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2019年06月10日更新

投資目的で土地を購入する場合のポイントを解説

投資目的で土地を購入する場合、正しい知識と手順を知っているかどうかが不動産投資の成否の分岐点となります。投資目的での土地を購入する場合のメリットとあわせてデメリットについても理解し、不動産投資を成功させるためのポイントについてご紹介します。

  • 【監修者】タクトホームコンサルティングサービス
  • この記事の監修者
    タクトホームコンサルティングサービス
    亀田融

投資目的での土地購入とは

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不動産投資という言葉は聞いたことがあっても、それがどのようなものであるかをしっかりと理解している方はあまり多くはないのではないでしょうか。

まず初めに、不動産投資とはどのようなものであるかについてご説明します。

そもそも不動産投資とは

不動産投資とは土地やマンションといった不動産を購入し、購入した不動産から利益を得ることを目的としています。

利益を得る方法によって不動産投資は次の2種類に分類されます。

1つ目はインカムゲインと呼ばれるものです。

これは購入した不動産を人に貸すことで賃貸収入を得るという方法です。

マンションやアパート、戸建て住宅といった賃貸物件から得られる収益はもちろん、駐車場の運営等による収益もこちらに分類されます。

2つ目の方法はキャピタルゲインと呼ばれるものです。

こちらは購入した不動産を運用するのではなく売却し、それによって得られる売却益を目的としています。

不動産の購入時よりも売却時の金額が高ければ高いほど得られる収益も大きくなります。

不動産投資家と土地オーナーの違いとは

不動産投資家と土地オーナーの最も大きな違いは何かと言うと、不動産に求めるものが何であるかといった考え方の違いです。

不動産投資家は不動産から生まれる収益を得ることに重点を置いています。

そのため、不動産を購入する際にもその不動産は需要があるか、どのような運用方法が最も収益を上げやすいかといったことを考えています。

そして、所有している不動産から得られる収益の見込みが低いと判断すれば、所有している不動産を売却することもあります。

不動産を自分で所有して利用したいというよりも、不動産をあくまで投資の材料として活用するのが不動産投資家と言えるでしょう。

一方、土地オーナーは所有している土地を自分で管理したいと考える傾向が強いようです。

土地オーナーも所有している土地を人に貸したり売却することで利益を得ることはあります。

しかし、それは自分が所有している不動産を運用するためであり、土地オーナーというのはいわゆる大家さんをイメージするとわかりやすいかもしれません。

投資目的での土地購入の傾向

1991年のバブル崩壊以前は日本国内の地価は上昇を続けていましたが、バブル崩壊以降は継続して地価は下落傾向にありました。

それに伴い不動産の価格も毎年下落し続け、購入した不動産の売却益を得ることが厳しい状況が続いています。

そのため、近年では従来の土地の値上がりによる利益目的から、物件の賃貸活用目的へと不動産投資の目的が変化してきているようです。



投資目的で土地を購入するメリットとは

投資の対象は株式やFX、不動産など様々なものが存在します。

不動産投資は土地や建物に投資することによって利益を得ることができますが、その中でも土地を購入することによって得られるメリットがあります。

建物ではなく土地を購入するとどのようなメリットがあるかについて、いくつかご紹介します。

経年劣化しない資産を持つことができる

土地は建物と違い、長期間保有したとしても経年劣化することがありません。

税金や管理費などの維持費はかかるとしても、一度土地を購入すれば自分の資産として半永久的に持っておくことが可能です。

そのため、需要が少なかったりまとまった整備費を工面できないといった理由からすぐに土地を活用できない場合であっても問題ありません。

土地を購入して所有権さえ確保しておけば、自分の好きなタイミングでその土地を活用することができます。

土地活用によって利益を得ることができる

土地を持っていればそこに自分が利用する建物を建てたり、駐車場として利用することができます。

それだけでなく、土地を活用することによって利益を得ることも可能です。

土地活用によって得られる利益は多くの場合一時的なものではなく、定期的に安定した収入につなげることができます。

どのような活用方法を選択するかによって得られる利益の大きさも異なりますが、入念なリサーチをすることによってある程度リスクを減らすことができるでしょう。

土地活用の目的をニーズや用途によって変えることができる

土地が上物のない更地の状態であれば、活用の方法を目的やニーズによって変更することができます。

たとえば、付近に大学や駅が近いといった立地条件であれば住居としての需要が見込まれます。

そういった場合にはアパートやマンションといった居住用の建物を建てることによって賃貸収入を得ることができるでしょう。

また、商業地であれば店舗用の土地として賃貸するだけでなく、土地を整備して駐車場として運営する可能性も考えられます。

このように、土地を購入することは予め用途の決まっている建物を購入することよりも自由度が高く、臨機応変な活用が可能となります。

投資目的で土地を購入するデメリットとは

土地を購入することによって得られるのはメリットだけではありません。

投資の対象が土地ならではのデメリットというものも存在します。

投資目的で土地を購入する前にメリットだけでなくデメリットについても知っておくことで、「こんなはずではなかった」と後悔しないようにしましょう。

資金が高額になりやすい

土地だけでなく不動産投資全体について言えることですが、土地を購入するとなると初期投資がそれなりに必要となります。

株式や投資信託などの他の投資であれば少額からでも始められるものも存在します。

しかし、不動産投資の場合はどうしてもある程度の資金を準備する必要があるため、ハードルが高く感じられる場合もあるでしょう。

不動産を購入するのでローンを組むという手段もありますが、その場合も頭金としていくらかの資金は準備しなければなりません。

マンションなどの賃貸経営より採算性を見極めるのが難しい

マンションやアパートの賃貸経営であれば入居率と賃料から収益がどの程度発生するかを予測することが可能です。

しかし、更地の状態である土地を整備して活用するとなると、当初見込んだ通りの収益を上げられないというケースもあるでしょう。

たとえば、せっかくマンションを建設しても地域の学校が移転してしまい入居率が伸びないということもあり得ます。

他の例としては地価の安いタイミングで土地を購入し、地価が上昇したタイミングで売却しようと考えていても上手くいかない場合もあります。

すぐに地価が上昇して買い手が見つかれば良いのですが、なかなか地価が上昇しなかったり買い手が見つからなかったりする場合は維持費だけがかかってしまいます。

このように、土地に投資する場合は採算性の見極めが建物への投資よりも困難であるといえます。

土地活用しなくても税金がかかる

土地を所有していると、たとえその土地を活用していなくても税金などのランニングコストがかかってしまいます。

土地を所有することによって賦課される税金は、固定資産税や都市計画税といったものがあります。

これらの税金は毎年1月1日時点の土地の所有者に課されるため、購入や売却をする場合は日付を意識しておく必要があります。

また、土地を購入するタイミングでも不動産取得税、印紙税、登録免許税といった税金がかかることにも注意しておきましょう。

投資目的で土地を購入する際のポイント

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投資目的で土地を購入する場合、自分で利用するための土地を購入する場合とは異なるポイントがあります。

ポイントを押さえて投資の目的に合った土地を購入しましょう。

土地活用の目的を明確化する

まず、土地をどのように活用して収益を得たいのかといった目的を明確にしておきましょう。

土地活用の目的が明確でなければ様々な物件を見ているうちに当初の目的とはズレた土地を購入してしまい、思うような収益を得られないという結果に繋がりかねません。

たとえば、賃貸などのように土地を管理することによって収益を得たいのであれば、高い利回りを見込める地域の土地を購入する必要があります。

また、購入した土地を売却することによって売却益を得たいと考えている場合は流動性が高く、値上がりも見込める土地を購入する必要があります。

しかし、資産価値が高いからと言って本来の目的に合わない流動性の低い土地を購入してしまうと、なかなか転売できない可能性があります。

購入する土地の将来性を見極める

購入する土地を含めた周辺環境が今後どのように変化していくかといった将来性を見極めることも重要です。

転売目的である場合、将来購入した土地の需要が増加して価格が上昇すればそれだけ転売益が大きくなります。

また、土地を管理して収益を得たい場合であっても需要が増加することによって得られる賃料も上昇するでしょう。

どのような活用方法であれ、今後需要が高くなるであろう将来性のある土地を選ぶに越したことはありません。

ただし将来性がある土地を見極めることは難しく、今後人気が高まりそうな土地というのは他にも大勢探している人がいるでしょう。

簡単に見つからない上に出てきてもすぐに売れてしまう可能性が高いため、都市計画や大型ショッピングセンターの開発などといった情報には敏感になっておくと良いかもしれません。

購入する土地の利用価値を考える

土地を購入する場合は、その土地の利用価値はあるのかといったことにも着目しましょう。

たとえば、居住用として住宅を建築して利用することが見込まれる土地であれば、道路との高低差は無いか、土地の形状は整形地であるかといった点です。

仮に購入時点の価格が安かったとしても、土地自体に住宅地としての利用価値が見出せなければ転売することも活用することも難しいでしょう。

また、住宅地から離れた商業地やオフィス街であれば事業用としての土地活用が見込まれます。

その場合、一般的には同じ面積であっても居住用の賃料よりも事業用の賃料の方が高く設定されることが多いため、土地購入時の価格の参考にすることができます。

専門知識を持ったパートナーと土地を探す

信頼できる専門知識を持ったパートナーと一緒に土地を探すことで不動産投資をより成功に近づけることができます。

専門知識が無い状態で購入する土地を探していると、営業マンに言われたことを鵜呑みにしてしまい自分の投資目的に沿わない土地を購入してしまうかもしれません。

自分で勉強して知識を身に付けることはもちろん大切ですが、周囲に不動産取引や不動産投資に詳しい人がいたら相談してみると良いでしょう。

仮に周囲にそのような人がいない場合でも心配することはありません。

不動産業者の営業マンの中にも親身に相談に乗ってくれる人はいますし、不動産投資家同士の交流の場へ顔を出してパートナーを見つけることもできるでしょう。

土地探しを手伝ってくれる業者から相見積もりを取る

不動産を購入する際に不動産業者に仲介を依頼する場合、仲介手数料は業者によって異なることがあります。

また、管理会社と家主の関係性により、同じ物件であっても条件次第では価格が異なるということもあり得ます。

そのため、一つの不動産会社から提示された金額をそのまま受け入れるのではなく、土地探しを手伝ってくれる他の業者からも相見積もりを取りましょう。

相見積もりを取ることによってより価格の低い方を選べるだけでなく、不動産会社同士に競争原理が働くことによってより良い条件の物件が見つかる可能性が高まります。

欠点のある安価な土地を購入する場合のポイント

土地の中には立地条件や土地の形状や規模といった条件が需要と結びつかず、比較的安価で市場に出回るものも存在します。

土地の活用目的が明確であり、欠点が問題とならないのであればこのような安価な土地を購入するという手もあります。

ただし、この場合は欠点がどういった点であるかということが購入前によく確認できることが重要です。

物件によっては購入前に内覧することができない場合もあり、その場合はどのような問題が潜んでいるかわかりません。

たとえば、裁判所で行われる競売物件がそれに該当します。

競売とは債務を支払えなくなった人の物件を裁判所経由で購入する仕組みですが、購入前に内覧することができません。

土地だけであれば外から見るだけでもある程度の状況を把握することができますが、建物付きの土地である場合は注意が必要です。

建物を取り壊して土地だけを活用したい場合であっても、撤去にかかる費用が正確に試算できない場合があります。

投資目的で土地を購入する際の手順

それでは実際に投資目的で土地を購入する際の手順について見ていきましょう。

大まかな流れとしては次のようになります。

  1. 目的に合った土地を探す
  2. 登記内容をきちんと確認する
  3. 売主に買い付け証明書を申し込む
  4. 融資を受ける場合には金融機関の審査を受ける
  5. 売買契約を締結する
  6. 土地の決済を完了する

これらの手順について、それぞれの詳細をご説明します。

1.目的に合った土地を探す

まずは投資の対象となる目的に合った土地を探しましょう。

住宅としての利用を見込むのか店舗やオフィスとしての利用を見込むのかによって大まかな地域を絞ることができます。

土地の活用目的が何であるかによって求められる条件が異なるため、不動産会社などに依頼して物件を探す場合ははっきりと目的を伝えましょう。

たとえば、住宅地として利用するのであれば土地の規模が大きすぎたり北向きであると需要が低くなる傾向があります。

しかし、事業用として利用するのであれば土地の規模大きかったり方位が北向きであってもあまり問題にはなりません。

一方、事業用としての利用を見込んだ土地を探すのであれば駅からのアクセスや人通りの多さなどといった点が重要となります。

実際に自分が住むための土地を探す場合と投資用の土地を探す場合では観点が異なるので、目的を明確にした上で土地探しを始めましょう。

2.登記内容をきちんと確認する

希望する条件の土地が見つかったら、登記の内容も確認しましょう。

登記の内容によっては土地を購入したつもりでも思わぬ条件が付いていることがあるかもしれません。

たとえば、購入した土地の所有者が契約書にサインした売却者だけでなく共有名義だったというケースがあるかもしれません。

仮に共有名義の土地を一部の共有人の名義だけで売買契約した場合、契約書に記名していない共有者の持ち分については購入したことになりません。

他にも、購入しようとしている土地に抵当権が設定されているというケースもあるかもしれません。

抵当権が設定されている場合、土地の所有者が土地を担保として融資を受けており、返済不能となった場合は土地を差し押さえられてしまいます。

この抵当権は土地に設定されているため、土地を売買して所有者が変更となってもそのまま残り続けます。

せっかく土地を購入しても前の所有者の都合で土地を手放さなくてはならないということになってしまうかもしれません。

土地を購入する場合は事前に登記簿謄本を確認し、名義や権利関係をきちんと確認しておくことが大切です。

3.売主に買い付け証明証を申し込む

購入したい土地が決まったら売主に買い付け証明書を提出して土地の購入を申し込みます。

不動産会社を仲介して購入する場合は買い付け証明書ではなく購入申込書という場合もあります。

この買い付け証明書には対象となる土地をいくらで購入したいかという購入希望金額を記載して提出します。

記載する金額は自由に決めることができ、売主が提示している販売価格以上でも以下でも構いません。

販売価格として提示されている金額よりも低い金額で交渉することを指値交渉といい、成功すればより安く土地を手に入れることができます。

しかし、売主が金額に納得しない場合は交渉権が他の買主に移行してしまうこともあるので注意が必要です。

人気のある競争の激しい物件を購入する場合は逆に販売価格よりも高い金額を記載することもできます。

この交渉のことを買い上がりといい、購入金額は高くなってしまいますが、希望している土地を購入できる確率はより高くなるでしょう。

4.融資を受ける場合には金融機関の審査を受ける

不動産の購入には多額の資金が必要となります。

そのため、全額自己資金で不動産を購入するよりも融資を受けて購入するケースの方が多いのではないでしょうか。

金融機関からの融資を受けて不動産を購入をする場合、金融機関の審査を受ける必要があります。

この審査は融資を申し込む人の社会的属性(職業など)や年収、年齢等を参考にして審査されます。

一般的には自営業の人よりも会社員など定期的に安定した収入を得ることができる人の方が審査に有利であると言われています。

5.売買契約を締結する

売主に申し込んだ買い付け証明書が受理され、土地を購入する権利を得たら、いよいよ売買契約を締結します。

不動産会社を通して土地を購入する場合、売買契約書の他に重要事項説明書という書面を交付され、契約に関する重要事項についての説明を受けます。

これは売買契約についての重要な内容を後に齟齬が無いようにするため法律で義務付けられているため必ず行います。

売買契約は融資が下りることが決定してから締結することもありますが、審査の決定がなされる前に締結する場合もあります。

まだ審査中の場合は買主が土地の購入資金を用意できるかどうか不確定な状態であるため、そのような場合は融資特約を締結します。

融資特約というのは仮に買主が融資を受けられなかった場合は売買契約そのものを無効にするといったもので、売買契約書に内容が記載されます。

6.土地の決済を完了する

売買契約を締結したら、買主は売主に代金を支払って土地引き渡しを受けます。

土地の権利書などの書類はこのタイミングで買主から受け取ることが多いでしょう。

以上が土地を購入する際の一連の流れとなります。

購入したい土地を決めて交渉を始めてから決済までには少なくとも約1カ月はかかります。

余裕を持ったスケジュールを立てましょう。

投資目的で土地を購入する際の注意点

最後に、投資目的で土地を購入する場合の注意点について3点ご紹介します。

土地の建ぺい率に注意する

土地には建ぺい率というものが存在します。

これは何かというと土地に建物を建てる場合、その敷地の何%までを建築面積として使用できるかといったことを定めたものです。

たとえば、100平方メートルの土地で建蔽率が80%と定められている場合、80平方メートルまでしか建築面積としては使用できません。

土地面積が広くても建ぺい率が低ければ建物を建てることができない部分が多く存在するため、場合によっては土地としての利用価値が下がることもあります。

建ぺい率は都市計画図で確認することができるため、土地を購入する場合は事前に確認しておきましょう。

土地の容積率などの制限に注意する

こちらも都市計画による制限ですが、土地は地域ごとに容積率というものが定められています。

これは土地面積に対してどの程度の規模の床面積の建物を建築することができるかといった制限となります。

容積率の制限があることによって、たとえば低層階の戸建て住宅が密集している住宅街に大規模な商業ビルが建設されたりすることを抑制しています。

都市計画では容積率の他にも建物の用途や規模、防火に関する建材の制限などが指定されている場合があります。

購入する土地はどのような地域にありどのような制限を受けるのか、購入前にしっかり確認しましょう。

購入した土地が負債になり得ることも念頭に置く

投資目的で土地を購入する場合、その土地を転売したり賃貸することによって利益を得ることをゴールとしています。

しかし、なかなか買い手や借り手が見つからなかったり、地価や賃料が購入時点に試算した金額よりも下がってしまったりすることもあり得ます。

土地は上手く活用できれば収益を生む大切な資産となりますが、所有しているだけでは逆に負債となってしまうことがあるため注意が必要です。

土地を所有していることで毎年固定資産税や都市計画税といった税金を支払う必要があります。

また、土地が荒れ果ててしまわないよう定期的に管理する必要もありますし、その場合は手間や人件費が発生してしまうでしょう。

土地を購入する場合は、もしかしたら購入する土地が負債になってしまうかもしれないという可能性も念頭に置いておきましょう。

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