土地購入後の名義変更手続きについて解説します

土地購入後の名義変更手続きはどこに何を申請するものなの？

家が建てられる土地の購入をする為には、「登記事項証明書」に記載されている土地の所有者と「売買契約書」を結び、土地所有者と合意し手付金を支払わなければなりません。

一般的な不動産取引では、売買契約金の授受と所有権を移転する旨の特約が付いていることがあるので、その日のうちに所有権移転の手続きをすることがあります。

売買契約締結後、速やかに法務局の登記受付窓口で、「所有権移転」の登記申請を行います。

通常は法務局の支社に出向いて申請手続きをしますが、登記所という名称の官署は存在はしていません。

登記所という名称は、あくまでも登記事務を処理する官庁の登記法上の呼称ですので、まちがえないようにしましょう。

申請をする時、多くの人は司法書士に依頼して「所有権移転」の登記申請をします。

また、所有権移転手続きをすることで、第三者に土地の所有者の名義が変わったことを主張することが出来ます。

司法書士に依頼せずに個人での申請も可能ですが、必要な書類をそろえなければなりません。

出来れば司法書士に依頼して代行申請をされることをお勧めします。

売り主側が用意する必要書類

1. 不動産売買契約書
2. 登記済証(登記識別情報）
3. 印鑑証明書
4. 住民票
5. 固定資産評価証明書
6. 収入印紙（登録免許税納付用）
7. 身分証明書

買主側が用意する必要書類

1. 住民票
2. 司法書士に代行を依頼する委任状
3. 身分証明書

所有権移転の申請書類と各原本を揃えて提出します。

個人で行う場合は、提出前に法務局の登記相談センターで細かく質問しておけば、問題なく申請が済むでしょう。

これらの手続きに不安がある方は、司法書士に一任されたほうが良いでしょう。

司法書士に支払う費用は約6万円から10万円くらいと言われています。

なお、申請してから審査に1~2週間はかかります。

万が一、提出書類に不備があると、訂正・補正に時間を要するため、審査機関が数日伸びてしまう事もあります。

土地購入後の名義変更手続きに必要なものとは

登記識別情報通知（登記済権利証）

「登記識別情報」とは、不動産を登記した時の権利登記済証に変わる重要なものです。

登記名義人が登記を申請していることを確認するための情報で、登記所が無作為に選んだ12桁の英数字が羅列されたものが「登記識別情報」です。

以前は、権利登記済証を保管して無くさないようにしていなければなりませんでしたが、現在は「登記識別情報」は目隠しシールが貼られて郵送されるので、シールをはがさず保管しておく必要があります。

印鑑証明書

所有権の移転に伴い、売り主に不利益が被らないよう、登記の申請が売り主の真意であり、虚偽の申請ではないことを証明する為に3か月以内の印鑑証明書を添付する義務があります。

申請書等に押印された印が実印であることや、売り主の申請意思があることを印鑑証明書で確認します。

印鑑証明書を添付することで、虚偽の登記を防止する意味も含まれています。

印鑑証明書は、住んでいる区や市町村の役所に登録された実印の登録証明書を言います。

住民票

住民票が必要な理由は、新たに所有権を有する人の住所を証明するもので、取得期限は特に設けられていませんが、比較的最近の物を提出します。

住んでいる区、市町村の役所で申請して受け取ることが出来ます。

固定資産評価証明書

土地の所有権を新しい名義人に変更する際、名義を変更する年度の売り主側の「固定資産評価証明書」の提出が義務付けられています。

「固定資産評価証明書」とは総務省が定めた固定資産評価基準の基づいて評価した土地の価格を当該区、市町村の長が決定した後、固定資産台帳に登録したものを言います。

この固定資産台帳に記載された土地の評価格が、不動産に課税される税金の計算の根拠となり、土地を売却する時の参考価格になります。

「固定資産評価証明書」はその土地の役所の窓口、もしくは郵送で申請して受け取ることが出来ます。

売買契約書

土地の所有権の移転には買い主側と売り主側の双方で金額の合意を得た「売買契約書」を交わします。

主に記載されている内容は

1. 売買代金、手付金等の額、支払日
2. 土地の実測及び土地代金の清算
3. 土地所有権の移動と引き渡しの日時の確認
4. 所有権の完全な行使を阻害するような権利が存在する場合、例えば抵当権や賃借権などは、売り主の責任によって除かれた状態で引き渡すのが基本です。

最低限上記の記載は確認しておくべきです。

買い主側は「売買契約書」に基づき、売り主側に代金の支払いをします。

所有権の移転登記の際は売り主側が「売買契約書」を法務局に提出します。

土地購入後の名義変更手続きにかかる費用とは

土地を購入し、法務局で登記手続きをする時には、事務手数料や諸経費がいくらかかります。

この項では考えられる諸経費について調べてみました。

登録免許税

「登録免許税」は登録免許税法に基づいた国税の一種です。

所有者移転手続きにおいても課税対象となります。

所有者移転登記の課税標準は、固定資産台帳に記載されている固定資産標準額になります。

しかし、新築の不動産の場合は、固定資産台帳がない為、類似する不動産価格を元に法務局が課税標準額を認定します。

• 「登録免許税」の算出式は　「登録免許税」＝固定資産税評価額×税率

*注釈　固定資産税評価額を調べるには、各区、市町村の役所で管理している固定資産税台帳を閲覧すると判ります。

上記とは別に、所有者の住所または氏名の変更登記の事務手数料は定額で、不動産1件に付き1,000円です。

印紙税

土地購入時に交わす「売買契約書」には収入印紙を貼りますが、この印紙代は契約金額によって変わります。

1. 100万1円から500万円までは1,000円
2. 500万1円から1,000万円までが5,000円
3. 1,000万1円から5,000万円までが1万円
4. 5,000万1円から1億円までが3万円

と予め収入印紙代は決まっています。

上記以外に「登録免許税納付用」の印紙代がかかります。

役所での証明書発行費用

区や市町村で申請して受け取る住民票の写しは1通に付き300円、印鑑登録書は1通300円です。

司法書士の報酬

土地所有者移転の登記は、慣れた人が行えばスムーズに事が運ぶので、一般の人は司法書士に依頼して代行してもらう事がほとんどです。

依頼を受けた司法書士は、「売買契約書」の所有者移転手続きや抵当権設定処理、事前調査、登記事項証明書、立ち会いにかかる日当等の明細を算出して請求します。

これと併せて、実費の内訳として登録免許税や印紙代が詳細に記載します。

司法書士に支払う報酬は現在は自由設定になっている為、一律幾らという金額をはじき出すのは難しくなっています。

契約金額や免許税などの金額により左右されますが、約5万円から10万円位を想定しておくべきでしょう。

土地購入後の名義変更手続きはどう流れていくの？

まとめとして全体の流れをかいつまんで説明します。

1.売買契約の成立　(条件金額合意)

売買契約までの流れは、買付証明書（購入申込書、買付申込書等）を提出し、住宅ローンの申請を行い、重要事項の説明を宅地建物取引業者から受けて売買契約に至ります。

この時、手付金として契約金の10%から20％を売り主に支払います。

2.住民票などの書類を取得　(買主確定のため)

法務局で所有者移転手続きに必要な買い主の住民票や売り主の印鑑登録書を区、市町村の役所から取り寄せます。

登記識別情報または登記済証、登録免許税の計算の為、固定資産評価証明書を用意します。

3.名義変更の申請書類作成　(個人もしくは司法書士)

登記移転の申請を司法書士に依頼し、申請書類を作成してもらいます。

4.登記簿謄本を取得

「登記事項証明書」を過去に登記簿謄本と言っていましたが、現在は「登記事項証明書」の呼称で統一されています。

「登記事項証明書」は手数料600円を法務局の窓口で支払い、取り寄せることが出来ます。

購入する場所が日本全国どこでも、取り寄せ可能です。

5.売買代金の支払い物件引き渡し

売り主からの所有者移転登記及び引き渡しと買主の代金支払いは同時に行うのが原則となっています。

6.法務局へ名義変更申請

基本的には司法書士に代行してもらい、所有権移転登記申請書を法務局に提出して審査を受けることになると思います。

法務局では、間違いがないかチェックする際、登記簿上の住所・氏名と印鑑証明書の住所・氏名とを照合して、同一人物であることを判断しています。

従って住所や氏名に違いがあると申請が却下されてしまいます。

この場合、住所の移転経過を住民票を添付して同一人物であることを確認します。

7.審査完了

法務局の混雑具合に左右されますが、約1週間から2週間くらいで審査結果が郵送されて通知を受けることになります。