注文住宅における契約書とは？失敗しないタイミングや注意点もご紹介

注文住宅における「契約書」とは？

注文住宅は、建てられている家を見て購入する建売住宅とは違い、建てる前に建築会社と「契約書」を交わした後に住宅を建築します。

注文住宅を建てる経験は、一生に何度もあることではありません。

契約を交わす前に、契約書とはどんなものなのか、何が記載されているのか、契約書にサインする時の注意点などを知っておきましょう。

契約書とは「工事請負契約書」のこと

注文住宅を建てる際に住宅を建てる施工会社（住宅メーカーや工務店など）と交わす契約書とは、「工事請負契約書」のことです。

工事請負契約書には、どんな住宅を建てるのか、注文者と施工会社との間の約束ごとが書かれています。

その内容は、住宅の仕様・金額・工期・契約に関しての重要事項などです。

工事請負契約書で、工事の内容を文書で明らかにしておくのは、金額や施工内容によるトラブルを未然に防ぐことを目的としています。

工事請負契約書は、注文者と施工会社がお互いの不利益をこうむらないためにとても重要な文書です。

工事請負契約書には、何が記載されているのか？

工事請負契約書には、必ず明記しなければならない事柄が決まっています。

その内容は、建設業法１９条に基づき１４項目あり、必要に応じて当事者間で協議の上、追加されます。

工事請負契約書に記載されている項目

※建設業法14条より抜粋

1. 工事内容
2. 請負代金の額
3. 工事の着手と完成の時期
4. 請負代金の全部又は一部の前払い金又は、出来高部分に対する支払いの時期と支払い方法
5. 設計変更・工事着手の延期、工事の中止があった場合の工期・請負代金の額・損害の負担及び額の算出方法
6. 天災その他の不可抗力による工期の変更または損害 の負担およびその額の算出方法
7. 価格等の変動もしくは変更に基づく請負代金の額または工事内容の変更
8. 工事の施工により第三者が損害を受けた場合における賠償金の負担に関する定め
9. 注文者が工事に使用する資材を提供し、または建設 機械その他の機械を貸与する時は、その内容および 方法
10. 注文者が工事の全部または一部の完成を確認するための検査の時期および方法ならびに引渡の時期
11. 工事完成後における請負代金の支払いの時期および支払い方法
12. 工事の目的物の瑕疵を担保すべき責任または当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結
13. その他の措置に関する定めをするは、その内容各当事者の履行の遅滞その他債務の不履行の場合における遅延利息、違約金その他の損害金
14. 契約に関する紛争の解決方法

「とりあえず」でサインしてはいけない

注文住宅を建てる施工会社と打合わせをしていると、必ず「契約をいつにするか」ということが話題になります。

担当の営業マンによっては、「まず契約書を」と契約を迫られることもあります。

家の完成時期を見計らうや（お子様の入学やアパートの契約更新・転勤など）、会社の決算のため値引きや商品などのサービスがあるなど、お客側になって考えているのなら良いのですが、自分の成績や会社の売上のためだけに契約を迫る営業マンもいます。

「工事請負契約書にサインする」ということは、法律的に有効になります。

簡単に契約を解除したり、大きな部分を変更したりすることはできません。

契約する内容を理解し、納得してサインすることが重要です。

担当の営業マンや会社の都合ではなく、注文住宅を建てる本人・家族が望んで契約するようにしましょう。

契約書をかわすタイミングについて

契約書を交わす際は、注文者と施工会社それぞれに考えるタイミングがあります。

お互いのタイミングのポイントから、工事請負契約書を交わす良い時期を見てみましょう。

タイミングに「決まり」はない

ハウスメーカーによっては、打合わせが始まる前に契約を迫られる場合があります。

これは、図面と標準的な仕様で大まかな請負金額を決め、工事請負契約書を交わしてから詳細の打合わせをするというケースです。

工務店でも、図面がはっきり決まる前に契約をお願いする会社があります。

これは、「とりあえず、うちの会社（工務店）で建てることを決めてください。その後、打ち合わせをしましょう。」というものです。

どちらも、工事請負契約書を交わすことで、家を建てることを決めて下さいと言っているのです。

これは、施工会社側の事情で、これに従わなければならない決まりはありません。

工事請負契約書を交わす場合、お互いに住宅建築に対する同意が必要となります。

すべて決めるのは無理がある

注文住宅を建てるには、いろいろなことを打合わせして、決めていかなければなりません。

住宅を建てる際の打ち合わせは、項目も多く、時間もかかります。

実際にクロスや床材、建具など細かい部分まですべて決めるのは大変です。

変更を繰り返すことが多く、施工会社としては、打ち合わせ自体にコストがかかります。

契約後にゆっくり時間をとって行いたいというのが本音でしょう。

そのため、契約前に本格的な打ち合わせはしてもらえないことがあります。

しかし契約後の仕様打合せで、金額が大幅に変わってしまうことは有り得るので、最低限の希望はあらかじめ伝えておくことが大切です。

お互いが納得できる契約のタイミングを探すことが大事

工事請負契約書を交わすのはいつが良いのか考えた場合、施工会社（ハウスメーカーや工務店など）と注文者の立場ではそれぞれに違いがあります。

早期に契約書を交わす場合、注文者にとっては検討する時間が少なく、間取りを変更することもなかなかできません。

また、建築費を細部まで検討したら資金が足りないなどの問題がおきることが多くなります。

反対に、打ち合わせを何度もした後に契約書を交わす場合は、施工会社にリスクがあります。

打合わせをすれば、それだけ時間がかかり、人的機会損失も高くなります。

施工会社としては打合わせをしても結局契約できなかったという事態を避け、なるべく早く契約し、契約した後に詳しい打合わせをしたいのです。

このように、それぞれ事情がありますので、お互いが納得できる契約のタイミングを探すことが大切です。

そのためには、工事請負契約を交わす前に工事請負契約書の記載事項以外のチェックポイントを知っておき、ある程度納得してから契約することでトラブルが起きにくい、契約を交わすことができます。

何度か打ち合わせを重ね、「この会社と契約したい」と思えたら、解約する場合の条件や違約金などの説明を受け、納得できることが必要です。

契約前に見ておきたいチェックポイントについて

工事請負契約書を交わす前に、契約書の内容をよく検討するのはもちろんですが、それ以外にも必要なことがあります。

それは、間取りと設備・外構です。それぞれのチェックポイントを見てみましょう。

間取り

注文住宅の場合、工事請負契約書を交わす前に建てる住宅を見たり、体験したりすることができません。

そのため、立面図や平面図を見ながら説明を受け、間取りを検討します。

契約前に必ず、希望の間取りになっていることを確認してください。

部屋の広さやドア・窓の位置など一部屋ずつ確認しましょう。

最近では、パースや３Dなどでよりわかりやすいプレゼンがされるようになりましたが、実際に完成すると「こうなっていたんだ」「思っていたのと違った」などのトラブルは、まだあるようです。

契約後の間取りの変更は、契約金額に上乗せされる追加金額となる場合があり、資金計画にも影響します。

また、間取りの変更は工期にも影響する可能性があります。

そのため、契約前に間取りのおおまかな部分が、希望と合致しているか確認しておきましょう。

安心してインテリアなどの打ち合わせに専念することができます。

設備

水廻りの設備は、各施工会社（ハウスメーカーや工務店など）で標準仕様を決めていることが多く、工事請負契約の段階では標準仕様の設備で契約するようです。

契約後に変更することも可能ですが、金額についてはグレードアップした分は追加金額となります。

水回りの設備はグレードが多く、高いグレードの物は値段が跳ね上がりやすい傾向にあります。

契約前は、標準仕様の設備で打合わせを進める施工会社が多いので、標準仕様についても自分で調べ、取り入れたい設備があったら事前に相談しておくと良いでしょう。

外構

注文住宅の打合わせは、外装（屋根や外壁など）・内装から打合わせがはじまり、家が建ちはじめてから外構の検討をするケースがほとんどです。

外構費用は、敷地の周りのブロックやフェンス・駐車場の仕様（カーポートや土間など）やアプローチ・ポストなど様々です。

外構費用は、敷地回り・外回りの工事になるため、一つ一つの費用が高額になります。

工事請負契約書の見積もりの中に外構費が含まれている場合は、どんな内容が含まれているか、ポストや駐車場の仕様を確認しておきましょう。

また、含まれていない場合は、概算の予算を把握しておくと安心です。

注文住宅を建てる場合、住宅そのものだけでなく、外構工事も完成していると住みやすい住宅となります。

外構工事の内容・仕様・予算を把握し、資金計画をすすめましょう。

注文住宅を選ぶのに最適な不動産業者の選び方について

注文住宅を建てるには、まず土地が必要になります。施工会社（ハウスメーカーや工務店など）が土地を一緒にさがしてくれる場合もありますが、土地売買の専門家である不動産業者に土地をさがしてもらうのが、一般的です。

注文住宅を建てる場合に最適な不動産業者のポイントをみてみましょう。

最適な不動産会社の選び方

住宅を建てる土地を探すには、自分たちが希望する住宅が建てられる土地を探さなければなりません。

土地には、法律（建築基準法・都市計画法・道路法など）の制約があります。

また、住宅を建てる土地は、生活の利便性や生活環境（音や近隣環境など）・学区の決まりなどの条件も重要です。

そのため、土地探しをお願いする不動産業者は、住宅を建てる土地の売買実績が豊富な不動産業者が良いでしょう。

また、土地を購入するには、本当にその土地で良いのか、土地を購入するまでの手続き方法がわからないなど、不安なことが多々あると思います。

対応が丁寧で、相談を親身になって聞いてくれるなど、信頼できる不動産業者を選びましょう。

土地の購入からはじめる場合、最適な家を建てるためにやったほうがいいこと

注文住宅を建てる土地を探す際には、事前の準備が重要です。

まず、土地と建物にいくら予算をかけられるのか、把握しておきましょう。予算によって、購入できる土地の広さや地域が変わってきます。

ある程度予算がわかっていれば、その範囲で、効率的に土地を探してもらえます。

また、住みたい地域や土地に対する要望（学区や最寄駅・駅までの距離など）をリストアップしておきましょう。

同じ価格でも地域や環境により住みやすさが変わります。

要望をまとめて、伝えることで、希望に近い土地が探してもらえます。