土地購入を考えた時に、知っておきたい購入までの流れ

土地購入までの流れと手続きについて

土地を購入する前には、まずどのような家を建てたいか、何を優先して土地のあるエリアを選ぶかを決めておきましょう。
土地探しの前に決めておくことで、土地を選ぶ際に迷わずにすみます。

希望の土地を探す

土地の条件を決めたら、希望エリアの不動産仲介業者などの土地を取り扱っている業者に相談し、希望にあう物件があるか探してもらいます。

住宅建築の確認

建築基準法では、建ぺい率や容積率という形で敷地にどれだけの大きさ、広さの建物を建てられるかを制限しています。

土地を見つけたら、不動産仲介であれば当然業者は知っていますが、念のため建築の専門家に依頼して制限内で希望する家を建てられるかどうか確認してもらいましょう。

買付証明書の提出

買付証明書とは、土地を購入する意思があるということを提示する書類です。

法的に定められている書類ではありませんが、提出しておくことで確実に購入すると意思を示すことができるため、契約条件や価格交渉をスムーズに行うことができるでしょう。

住宅ローン事前審査

土地の購入費用を住宅ローンで支払う場合には、金融機関に住宅ローンの事前審査を依頼します。

重要事項説明・土地売買契約

住宅ローン事前審査を行い、ローン契約が可能なことが確認できたら仲介業者で重要事項説明を受けます。

重要事項説明とは、不動産に関するさまざまな告知事項を資格所持者が行う制度ですので、説明担当者が宅地建物取引士の資格を持っているか、資格証の提示があるかを確認しておきましょう。

重要事項説明に問題がなければ、土地売買契約書を作成し、本契約を行います。

住宅ローンの本審査申込み

土地の売買契約を締結したら、住宅ローンの事前審査を行った金融機関に住宅ローンの本審査を申し込みます。

つなぎ融資契約

住宅ローンの本審査を通過したら、つなぎ融資契約により土地購入費用が指定した口座に振り込まれます。

土地購入・登記

仲介業者に仲介手数料を、売主に土地の代金を支払います。

この時点ではまだ土地の所有権が移転していませんので、法務局に出向いて土地の登記手続きを実施します。

住宅建築用土地の購入方法

住宅用の土地を購入する方法には、宅地建物取引業者に土地を探してもらう、ハウスメーカーやビルダー、工務店に依頼する、インターネット等を利用して自分で探すなどの方法があります。

それぞれの方法の詳細と、メリットについて見てみましょう。

宅地建物取引業者に依頼する

不動産会社などの宅地建物取引業者に依頼して条件に合った土地を探してもらう方法です。

不動産会社はレインズという不動産物件ネットワークに参加しており、インターネット経由でさまざまな物件を探すことができるため、数多くの物件の中から条件にあった土地を探せるというメリットがあります。

ハウスメーカーやビルダー、工務店等に依頼する

住宅を建てる場合、ハウスメーカーやホームビルダー、工務店に工事を依頼しますが、これらの事業者の一部には、土地の販売から行っている会社もあります。

このような会社に土地探しを依頼すれば、希望した設計の建物が建てられる土地を探してくれるため、建築基準法の制限ゆえに土地を諦める事態を防ぐことができるでしょう。

インターネット等で検索して自分で探す

インターネット上には、不動産会社などが自社販売物件などを掲載しているホームページが数多くあります。

このようなサイトを利用し、自分で希望にあった土地を探すことも可能です。

自分で土地を探す場合、業者に依頼する場合に比べてどうしても検索などの手間がかかります。

しかし、業者に物件探しを依頼した場合、業者が売りたい物件を優先して紹介する傾向があるので、場合によっては自分で物件を探した方がより条件に合った土地が見つかるかもしれません。

土地を購入する際に注意したいこと

土地を購入する際にはどのような点に注意した方が良いのでしょうか?

基本的な注意点についてご紹介していきます。

理想のライフスタイルにあっているか

土地を選ぶ際には、通勤・通学の負担がどうなるか、子育てが行いやすいか、などご自分のライフスタイルを考慮しておきましょう。

特に通勤については、最初は問題を感じていなくても、長期間通勤し続けることで負担を感じる場合もあるため、できる限り乗り換え回数が少ない場所や、駅まで近い場所を選んでおくことが望ましいと言えます。

建てたいとイメージしている家

建てたいとイメージしている住宅を購入した土地に本当に建てられるかどうかも重要なポイントです。

建築基準法の制限の問題もありますが、周辺環境によって思った通りには建てられないケースもあります。例えば開口部の大きな窓をつけると隣家から丸見えになってしまうなどの理由で設計変更しなければならない場合も考えられます。

土地を選ぶ際には、条例などの条件だけでなく、環境面からもイメージする家が建てられるかどうかを確認しておきましょう。

接道状況

建築基準法では、建物を新築する際に、法律上の道に対し、敷地が2メートル以上接していなければならないという規定があります。

また、道路幅が4メートルに充たない場合には、道路の中心から2メートル離れていなければ建物を建てることができないという規定もあるため、土地を探す際にはこれらの規制にも注意しておきましょう。

資金等を考慮したとき、購入できるか

条件の良い土地はどうしても周辺相場に比べて価格が高い傾向があります。

また、土地を購入する際には業者に依頼すると仲介手数料がかかりますし、不動産登記費用や不動産取得税などの税金や手数料がかかることも忘れてはいけません。

住宅ローンや自己資金で土地を購入する際には、これらの費用、税金についても考慮し、資金が足りるかどうか、借入できるかどうかを確認しておきましょう。

住宅ローンを取り扱っている金融機関に相談すれば、どれくらいの価格まで購入できるか、資産状況から計算してもらえますので、不安のある方は土地探しの前に相談してみるのもおすすめです。

法律に関しての規制

接道条件や建ぺい率、容積率など、家を建てる際には建築基準法が大きく関わってきますが、この他にも建物を建てる際には都市計画法や農地法など、さまざまな法律による制限を知っておく必要があります。

また、防火地域や準防火地域など、建物に用いる建材に関する制限がかかる場合もありますので、購入を希望する土地がどのような法律の制限下にあるかは購入前に確認しておきましょう。

購入する土地に既存の建物等がないか、ある場合はどうするか

土地として販売されている物件でも、ものによっては古い建物がそのまま残されている場合があります。

このような物件の場合、住宅を新築するためには古い建物を解体撤去しなければなりません。

解体撤去にかかる工事費については、売主側が負担する場合もあるのですが、ある程度販売価格を値引きして買主側が負担するという場合もあります。

解体にかかる費用は、物件にもよりますが約80万円が相場ですので、解体が必要な場合にはどう対処するか売主側と十分に協議するようにしてください。

土地を購入する時に掛かる費用について

購入することにより掛かる税金

土地を購入する際には、契約書等に貼る収入印紙(印紙税)、登記の際に必要な登録免許税、不動産の購入時に必要な不動産取得税など、さまざまな税金を納めなければなりません。

この他、売買については消費税もかかりますが、土地の購入に関しては、消費税は非課税です。

しかし、同時に建物を購入する場合や、土地に家を建てる場合については、建物側に消費税がかかります。

電気や水道等の状況により掛かる費用

敷地内または敷地のすぐ近くまで水道やガスの配管が通っている場合や、電柱が敷地の側にある場合は簡単にこれらの配管や配線を引き込むことができますが、敷地までこれらの配管や配線が遠いという場合もあります。

このような場合には、分岐させることができる部分から敷地まで配管工事及び配線工事を行わなければならず、工事費用が別途必要です。

特に水道やガスの配管は地中に埋設するため、工事距離が長いとそれだけ費用が高額になる点には注意しておきましょう。

既存の物がある場合の撤去費用

住宅や設備など、購入時に既存のものがそのまま残されている場合には撤去費用が別途必要です。

購入契約の締結後、引渡しまでに更地にするという条件が付いている場合もありますが、場合によっては購入者が解体や撤去を行わなければならない場合もあります。

境界線が不明確だった場合の測量についての費用

土地の境界線はしっかり定められているものだと考えがちですが、登記された時期が古い土地の場合、敷地同士の境界線がしっかりと定められていないことがあります。

このような土地の場合、将来的な土地トラブルが起こる可能性があるため、測量を実施して実際の境界線を確定させておくことが重要です。

この測量についても、追加で作業費用がかかりますので、注意しておきましょう。

ローンを組む場合は手続きにかかる諸費用

住宅ローン契約では、契約を結ぶ際に契約手数料などを支払わなければなりません。

手数料の額は固定額の場合もありますが、借入額の数%という形の場合もありますので、実際の額がどうなるかは前もって確認しておいた方が良いでしょう。

また、契約を行う際には収入印紙も必要なため、売買契約とは別に印紙税を支払う必要があります。