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2019年03月26日更新

注文住宅を購入する場合の予算について徹底解説!

注文住宅を適正な予算で購入したい方へ、注文住宅を購入する際の予算の内訳、年収ごとの予算の求め方、また、地域ごとの注文住宅の建設費の相場や予算別の注文住宅の特徴を解説します。さらには、予算の決め方のポイントや予算を抑える方法も紹介します。

  • 【監修者】タクトホームコンサルティングサービス
  • この記事の監修者
    タクトホームコンサルティングサービス
    亀田融

注文住宅を購入する場合の予算の内訳について

注文 住宅 予算

注文住宅の購入予算の中で大きい割合を占める土地購入費用

注文住宅を購入する場合、購入予算のうち土地の購入費用は大きな割合を占めています。

さらに、土地の購入費用は、土地の広さ、立地条件やアクセスなどによって大きく異なります。

住宅金融支援機構が利用者を対象にまとめた「2017年度フラット35利用者調査」によると、注文住宅と土地を同時に購入した世帯では、土地購入費用は平均1,305万円で費用全体の32%を占めています。

東京都の場合は土地購入費用の割合が大きく、土地購入費用は3,228万円で購入費用全体の58%を占めています。

坪単価が全国平均で約19万5千円に対し、東京都では約91万7千円と相場が高いことが、主な要因です。

土地購入に要する費用は、土地代金のほか、不動産業者に支払う仲介手数料、印紙税や土地の所有権移転登記費用など、土地代金の6~10%程度の諸費用がかかります。

なお、土地取引に消費税は課されません。

仲介手数料は、土地代金の3%+60,000円に消費税を加えた額を上限に、通常、売主と買主がそれぞれ不動産業者に支払います。

印紙税は、土地代金によって異なり、収入印紙として売主と買主双方が売買契約書に貼付します。登記費用については、後述します。

注文住宅の依頼先によって金額が変わる建築費用

注文住宅の建築費用を、前出の「2017年度フラット35利用者調査」でみると、全国平均では2,734万円で、延べ床面積に対する坪単価は約80万円となっています。

注文住宅建築にかかる費用は、建物本体の費用、付帯設備の費用、その他諸経費に分けられます。

一般的に、建物本体は建築費用の75~80%程度、付帯設備は建築費用の15~20%程度、諸経費が建築費用の5~7%程度となっています。

建物本体の費用は、建物自体を建築するために要する費用を指し、冷暖房や照明、また、駐車場や門扉などの外構に要する費用は含まれていません。

付帯設備としては、ボイラーや換気設備、電気配線、冷暖房、照明器具など建物に設置する設備のほか、門扉や塀、駐車場や庭など外構に設置する設備が挙げられます。

一般的に、建築費用の15~20%程度となっています。

また、諸費用として、印紙代など各種税金や住宅ローンにかかる費用、建物の登記費用、地震保険や火災保険などの保険料、引越し費用、家具や家電の購入費用などがあります。

建築費用は、工事の依頼先によって異なります。注文住宅を手がける業者には、大別して、営業範囲の広いハウスメーカー、地元密着型の工務店、設計を主とする設計事務所があります。

工事には一定の価格はなく、業者ごとに値段が異なります。一般的にハウスメーカー、設計事務所、工務店の順に価格が低い傾向があります。

いずれの業者も得意とする条件や特徴があり、業者選びは重要なポイントです。

注文住宅の不動産登記にかかる諸費用

新居を建てた場合、所有権の登記を行うことにより、所有権を第三者に主張できることになります。

登記手続きの際は、登録免許税、司法書士の報酬、交通費や登記事項証明書の取得費用などがかかります。

登録免許税は、土地の所有権移転登記については固定資産税の課税標準額の1000分の15、新築建物の所有権保存登記については建物価格の1000分の1.5として課されます。

登記の手続きは、基本的に自分で行うことが可能です。しかしながら、準備する書類や手続きが煩雑です。

また、法務局の窓口での申請に際しては、聞きなれない専門用語や登記に関する法律なども理解した上で、間違いなく申請手続きを行う必要があります。

このため、一般的には司法書士に依頼するケースが多いのが実態です。

年収ごとの注文住宅購入予算の求め方について

注文住宅を購入している世帯の平均年収

国土交通省住宅局「平成29年度住宅市場動向調査」によれば、新築の注文住宅を購入した世帯は30代が半数を占め、世帯の同居者数は2~4人が8割を占めています。

注文住宅を購入した世帯の年収は、全国平均で698万円、三大都市圏では734万円と都市部の方が高い傾向にあります。

なお、他の新築住宅の場合、分譲マンションを購入した世帯が798万円と最も高くなっています。

また、分譲の新築戸建住宅を購入した世帯の年収は701万円で、注文住宅を購入した世帯と同程度ですが、中古の戸建住宅を購入した世帯では668万円と、新築住宅を購入した世帯に比べ下回っています。

年収ごとの適正な住宅購入予算を計算する方法

年収ごとの適正な住宅購入予算は、「年収×年収倍率+自己資金-諸費用」で求めることができます。諸費用は、一般的に、建築費用全体の5~7%程度とされています。

「2017年度フラット35利用者調査」によると、注文住宅の購入世帯では、購入資金が世帯年収の何倍かを示す「年収倍率」は6.5倍、自己資金は651万円です。

また、「平成29年度住宅市場動向調査」によれば、土地を購入して注文住宅を新築した世帯の住宅購入資金は4,334 万円で、年収倍率は6.2倍となっています。

自己資金は、土地を購入して注文住宅を新築した世帯では購入資金の28.8%に当たる、1,250万円を準備していることが分かります。

年収別の借入可能額を計算する方法

住宅ローンの借入可能額は、一般的に100万円を借りた場合の毎月の返済額に対して、何倍の返済が可能かを計算することによって、算出することができます。

具体的には「年間返済額の上限額÷12ヶ月÷毎月の返済額×100万円」として計算することができます。

年間返済額の上限額は「年収×返済負担率(年収に占めるローンの年間総返済額)」として計算し、住宅ローン以外で借入れているローンの年間返済額を除いた額が、住宅ローン分の年間返済額の上限となります。

返済負担率は、年収に応じて、通常25%~35%以内とされ、住宅金融支援機構のフラット35の場合、年収400万円未満で30%、400万円以上で35%までと設定されています。

100万円を借りた場合の毎月の返済額は、金利と返済期間から計算します。

住宅ローンの審査用金利は、実際の住宅ローンの金利よりも高く設定されていることが多く、一般的に4%程度とされています。

住宅購入予算の年収倍率について

年収倍率は、住宅の購入価格が年収の何倍に相当するかとの比率を指し、金融機関が住宅ローン申込の審査をする際に、融資の判断基準の目安とするために算出されています。

一般的には、4倍程度が望ましいとされていますが、現在のように経済が安定して金利の低い時期は、5倍以上でも融資をする傾向にあります。



地域ごとの注文住宅建築費相場について

2017年に建築された注文住宅の建築費相場

住宅金融支援機構「2017年度フラット35利用者調査」結果に基づいて、2017年度における注文住宅の建築費相場を紹介します。

首都圏

三大都市圏のうち、首都圏の注文住宅は、住宅面積の平均は127.0平方メートルで、建築費の平均は3,627万円です。

建築費の坪単価を計算すると平均で約94万円となっています。

近畿圏

三大都市圏のうち、近畿圏についてみると、住宅面積の平均は126.9平方メートルで、建築費の平均は3,408万円です。

建築費の坪単価を計算すると平均で約89万円となっています。

東海圏

三大都市圏のうち、東海圏についてみると、住宅面積の平均は130.1平方メートルで、建築費の平均は3,437万円です。

建築費の坪単価を計算すると平均で約87万円となっています。

その他の地域

三大都市圏以外の地域では、住宅面積の平均は128.5平方メートルで、建築費の平均は3,193万円です。

建築費の坪単価を計算すると平均で約82万円と、三大都市圏に比べ低くなっています。

予算の価格帯別注文住宅の特徴について

予算10,000,000円台の注文住宅の特徴

住宅面積を100平方メートル程度と想定すると、予算が1,000~2,000万円の場合は坪単価が約33~66万円となり、三大都市圏以外での平均的な坪単価のおよそ3分の2以下で建築することになります。

このため、1,000万円台の予算で建てる注文住宅は、内外共にシンプルな住居をイメージし、外構も、駐車場や塀やフェンスを設置しないオープンな外観となるでしょう。

基礎や屋根、外壁などを最小限に抑えるデザインとして、総二階建てのボックス型を想定します。

屋根は片流れや切妻作りでコストを抑え、屋根材も低価格な化粧スレートなどを使用します。

外壁は金属サイディングなどでコストを抑え、窓は西日が当たる方向や北側は窓数や大きさを控えて費用を削ります。

内装材に利用する木材や、壁紙クロスの素材やグレードを下げます。

間取りは、仕切りや壁を少なくして上下階の壁の位置を合わせることによって、骨組みとクロスなどの材料費、施工費や、壁やドアなどの建具を省くことができ、費用を抑えることができます。

住宅設備も、必要最低限のシンプルな機能とし、普及している廉価版や、旧モデルの在庫品を使用することによって、コストを抑えます。

予算20,000,000円台の注文住宅の特徴

住宅面積を100平方メートル程度とすると、予算が2,000~3,000万円の場合は坪単価が約66~99万円となり、平均的な住宅の内外装に近づけることや、ある程度こだわりを盛り込むことも可能となります。

住宅の形状をシンプルにすることや床面積を抑えることを基本として、壁や床の仕上げ材や住宅設備のグレードアップ、あるいは窓数の増加、バルコニーの設置など、希望の一部に予算を配分することも可能となります。

注文住宅を建てる際の希望全てを実現することは難しいものの、優先順位の高い希望を実現する可能性はあると言えます。

なお、2,000~3,000万円の予算で、平均的な130平方メートルの住宅面積を想定した場合は、坪単価が約51~76万円となり、平均的な住宅に比べてグレードを落としたシンプルな造りとなります。

予算30,000,000円台の注文住宅の特徴

2017年に建築された平均的な注文住宅の予算と同程度で、ほぼ希望する注文住宅を建てることが可能な予算と言えます。

この予算であれば、住宅面積が120平方メートルの場合、坪単価は82万円以上となります。

また、3,000万円台の予算があれば、正方形や長方形ではなく、敷地を有効に活用した形の一戸建てを建てることができます。

注文住宅を建てる際、一般的に、3,000~3,500万円は平均的なグレードと広さの家を建てられる価格帯、3,500~4,000万円では平均よりも設備や建築資材のグレードアップが可能な価格帯とされています。

メリハリをつけた希望の導入も可能となり、好きなデザインや間取り、こだわり設備の部分的な導入や、塀や門扉などの外構も選択ができるようになるでしょう。

注文住宅の購入予算の決め方のポイントについて

注文 住宅 予算

はじめに用意できる頭金を決める

住宅購入の際には、はじめに用意できる頭金や返済可能な額を決め、借り入れ可能な金額と合わせて購入予算を決める方法がお薦めです。

また、不測の出費に予備費を残しておくと安心です。

頭金の額を決める際には、まず家計の収支を把握することが大切です。

預貯金の額をはじめとして、毎月の収支や年間を通じての収支を整理し、生活費や予定すべき支出額、返済に回すことができる金額を割り出します。

住宅ローンを借り入れる際、高度経済成長期には、一般的に、住宅購入費用の2~3割程度を頭金として用意することが良いとされていました。

現在では、金融機関などから住宅購入費の全額を融資してもらうことも可能となり、頭金を抑えて住宅ローンを借り入れることができます。

また、住宅ローンの金利も低く、住宅ローンに対する減税も実施されています。

しかしながら、住宅ローンは長期間の借金であることに間違いはなく、できるだけ頭金を準備して借入額を抑えることが大切であることは、言うまでもありません。

貯金の利用や親から融通を受けるなど、住宅ローンの利用額を低めに抑えることによって、ローンの手数料や保証料が削減でき、長期的な返済額を減額することも可能となります。

注文住宅の頭金相場

国土交通省住宅局「平成29年度住宅市場動向調査」によれば、土地を購入して注文住宅を新築した世帯の住宅購入資金は全国平均で4,334 万円となっています。

この住宅購入資金のうちの自己資金は、土地を購入して注文住宅を新築した世帯では、全国平均で購入資金の28.8%に当たる1,250万円を準備しています。

なお、住宅ローン住宅金融支援機構の「フラット35」や民間金融機関、その他の公的機関や勤務先からの借入など、住宅ローンを利用している世帯の割合は、注文住宅では56.9%となっています。

住宅金融支援機構の「フラット35」の利用者についてみると、注文住宅の建築費が3,354万円に対して、自己資金は建築費の20.3%に当たる682万円となっています。

注文住宅を購入する際に予算を抑える方法について

注文住宅の設備を見直してみる

設備の機能を必要なものだけに限定することで、予算を抑えることが可能です。

また、キッチンやトイレ、風呂などの住宅設備のグレードをシンプルで低価格なものに見直すことも、予算を抑えるためには有効です。

システムキッチンやユニットバスは、タイプや広さによる価格差も大きく、かなりの削減効果が期待できます。

間取りを考え直し坪数を少なくする

間取りについては、部屋の仕切りを少なくすることによって費用を抑えることができます。

また、床面積を減らすことによっても減額を図ることができます。

仕切りや壁を少なくすることによって、骨組みとクロスなどの材料費、施工費や、壁やドアなどの建具を省くことができ、コストダウンに繋げることができます。

また、仕切りを少なくしてオープンな家にすることで、効率的な家事の動線を確保しやすく、家族や空間の一体感も生まれ、家庭内での自然な交流も育まれやすくなります。

仕切りを減らして間取りをオープンにする減額案としては、2階建ての場合は階段を仕切らずリビング内に設ける方法、子供部屋の間仕切りを子どもが大きくなるまでは省く方法があります。

また、玄関ホールを省き、三和土からリビングまでをオープンな空間にする方法や、書斎や畳のスペースをリビングの一角に間仕切り無しで設置する方法のほか、各室の収納を1カ所にまとめる方法などが考えられます。

シンプルな形状の住宅にする

家の形状を壁の出入りの少ないシンプルな造りにすれば、基礎や柱などの構造部分や屋根の面積、壁の面積を最小限に抑えることができ、予算を抑えることに繋がります。

また、同じ理由から、平屋建てよりも2階建て、2階建ての場合でも総2階とすることによって、コストダウンを図ることができます。

屋根の形状も、棟が多くなるために資材と施工費が嵩む寄棟造などは避け、シンプルな切妻あるいは片流れにすることによって、費用を抑えることが可能です。

水回りを1か所に集中させる

水回りの設備としては、キッチン、洗面所、風呂、トイレなどがあります。

水回り設備を利用するためには給排水管を敷設する必要があるため、分散せず集中して配置することによって、費用を抑えることができます。

水回りを集中させることによって、メンテナンスの面で長期的なメリットもあります。

床材や壁材を安価なものにする

フローリング床材や内装材に利用する木材の材質やグレードを下げることや、壁や天井、床の仕上げを部屋ごとに変えずに統一して種類を少なくすれば、費用を抑えることができます。

仕上げ材の種類が多ければ、それぞれ専門の職人が必要であるため、工事の種類や工程が多くなるだけでなく、材料の種類が増えればロスも増えてしまうことが費用が嵩む要因となります。

また、塗り壁に代えて壁紙クロスを利用することや、クロスの素材やグレードも低価格なものを選択することによって、費用を抑えることができます。

住宅ローンから予算を削る

銀行などから融資を受ける住宅ローンの経費は、基本的に、融資手数料、ローンの保証料、契約書の印紙税、抵当権の登記費用などの経費がかかるため、できるだけ融資額を抑えることが望ましいことは言うまでもありません。

貯金の利用や親などから融通を受けるなど、住宅ローンの利用額を低めに抑えることによって、ローンの手数料や保証料を減額することができるとともに、長期的な返済額を抑えることに繋がります。

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