【建て替えとフラット35の基礎知識】対象範囲についても解説します

建て替えに利用できる？フラット35とはどのようなものなの？

「フラット35」とは民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローンのことです。

新築や家の購入以外にも、家の建て替えにも利用することができ、「フラット35リノベ」という商品では、住宅のリフォームにも利用することができます。

その他にも、フラット35にはさまざまな種類が用意されており、借入期間を20年に短縮することで金利が引き下げられる「フラット20」、長期優良住宅向けに借入期間を最長50年まで設定できる「フラット50」などがあります。

また、フラット35そのものにも複数の種類があり、その中でも長期優良住宅の認定を受けた住宅を売却する際に、購入者へ債務を引き継ぐことができる金利引き継ぎ特約付きフラット35、子育て支援型フラット35Sなども人気です。

フラット35の特徴

住宅ローンで人気となっているフラット35ですが、住宅ローンとしてはどのような特徴があるのでしょうか?

代表的なフラット35の特徴について見てみましょう。

利用年齢

フラット35は、70歳未満まで加入することができます。

しかし、80歳までに返済する必要があるため、70歳で加入した場合は10年以内にローンを完済しなければなりません。

フラット35では、完済年齢までの返済が難しいという方向けに、「親子リレー返済」という制度が用意されています。

この制度は、親が80歳まで返済を続け、それ以降は子または孫が返済を引き継ぐという仕組みです。

親子リレー返済を利用すれば、親子の返済期間を合計することができるため、70歳を超えた親が住宅ローンを組んだとしても、子の返済期間が残っていれば、フラット35の上限である35年の返済期間を設定することができます。

借入審査可能な人

フラット35では、銀行などのローン契約と違い、雇用形態に関する制限がないため、自営業や派遣社員、パートやアルバイトでも申し込みを行うことができます。

しかし、派遣社員やパートなどの雇用形態では、長期的に返済能力を維持できるかどうかという問題があるため、審査の難易度は正社員に比べて高いと言えるでしょう。

自営業の場合については、収入が安定しており、営業期間が長ければ正社員の場合とそれほど審査の難易度は変わらないとされています。

借入年数

借入年数は、本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年、それ以下の場合は15年が最短で、最大35年までとなっています。

ただし、80歳までに全額完済する必要があるため、65歳でローンを申し込んだとすると、借入年数の上限は15年です。

親子リレー返済を利用した場合については、子の返済期間を合計することができるため、80歳まで数年しか残っていない場合でも、35年まで返済期間を設定することができます。

借入可能額

借入可能額は、100万円から8,000万円までですが、年収に対しての返済負担額が一定比率以下であることが求められます。

返済負担比率は、年収400万円未満なら30%以内、それ以上の年収の場合は、35%以内です。

この返済負担比率は、住宅ローン以外の返済額も計算に含まれますので、自動車ローン等を組んでいる場合は注意が必要です。

金利

フラット35の金利は、住宅金融支援機構が定める金利の範囲に収まるよう、各金融機関が設定しており、借入期間中は金利が変動しない全期間固定金利となっています。

また、住宅の建設費や購入費の内、何割を融資するかという融資率でも金利が変わり、融資率が9割以下の場合は借入期間が20年以下なら1.26%、それ以上の場合は1.33%です。

融資率が9割以上の場合については、借入期間が20年までの場合1.7%、それ以上の場合は1.77%と設定されています。

フラット35Sの場合は、最初の10年間の金利が引き下げられるため、最初の10年間は融資率9割以下なら1.010%、9割以上なら1.450%です。

10年経過後もフラット35と同条件の金利が設定されていますので、条件に合う住宅を建てるという方はフラット35Sを利用した方が良いでしょう。

ただしフラット35は「実行時金利」が適用されるため、金利の動向に注意を払う必要があります。

融資開始時期

フラット35の融資開始時期は、通常の住宅ローンと同じく、建物完成後、金融機関とローン契約が締結された日です。

建て替えの際に前の住宅ローン残債をフラット35に一本化できるの？

フラット35は住宅の購入または新築などを目的として作られているため、ローンの一本化には対応していませんが、民間金融機関などで契約した住宅ローンを借り換えることはできます。

金利がフラット35より高い住宅ローンを利用しているという方は、借り換えを行った方が良いでしょう。

もし、複数のローン残債を一本化したいという場合には、民間の金融機関なら残債をまとめることができる製品もあります。

ただ、民間金融機関でローンを一本化する場合、金利が一定となってしまうため、他のローンの金利が住宅ローンより低かった場合、返済総額が増えてしまうという点はデメリットです。

通常、住宅ローンは自動車ローンや教育ローンなどと比べて金利が安い傾向がありますが、場合によってはこのような問題が起こる点には注意しておきましょう。

フラット35パッケージなら他の金融機関とダブルローンが組める

フラット35だけでは資金を全額調達できない場合や、低金利のメリットがある変動金利や固定金利期間選択型の住宅ローンと併用したい場合などには、フラット35パッケージという商品を選ぶこともできます。

ただし、複数の住宅ローンを組むことになるため、手数料やその他諸経費が契約した住宅ローンの数だけかかることには注意しましょう。

建て替えのための解体工事費はフラット35の対象になるの？

建て替えでは、まず既存の住宅を取り壊す必要がありますが、この費用についてもフラット35で融資を受けることができます。

融資を受けるためには、確認書類が必要ですので、工事請負契約書または注文書、注文請書などを用意しておきましょう。

建て替えでフラット35の対象となる諸費用と確認書類

建て替えでフラット35を利用する場合、どのような費用が融資の対象となり、書類はどのようなものが必要となるのでしょうか?

住宅を建て替える場合、融資の対象となるのは、住宅の設計費、敷地の測量及び整地費用、融資手数料、請負契約書、金銭消費貸借契約証書に貼る印紙代、火災・地震保険料、司法書士費用、登記に必要な登録免許税です。

ただし、これらの融資を受けるためには、それぞれに確認書類を用意しなければなりません。

確認書類の種類は、設計費、測量及び整地費用にかかる融資については請負契約書または注文書、注文請書が必要です。

融資手数料については、取扱金融機関から発行される融資手数料額を算出した書類が必要になり、印紙代については工事業者からは請負契約書、金融機関からは金銭消費貸借契約証書の用意が必要です。

火災保険と地震保険の加入料については、保険会社が発行した見積書、司法書士費用及び土地家屋調査士費用や登録免許税は、それぞれの見積書を提示します。

対象となる融資を全て受けるためには、関連する会社などからあらかじめ書類を受け取っておく必要がありますので、フラット35の申し込みを行う際には、できるだけ早い段階で書類を用意しておきましょう。