土地購入の手順とチェックポイント

土地購入から引き渡しまでの流れ

土地を購入する際には、まず購入したい土地の予約である「買付証明書」を提出し、土地に関する重要事項説明を受け、問題がないようなら住宅ローンの事前審査を金融機関に依頼します。

住宅ローンの事前審査で借入が可能ならば、土地の売買契約についての協議を行い、合意が得られれば契約を締結し、土地の引き渡しと代金の支払い、所有権の移転登記を実施すれば土地の売買は完了です。

流れだけで見ると簡単そうに思えますが、実際の土地取引では各手順でどのような手続きを行うのでしょうか?

手順ごとに行う手続きと必要な書類、注意点について詳しく見ていきましょう。

Step1.契約前に土地の予約を行っておく

購入したい土地の予約『買付証明書』を提出する

土地を購入する際には、まず購入希望者は売主に対し、買付証明書を提出して土地を購入する意思を伝えます。

この買付証明書は、契約書などと違い、双方に権利や義務などはなく、提出したとしても購入を取りやめたり、売主都合で売却をキャンセルしたりすることが可能です。

もちろん、取りやめについて金銭の取引等も発生しませんので、あくまで購入の意思があるということを伝える予約のようなものだと考えておくと良いでしょう。

土地に関する重要事項説明を受ける

重要事項説明とは、宅地建物取引士が買主に対して行うものです。

登記記録に記録されている情報や法令上の制限、私道などの負担について、水道などのインフラに関する情報、その他土地に関するさまざまな情報についてここで説明を受けます。

また、取引条件についても重要事項説明の範囲に含まれており、土地の売買代金以外に必要な仲介手数料や契約解除に関する事項、その他違約金や手付金に関することもここで説明される仕組みです。

特に仲介手数料については、契約後または引き渡し後に一括で支払ったり、契約時と引渡し時に分割して支払ったりする場合がありますので、どういった支払い形式になるかしっかり確認しておきましょう。

基本的に、重要事項説明で土地売買に関する基本的な手続きの情報や土地の情報が行われます。

後から聞き忘れた、確認し忘れたということがないよう、理解しにくい部分や確認しておきたい部分についてはしっかり質問しておきましょう。

住宅ローン事前審査を依頼する

住宅ローン事前審査とは、年収などを元にどれだけの借入が可能かを審査する手続きです。

借入可能額が前もってわかっていれば、土地の購入にあてられる予算を決めることができるため、物件を探しやすくなるでしょう。

また、事前審査を行っておけば高い確率でそのままのプランでローンを組むことができるため、不動産売買契約後にローンが組めずに購入できないといったトラブルも防ぐことができます。

住宅ローンの事前審査は、申請後約1週間で結果が出ますので、土地探しの前にあらかじめ審査を終わらせておくと良いでしょう。

Step2.土地の売買契約

売買契約書の主なチェックポイント

土地売買で用いられる売買契約書には、さまざまな情報が記載されていますので、まずは売買契約書の写しを受け取り、重要事項説明書の記載事項と内容の齟齬がないかを確認してください。

重要事項説明書とのすりあわせが済んだら、以下の項目について確認していきます。

土地面積

土地の面積は、登記上の面積と実際に測量した面積に違いがある場合があります。

登記上の面積より実測値が広い場合は特に買主側に問題は起こらないのですが、狭いとなると建物の大きさなどに影響を及ぼすため、不安だという方は前もって測量を依頼し、実際の面積を調べておくと良いでしょう。

売買代金と支払い方法

土地売買契約書には、土地の売買代金と支払い方法についても記載されています。

土地の売買代金については、上の項目で説明した土地面積が大きく関わっているため、どのような計算方法で売買代金が決定されているかを把握しておかなければなりません。

登記簿上の面積を元に実測値がいくらであっても支払い額に変更がない場合は「公簿売買」、契約後に測量し、実際の面積と公簿上の面積の違いを支払いの際に精算する場合は「売買代金精算型」という方法が用いられます。

公簿売買の場合は代金の変更が無いというメリットがありますが、土地が登記簿上の記載より狭い場合は単価が高くなるというデメリットがありますので、注意が必要です。

広い土地を購入する際など、登記と実測で差異が想定される場合には、代金の支払い方法についても協議しておくようにしましょう。

契約解除の取り決めと違約金の額

何らかの理由で売買契約を解除しなければならなくなった時のために、売買契約書には契約解除が可能な条件と違約金についても取り決められていますので、あらかじめ条件と金額を十分に確認しておきましょう。

一般的には、買主側が解除した場合は手付をそのまま違約金として納め、売主側が解除した場合は手付を返却し、手付と同額の違約金を支払う場合が多いようです。

登記関連について（所有権の移転・引き渡し・移転登記の時期）

売買契約書には、所有権の移転手続きや引き渡し期限、登記を行う時期なども記載されていますので、この日程を考慮した上で予定を立てるようにしましょう。

特に引き渡し時期や登記申請については、住居などを建てる際に影響が大きい部分ですので、入念な確認が必要です。

公租公課の負担

固定資産税や都市計画税は1年ごとに支払われますが、土地を売買した際には起算日を定め、日割り計算を行って売主と買主間で精算を行うのが一般的です。

危険負担

危険負担とは、引き渡し前までに売主に責任のない理由で引渡しが不能となった場合に、買主が代金を支払う必要があるかどうかという取り決めです。

土地のみの取引ではあまり問題が起こることはありませんが、契約後の天災などで土地が使用できなくなる可能性もありますので、どのような取り決めになっているかは十分確認しておきましょう。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、構造部分の劣化や地中配管など、契約前の発見が難しい欠陥が物件に見つかった場合、売主が買主に対して欠陥部分の修繕等の責任を負うというものです。

契約書にはこの瑕疵担保責任の対象となる期間が記載されていますので、契約前に期間について確認しておきましょう。

抵当権の登記抹消

住宅ローンが残っている物件を購入する場合などには、不動産に金融機関などの第三者の抵当権が付着している場合があります。

この抵当権が契約後きちんと抹消されるのか、抹消の期間などについても売買契約書に記載されています。

ローン特約

解約の項目に含まれることもありますが、こちらは住宅ローンの契約ができなかった場合のみに限定した項目です。

このような場合については、通常の解約と違い、違約金等を支払わずに契約を解除することができるようになっていることが多いようです。

Step3.売買契約締結後

売買契約を締結したら、事前審査を行った金融機関へ住宅ローンの申し込みを行います。

借入申込書の他に、本人確認書類や収入に関する書類、物件に関する書類などが必要ですので、金融機関に問い合わせて必要な書類について教えてもらうと良いでしょう。

Step4.土地の引き渡し

土地引渡しの際には、売買代金、公租公課の負担分、登記等にかかった費用について精算を行い、所有権移転登記の申請を行います。

引渡しの際には、住民票や身分証明書、認め印等が必要になりますので、用意しておきましょう。

また、所有権移転登記の申請については、申請書と登記識別情報、印鑑証明、住民票、固定資産評価証明書等が必要ですので、あらかじめ用意しておいてください。

土地購入に伴う支払い

土地購入に伴う支払いはどのタイミングで行うのでしょうか?

この他に、住宅ローンを使用する場合については、印紙税、ローン借入費用、抵当権の設定に伴う司法書士費用がかかります。

ローン借入費用については、事務手数料や保証料、建物を購入する際の火災保険料などですので、ローン契約を考えている金融機関であらかじめ費用について確認しておくと良いでしょう。