住宅を建て替えるタイミングを条件別に解説

ライフスタイルの変化による住宅建て替えのタイミング

建物自体に特段の問題は発生していなくても、ライフスタイルの変化に伴い住宅の建て替えを余儀なくされるケースがあります。

いったいどのようなライフスタイルの変化が生じれば、住宅建て替えのタイミングになるのでしょうか。それぞれの事情をみていきましょう。

親と同居することになったタイミング

自宅の建て替えを検討するタイミングのひとつが、親と同居することになった場合です。

結婚後別々に暮らしていた親と同居をするようになる理由はいろいろあります。

その一例を挙げてみましょう。

• 父が亡くなり、母が一人暮らしになったため
• 母が亡くなったので、父の身の回りの世話をするため
• 共働きをするので、まだ幼い子どもの面倒をみてもらうため
• 自営業で、近い将来跡を継ぐことになるため

こうした理由で同居が必要になることが考えられるでしょう。

しかし、配偶者の両親と同居するのは一般的に難しいことが多いとも言われています。

そのため選択されることが多いのが完全別世帯型の二世帯住宅への建て替えです。

完全別居型の二世帯住宅は、共同住宅や長屋と同等の仕様が求められるために、工事費は通常の住宅よりも高額になります。

そのため子世帯の年収がまだ低い段階では、工事請負代金に見合うだけの住宅ローンの融資をしてもらうことは難しいと考えられます。

そのようなケースに向いている住宅ローンが、親子ペアローンです。

似た商品に親子リレーローンがありますが、こちらは先に親が単独で返済をしていき、高齢になったところで子が返済をしていくという仕組みです。

しかし、親子ペアローンは、親と子が同時に返済をしていくもので、実質的に2本の住宅ローンが同時に実施される仕組みになっています。

まだ親に十分な収入があるのであれば、子どもと合算をすることで、大きな額の融資を受けることが可能になります。

また、親子それぞれが団体信用生命保険に加入できるので、親に万が一の事態が発生しても、親が返済している住宅ローンを肩代わりする必要はありません。

親子がそれぞれ住宅ローンを利用している形になっているので、住宅ローン控除も持ち分に応じて親子それぞれに適用されるというメリットもあります。

親の介護が必要になったタイミング

既に両親と同居している場合においても、建て替えが必要になるタイミングがあります。

親が病などで倒れて歩行が困難なった場合には、介護が必要になります。幸い軽症だった場合でも、当面のリハビリが必要になることもあるでしょう。

介護やリハビリが必要な状況になれば、既存の部屋の配置では対応できない状況も発生します。

トイレや浴室の近くに親の寝室を配置することや車いすでの移動が可能なようにするなどの工事は、リフォームだけでは対応しきれないケースも考えられます。

そのため、このように親の介護が必要になったときも住宅の建て替えを検討するタイミングだと言えるのです。

ただし住宅のバリアフリー化は、資金の負担を増加させるばかりではありません。

積極的なバリアフリー化を行うことでフラット35Ｓの基準に適合すれば、10年間金利を引き下げてもらうことができます。

子どもの成長に伴い部屋数を増やすことになったタイミング

子どもが成長するとともにプライバシーに対する配慮が必要になってきます。

このため、兄弟同室だった部屋を増やすことも検討しなくてはいけません。

しかし状況によっては、単に一部屋を増築するだけでは根本的な問題を解決できないこともあります。

その場合は、全面的な建て替えを検討することもあるでしょう。

通常は住宅ローンを借りて建て替えをすることになりますが、その際に考慮すべき問題は、将来の教育資金の確保です。

子どもが大学に進学した場合の入学金や授業料を捻出できるようにローンの返済をしなくてはいけません。

住宅ローン返済期間中のキャッシュフロー表を作成するなどして、将来を見据えたうえで、住宅ローンの返済額を決める必要があります。

子供が独立したタイミング

子どもが結婚をして別世帯をもつと、急に家の中が広々と感じられるようになります。

さらに足腰が弱ってくると、2階への上り下りが苦痛になり、1階だけを生活エリアにしたいという思いが出てくるケースもあるでしょう。

このような場合は「減築」という方法があります。減築というのは、文字どおり建物の一部を解体して、延べ床面積を減らす方法です。

いらなくなった子供部屋を解体したり、2階を全て解体して平屋にしたりなど、いろいろな減築方法が考えられます。

減築は単に解体するだけではなく、その後の補修もセットになります。

2階を解体したのであれば、その撤去後に屋根を構築します。

1階の部屋を減築したのであれば、その撤去後に外壁を築き上げます。

こうして不要な部屋を減らすことで快適な生活を過ごせるようになるという方法もあるのです。

住宅の老朽化による建て替えのタイミング

物理的な理由で建て替えを迫られるのが住宅の老朽化によるタイミングです。

とはいえ、その適切なタイミングを計るのは、なかなか難しいことです。

はたしてどんな点に着目をして建て替えの決断をすればいいのでしょうか。

木造住宅は築約30年が建替えの目安となるタイミング

木造住宅は築約30年が建て替えの目安になるタイミングだと言われています。

ほとんどメンテナンスも実施しないまま30年も木造住宅を使用していると、外壁などから染み込んだ雨水が柱や土台を腐食させていることがあります。

建築当初はしっかりと建っていた住宅も、構造材の断面が欠損したり、柱の仕口が抜けやすくなったりするなど、本来の強度を維持できなくなっている可能性があるのです。

仕上げ材についても同様で築30年ともなると、屋根材、外壁材、床材などを取り換える時期を既に越している段階です。

リフォームによって延命させるのか、あるいは思い切って建て替えをするのか、築30年は、そうした決断を迫られるタイミングでもあるのです。

1981年施行の耐震基準改正について

1981年に施行された耐震基準の改正によって、建築物構造の考え方が根本的に変わりました。

木造住宅においても、従前は筋交いによって強度を維持していた考えが、新耐震基準では構造合板や建築金物をさらに加えた考えが基本になっています。

このため新耐震基準以前に建てられた住宅は、大きな地震に耐えられない可能性があるのです。

住宅の老朽化に伴い耐震性を改善する必要になったタイミング

しかし新耐震の基準に適合させるには、外壁をすべてばらすような大規模な工事が必要になる場合もあるため、事実上建て替えと同等の費用がかかってしまうケースもあります。

木造に限らず、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の住宅も同様に耐震補強が必要になります。

こちらは外壁に斜め材が入った耐震フレームを取り付ける方法になります。

公共施設ではよく用いられている工法ですが、一般住宅では美観上の問題や費用の面から現実的な選択肢とはいえません。

したがって耐震性に不安を抱いたのであれば建て替えが最も現実的な選択になると考えられます。

つまり住宅の老朽化が気になり始め、耐震性の高い住宅で安心して暮らしたいと考えたときが、住宅を建て替えるタイミングだと言えるでしょう。

消費税の引き上げや金利の変動による住宅建て替えのタイミング

消費税の増税が2019年の10月に予定されています。これにより消費税は8％から10％に引き上げられます。

こうした増税を控えた時期というのも住宅建て替えのタイミングになることがあります。

また金利の動向も建て替えのタイミングとは無縁ではありません。

さまざまな経済動向が住宅の建て替えのタイミングにどう影響するのかみていきましょう。

消費税の引き上げに合わせた住宅建て替えの為の資金計画

消費税の引き上げの日がゆるぎないものになれば、建て替えの決断を急ぐ必要も出てくるでしょう。

引き上げ率2％ということは、たとえば建築工事費が3千万円なら、60万円も支払額に差が生じてきます。

この差額によって資金計画が大きく変わってくることもありますから、建て替えを消費税引き上げの前にするのか、後でもいいのかの決断は非常に重要だと言えるでしょう。

例えば増税後の対策として、すまい給付金の増額や次世代住宅ポイントの付与、住宅ローン減税の3年間延長、贈与税非課税枠の拡大など、様々な公的措置が予定されているため、条件次第では増税後に建て替えた方が有利になります。

増税前後で資金計画がどう変わるのかを十分に検討する必要があります。

マイナス金利政策により低金利なタイミングで建て替えローンを組む

国のマイナス金利政策により、現在住宅ローンは低金利で推移しています。

この状況に乗じて建て替えローンを利用することによって住宅を建て替えるタイミングとすることがあります。

建て替えローンというのは、現在住んでいる住宅がローンの返済中である場合、建て替え費用に加えてローンの残債相当額を融資してくれるものです。

これを利用することで、現在の住宅ローンを一括返済して、建て替えを実現することができます。

もし現在の住宅ローンが高金利の時代に借りたものであれば、建て替えローンを利用することで、一気に金利の支払いが軽減することになります。

つまり低金利の今だからこそ、建て替えローンを利用して建て替えを実施することで費用を抑えることができると言えるのです。