建て替えに必要なお金の内訳、費用相場と費用の節約方法は？

住宅を建て替えるには、さまざまな費用がかかるため、注意すべき点が数多くあります。

そのため建て替えの流れを理解して、いつどのくらいお金が必要になるかを知っておくことはとても大切です。

この記事では住宅の建て替えに必要なお金の内訳、費用相場や節約方法にいたるまで詳しく解説します。

住宅の建て替えを検討している方にとって役に立つ情報になるので、ぜひ最後までご覧ください。

家の建て替えの流れは？

ここでは家を建て替えるまでの流れについて解説していきます。

建て替え計画を立てる

建築会社に相談する前に、まずは家を建て替える計画を立てるようにしましょう。

建て替えの目的や注文住宅で重視する内容の優先順位を整理したり、建て替えの資金計画やスケジュールを想定したりを事前にしておくことで、建て替えまでの流れがスムーズにすすみやすくなります。

建築会社を探す

次に建て替えを依頼する建築会社を探しましょう。

具体的には住宅展示場に行ったり、インターネットで調べたりして、自分に合う建築会社を探すと良いでしょう。

1社だけではなく、複数の会社のなかから比較検討することが非常に大切です。

設計・建築プランの相談

自分に合う建築会社が見つかれば、建築会社の担当者とプランの相談をします。

最初に考えていた建築計画を担当者に伝え、予算や注文住宅のオーダーの優先順位など、ゆずれない条件がある場合はなるべく早くに伝えておきましょう。

そして打ち合わせした内容はメモに残しておくことがおすすめです。

メモを取っておくことで打ち合わせ内容が後から確認できるのでトラブル防止にもなります。

住宅ローンの相談

建築会社とプランの大枠が決まれば、住宅ローンの相談も並行してすすめましょう。

住宅ローンの金利には、3つの種類があります。

金利は金融機関や審査結果によって異なるので、複数の金融機関に審査を依頼して比較検討すると良いでしょう。

仮住まい探し

建て替え工事の期間中は、仮住まい先を探す必要があります。

仮住まい先としては実家や賃貸マンション、マンスリーマンションなどが候補としてあげられます。

賃貸マンションやマンスリーマンションに引っ越す場合は、打ち合わせや建て替え工事の現場を見に行く機会が増えることを想定して、工事現場に近い場所で探すことがおすすめです。

工事請負契約を交わす

ここまでの流れに問題がなければ、建築会社と工事請負契約を締結します。

工事請負契約には工期や費用、その他の条件が記載されているので、念入りに確認しておきましょう。

不明点があれば、必ず契約締結前に担当者に確認し、説明をしてもらうことが大切です。

仮住まいへ引っ越し

工事請負契約の締結後に仮住まいへ引っ越しをします。

その際に工事中の騒音などのトラブルを未然に防ぐために、近隣への工事挨拶を忘れずに行っておきましょう。

解体工事開始

仮住まいに引っ越した後、解体工事が着工されます。

解体工事にかかる期間は一般的な住宅の場合、木造では約1週間〜約2週間、鉄骨造や鉄筋コンクリート造では約3週間〜約1カ月かかります。

地盤調査・地盤改良工事

解体工事が終わると、地盤の状況を確認するために地盤調査を行います。

地盤調査は約半日で終わり、調査の結果地盤が弱いことが判明した場合は地盤改良工事が必要になります。

地盤改良工事は約1日〜約1週間かかります。

また地盤改良工事の際に埋設物が見つかった場合、追加で撤去費用がかかります。

撤去費用は埋設物によって変動しますが、2tトラックで搬出した場合は約2万円かそれ以上かかってしまいます。

新築住宅の建築工事開始

いよいよ新築住宅の建築工事が開始されます。

一般的な住宅の場合、工期は約4カ月〜約6カ月が目安です。

工事中は定期的に進捗状況など確認すると良いでしょう。

現場の職人への差し入れなどをしたり、コミュニケーションを図ったりすることも重要です。

工事のタイミングによっては危険な作業をしている場合があるので、現場内への見学を希望する際は事前に建築会社の担当者に相談しておくと良いでしょう。

新築住宅の引き渡し

新築工事が無事に完工したら、新築住宅が引き渡しされます。

引き渡しの際は下記の対応が必要です。

• 住宅ローンの手続き
• 登記の手続き
• 鍵の引き渡し
• 引っ越しの対応もしくは準備

当日の流れについては、事前に建築会社と金融機関それぞれの担当者と打ち合わせをして、必要な書類などに漏れがないように準備しておきましょう。

建て替えに必要なお金の内訳と相場は？

ここでは建て替えに必要なお金の内訳と相場について解説していきます。

解体費用

建て替えをするには解体費用が必要です。

構造別の一坪当たりの解体費用相場の目安をまとめました。

解体費用は建物の構造や大きさによって変動するので注意しましょう。

設計費用

設計費用は設計の依頼先によって異なることがあります。

設計費用が請求されない場合でも、その他工事などに項目が含まれていたり、見積もりが割高になっていたりする可能性もあるので、設計費用とあわせて総額についても注意しておきましょう。

建築費用

建築費用は坪単価と延床面積によって変動し、さらに工法によっても坪単価は変わります。

主な建築工法は下記の3種類です。

• 木造軸組
• ツーバイフォー
• 鉄筋コンクリート

木造軸組工法は柱や梁などで家の構造を組んでいく工法で、日本において最も主流な工法です。

高温多湿な日本の風土に適しており、間取りの自由度が高く、増改築もしやすいのが特徴です。

ツーバイフォーとは北米から輸入された工法で、木造軸組とは違って柱や梁などを使わず、2×4インチのパネルを組み合わせて建築されます。

ツーバイフォーの特徴は家全体が面で作られることにより、建物全体の強度が高くなります。

施工性にも優れているため、工期も短く建てることがメリットですが、間取りの変更が難しかったり、リフォームに制限があったりするというデメリットもあります。

鉄筋コンクリートは鉄筋の骨組みにコンクリートを流して固定する工法です。

耐震性や耐火性は優れていますが、建築費用は高くなります。

これらの工法別の坪単価の相場を下記にまとめました。

それぞれの特徴をしっかり理解しておきましょう。

地盤調査・地盤改良工事費用

地盤調査を行い、地盤が軟弱など問題があった場合は地盤改良工事が必要になります。

地盤に問題がなければ、地盤改良工事は必要ありません。

地盤改良工事にかかる費用は工事内容にもよりますが、一般的では約30万円〜約50万円で、より強固な工事をする場合は、約100万円〜約180万円かかる場合があります。

登記費用

建て替え時には、登記の手続きが必要です。

必要な登記の種類といつ必要か、そして登録免許税額を以下にまとめました。

不動産登記は、一般的に司法書士に手続きを依頼することが大半で、司法書士に依頼すると報酬の支払いが必要です。

司法書士への報酬額は、所有権保存登記の場合で約2万円〜約5万円かかります。

仮住まい・引っ越し費用

建て替え工事中の間は仮住まいが必要となります。

また仮住まいへの引っ越し、そして新居への引っ越しと2回引っ越しする必要があり、費用も2回分必要です。

仮住まいにかかる費用は工事期間や仮住まい先の条件によって変動します。

ここでは賃貸マンションを借りる場合にかかる費用の目安をまとめました。

敷金や礼金、保証会社との契約料は、条件によって不要になる場合があります。

その他にも鍵の交換費用などが必要になる場合があるので、契約や見積もり依頼時にしっかり確認しておきましょう。

引っ越しにかかる費用は家族の人数や荷物の量、引っ越し先までの距離や引っ越し会社によって大きく変動します。

一般的には一度の引っ越しで約10万円〜約15万円かかるので、2回分では約20万円〜約30万円かかります。

地鎮祭・上棟式

地鎮祭とは新築工事の着工前に神主を招き、その土地の神様に対して工事の安全を祈願する儀式です。

上棟式とは建物の柱や梁などの基本構造が完成し、棟上げと呼ばれる棟木を上げる際に行われる儀式です。

これまでの工事の無事と職人さんへ感謝するとともに建物が無事に完成するように祈願します。

地鎮祭の費用は一般的には約10万円〜約15万円かかり、上棟式は約5万円〜約10万円かかります。

しかし地鎮祭や上棟式を行うかどうかは建築主に委ねられるので、行わなければ費用はかかりません。

家具家電の購入費用

建て替えによって新たに照明器具が必要になったり、カーテンのサイズが合わずに新調したりする場合は、家具や家電の購入費用が発生します。

思わぬ出費とならないように、新たに購入が必要と想定される家具や家電などを事前にまとめておくと良いでしょう。

火災保険料

火災保険料は住宅の大きさや構造、補償内容によって変動し、建て替え時にはこれまで契約していた火災保険を変更または解約する必要があります。

一般的な住宅が1年間にかかる火災保険料は約3万円〜約5万円です。

地震保険や家財道具の補償を加えると、約10万円前後かかります。

住宅ローンを借り入れする場合は、一定額以上の保険をかけなければなりませんので、詳しくは金融機関と打ち合わせをしておきましょう。

各種税金

建て替えにおいては工事請負契約書に添付する印紙税や、新築住宅の不動産取得税など、各種税金が発生します。

それぞれの費用相場について下記にまとめました。

印紙税、不動産取得税いずれも軽減税率が適用された場合の一般的な費用相場となります。

建て替え費用の節約方法は？

ここでは、建て替え費用の節約方法について解説していきます。

不要な家財道具の処分する

解体する建物内に家財道具が残っている場合、解体業者から別途処分費用を請求される可能性があります。

解体するまでにできるかぎり不要な家財道具は処分しておくことで、追加の費用請求が発生しにくくなるでしょう。

相見積もりを取得する

解体業者および建築会社いずれにおいても、相見積もりを取得して比較検討するようにしましょう。

会社によって見積もり金額が異なるので、安い会社を探して依頼することができれば、大きな節約につながります。

建築工法を検討する

建築工法を検討することで、建て替え費用の節約につながる可能性があります。

在来工法である木造軸組工法で建築すると、他の工法よりも低価格で建てることができます。

間取りを検討する

新築の間取りをシンプルにすることで材料の無駄がなく施工することができ、工事費用が節約できる場合があります。

複雑な間取りやオーダーをすると、その分費用がかかる可能性があるので、建て替え費用を節約したい場合はシンプルな間取りを心がけましょう。

優先順位を考えて工事内容の変更を検討する

プランへの要望や工事内容に優先順位を考えて、必要であれば工事内容の変更を検討しましょう。

優先度の低い内容については予算を重視して取りやめたり、設備や材料のグレードを下げたりすることで節約することが可能です。

建て替えで知っておきたい住宅ローンについて

建て替えでも住宅ローンは組める

住宅ローンは、建て替えでも申請して融資を受けることは出来ます。

銀行では建て替えローンやリフォームローンを商品化している銀行もあります。

住宅ローンは変動金利で1.0％を下回り、金融機関によっては0.5％近くの金利設定しているところもあります。

リフォームローンは住宅ローンより若干割高な金利を設定しています。

融資を受ける際、「抵当権」を設定しますが、この時土地・建物の所有者の確認をします。

「抵当権」はローンが払えなくなった時、「抵当権」を設定した者又は、金融機関が土地や建物の財産権を得る為のものです。

融資の審査を通る為には、土地と建物の所有者が融資の申請者であることが大切です。

土地や建物の所有者の確認は法務局で土地建物登記簿謄本を取り寄せれば確認できます。

取り寄せるには費用が1,000円掛かります。

残債ローンとの組み合わせを考える

残債が新築時の住宅ローンの場合、「抵当権」を消すために、今まで払ってきた住宅ローンを完済しなければ消せません。

この場合、「買い替えローン」を使うという方法があります。

「買い替えローン」は残債がある住宅ローンと新しく物件を購入するためのローンを組み合わせることが出来るローンです。

それ以外に「ダブルローン」があります。

ただこのローンの審査はかなり厳しいものと言われています。

残債額と新たなローン金額を加算した合計額での審査となるため、年収や勤務先などを含めて厳しく審査されます。

ダブルになれば、返済もそれなりにきつくなることが予想されます。

まずは現在返済中の金融機関に相談すると他の方法を提示してもらえることもあります。

例えば、親子リレ―ローンというものがあります。

このローンは親から子にローンが引き継がれて返済を続けるものです。

金融機関に相談される場合はこのようなローンについての相談もされるとよいでしょう。

建て替えを希望していてローンの返済を子世帯が受け継ぐ意思があることを前提に相談されると金融機関は何らかの答えを出してくれるでしょう。

自己資金が多いほうが長期的な負担

住宅ローンを組むとき、融資は建築費用の8割が最大融資です。

これは、ローン返済が出来なくなった時の予防策で、抵当権が融資側に移った時、物件を売却しても融資側が損失を被らない為のものです。

融資を受ける側はローンが最大8割だと認識したうえで、最小2割の自己資金を用意しなければなりません。

建て替えを計画している場合は、新築時の住宅ローンの支払いがあり、その上で自己資金を貯めるとなると、かなり節制した生活が必要になることもあるかもしれません。

ここで考えを変えてみると、自己資金を100万円程度貯めて、建て替えのためのローンの組み直しをするという方法もあります。

5年10年我慢して自己資金を1,000万円貯めてからの建て替えローンの支払いと、100万円くらい貯めて残りをローン融資で賄う場合では、月々の支払いの大きな開きが見れないことがわかります。

更に自己資金が少なくても、100万円単位での繰り上げ返済が出来れば、少ない自己資金でも建て替え工事は有利になることがあります。

自己資金と融資を受けるタイミングについては、よく検討されることをおすすめします。

建て替え費用を捻出する方法は？

建て替え費用を捻出する方法の一つに、父母や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合に一定金額までは非課税となる特例があります。

ここではその非課税の特例について解説していきます。

住宅取得資金の贈与に関する非課税要件

2022年現在における住宅取得等資金の贈与に関する非課税要件は、次のすべてを満たす必要があります。

• 直系尊属（自分の父母や祖父母）からの贈与を受ける場合
• 贈与を受けた年の1月1日において18歳以上であること
• 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること（新築の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は1,000万円以下であること）
• 2009年以降で住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の適用を受けていないこと（一定の場合を除く）
• 自己の配偶者や親族などの特別の関係がある人と請負契約等により新築を依頼していないこと
• 贈与を受けた翌年の3月15日までに贈与された住宅取得資金の全額を使用して新築すること
• 贈与を受けた本人が贈与を受けた翌年の3月15日までにその新築住宅に居住しているか、居住することが確実であること
• 贈与を受けた時に日本国内に住所があること（一定の場合を除く）
• 新築住宅が日本国内にあり、登記簿上の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下で、床面積の半分以上を居住用であること

詳しく知りたい場合は、国税庁のホームページをご確認ください。

住宅取得資金の贈与の非課税金額

住宅取得資金の贈与の非課税金額について、表にまとめました。

省エネ等住宅とは、次のいずれかに当てはまる住宅です。

• 断熱等性能等級が4以上もしくは一次エネルギー消費量等級が4以上である
• 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）が2以上もしくは免震建築物である
• 高齢者等配慮対策等級（専用部分）が3以上である

省エネ等住宅を建築する予定の場合は非課税金額も増えるので、積極的に活用すると良いでしょう。

住宅取得資金贈与に必要な書類

住宅取得資金贈与の申請に必要な書類をまとめました。

• 贈与税の申告書
• 戸籍謄本
• 源泉徴収票
• 登記事項証明書
• 工事請負契約書の写し

住宅取得資金贈与贈与の非課税を受けるには、これらの書類を準備して期日までに提出しましょう。

住宅取得資金贈与の非課税期限

住宅取得資金贈与の非課税の申告期限は、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに必要な書類を納税地の所轄税務署に提出する必要があります。

注文住宅に要する費用のシミュレーション方法は？

ここでは注文住宅に要する費用のシミュレーション方法について解説していきます。

自己資金の調査

まずは自己資金として使える金額が一体いくらあるのか調査しておきましょう。

そして自己資金を把握するには、住宅ローンの借入金額を考える必要があります。

月々のローン返済額の想定

月々の住宅ローンの返済額を想定するうえで、月々の返済額がいくらなら無理なく返済ができるかという視点で考えるようにしましょう。

住宅ローンを上限で借りてしまうと、毎月の返済が厳しくなるおそれが高くなるので注意が必要です。

建てる予定の注文住宅の費用相場の調査

建てる予定の注文住宅にかかる費用相場を調査しておきましょう。

2021年の住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」によると、全国における注文住宅にかかる費用は3,572万円です。

地域別の費用相場を下記にまとめたので、参考にしてください。

参照先：「2021年度 フラット35利用者調査」

費用の内訳を把握

注文住宅にかかる費用の内訳を把握しておきましょう。

土地購入の費用を想定

土地購入が必要な場合は、土地購入の費用を想定しておくと良いでしょう。

注文住宅にかかる費用と土地購入費のバランスは一般的には「6:4」や「7:3」あたりが相場です。

地域や住宅のグレードによっても大きく異なるので、目安として考えておきましょう。

モデルケースを想定してシミュレーションを実施

これまでの内容をふまえて、実際にモデルケースを想定したシミュレーションをしてみましょう。

モデルケース

• 解体する住宅は、延べ床面積が30坪の木造2階建て住宅
• 仮住まいは、家賃が10万円の住宅に半年間入居（敷金・礼金・保証会社との契約料は家賃の1カ月とする）
• 新築する住宅の坪単価は60万円で延べ床面積が40坪の木造2階建て住宅
• 新築住宅購入への頭金は300万円、住宅ローン借入金額は2,100万円（返済期間は35年の固定金利で金利は1%、ボーナス支払いはなし）
• 新築住宅の固定資産税評価額は1,500万円

このモデルケースの場合にかかる建築費用のシミュレーションを実施した結果は下記の通りです。

なお、この状況における住宅ローンの毎月の返済金額は59,279円となります。

安い建て替え業者の探し方は？

ここでは安い建て替え業者の探し方について解説していきます。

多額の経費をかけている業者か確認する

テナント料や宣言広告費などに多額の経費をかけている場合は、その分見積もり金額に上乗せされている可能性が高くなります。

そのため、安い建て替え業者を探すには、経費をあまりかけていない業者に頼むことがポイントです。

下請けに丸投げしていないか確認する

下請けに丸投げしている場合は中間マージンがかかってしまい、見積もりの金額が高くなっている場合があります。

しかし自社施工の建て替え業者の場合はそのような心配がなく、工事費が割安になりやすいため、工事を自社で施工しているか確認してみると良いでしょう。

複数の業者から相見積もりを取り比較する

安い建て替え業者を探すには複数の業者から相見積もりを取り、比較するようにしましょう。

1社だけでは見積もりの金額が適正かどうか判断することが難しく、建て替え業者によって提示の金額も異なるので、複数の業者をしっかり比較検討することが大切です。

1社1社見積もりを依頼するのは手間と時間がかかり面倒だという方は、建て替え・注文住宅の一括見積もり比較サイトの「ハピすむ」を活用しましょう。

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