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2019年04月15日更新

土地購入の贈与税を最大限減らすには

住宅の購入に親から資金援助をしてもらう方も多いかと思いますが、親から資金を受け取れば贈与税がかかります。できれば少しでも節税ができたら嬉しいですよね。そこで、住宅購入にあたり親から受けた援助資金の節税方法についてご紹介します。

  • 【監修者】タクトホームコンサルティングサービス
  • この記事の監修者
    タクトホームコンサルティングサービス
    亀田融

住宅購入資金を生前贈与で非課税に

土地 購入 贈与 税

住宅の購入資金として親から援助を受ければ、その資金は個人から財産を贈与されたことになりますので贈与税がかかります。

その贈与税を少しでも軽くする方法のひとつに、生前贈与による基礎控除があります。

基礎控除で年間110万円以内なら非課税になる

生前贈与にも贈与税はかかりますが、年間110万円以内なら非課税になるという基礎控除があります。

つまり親から受け取った金額が一年間で合計110万円までなら贈与税はかからないという制度です。
さらに基礎控除は確定申告で申告する必要もありません。

基礎控除の落とし穴?!基礎控除として認められないケースも

年間110万円までなら基礎控除として認められるなら、まとまった金額を毎年110万円に分割して数年にわたり贈与してもらえばいいと考えたくなりますよね。

しかしこれは定期贈与とみなされて、基礎控除として認められなくなります。

定期贈与と認められると、毎年支払われていた110万円の総額に対して贈与税が課されるので注意してください。

住宅取得等資金贈与の非課税とは

住宅取得等資金の贈与税の特例

住宅取得等資金贈与の特例とは、両親や祖父母が直系の子供や孫に住宅購入の資金としてお金を贈与されるときに適用される制度です。

ただしこの特例を受けるためにはいくつかの条件があります。

特例を受けるための条件

住宅取得等資金贈与の特例を受けるためには、次の条件を満たしていなくてはいけません。

  • 親と子、または祖父母と孫の関係が直系尊属であること
  • 贈与を受ける受贈者が満20歳以上であること。
  • 受贈者の年間所得が、2000万円以内であること。
  • 住宅の床面積が50平米以上で240平米以下であること。
  • 中古物件なら、マンションなどの耐火建築物で築25年以内、木造物件なら築20年以内で、耐震基準が満たされていること。購入後に耐震対策を行っても可。
  • 贈与を受けた時から翌年の3月15日までに住宅を購入して、そこに移住すること。移住見込みも含まれる。

特例が受けられる限度額はいくら?

この特例を受けられる限度額は、現行であれば一般住宅を購入するなら700万円まで、省エネ等住宅として認められた物件なら1200万円までです。

この非課税制度は、消費税が8%の住宅に適用される非課税枠で、年々この非課税対象となる金額が減っていく傾向にあります。

一方、消費税が10%に引き上げられると一般住宅なら2500万円、省エネ等住宅なら3000万円と非課税枠が大きく広がります。

しかしその非課税枠の拡充期間は2021年12月31日までとなっています。

省エネ等住宅とは?

ところで、特例枠がぐっと大きくなる省エネ住宅とはどのような住宅を指すのでしょうか。

簡単にまとめると、断熱性に優れているか、耐震強化がされているか、または高齢者などが自立した生活ができるようにバリアフリーになっている住宅を指します。

このいずれか一つに該当していれば、省エネ等住宅として認められます。

省エネ等住宅の条件

  • 断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
  • 耐震等級2以上か免震建築物の住宅
  • 高齢者等配慮対策等級3以上の住宅

これらの条件に当てはまっていることを証明するには、住宅性能証明書や建設住宅性能評価書の写しなどが必要です。

これらの証明書は国土交通省または地方整備局にて発行されますので、各役所で相談してください。

基礎控除と相続時精算課税制度との併用も可

住宅取得等資金贈与の非課税制度は、1年間で110万円までの贈与が非課税になる基礎控除と併用することができます。

さらに不幸にも資金援助をしてくれた親や祖父母が亡くなられて資産を相続することになった場合には、相続時精算課税という贈与税を選ぶことができますが、これも併用できます。

確定申告は忘れずに

これらの制度を使って贈与税を1円も払わないとしても、住宅取得等資金贈与は確定申告をしなくてはなりません。

申告をしなければ、非課税として扱われませんので、必ず申告をするようにしましょう。

申告ができる期間は、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までです。

この期間に申告をしなくては申告したことになりませんので、この点にも注意が必要です。



相続税精算課税とは?住宅購入資金の贈与税対策にも使える?

相続税精算課税とは

贈与税には2つの課税方法があるのですが、そのうちのひとつが「相続税精算課税」であり、この課税方法を使うかどうかは、ご自身で申告することで選択することができます。

一方、もう一つの課税方法とは、すでにご紹介した基礎控除である「暦年課税」です。こちらの場合、申告する必要はありません。

相続税精算課税の特別控除金額は2500万円

相続税精算課税を使うと、その年の1月1日から12月31日までに相続された合計金額のうち、特別控除とされる金額は上限2500万円です。

受贈者が受け取った時に、非課税扱いになるという税制度です。

住宅購入資金の節税にはならない相続税精算課税

この相続税精算課税のポイントは、その特別枠内の金額を受け取った時は非課税扱いになるものの、その分の贈与税は後々払うことになるということです。

「相続税精算課税」という言葉が示すとおり、生前贈与で2500万円までの金額が受け取った時には非課税になるのですが、贈与者が亡くなられて財産贈与されるときには、この非課税された贈与額の贈与税を支払うことになります。

つまりこの相続税精算課税とは、贈与額2500万円分の贈与税を支払うタイミングが先延ばしにされるという制度であり、節税対策にはなりません。

自動継続で基礎控除が使えなくなる?

また、この相続税精算課税は自動継続であることも忘れてはいけません。

自動継続とは、相続税精算課税の手続きをしてから特別控除枠分の2500万円になるまでは他の税制度の控除枠分も相続税精算課税に組み込まれるということです。

たとえば基礎控除である110万円分もこの2500万円分に加算されてしまうので、基礎控除のメリットがなくなってしまいます。

相続税精算課税の特別枠を受けられる条件と利用方法

相続税精算課税を利用するには、いくつかの条件を満たしてなくてはなりません。

その条件とは、下記のとおりです。

相続税精算課税の特別枠を受けられる条件

  • 贈与者、つまり財産を贈与する人が60歳以上で、贈与を受ける受贈者の両親か祖父母。
  • 受贈者は20歳以上の子供か孫。

相続税精算課税の利用方法

相続税精算課税を利用するかどうかは、受贈者である子供か孫が決めます。

そして確定申告のときに、相続税精算課税選択届出書を提出して手続きを行います。

また贈与者との関係を示すために戸籍謄本などの提出も求められます。

相続税精算課税の特別控除は住宅資金等資金贈与との併用も可

相続税精算課税は住宅資金等資金贈与と併用することができます。

ただし相続税精算課税を始めてしまうと自動継続の仕組みから基礎控除などが使えなくなってしまうため、選択の順番として、住宅資金等資金贈与、基礎控除、最後の手段として住宅資金等資金贈与を使うことをおすすめします。

「おしどり贈与」とは?住宅購入資金の節税になるのか?

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夫婦の間で、婚姻関係が20年以上で、実際に住んでいる住居を贈与したい場合には「おしどり贈与」という贈与税控除を使えます。

おしどり贈与はあくまで住居の贈与ですので、住宅購入資金の贈与に対しての節税には使えません。

おしどり贈与は高額贈与には有効的

正式には「配偶者への居住用不動産の贈与の特例」と言いますが、最高額2000万円までの贈与について配偶者控除が受けられます。

しかし配偶者に対する贈与税控除は1億6000万円までは無税になるため、贈与額が1億6000万円以内でおしどり贈与を使う必要はありません。

つまり、「おしどり贈与」は贈与額が多額になるケースの場合に有意義な制度と言えるでしょう。

 

 

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