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2019年03月28日更新

建て替えを決めたら!確認したい注意点

住宅の建て替えは、古い住宅の解体や新しい住宅の工事が始まる前にやっておかなければならないことがあります。工事中の仮住まい探しや新しい住宅の建築、費用のことも検討しておかなければなりません。建て替えの流れや注意点も知っておきましょう。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

住宅の建て替え・・・何から始める?入居までの流れ

建て替え 注意 点

住宅の建て替えをスムーズにすすめるには、解体前、建築着工前の準備が大事です。おおまかな流れは、どこの建築会社に依頼してもほとんど同じです。

住宅を建て替える際の、引越しから解体・建築・入居までの流れを知っておきましょう。

  1. 仮住まい探し
  2. 仮住まいへの引越し準備と片付け
  3. 仮住まいへ引っ越し
  4. 近隣挨拶
  5. 解体前に電気・水道・電話・郵便・アンテナ・インターネットなどの手続き、配線取外しなどを行う
  6. 解体及び滅失登記
  7. 地盤調査
  8. 地鎮祭
  9. 地盤改良(必要がある場合)
  10. 基礎着工
  11. 上棟
  12. 木工事・外壁工事完成
  13. 表示登記
  14. 仮住まい退去連絡
  15. 住宅工事完成
  16. 保存登記・抵当権設定(住宅ローンを借りる場合)
  17. 最終金決済・引渡し
  18. 電気・電話・インターネット・郵便などの手続き
  19. 引越し・新築住宅入居・仮住まい退去

住宅の建て替え工事をする時には、仮住まいをしなければなりません。新しい住宅の打ち合わせをしながら、まずは仮住まいを探しましょう。

仮住まいが決まらないと引越しができません。引越しができなければ、解体はもちろん工事も始められません。また、引越しが効率よくできるように、住宅内の片付けも並行して進めておきましょう。

建て替え工事、着工前にしておくべきことの注意点

建て替え工事の場合、今まで住んでいた住宅の解体前や工事着工前に、いろいろな手続きや仮住まいへの引越しがあります。解体・着工前にしておかなければならないことと注意点を詳しく見てみましょう。

仮住まいの手配と引越し

住宅を建て替えることに決まったら、まず仮住まいを探します。仮住まいは、生活環境があまり変わらない場所をリーズナブルに借りたいものです。仮住まいの期間は、40坪ぐらいの木造住宅で半年前後です。

仮住まいは、賃貸アパートや戸建てアパートなどが候補となりますが、短期間の賃貸は敬遠されがちです。親族の住宅に仮住まいすることやマンスリーマンションなども候補に入れて検討しましょう。

建築会社によっては格安で仮住まい住居を斡旋してくれる場合もありますので、工事見積もり時から相談をしておきましょう。

仮住まいを決めながら、引越しの準備と片付けを行います。新築の住宅で必要のないものは仮住まい引越し前に処分しておきましょう。仮住まいや新築住宅への引越しが楽になり費用も安くなります。

引越し業者に引越しを依頼する場合は、数社見積もりをとって検討しましょう。仮住まいに持っていく家具や家電、引越し時期や曜日など早くから相談しておきましょう。

特にハイシーズン(2月から3月)の引越しは、希望日の引越しがむずかしく、費用も高額になります。仮住まいが決まったら、まず、引越し業者を決めておきましょう。

仮住まいに引越しする時には、電気・水道・ガス・インターネット・NHK受信料・郵便などの手配を忘れないようにしましょう。

住宅と敷地内にある駐車場・植木等の解体・撤去・処分工事

引越しが終わったら、解体工事となります。解体工事前には、電気・電話・光ケーブルなどの引込み線の撤去、水道の元止めなどの手配をして、解体工事前に終わらせておきます。

解体業者や建築会社の方で手配する物もありますが、事前に確認して手続きをしておきましょう。解体工事前に終わっていると、解体工事がスムーズに進みます。

解体した建物の滅失登記

解体工事が終了したら、登記所(法務局に解体した建物の滅失登記の申請を行います。滅失登記を行うことで、住宅の固定資産税がかからなくなる手続きがされます。

解体した住宅が登記されていない場合は、市役所の固定資産税担当課に問い合わせておきましょう。

近隣への挨拶

解体工事は、重機を使用して工事するため、騒音や埃・飛散物で近隣に迷惑がかかります。また、搬出のトラックも出入りします。解体前に、近隣へ挨拶にいっておきましょう。その際、建築業者や解体業者と一緒に行くと安心です。

良識ある建設業者にとって、近隣対策は重要な仕事で、挨拶文の様式や贈答品の種類や相場、留守宅への対策、トラブル事例など 多くのノウハウを持っています。

地盤調査と地盤改良

住宅の解体工事が終了したら、まず地盤調査を行います。阪神大震災以後、住宅でも地盤調査を行い、どのぐらいの地耐力があるか、地盤補強は必要ないのかなど調査を行います。

調査結果を見て、地盤調査の専門家や建築士が地盤改良の必要性を検討します。地盤調査の費用は、木造住宅で5~7万円、鉄骨の住宅で15~25万円かかります。

地盤改良の費用は、地盤改良の方法により変わります。1階の床面積が20坪ぐらいの木造住宅で、100~250万円程度の費用がかかります。

建て替え工事中の仮住まいについて

建て替え工事中の仮住まいは、賃貸戸建て住宅や賃貸アパート、マンスリーマンションなどがよく使われます。実家に使っていない部屋や離れがある場合は、実家に仮住まいをする方もいます。

工事中の仮住まいの選び方や費用についてみてみましょう。

建て替え中の仮住まいの選び方

仮住まいは、生活環境・家族の人数・荷物の量・費用などを考慮して選びます。

生活環境は、通勤や通学、買い物する場所が変わらない場所で探すと良いでしょう。仮住まいの広さは、家族の人数と荷物の量を考えて検討しましょう。

賃貸物件は2月から3月にかけて年度末の繁忙期になります。人気のある賃貸は早くから埋まってしまいます。そのため、この時期は仮住まいする物件がなかなか見つからないケースや賃貸費用が割高になるケースがあります。

また、仮住まいは短期賃貸となるため、長期で借りてくれる人がいるとなかなか貸してもらえません。仮住まいをするなら、賃貸需要が落ち着く5月頃から借りると探しやすく、短期でも貸してもらえるケースが多くなります。

ペットも一緒に仮住まいできる物件は、探すのが難しい傾向にあります。ペットだけ実家や兄弟の家に預かってもらう、早くからペット可の物件をさがす、ペットホテルを検討するなど早くからペットの仮住まいも考えておくと良いでしょう。

賃貸アパート・戸建て賃貸住宅の費用

賃貸アパートや戸建て賃貸住宅を借りる場合の費用目安を見てみましょう。賃貸期間は半年、諸経費を含めた金額を予定しておきましょう。

賃貸アパート 6ヶ月間借りる場合

家賃 6万円/月 60,000×6ヶ月 360,000-
共益費 3千円/月 3,000×6ヶ月 18,000-
敷金 家賃2ヶ月分 60,000×2ヶ月 120,000-
礼金 家賃1ヶ月分 60,000×1ヶ月 60,000-
合計 558,000-

その他、駐車場代費用や荷物を預けるコンテナ費用、退去をする時に清掃などの費用が別途かかるケースがあります。事前に不動産屋に確認しておきましょう。

マンスリーマンションの費用

工事期間が短い場合は、マンスリーマンションを検討してみるのも良いでしょう。マンスリーマンションを3ヶ月借りる場合の費用目安を見てみましょう。

マンスリーマンション2DKタイプ 3ヶ月間借りる場合

賃料(光熱費含む) 5千円円/日 150,000-/月 450,000-
契約事務手数料 20,000-
退去時清掃料 30,000-
合計 500,000-

マンスリーマンションの場合、部屋のタイプにより1日の賃料が大きく変わり、狭い部屋程安くなる傾向にあります。工事期間が短い場合は、マンスリーマンションは安く借りることができるので検討してみると良いでしょう。

駐車場や荷物を預ける倉庫が必要な場合は、別途その金額も検討しておきましょう。

引越しの時期と費用

仮住まいへの引越しや新築住宅への引越しは、できれば2.3月の繁忙期は避けた方が良いでしょう。費用が高くなるだけでなく、日曜日や大安など早くから埋まってしまい、なかなか希望日に引越しすることができません。

引越しは、2.3月を避けて引越し会社の繁忙期が終わってからにすると費用も安くすることができます。


工務店とハウスメーカー・・・建て替え工事はどちらに頼む?

住宅を建て替えるにあたり、新しい住宅の建築をどこに頼むか迷うものです。地元の工務店なのか、ハウスメーカーなのか。どちらにもメリットとデメリットがあります。

メリットとデメリットを知った上で、建て替え工事を依頼する建築会社を選びましょう。

工務店のメリット・デメリット

工務店のメリットは、地元密着の会社が多いため、地域の特性がよくわかっていて、工事をする職人も地元の人が多いこと、ハウスメーカーと比べると設計に自由度があること、リーズナブルなことがあげられます。

デメリットは、会社により設計が得意、施工が得意、リフォームが得意などの特徴があるため、工務店の得意を見分ける必要があることです。

ハウスメーカーのメリット・デメリット

ハウスメーカーのメリットは、大手の安心感と高い技術力と総合力にあります。また、住宅のデザインや展示場や工場での見学ができることもメリットです。

しかし、工務店と比較すると費用面では割高です。同じ40坪の家でもハウスメーカーの方が高額になります。また、ハウスメーカーは工法によっては、自由設計といっても設計に対する決まりが多いケースがあります。

工務店に頼むか、ハウスメーカーに頼むかは、最終的な間取りの良さやスタッフの対応の良さ、近隣への配慮、保証等も検討して決めましょう。ハウスメーカーとか工務店という種類にとらわれず、総合的に検討することが重要です。

今まで住んでいた土地には必ず住宅は建てられる?

建て替え 注意 点

今まで住んでいた土地に住宅を建てられないケース、又は同じ床面積の住宅が建てられないケースがあります。どのようなケースが家を建てられないのか、知っておきましょう。

法規改正による規制

住宅を建てる場合、建築基準法や都市計画法・市町村条例などの法律に沿って建築計画を立て、施工しなければなりません。法律を順守した家を建てる申請(建築確認申請)をし、許可を得なければ住宅を建てることはできません。

建築基準法や都市計画法・条例などの法律は、時々改正されます。都市計画法の用途地域の変更や建ぺい率・容積率・建築物の高さの最高限度の変更、条例の制定など改正はその時々で様々です。

住宅を建て替えする場合は、現行の法律に沿って建築計画をしなければなりません。建ぺい率や容積率が減少することで床面積が狭くなったり、計画道路の決定により敷地内に建物が建てられない場所ができたりすることはよくあります。

建て替えの際は、現行の法律を確認して、どんな住宅が建てられるか、建築士に確認しておくと良いでしょう。

土地が借地だった場合

住宅を建てる場合、土地が必要です。通常、自分が所有している土地に住宅を建てる、又は親などの親族の土地(いずれ相続する予定)に子が住宅を建てるのがよくあるケースです。

しかし、住宅の建て替えが簡単にできないのが、借地の住宅に住んでいる場合です。この場合は、土地の所有権は地主にあり、今の住宅は地主の承諾を経て、住んでいることになります。

住宅が老朽化し、建て替えをしたいとなった場合、住宅の建て替えには地主の承諾が必要です。法律的には、借地契約書に増改築を制限する記載がなければ、建て替えできるとされています。

しかし、建物の構造や形状などは借地契約書に記載されている建物を建てなければなりません。もちろん、増改築を制限する記載があれば、住宅の建て替えはできません。

借地契約書の増改築の制限以外に地主の承諾が得られないケースがあります。はっきりと理由が語られない場合が多いのですが、家賃滞納や近隣トラブル・地主の相続などにより家の建て替えを断られるケースもあります。

また、住宅の建て替えができることになった場合、住宅ローンのことも確認が必要です。住宅ローンは通常土地と住宅に抵当権を設定して(土地と住宅を担保とする)借りることができます。

住宅を建て替える時に住宅ローン等を借りる場合、金融機関に担保を提示しなければなりません。地主は、自分の土地を他人の住宅ローンの担保とする住宅ローンを承諾することはまずありません。

借地の場合、地主の建築許可と住宅ローンの有無により、再建築ができないケースが多いのが現状です。

住宅ローン等を借りたい場合は、借地でも融資してもらえるか、銀行に確認しておかなければなりません。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには?

こここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

正確な建て替え金額を知るためには、建て替え前に「見積もり査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう!

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