土地購入の際に手付金は必要なのか？相場や支払えない時の対処法について

土地購入における「手付金」の意味について

手付金は土地の購入金額の支払いに先立って必要なお金で、のちに土地の金額と相殺されるものです。

1：土地を購入するという意思を示す「証拠金」として

該当の土地を購入するという意思の証拠としての性格を持ちます。

売主側も手付金を受け取ることで、ほかの人には売らないという意思を示すことになります。

2：解約の代償として

契約を解除する場合には、支払い済みの手付金を放棄することで契約解除が可能です。

売主側が契約を解除する場合には、受け取った手付金の倍額を買主に返還することで契約を解除できます。

言い換えれば、契約の解除には売・買のどちらの立場でも手付金が必要であり、手付金の存在しない契約はいかなる理由があっても解除が不可能ということです。

3：契約の違約金として

万が一、交わした契約内容が実施されなかった場合（契約不履行）には、損害賠償額とは別に違約金として手付金を支払うことになります。

手付金の持つその他の性質

• ローン審査が通らなかった場合には返還される
• 売買代金の精算の際には手付金で支払った金額が差し引かれる
• 一般的には買主側が契約時に現金で支払う

手付金での契約解除ができるのは「契約の履行着手」まで

「契約の履行」とは、契約をするために行動を起こすことです。

例えば、買主が希望したため土地を分筆したケース。売主が分筆のための登記手続きを行った時点で「契約の履行に着手した」とみなされます。

手付金にまつわるトラブルで最も多いのが「契約解除のタイミング」についてです。

「手付金の放棄をするから契約を解除してください」といっても、期限があるということ。

「履行着手までなら契約解除可能」という文言が契約書に明記されているはずです。

手付金を放棄する、倍額で返還するという手付金の性質はもちろん、契約解除のタイミングについてしっかりと理解しておくことが必要です。

ただ、現実には履行着手のタイミングはお互いに分かりにくいものですから、「何月何日までなら解除可能」と契約書に明記することも多くなってきています。

履行着手後に何らかの理由で契約を解除する場合には、損害賠償金が発生することがありますので、契約前には慎重に契約内容を検討することが大切です。

手付金の相場について

【手付金の相場】

「売買価格の20%が上限で、10%程度が一般的」

ただし、売主が不動産業者でない場合には、特に制限はありません。

上記の金額はあくまでも「相場」です。物件価格によっては10％の手付金でも返還が困難なほど高額になることや、手付金の放棄が容易になるほど安くなることも。

このようなケースでは、上限を超えない範囲で契約書の中で調整することがあります。

手付金を支払うタイミング

一般的には、「契約締結時」に手付金の支払いを完了させます。

不動産業者のなかには購入の意思を確かなものとするために、購入申込書（契約書を交わす前の書類）の記入時に手付金を求めるところもあるようですが、これは間違いです。

申込書の段階で「申し込み証拠金」の支払いが必要なケースがありますが、こちらの相場は約10万円で、のちに支払う「手付金」に充当する性格を持つものとなります。

手付金が支払えない場合どうなるのか

手付金は一般的に「現金」で支払うものです。

では、100万円単位の現金がすぐには用意できない人は土地を購入することができないのでしょうか。

実は、手付金が現金で用意できなくても土地を購入できる方法があります。

準備できないからといって、即諦める必要はありません。

ここからは、手付金が用意できなくても土地を購入する様々な方法について詳しくみていきましょう。

売主と交渉することもできる

手付金の性質については民法で定められていますが、「必ず支払うこと（受け取ること）」と決められているわけではありません。

そのため、売主が「必要ない」といえば手付金の支払いを回避することも可能です。

とはいえ、契約の安全を確保するためにほとんどの売買契約で手付金が必要になります。

手付金を「ゼロ」にしてもらう交渉は難しいかもしれませんが、交渉によっては相場を下回る金額に抑えてもらえる可能性もあります。

なかなか買い手がつかない土地や急いで手放したい土地であった場合、売主にも交渉の余地があることが多いので、不動産業者を通じて相談してみましょう。

住宅ローンのつなぎ融資を利用する方法

土地を購入して住宅を建てる場合は、「住宅ローン」の一部で手付金を支払えることがあります。

ただし、住宅ローンはあくまでも「住宅（家）を建てるために使われるローン」ですから土地だけの購入では審査が通りません。

のちに家を建てる予定があり、住宅ローンの利用を検討しているのであれば、「つなぎ融資」が可能な住宅ローンを利用することで土地の手付金と残りの土地代金の決済につなぎ融資が利用可能です。

ただし、この方法では、土地の手付金を支払う前に住宅ローンの申し込みと審査が必要になります。

住宅ローンの申し込みには建物の見積書が必要ですから、タイミングよく建物の計画についても進めていくことが大切です。

つなぎ融資とは

住宅ローンの借入枠の範囲内で、住宅ローンの実行（通常は引き渡し時）を待たずに先に一部の金額を融資してもらえる制度。

実行までの期間は住宅ローンの金利よりも高い金利がつき、金利分は実行時に融資額から差し引かれるという特徴があります。

金融機関によっては、つなぎ融資が付帯した住宅ローンの取り扱いがないこともありますので注意が必要です。

余裕をもって現金を用意しておきたい

フルローンで家を建てられる時代になりましたが、マイホームを考えている人は、ある程度の現金を用意しておきたいもの。手付金だけでなく、様々な支払いで現金が必要になるからです。

頭金がなくてもローンは組めますが、少しでも頭金があることで住宅ローンの審査が通りやすくなったり、金利が安くなったりすることもありますので、現金があることのメリットは大きいのです。

よい土地が見つかった場合も、現金が用意できないのであれば、勢いで契約を進めるのでなくいったん冷静になって考えて資金計画を見直してみることをおすすめします。

希望の土地を見つける方法について

土地や住宅の購入は、多くの人にとって一生に一度の大きな買い物となります。

よい土地を見つけるためのポイントをおさえて土地探しを進めていきましょう。

土地の探し方

・インターネットで物件検索

不動産業者のホームページで場所や予算などの条件を入力すると、購入できる土地を検索することができます。

・不動産業者に依頼

不動産業者に希望の条件を伝えて、物件を探してもらう方法です。

インターネットには掲載されていない物件を多く保有していることもありますので、ネット検索で見つからなかったときには不動産業者を直接訪れてみることをおすすめします。

土地広告のここに注意！

周辺の土地に比べて価格が安い土地を見つけたときは、なぜその土地が安いのかを確認してください。

• 下水道やガスなどのライフラインの行き届いていない土地
• 前面道路が狭く住宅の建築ができない土地
• 建築条件付きの土地
• 明らかに地盤改良が必要な土地
• 周辺環境が悪い土地

上記の例のように、相場と大きく違う価格には理由があると考えて、広告に掲載されている情報を細かくチェックしていきましょう。

「建築条件付き」と書かれている土地は、家を建てる際の建築業者が決まっている土地です。

土地を安く購入できても、建築業者を選べませんので注意してください。

不動産会社の選び方

売却されている土地の多くは、レインズという不動産データベースに登録されています。

登録された物件は、不動産売買をする不動産業者であれば全国どこの不動産業者でも「仲介」というかたちで関わることが可能です。

そのため、同じ「A番地B号」の土地を購入しようと考えたとき、どこの不動産業者から購入してもよいということになります。

ただし、仲介手数料は不動産業者によって違いますし、土地の説明など親身になって対応してくれるかどうかも不動産業者によって大きく異なります。

まずは直接担当者と話してみて、誠実な対応をしてくれるかどうかをチェックしてみましょう。

インターネット上の口コミも参考にしながら、買主に寄り添った対応をしてくれる不動産業者を選びましょう。