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2019年04月17日更新

土地購入時にかかる税金や諸費用について詳しく解説!

土地を購入する場合、土地の購入費用とは別に税金や手数料等の諸費用が発生します。何にどの程度の費用が必要であるかを事前に把握し、安心して土地を購入することができるよう、各費用の内訳や計算方法、金額の相場について紹介します。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

土地購入の諸費用にかかる税金の内訳

土地 購入 税金

土地を購入する場合、購入時点と購入後に各種税金が賦課されます。
次の5つの税金について内容を見ていきましょう。

固定資産税

固定資産税は土地や建物といった不動産に対して、毎年1月1日時点を賦課期日として課税されます。
課税主体となるのは市町村などの自治体であり、自治体の税収の約4割以上がこの固定資産税によるものであると言われています。

固定資産税の税額は地価の影響を受けて毎年変動する可能性があります。
ほとんどの道路には路線価と呼ばれる固定資産税算定の基準となる価格が設定されており、これを元にそれぞれの不動産の課税標準額が決定されます。

土地の固定資産税は土地の課税標準額と土地の面積、税率等を掛けて税額が算出されます。
一方、建物に対する固定資産税は土地とは別に評価された評価額を元に課税標準額が算出され、それに税率を掛けて算出されます。

不動産取得税

不動産取得税は不動産を贈与や売買によって取得した時に支払わなくてはならない税金であり、課税主体は都道府県です。
こちらは固定資産税とは異なり、不動産の取得時に1度納税すればその後は課税されることはありません。

不動産取得税は固定資産評価額を元に算出されます。
具体的には、固定資産評価額に4%を掛けたものが不動産取得税の課税標準額となります。
ただし、軽減措置や特例により税率が異なる場合もあるため、実際に不動産を取得する時期に合わせて税率については総務省のホームページ等で確認すると良いでしょう。

軽減措置の内容には一定の期間内に不動産を取得したり、取得する不動産の建物用途が住宅であったりといった条件等があります。
これらの条件を満たすことによって軽減措置を受ける場合、不動産の取得後に都道府県に対して還付申請を行うことで差額分の金額が返還されます。

登録免許税

登録免許税は不動産を登記する際に納税する必要がある税金です。
登記は土地と建物それぞれ別々に行う必要があるため、税金もその登記毎に納めなければなりません。

税額の計算方法は不動産取得の方法が売買・相続・贈与でそれぞれ異なります。
仮に売買で土地を取得し、所有権移転の登記を行う場合は固定資産評価額に2%と軽減税率を掛けたものが税額となります。
また、建物の場合も売買で取得した場合は土地と同じ計算方法で税額が算出されます。

ここで注意が必要なのが、土地や建物に抵当権が設定される場合です。
抵当権の設定には別途登記が必要となり、その税額は債権金額に0.4%と軽減税率を掛けた金額となります。

印紙税

印紙税は不動産の売買契約書を作成する際に必要となります。
金額は売買の取引金額ごとに異なり、仮に契約書の記載金額が200万円の場合は1,000円、記載金額が2,000万円の場合は2万円が印紙税額となります。
印紙税の金額については国税庁のホームページで確認することができます。

都市計画税

都市計画税は固定資産税と同様に市町村が課税する税金であり、通常は固定資産税とまとめて1月1日時点での不動産の所有者に対して納税通知書が届きます。
都市計画税の税額は固定資産税の課税標準額に最高で0.3%の税率を掛けたものとなります。

土地を購入した際にかかる税金の注意点

土地を購入する際には不動産取得税等の税金が課税されます。
しかし、実はある一定の要件を満たすことによってこの税金の軽減措置を受けることが可能となります。

また、土地を購入する際には多額の資金が必要となりますが、銀行からの融資を受けずに親族から資金援助を受けて土地を購入する場合に利用できる特例が存在します。
これらの特例や軽減措置を上手く利用することによって節税効果が期待できますが、利用する場合には一定の要件が定められているため確認しておきましょう。

贈与税の控除に注意

土地を購入する目的が住宅の新築であり、親族等から購入資金の援助を受ける場合には「住宅取得等資金の贈与税の非課税」という制度を利用することができます。

これは贈与を受ける資金の使途が住宅の取得という制限がありますが、一定額までであれば贈与税が非課税となるものです。

この制度を利用することによって最大1,200万円までの金銭の贈与を非課税とすることができるため、うまく利用すれば便利な制度です。
しかしこの制度を利用するためにはいくつか注意点があります。

1点目は、先ほど述べた通り資金の使途が住宅の新築や購入、または増改築に限られているという点です。
更に、資金の贈与を受けた翌年の3月15日までにその住宅に居住することという条件も付いています。
場合によっては贈与を受けた翌年の12月31日まで居住までの期限を延長することもできますが、その場合は修正申告が必要となります。

2点目は、この制度で1,200万円の特例を受けることができるのは2021年の3月31日までとなっていることです。
これ以降も制度自体はまだしばらく継続しますが、徐々に特例となる金額が減少していくため注意が必要です。

3点目は、この特例を利用して贈与税が非課税になる金額の範囲内であったとしても、必ず贈与の申告が必要となる点です。
贈与を受けた翌年の2月1日~3月15日の間に必ず贈与税の特例の適用を受けるための申告をしなければなりません。
万が一期間内に申告をしなかった場合、特例を受けることができなくなってしまうので注意しましょう。

土地購入時にかかる税金の軽減措置について

土地購入の目的が新築住宅の取得であれば、不動産取得税の軽減措置を受けることができます。
ただしこの特例を受けるためには定められた要件に該当しなければなりません。

その要件とは、土地を取得してから3年以内に住宅を新築し、新築されるまで土地を所有し続けることです。
仮に当初の目的が住宅の新築として土地を購入した場合でも、実際に期間内に新築できない場合には軽減措置を受けられなくなってしまいます。


土地を購入するときにかかる諸費用の内訳と計算方法

土地を購入するときには購入代金の他にも必要な費用が発生します。
ここではどのような費用が発生するのかについて、その項目毎に内容を見ていきましょう。

頭金の相場

頭金とは土地を購入する際にその購入代金の一部として最初に支払う代金のことを言います。
これは手付金として扱われる場合も多いようで、頭金が支払われることによって売買契約の履行が始まったことを意味します。

よく不動産を購入する場合には頭金が必要であると言われますが、必ずしも頭金がなければならないという決まりはありません。
仮に頭金が0円でも、全額ローンを組んで不動産を購入するというケースもあるでしょう。

ではなぜ頭金を用意するのかという理由についてですが、それはローンの金額を少なくするためであると言えるでしょう。
頭金は代金の一部として扱われるため、最初に頭金を支払うことによって月々のローンの支払額を抑えたり、返済期間を短くすることができます。
ローンの総額を抑えることにより、金利として支払う金額も抑えることができます。

頭金は購入者の資力によって用意できる金額は異なりますが、ある調査によると不動産購入時の頭金として100万円~500万円を用意したというケースが最も多いようです。

土地購入代金

土地の購入費用として売主へ支払う代金です。
金額は土地の用途や規模、形状や地域によって異なるでしょう。

住宅の建築を前提とした土地購入の場合、事前に手付金として総額の約10%程度を支払うことが多いようです。
その後、建築工事の進捗に合わせて中間金を2回程度に分けて支払い、住宅が完成して引き渡しの時点で残金を支払うというケースが多いでしょう。

住宅の建築の予定が無く、ただ土地だけを購入する場合は土地の引き渡しを受け、所有権移転の登記に合わせて代金を支払うケースが多いようです。

仲介手数料

土地の売買を仲介してくれた不動産会社へ支払う仲介手数料です。
この仲介手数料は不動産会社や契約案件によって異なることがありますが、上限金額については宅地建物取引業により次のように定められています。

  • 取引額200万円以下の場合は取引額の5%以内
  • 取引額200万円~400万円の場合は取引額の4%以内
  • 取引額400万円以上の場合は取引額の3%以内

売買を仲介する不動産会社は売主、買主のそれぞれから上記の金額の範囲内で報酬を受け取ることができます。
ただし上記の金額はあくまで上限金額であるため、競争が激しい場合や不動産会社との交渉によってはもっと低い仲介手数料で済む場合もあるようです。

登記費用

登記費用の内訳は登記を依頼する司法書士等に支払う報酬と、登記する際に支払う登録免許税となります。
土地を購入する場合、売主から買主へ所有権移転の登記をします。

この時に掛かる費用は土地の評価額によって異なります。
税額の算定方法は土地の固定資産評価額に税率20/1000を掛けた金額となります。

具体的には、仮に評価額1千万円の土地を売買で取得し、所有権移転登記を行うとしたら20万円が登録免許税の税額となります。
この金額はどこの司法書士事務所へ依頼しても同じですが、司法書士への報酬は事務所によって異なります。

報酬については必要な登記によっても異なるため、事前にホームページ等で確認しておくと安心です。

測量費用

土地の売買の時点で測量を行う必要があるとき、多くの場合は売主が測量した上で土地を販売します。
測量を行う目的は土地の境界を明確にする、土地を実測して正確な面積を算出するといった理由があります。

特に都心部など地価の高い地域では小さな面積であっても土地の価格に与える影響が大きいため、測量を求められるケースも多いようです。

この測量に掛かる費用は土地の形状や規模によって大きく異なりますが、整形の土地で広さが約100平方メートルの場合で約30万円が相場のようです。
測量をすることによって土地の買い手が付きやすくなる可能性はありますが、広い土地の場合は測量費用も高額になるため測量を行わずに売買することもあります。

火災保険料

上物の無い土地だけを購入する場合は基本的には火災保険料は必要ありません。
そもそも火災保険の対象は建物であるため、土地の場合は補償の対象とならないためです。

仮に建物付きの土地を購入する場合は火災保険に加入した方が無難でしょう。
その場合、保険料は建物の構造や補償内容によって異なります。

たとえばコンクリート造りであるか木造であるかによっても保険料は異なります。
考え方としては、新しくて丈夫であるほど保険料が安く、古くて耐久性の低い建物であるほど保険料が高くなる傾向にあります。

ローンで購入する場合にかかる費用について

ローンを組んで土地を購入する場合、土地の代金から頭金として支払った金額を差し引いた残りの金額を分割して支払うことになります。
ローンを利用する場合には銀行の審査を受ける必要があり、安定した収入があること等が条件となります。
土地代金を一括で支払う場合と比べると分割払いにすることにより金利が発生します。
近年は金利も低くなっているため、頭金を少なめにして長期のローンを組み、不動産を購入するケースも多いようです。

土地を購入後にかかる諸費用

土地 購入 税金

土地を購入する際、上物付きである方が更地の状態よりも安く購入できるケースもあります。
また、インフラの整備が不十分であるために低めの価格で購入できる場合もあるでしょう。

しかし、そのような場合は購入後にどのような費用が発生するかを事前に把握しておくことが大切です。

上物付きの土地を購入する場合の建物取り壊し費用

上物付きの土地を購入しても、それをそのまま利用するケースばかりであるとは限りません。
新たな住宅を新築する場合や、駐車場として土地を活用したい場合には上物を取り壊す必要があるでしょう。

しかし、家屋の解体には多額の費用が発生します。
安い場合であっても戸建て住宅を解体するとしたら100万円以上は必要となるでしょう。

インフラ整備費用

購入した土地に新たにインフラを整備する場合にも費用が発生します。
たとえばそれまで下水の供用区域外であった土地が新たに供用区域内に組み込まれた場合、受益者負担金を支払う必要があります。

多くの場合は毎月支払う水道料金に上乗せする形で徴収されます。
しかし、インフラ整備という点では費用はそれだけでは済みません。

自治体は各住居の前面道路までは下水を通しますが、そこから管を引き込む工事は受益者が負担しなくてはなりません。
工事費の目安としては約20~30万円が相場であり、事前にどの程度インフラが整備されているか確認しておかなければ思わぬ出費となってしまいます。

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