残債があっても建て替えにローンが使えます

建て替えで残債ありならダブルローンを組む

住宅ローンが残っていたとしても、銀行などの金融機関にあるダブルローンを組むことで建て替えが可能になります。具体的にどのようなローンなのかご紹介します。

銀行のダブルローンを利用する

ダブルローンとは、既存のローンの残債をそのまま残して新しいローンを組むことです。ダブルローンには「住み替えローン」や「建て替えローン」などがあります。

一般的に住宅の売却時にローンの残債があると抵当権の抹消ができないため、住宅を売却することができません。この場合「住み替えローン」を利用してローンの残債を完済し、抵当権の抹消を行うことができます。

一方「建て替えローン」は、ローンを組み替えてローンの残債と建て替えに必要な費用を一緒に支払う方法と、既存のローン建て替えに必要な費用のローンを同時に返済する方法があります。

ダブルローンを利用したい場合、建て替えローンを取り扱っている金融機関に申し込みをします。

ダブルローンの契約時に、事務手数料・抵当権設定料・火災保険料・住宅ローン代行手数料などがかかるため、約4万円〜約5万円くらいの現金を用意しておきましょう。

主にダブルローンを扱うのは都市銀行が多いですが、住宅ローンを組んだ銀行にダブルローンが可能かどうか問い合わせてみるといいでしょう。

ダブルローンの審査条件とは？

ダブルローンも通常の住宅ローンと同じように審査条件があります。具体的な条件は以下の通りです。

【ダブルローンの審査条件】

• 支払い能力があるか
• 会社員の場合勤続年数が2年以上か（金融機関によって異なる）
• 車のローンや教育ローンなど他のローンがないか
• ブラックリストに入っていないか
• 土地がローンを借りる人の名義か
• 抵当権があるか

など

上記の項目以外でも年齢制限が設けられていることがあり、その場合20歳〜65歳くらいまでとなっています。審査条件は各金融機関によって異なるため、詳細については借入予定の金融機関に確認しましょう。

親子リレーローンもある

親子リレーローンとは、二世帯住宅のように親子同居した状態で住宅ローンを返済する際、親だけでは返済しきれない場合に利用するローンのことです。

建て替えの費用のローンを初めは親が支払い、その後子供がローンの返済を引き継ぐことで返済期間を長くできますし、若い世代の方が審査に通りやすくなるため、親が高齢であってもローンが利用できるというメリットがあります。

親子で無理なく返済する親子リレーローンですが、利用する際は贈与税に注意しなければなりません。二世帯住宅を建てる際の頭金や親が持つローンの分は「贈与」とみなされる可能性があります。

そのため、親子リレーローンを利用する時は贈与とみなされないよう自主的に対策しなければなりません。対策として、親が頭金を支払う場合頭金相当の不動産登記を行うなどがあります。

建て替えでダブルローンを利用するポイント

建て替えでダブルローンを利用するポイントとはどのようなことがあるのでしょうか。詳細を見ていきましょう。

ローン審査を繰り返さない

建て替えでダブルローンを利用したい場合、まず初めにローン審査を行います。

希望額や基本情報を書類に記載し金融機関が行いますが、「ダブルローンの審査条件」でもお伝えした通り、決められた審査条件と照らし合わして審査結果を出します。

もしローン審査の結果が駄目だった場合でも、金融機関が異なるとローンが通る可能性があります。

しかし、複数の金融機関でローン審査を受け続けると「グレー」と認定され、ローン審査が余計に通らなくなってしまう可能性があります。

一度「グレー」と認定されると以後数年間、ローンが通りにくくなってしまう可能性があります。ローン審査が通らなかった段階で、通らなかった理由を可能な限り調べておくといいでしょう。

ローンが使える範囲を確認する

建て替えを行うときにかかる費用はローンで賄うと思いますが、建て替えをする場合はそれ以外にもさまざまな費用がかかります。

例えば既存の住宅を解体する費用がありますが、金融機関によってはローン対象外となる場合があります。その場合、解体費用は別途現金を用意しないといけない可能性があるでしょう。

建て替えローンで賄える範囲や、建て替えする際どのくらいの現金が必要なのかよく調べて準備しなければなりません。

建て替えローンの手続き費用や住宅の解体費用などは高額になりやすいため、あらかじめ資金計画を立てておきましょう。

「借りられる額」より「返せる額」が大事

新しい家に建て替えるとなると、せっかくだからとあれもこれもと取り入れてしまいがちで限度額いっぱい借りようとするケースが少なくないですが、「いくら借りられるのか」より「いくら返せるか」の方が重要です。

身分不相応な額を借りてしまうと、将来かかる子供の教育費や親の介護費用などが捻出できなくなり、ローンの支払いが困難になる可能性があります。無理なローン計画は、結果的に家を手放すことになりかねません。

また、建て替えるときにかかる費用の他に税金など後から必要になる費用もあるため、将来のことを考えて余裕を持った資金計画を立てるようにしましょう。

親子リレーローンの使い方をよく考える

親子リレーローンは親と子でローンを返済していくものです。親に何かあったときに子が返済するので心強いですが、子世代は親子リレーローン完済日から次の建て替えを考えなければいけないというデメリットもあります。

子世代は次の建て替えに向けて資金を調達しなければならないため、当然子世代の負担は大きくなります。親子リレーローンを利用する場合は、子世代の変化に対応できる間取りを考えて建て替える必要があるでしょう。

また、親子リレーローンを利用すると他のローンが通りづらくなるのも注意しなければなりません。もし子世代が転勤などで違う土地に住居を構えたいとなったとしても、新たな住宅ローンが利用できない可能性があります。

親子リレーローンを利用するときは、親子でよく話し合い、双方納得した上で利用しましょう。