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2019年06月28日更新

土地の購入が決まったら!法務局でする手続き

待望の土地をいざ購入する際は、法務局で手続きをします。土地の購入にあたっては、さまざまな制約や隣地との土地関係など、登記情報をしっかり確認をする必要があります。土地購入の際の過程と契約を締結するまでの注意点などをご説明します。

  • 【監修者】タクトホームコンサルティングサービス
  • この記事の監修者
    タクトホームコンサルティングサービス
    亀田融

購入したい土地が決まったら…法務局で発行する登記簿謄本を確認

土地 購入 法務局

購入したい土地が決まったら、まずその土地に関する情報を集めて、問題なく購入できるのかどうかを確認することが重要です。法務局で登記簿謄本を確認しましょう。

法務局で登記簿謄本を確認

法務局で登記簿謄本を取り、購入しようとしている土地の正確な地番、持ち主、その土地の面積等を確認します。

取り寄せは有料となりますが、抵当権や借地権が設定されていないかどうかなど重要な情報を確認するのに必要なステップです。

例えばその土地は、現状では更地になっているのに登記簿状では古い建物などが書類に残っている場合、借地権などの問題が発生する可能性があります。

確認を怠ると、後になって購入時に問題が起こり、専門家に依頼しないとトラブルが解決できない事態にもなり得ます。充分注意してください。

業者が購入に関係している場合は

購入を希望する土地が、仲介業者がすでに関係している場合やハウスメーカーが紹介するという土地の場合には、そのような業者の方で情報を入手していることがあります。

不動産会社は販売図面というものを作成しており、その土地の物件の概要などをまとめています。例えばその土地で建築できる建物の制限や配管の設備などに関係する内容です。

ただし、情報の記載はあっても、内容が違っていて後々のトラブルにならないよう、業者の説明だけでなく必ず現場で現況を確認してください。

業者が関係していない場合は、売買が可能か確認

購入を希望する土地に業者が関係していないという場合には、その土地は売買が可能なのかどうかを登記簿上などでチェックします。

そのうえで、土地の所有者に売買が可能かどうかを確認してください。

土地を購入する場合、建物を建てたりその他の何かに活用したりと何らかの目的があることでしょう。

その土地の所有者と現地で土地の確認をし、また法務局で法令上での制限などの内容、登記面での内容などについて調べ、目的に合わせて購入するのに問題のない土地かどうかをしっかりと調べることが重要です。



土地を購入する時に法務局でする手続きについて

土地を購入する時には、法務局で所有権の移転に伴う手続きを行います。購入側が用意する書類や手数料などは、購入時の状況によって異なりますので注意してください。

法務局で『所有権移転』の手続きとは

融資などを受けず、業者も入らない場合には、以下のようなステップで所有権移転手続きをすることになります。

  • 申請書
    法務局のホ-ムぺ-ジからダウンロードができます。

  • 登記識別情報

  • 住民票と印鑑証明書
    住所を証明する書面として用意します。

  • 固定資産評価証明書、登録免許税納付用の収入印紙

必要書類については、事前に法務局の登記の相談コーナーなどでチェックしてもらうことができます。まちがいがないかどうか、前もって相談しておくことで所有権移転もスムーズに実施できます。

もし購入する場合にローンを組むという場合には、抵当権設定の手続きが別に必要となります。

銀行で融資を受ける場合には、銀行サイドが所有権移転を間違いのない担保にするために指定した司法書士に依頼します。

これが融資条件となりますので、別に費用が発生することがありますので注意してください。

自分では対応が難しい場合には、司法書士に依頼も

土地の購入に関しては、さまざまなトラブルが発生することがあります。そのために個人で対応するのは、かなり難しいことが多く手続きなども複雑です。

土地を購入する場合は、売主が持参する登記識別情報となる登記済証や売主の実印その印鑑証明、また売主自体の信憑性なども調べて確認する必要があります。

例えば他人がなりすましで土地の取引をしていないことや、それに関係して実印が本物でないということもありえるケースです。

そのためにも司法書士に依頼をすることをおすすめします。

上述のとおり、購入する場合に融資を受けるのであれば融資を受ける銀行が指定する司法書士が手続きをすることになります。

売主への売買の代金を支払い、関係する書類などの不備について確認をした後、司法書士が法務局にて所有権の移転登記などを申請する手続きを行ないます。

不動産登記は義務ではないが、重要な手続き

不動産登記をすることは義務ではありません。なぜ手間や費用もかかるのに登記をする必要があるのかが分からないと思われるかもしれません。

しかし、不動産登記をしていないとその土地の所有者であると他の人に主張をすることができないのです。

そのため、自分の土地を売ろうとした時に登記上の手続きをしていないと所有者とはみなされず、その土地をスムーズに売ることもできなくなります。

また、土地を不動産として担保にし、金融機関などから融資を受けることなどもできません。

相続でもトラブルが発生する可能性があります。相続時に所有権が移転しますが、登記されないで放置されていると次の相続人に正確に相続することができず、不要なもめごとを招くことも考えられます。

不動産登記は、できるだけ早めにしておくことをお勧めします。

土地購入の法務局での手続き…司法書士に依頼すべきか?

土地 購入 法務局

法務局での土地購入の手続きである所有権移転登記などは、法的には司法書士でなくても行える手続きです。

ただ実務的な意味では、諸手続きを考えるとご自身で実施するのは難易度が高いと言えます。所有権の移転の手続きにはさまざまな関係書類が必要となります。

専門家である司法書士に書類の確認や手続きを依頼するほうが、まちがいなく安心して所有権の移転ができます。

また上述のとおり、融資を受ける場合には司法書士に依頼することが銀行側からの融資の条件となります。

土地の購入手続きが複雑な場合やローンを組む場合には

購入する土地にあまり複雑な事情がない場合は、上述した内容によってご自身で手続きをすることも可能です。

購入したい土地の手続きが複雑であったり銀行などからのローンを組んだりする場合や、売り主に仲介業者が入っている時には、司法書士に依頼した方が全体進行がスム-ズになるでしょう。

司法書士へ依頼した場合と自分で手続きをした場合のメリット、デメリットは

 
司法書士へ土地の購入の手続きを依頼した場合とご自分で手続きをした場合では、どのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか。次のような具体例の場合は特に司法書士へ依頼した方がメリットがありますので、参考にしてください。  

 <例1>
  購入しようとした土地が複数名の共有名義だった場合。

もし購入する土地が、複数名の共有名義であった場合はそれぞれの共有者の同意が必要となります。その点で共有名義である場合は、土地の売買が不自由なのです。

その土地を共有者の誰かが売ろうと思って交渉を始めても、共有者の1人でも同意しない者がいると土地全体を売ることができず、登記も不可能となります。

その土地の出資額に応じた持分割合の共有名義になっていたとしても、出資額が多いからといって共有者の言い分が通るということにはなりません。

持ち主一人ひとりに当たって交渉するのは、かなりの時間と手間、専門的な内容処理が生じてしまいます。

そのような複雑な土地の場合には、交渉面や手続きでも煩雑になりますので司法書士を依頼した方が望ましいでしょう。

  <例2>
 購入したい土地に、抵当権が設定してあった場合

購入を検討している土地の所有者が銀行から融資を受けている場合には、その土地に抵当権が設定されていることがあります。

銀行は融資をする場合には、必ず将来返済してもらえるようにしています。

仮に返済が滞った場合には、貸付金を銀行が回収ができるように取り決めがされており、その一つとして、土地を担保として抵当権を設定するという方法があります。

抵当権を設定することで、銀行は融資先の返済が滞った場合に裁判所に申告してその土地を強制的に競売にかけて売却し、優先的に融資額を回収することが可能となります。

このような土地の取引の場合には、司法書士に依頼することが定められています。

その他のケースでも、土地を購入する手続きや登記までのことを考えると司法書士に依頼することをおすすめします。

司法書士には、一般的な相場として6~8万円程度の報酬費が必要となりますが、依頼内容が複雑になるとさらに加算されますので、注意してください。

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こここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

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