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2019年03月26日更新

古家付きの土地は購入して良いのか

古家付きという土地を販売していることがありますが、それはどのような条件の物件なのでしょうか。古家を活かしてそこに住もうと考えているのか、また解体して新しい建物を建てようとするのかによって不動産としての物件価値は変わります。古家付きの土地を購入する場合のメリットやデメリットについてご説明します。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

古家ありの土地購入で費用は

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古家ありの土地の購入では、条件として売主が古家を解体して更地にして引き渡しとなるのか、買主が解体費用を負担し家屋を解体するのかなどでかなり費用面でも変わってきます。

では、建物の解体にはどのような費用がかかるのでしょうか。

建物の解体費用がかかる

古家を解体する場合は、専門の解体業者に依頼することもできますが、もしその土地に新築を建てるのであればその請負業者に依頼する方が費用を抑えることができます。

建設リサイクル法により、延床面積が80㎡以上の建物を解体するのは、届出業者に限られています。解体費用としては、在来の木造2階建ての古屋の場合、床面積の坪単価としては4万円程度です。

敷地の条件や近隣の建物とかなり近いという場合は、解体費用面で違いが出ることがあります。

駐車場、庭木等の撤去費用もかかる

古屋の解体には、建物の解体だけでなく家の中におきっぱなしになっている不要な家具や家電など、廃棄物を処分する必要があります。

特に家電リサイクル法に定められた家電などがある場合、別途リサイクル費用がかかります

また庭の樹木や庭石などの撤去や整理、また駐車場や池の撤去のために埋め戻したりコンクリ-トなどを掘り起こしたりする必要も出てきます。

そのような諸費用もかなりかかりますので、注意してください。

駐車場の撤去などには、駐車面積が1台分であれば3万程度。2台分では4万5千円程度となります。

また樹木の撤去では、樹齢にもよりますが30年までで3mの高さであれば、1本あたり3万円程度の費用がかかります。

解体してみて地中障害物が出た時の撤去費用がかかる

建物を解体しはじめてから判明する撤去物の中には、地中障害物というものがあります。それは、建物の基礎となっているものや廃材、また浄化槽や井戸などです。

これらは建物を解体しないと分かりにくく、事前の見積もりには入っていない事が多いのです。そのため別途料金となり、浄化槽の場合は解体時の清掃費用なども必要となりますので注意してください。

このように地中障害物は、撤去のための費用が相当発生するリスクがあります。

一概に高くつくとは言えない場合を説明

<土地に古家がついている場合の方が相場価格が安い!>
土地に古家がついている場合は、周辺の土地だけの相場価格よりも安いということが意外に多いのです。

そのために解体費用を含めても同じような場所にある更地と比較しても割安になることがあります。

売り主にとって同じ土地でも、古家付きの土地のために解体費用などが掛かるということを前提にして価格設定をしているためです。

解体の費用については、買主の方で手配し費用を負担するのというのが基本ですので、それを想定して売りやすい値段設定としています。

<古谷の施設や設備を使用できるならお得>
古屋のすでにある施設や設備を使用できるのであれば、かなり得になることがあります。例えば上下水道の引き込み工事などの費用が余分にかからないうえに、駐車場部分をそのまま使用するのであれば設置の場合のコンクリ-トうちなどが不要となるからです。

さらに古家の建物をリフォームして新しい住居として使用できる状態であれば費用も低価格で新居とすることが可能です。

古家ありの土地購入でメリットは

上述のように、古家付きの土地の場合は土地としての相場価格は周辺の更地よりも安いことが多く、その点でお得です。

また既存の建物を少しリフォームすると住居として使用できることもあり、新築するより少ない費用で新居とすることができます。

築20年以上になると建物は古家とされることが一般的です。そのため、建物自体の老朽化が進んで傷んでいる場合がほとんどです。

しかし中には手入れが良く、少し手を入れてリフォームすることで住める状態の住宅にできるものもあります。

ただし古家の解体費用は、買主が業者を手配して費用を負担しなければいけませんのでその点は良く踏まえて価格を検討してください。

新居のイメージが作りやすい

また物件としても、更地ではどうしても建物を建てた時の日当たりや風通し、間取りなどを想定しにくいのですが、古家の建物があると2階からの眺望などの条件もわかりやすく把握しやすくなるということもあります。

リノベーション住宅として活用できる場合

古家を更地にしないで建物をリノベーションするのであれば、中古住宅を購入してローンを組むのと同様の対象物件となります。その点で更地にして新築するのとは異なります。

もし古家をリノベーションできるのであれば、実際に住む時のイメージを想定して改築することも可能です。

想定されるリフォーム例と費用

古家の状況によってリフォームをすると十分新築のように住めるというのであれば、お得かもしれません。扉や壁紙だけを替えれば住めるというほど簡単にはいかないかもしれませんが、あまり大きな金額をかけずにリフォームできる場合もあります。

ただし間取り変更や水回りなどを対象として本格的にリフォームをするのであれば、かなりの費用が必要となります。



近年は、リノベーションなどに対しての需要が高まっています。古家を購入してリフォームする場合の費用としては、リフォームの程度によって変動しますが700万円から1,500万円程度です。

古家ありの土地を買うなら注意すること

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目先の価格に惑わされない。解体費用等含めて相場と比べる。

古家付きの土地が周辺の更地よりも安いからといってすぐに購入を決断するのは、少し危険です。解体費がどの程度かかるのかによって、どちらが妥当な価格なのかを比較しましょう。

建物を解体する費用は、その構造や大きさ、またどのような場所で建っているのかという立地条件などで異なります。主に木造の住宅の場合は、鉄筋コンクリート造のものよりも解体費は、安くなります。

一般的には、床面積1坪あたりが4万円程度です。しかし解体する時の廃材の運び出し用の大型トラックや重機が入れるかどうかなどの状況によって費用面で違いが出ます。

それらが道路などの関係で入らないと、どうしても手作業になることになり割高となります。さらに都心などの住宅密集地域では、一般的な相場の2倍以上の撤去費用となる場合もあります。

余分な解体費用が出ない工夫

また、余分な解体費用が出ないように売主との交渉の折に引き渡す条件として、住宅内には家具等の物品などを残さないような取り決めをすることなどをおすすめします。

さらに地中障害物が出てそのための撤去費用が自己負担とならないようにすることも重要です。
民法の規定では、地中障害物は売主の瑕疵にあたります。

そのため買主が、地中障害物の事実を知った時から1年、また物件を引き渡した後10年以内の期間であれば、損害賠償を請求することが可能です。

しかし一般的に売買契約時に特約という形で瑕疵担保の責任の期間を短くすることが多いのです。なかには、売主が個人であれば2ヶ月とするような場合もあります。

売主が不動産会社の場合は瑕疵担保責任は2年以上となりますが、もし解体することを想定して購入するのであれば、早急に解体し地中障害物が発見できたらただちに売主に連絡することをおすすめします。

そして撤去費用を負担しないで済むようにしましょう。そのため、売り主の瑕疵担保責任期間内に解体工事を終わらせる日程設定をしてください。

リノベーションして住む場合に、土地として売られているから建物に対する売り主の瑕疵担保責任は免除。全て自己負担。

もし古家をリノベーションして住むのであれば、元々は土地としての販売として古家付きの土地を購入するので、古家としての瑕疵担保責任は売主側は免責となります。

そのため、建物のリノベーションは自己責任となりますので注意が必要です。例えば耐震性という点では、確認申請が1981年の6月以降に下りた建物であれば新耐震とされます。

それ以前の建物をリノベーションする場合は、耐震補強の工事が必要となりますので検討してください。

古い宅地では境界線が曖昧になっていることが多い

古い宅地においては、隣地との境界線が曖昧になっているということが一般的に多いのです。というのも古くからの土地は、隣地と境界線についてはっきりと確認せずに何となく決めているというだけの場合が多く、境界線を確定させていない場合があります。

そういった場合は土地の境界線の目印を柱やポイント石等を使用して目に見えるかたちの区切りがないことがほとんどです。

いざ売却しようとすると配管やブロック塀などが隣地にまで出ていたということもあります。

その後土地の売却で所有者が変わった場合は、配管などの問題は暗黙の了解が通用しなくなり、トラブルに発展することがあります。

そのような問題につながらないよう、しっかりと境界線を把握して確認してください。

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