注文住宅を契約後キャンセルした際に違約金が発生するケースとは

注文住宅の契約キャンセルで違約金が発生しやすいタイミング

注文住宅を契約した後でも、住宅会社との契約をキャンセルすることは可能です。ただし、多くの物や人が動く注文住宅の建築において、一度結んだ契約のキャンセルは容易ではありません。

キャンセルするタイミングによっては、高額な違約金が発生してトラブルに発展する恐れもあります。そこで、注文住宅の契約をキャンセルした際に、違約金が発生するタイミングを説明します。

注文住宅の契約直後にキャンセル

契約を交わした後、住宅会社は建物図面の作成、発注する部材のリストアップ、工事の申請等に進みますが、契約直後にキャンセルをすると、これらの作業にかかった人件費や手数料を請求される恐れがあります。

稀なケースですが、契約直後で準備が全く進んでいない状態であれば、損害金を請求しない住宅会社も存在します。

また、違約金が発生しない「手付解除」という方法で、契約をキャンセルできないか調べてみましょう。

「違約金」と「手付金」の違い

手付金とは、契約額の一部を契約時に支払うことです。

手付金の相場は契約額に対し約10%以内で、違約金とほぼ同額で設定される傾向にあります。

依頼主は、住宅会社に支払った手付金の放棄によって、契約を解除することが可能です。

これを「手付金の放棄による解除（手付解除）」と言います。

仮に約3,000万円の契約で、約300万円の手付金を支払っていた場合、キャンセル時に約300万円を放棄することになってしまいますが、手付解除でキャンセルしたことにより違約金が発生しません。

ただし、手付解除が行える期限は住宅会社によって異なり、手付解除の期日を過ぎてキャンセルする場合は、違約金が発生する恐れがあります。

住宅会社が下請け業者と工事請負契約を結んだ後にキャンセル

住宅会社は、家を建てるために建設業者、設備業者、左官業者、外装業者など、様々な下請け業者に工事を依頼し、スケジュールと人員を調整します。

これらの手配がすべて済んだ後に契約をキャンセルすると、違約金に加えて、手配したスタッフの人件費や、スケジュールが空白になったことの損害金を請求されると考えた方が良いでしょう。

注文住宅の着工直前で部材が注文された後にキャンセル

計画、手続き、人員の手配、部材の発注等がすべて完了し、着工を直前に控えたタイミングでのキャンセルは、違約金と損害金の発生を覚悟しなければなりません。

特に、家を建てるためには建設部材、お風呂やキッチン、トイレといった設備をメーカーに発注しなければならず、住宅会社は契約金が振り込まれるまで、部材の発注費を負担しています。

工事着工直前で、住宅会社が部材を発注した後にキャンセルをする場合は、損害金として部材の発注費用も請求される恐れがあるため、部材費用の総額も契約前に必ず目を通しておきましょう。

注文住宅の建設途中にキャンセル

住宅を建設している途中でキャンセルをする場合には、住宅会社から違約金を請求されるだけでなく、途中まで建築した建物の解体や処理にかかる費用も請求されるでしょう。

また、注文住宅の支払いでは着工時に請負代金の1/3程度を分納することがありますが、住宅完成前に契約額の一部を分納していた場合、キャンセルに伴って、手付金も分納金も戻ってこない恐れがあります。

注文住宅を契約後にキャンセルした場合に発生する違約金の目安

住宅会社に支払う違約金は、契約書に添付される契約約款に従って計算されます。

違約金の取り決めや割合は住宅会社によって異なるため、金額の目安を知っておきましょう。

住宅会社との契約キャンセル時に発生する違約金の目安

注文住宅の契約解除に伴う違約金は、契約金額に対し約10%以内が目安で、契約金額が3,000万円であれば違約金は約300万円です。

なお、「宅地建物取引業法」では、宅建業者と消費者間の契約において、違約金と損害金の合計額は契約額の20%までと上限が定められています。

3,000万円の契約で、違約金が300万円、損害金が500万円となった場合は上限の600万円までしか請求されないため、請求額の合計800万円のうち、残りの200万円は支払わなくて良いことになります。

注文住宅の契約キャンセルに伴う違約金についての注意点

もし注文住宅の契約をキャンセルする際には、違約金の有無やクーリングオフの適用可否などをよく確認したうえで、住宅会社の担当者に連絡しましょう。

キャンセルを申し出る前に契約書で違約金を確認する

違約金は、キャンセルを申し出た時点で、契約約款の記載に従って発生します。

違約金の金額を確認せずキャンセルを申し出てしまうと、思わぬ金額の支払いに後から気づき、キャンセルしたことを後悔するかもしれません。

最も安全な方法は、契約前に違約金の金額を確認しておくことですが、キャンセルを申し出る前にも、必ず違約金を確認しておきましょう。

住宅会社の担当者とのやり取りから進捗を予想する

キャンセルを申し出る際は、住宅会社の担当者とのやり取りから、契約した注文住宅がどこまで進んでいるか予想する方法がおすすめです。

例えば、直近のやり取りで「お風呂を発注しました」「業者さんを手配しました」などの連絡をもらっていた場合、この時点でキャンセルすると、違約金に加えて作業分の損害金も発生する恐れがあります。

違約金が発生しない手付解除の条件に注意する

先程もご紹介したように、住宅会社が「履行に着手するまで」のあいだは、手付解除によってキャンセルすることで違約金が発生しません。

ただし、「履行に着手するまで」の解釈については、住宅会社と依頼主の間でトラブルになりやすいポイントです。

契約書に「手付解除」の記載があることを確認し、実行できる期日や条件も確認しておきましょう。

注文住宅の契約で違約金を出さずにクーリングオフする条件

クーリングオフとは、特定の条件下に限り、消費者側が契約を解除できる制度のことです。クーリングオフによって契約自体が無効となるため、契約書に記載されている違約金も発生しません。

ただし、注文住宅の契約をクーリングオフするためには、主に以下3つの条件を全て満たす必要があります。

• 営業所等以外での契約であること
• 契約書の交付を受けた日から8日以内に書面でクーリングオフの通知を行うこと
• 自ら自宅や勤務先などに呼び出していないこと

クーリングオフのポイントは、「住宅会社の担当者が、訪問販売で交わした契約であること」が条件です。

買主が住宅会社を訪問したケースや、担当者を家まで電話で呼んで訪問させたケースでは適用されません。

注文住宅のキャンセルで違約金トラブルを回避するポイント

注文住宅の契約キャンセルは、簡単ではありません。場合によっては、住宅会社との長期間の話し合いで精神的に疲弊したり、高額な違約金が発生したりするなど、深刻なトラブルに発展することもあります。

万が一、注文住宅の購入後にキャンセルをする場合に備えて、キャンセルに伴う違約金トラブルを回避するポイントについて説明します。

注文住宅の契約書は約款まで目を通す

注文住宅の契約書は、契約書の他にも「設計図書」や「契約時の見積書」など、複数の書類がセットになっています。

契約書の添付書類のうち、特に確認しなければならないのが「約款」です。

約款には、契約書に記載しきれなかった細かなルールが記載されています。

契約する前に、明らかに買主が不利になるルールが設定されていないか、小さな文字までよく目を通しておきましょう。

買主が不利になる契約書の記載例

• 上限を超える違法な違約金
• 請負工事代金を引き渡し前に全額支払い
• キャンセルのために住宅会社の本社を訪れる必要がある（遠方の住所が記載されている）
• 完成後のアフター保証についての記載がない
  など

建築工事費用は出来高払いに設定しておく

契約金の支払いは、完成した分だけ支払う「出来高払い」が最も安全です。

実際にかかった費用のみを支払うことができ、キャンセル時に、行われなかった工事の費用を負担せずに済ます。

住宅の着工前に、工事の出来高を大幅に超える金額を設定している住宅会社もありますが、行われていない工事の代金を先に支払ってしまうと、キャンセル時や住宅会社の倒産時などに返金されない恐れがあります。

注文住宅のキャンセルでトラブルが起きそうな場合は弁護士に相談

• 「契約のキャンセルを申し出たが、住宅会社が契約解除に応じてくれない」
• 「高額な違約金と損害金を請求されて困っている」
• 「建築工事中だが業者とトラブルになってしまい、キャンセルしたい」

など、注文住宅のキャンセルでトラブルが起きた際や、またはトラブルに発展しそうな場合は、できるだけ早めに弁護士に相談しましょう。

弁護士が状況を客観的に判断し、依頼主が負担すべき費用や、負担しなくても良い費用などを冷静にアドバイスしてくれます。

弁護士に相談すると依頼費用が発生してしまいますが、支払わなくても良い違約金を回避し、円満に契約をキャンセルするための費用と考えた方が良いでしょう。