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2019年03月28日更新

建て替えのメリットとデメリットとは?フルリフォームと比較解説します

古くなった住宅を建て替えると、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか?家全体をリフォームするフルリフォームと建て替えを比較した場合のさまざまなメリット・デメリットについてご紹介していきます。

建て替えのメリットとデメリットを知るべきなのはなぜ?

建て替え メリット

老朽化が進んだ住宅の状態を改善したいという場合、建て替えとフルリフォームの2つの方法が用いられます。

どちらの方法を選んだとしても、工事後は住宅を美しく蘇らせることができますが、建て替えとフルリフォームは全く別の工事です。

建て替えとは、既存の住宅を解体し、更地に戻して新しく家を建てる方法で、基本的には新築住宅を建てるのと変わりません。

フルリフォームは建て替えと違い、既存住宅の構造をある程度残して新しい建材に差し替えたり、追加したりする工事です。

このように、建て替えとフルリフォームでは根本的な工事方法が違うため、家の状態や環境に合わせて適したものを選ぶ必要があります。

それぞれの工事のメリットとデメリットを知っておくことで、より自宅の状態に合わせた工事方法を選択することができるようになり、満足のいくプランを選びやすくなるでしょう。

費用相場からみた建て替えのメリットとデメリット

建て替えとフルリフォームでは、工事を行う範囲が違うため、工事にかかる費用にも違いがあります。

建て替えの場合は、既存住宅の解体工事費及び新しく建てる家の建築費がかかりますが、フルリフォームの場合はリフォームを行う部分の解体費と廃材処分費、新しく設置する建材や設備の費用のみです。

そのため、工事費用については建て替えよりフルリフォームの方が比較的低めに抑えられる傾向があります。

ただし、フルリフォームは既存住宅の柱や梁、基礎などの構造物を流用するのが基本のため、元々の住宅の構造物が現在の耐震基準に適合していない場合などは追加の柱や梁を入れなければなりません。

また、基礎が古くて強度や耐久性に難がある場合についても、ジャッキ等を用いて建物を浮かせ、基礎を作り直すという大がかりな工事が必要となるため、建て替えに比べて費用が高額になる可能性もあります。

とはいえ、基本的にはフルリフォームの方が建て替えより安価に工事を行うことができますので、費用をできる限り抑えたいという方はフルリフォームを選ぶと良いでしょう。

住宅ローンは建て替えの方が組みやすい

住宅のフルリフォームも建て替えも、工事には多額の費用がかかるため、ローン契約を結んで費用を用意するという方も多いでしょう。

金融機関などでは、フルリフォームや新築向けのローン商品を販売していますが、傾向として住宅ローンの方が高額の融資を受けやすく、ローン期間も長くとることができます。

これは、リフォームローンの想定している工事が一般的なリフォーム、内装や設備の変更、外壁工事などであることが理由です。

工事内容によってはリフォームローンでも十分費用の融資を受けることができますが、工事範囲が大きく、多額の費用がかかる場合については、建て替えに比べて融資を受けにくい、条件が悪い点に注意しておきましょう。



工期からみた建て替えのメリットとデメリット

解体と整地、基礎工事などを行う必要がある建て替えは、フルリフォームに比べて工期が長めです。

しかし、工期が長いとは言ってもフルリフォームとそれほど施工期間の長さに違いはありません。

工事の範囲や建物の構造にもよりますが、フルリフォームなら約3カ月から、建て替えの場合は約半年が工事期間の目安です。

また、フルリフォームの場合、柱や梁の補強や交換、間取りの変更といった大がかりな工事が必要となった場合、建て替えより工期が長くなることもあります。

基本的な工期そのものは建て替えが長いのですが、解体後に工事内容が変更となって工期が延びてしまう可能性を考慮すると、ある程度工期の目安が付きやすい建て替えが便利だと考えられるでしょう。

間取りからみた建て替えのメリットとデメリット

住宅の間取りを大幅に変えたい場合、建て替えとフルリフォームのどちらがおすすめなのでしょうか?

フルリフォームは柱や梁などを残す工事ですので、取り除けない柱も多く、自由に間取りを変更するのは難しいとされています。

建て替えの場合は、完全新規設計の建物を建てることができるため、間取りの自由度が高く、強度や法律の制限さえクリアしてしまえば、希望通りの間取りを実現することができるでしょう。

また、トイレや台所、浴室などの水回り設備については、間取り変更で場所を変える場合、地中配管の位置まで変更する必要があります。
※基礎内で配管の延長や経路変更が可能なため地中配管まで変更する必要がない場合が多いです。

フルリフォームの場合、基礎の下に通っている配管を掘り出して移し替える工事を行わなければならないため、この点でも更地で楽に工事を行える建て替えの方が工期や費用を抑えられるのです。

小規模な間取り変更だけを希望する場合は、フルリフォームでも問題はありませんが、水回りの移設や建物の階数の変更といった大がかりな間取り変更を希望する場合は、建て替えの方がスムーズに進む傾向があります。

登記手続きからみた建て替えのメリットとデメリット

建て替え メリット

住宅を新築した場合、法務局で建物についての登記を行う必要があります。

登記では、まず建物を解体した際に登記簿から建物の情報を取り除く「滅失登記」を行い、建物が建ったら土地家屋調査士に「表示登記」を依頼、司法書士に「保存登記」を依頼します。

そのため、建て替え時にはそれぞれの登記ごとに印紙税や登記手続きの代行手数料などがかかります。

一方、フルリフォームの場合は法律上元の家を改築したという扱いになるため、建て替えの場合と違って登記を行う必要はありません。

登記にかかる印紙税などの経費を安価に抑えることができます。

ただ、フルリフォームの場合も登記以外のさまざまな手続きを行う必要がありますし、代行を依頼した場合は建て替えの場合と手間そのものはそれほど変わりません。

また、建て替えなら構造まで新しくすることができることから、建物の寿命そのものは建て替えの方が長くなるため、長期的に考えると、リフォーム+建て替えと建て替えのみなら建て替えの方が安いという考え方もあります。

固定資産税からみた建て替えのメリットとデメリット

リフォームの場合、固定資産税の評価額が変わらないと思われている方も多いのですが、フルリフォームのように建物の構造まで手を加える場合や、床面積が増加する場合、リフォームでも固定資産税は上がります。

建て替えの場合については、完全に建物が新しくなるため、新しい家の評価額で固定資産税を計算することになりますので、基本的に元の家と比べて固定資産税の額は高くなるでしょう。

ただし、建て替えにともなって延べ床面積が狭くなった場合、リフォームと同水準まで固定資産税が抑えられることもあります。

また、2019年現在、新築住宅について固定資産税の減額処置が行われており、戸建て住宅の場合は、新築時から3年間の固定資産税が半額、土地についても小規模住宅用地が6分の1、一般住宅用地は3分の1に減額されます。

さらに、長期優良住宅に適合する住宅に建て替えると、固定資産税の優遇措置をさらに受けることができるため、建物の寿命などを考慮した場合、固定資産税の面でも建て替えの方が有利になる可能性もあるのです。

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こここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

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