建て替えの費用の流れと相場！費用を抑えるコツは？

家の建て替え費用と工事の流れ

住宅の建て替え費用の相場は、一般的に約1000万円からが相場です。

どの工事にどれだけの費用がかかるのか、建て替えの流れと合わせてみてみましょう。

建て替え工事の流れと各工事にかかる費用の相場

設計費用

建て替え工事では住宅を新築するため、まずは新しく建てる家の設計費用がかかります。

住宅の設計費用は、一般的に建物の建築費用の約10%程度が相場ですので、約1,000万円の建物を建てる場合には、設計費用は約100万円を目安とすると良いでしょう。

測量費用・地盤調査費・地盤改良工事費

住宅の建て替えを行う場合、敷地の測量を行って土地の形状を確定させておくことで、近隣との境界トラブルを防ぐことができます。

測量調査は、土地家屋調査士や測量士に依頼する必要があり、費用は官民査定省略の場合は約40万円、官民立ち会いありの確定測量の場合は約70万円が相場です。

ただ、住宅設計のみを目的として測量を行う場合については、約3万円が相場とされています。

既に測量が行われており、土地境界が確定している場合や測量図がある場合については、改めて測量を行う必要はありません。

地盤調査費は、地震発生時の地盤沈下や液状化の危険性を確認するために必要です。

地盤を調査することで建物を建てた際に十分に支えることができるかどうかを調べることができます。

調査費用は方法によって変わりますが、鉄の棒を建設予定地に差し込んで測定する「スウェーデン式サウンディング試験」なら約5万円から、機械で穴を掘って調査する「ボーリング調査」なら約20万円からが目安です。

もし地盤調査の結果、十分な強度がないと判断された場合には、地盤の改良工事を行います。

表層部分の地盤が弱い場合は地盤を掘り起こし、セメント系の固化剤を混ぜて重機で固める「表層改良工法」が用いられ、費用は30坪の建物の場合で60万円から90万円程度が相場です。

軟弱地盤が深くまで続いている場合については、柱状に穴を掘ってセメント系固化剤と土砂を混ぜてコンクリートの柱を作る「柱状改良工法」が用いられます。

こちらの工事費用については、30坪の建物の場合で120万円から150万円程度が相場です。

解体工事にかかる費用

建て替えの場合、既存住宅を解体する費用もかかります。

解体工事の費用は建物の構造や材質によって変わり、木造住宅の場合は坪あたり約3万円から、鉄骨家屋なら坪あたり約4万円から、RC造の場合は坪あたり約5万円からが目安です。

また、基礎部分の構造がベタ基礎の場合や、基礎が地中深くまで作られている場合は、解体に手間がかかるため、追加の費用がかかります。

「建物滅失登記」土地家屋調査士に依頼した場合の費用

建物を解体した際には、登記簿にある建物の情報を削除する「建物滅失登記」を行う必要があります。

建物滅失登記の手続きは、登記申請書類の作成及び法務局への提出、完了証の受領という流れで行われ、土地家屋調査士に手続きを依頼した場合、費用は約5万円が相場です。

注意点として、滅失登記については司法書士に手続きを依頼することができませんので、代行を依頼する際には、必ず土地家屋調査士に相談してください。

建築費用

住宅の建築費用の相場は、1坪あたり約50万円が相場です。

建築の際に、地鎮祭や上棟式を行う場合については、地鎮祭の費用が約10万円、上棟式については約15万円が相場とされています。

地鎮祭や上棟式については、地域によって内容が違い、費用相場も変わりますので、地域の不動産会社や建築会社、工務店に相場を確認しておくと良いでしょう。

建て替えで発生する税金について

住宅の建て替えを行うと、さまざまな税金が発生します。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記を行う際にかかる税金です。

建て替えの場合、滅失登記、表示登記、保存登記の3つを行うことになりますが、保存登記には登録免許税がかかります。

税率は不動産価額の1,000分の4になります。ただし一定の条件を満たせば軽減税率が適用されます。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や家屋を購入、新築した際に一度だけかかる地方税です。

不動産評価額を元に計算され、原則として評価額に4%

を掛けて税額を決定しますが、土地と住宅については2021年3月31日の取得までは3％に引き下げられています。

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点で所有している固定資産に対してかかる税金です。

建て替えの場合、初年度は新しい住宅が完成した日から日割り計算が行われます。

税率は固定資産税評価額に1.4%を掛けて算出する仕組みです。

都市計画税

都市計画税とは、地方税の1つで、都市計画区域と定められた場所にある土地や建物に市町村が課すことのできる税金です。

税率は0.3%で、固定資産税と同じタイミングで納付を行います。

印紙税

印紙税は、不動産契約書やローン契約書を作成する際に必要な税金で、収入印紙を貼り付けたり、税務署に課税文書を持ち込んだりして納付します。

税額は書類に記載されている金額によって変わり、500万円以上1千万円以下なら2,000円、1千万円以上2千万円以下なら4,000円です。

税金の軽減措置について

登録免許税、不動産取得税、固定資産税には、新築住宅向けに軽減税率が実施されています。

軽減税率は、登録免許税が設定登記で1,000分の1割引、不動産取得税は1%の減税で税率が3%に、固定資産税については取得後3年間、固定資産税が本来の税額の半額です。

建て替え中の仮住まいと引っ越し金額

建て替えの実施中は、元の家を取り壊すため、住居が完成するまでの間、仮住まいを用意する必要があります。

この仮住まいを用意する費用と、仮住まいへの引っ越し及び新居への引っ越し費用についても、建て替えの際に必要な費用ですので、あらかじめ用意しておきましょう。

ハウスビルダーや工務店によっては、建て替え工事の依頼者向けに、安価に借りることができる物件を用意している場合もありますので、費用を抑えたい場合にはこういった施設をもつ会社を選ぶと良いでしょう。

建て替えの値段を抑える方法

建て替え工事では、解体工事費用や新築費用など、さまざまな費用がかかりますが、この費用を抑える方法はあるのでしょうか?

建築費用を抑える方法

新築住宅の建築価格の相場は、木造住宅が最も安価で、鉄筋コンクリート造が最も高額です。

そのため、可能な範囲で建築費用を抑えたいという場合には、建物を木造住宅にすると良いでしょう。

また、内装についても、床や壁材のグレードを下げると建築にかかる費用を抑えることができます。

ただし、内装材のグレードを下げすぎると、住宅の耐久性や快適性が低下してしまいますので、安い製品を選ぶのではなく、建築会社などが在庫処分で値下げしている製品を選ぶなどの方法が良いでしょう。

リフォームを検討してみる

建て替え用の費用を捻出するのが難しいという場合には、リフォームで対処するという方法もあります。

リフォームなら建て替えに比べて安価に工事を行うことができるため、少ない費用で建物の状態を改善することができるでしょう。

しかし、リフォームでも構造物部分の改善工事を行った場合、工事の難易度が高いため、どうしても費用が増してしまいます。

建物の老朽化や地震対策を重視したいという方は、リフォームではなく建て替えを選んだ方が良いでしょう。

建て替えの資金援助なら贈与税の非課税対象

建て替えの場合に限らず、両親などから住宅取得等にかかる資金の贈与を受けた場合には、贈与税が一定額まで非課税となる精度があります。

非課税となる金額の目安は、2019年現在省エネ等の住宅の場合1200万円、それ以外の住宅では700万円です。

複数の業者に見積もり依頼する

建て替えやリフォームなどの工事価格は、工事を請け負う業者によってある程度差があるのが一般的です。

そのため、複数の業者に見積もりを依頼する相見積もりを行えば、どの会社がより安価に工事できるかを簡単に見分けることができます。

また、相見積もりを行う旨を業者側に伝えておけば、工事を受注できるようできる限り値引きされた見積もりを入手することができるでしょう。

その他にも、相見積もりには工事内容や工事ごとの費用の詳細も記述されているため、手抜き工事で費用を安く見せかけていたり、意図的に工事箇所を減らしていたりする業者を見分ける手段にも使えます。

相見積もりの方法は、インターネット上にある比較サイトを用いると比較的容易にできますが、近隣で評判の良い会社を探し、電話等で依頼する方法もあります。