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2019年03月26日更新

中古住宅の建て替え費用や手順などを詳しく解説

中古住宅を購入した場合、より住みやすい家にするには建て替えとリフォームどちらを行った方がよいのでしょうか。リフォームする場合と建て替える場合それぞれのメリット、デメリットや、どちらを選ぶとよいのかなど、中古住宅の建て替えについて詳しくご説明します。

  • 【監修者】タクトホームコンサルティングサービス
  • この記事の監修者
    タクトホームコンサルティングサービス
    亀田融

中古住宅を建て替えるかリフォームするかの判断基準について

中古 住宅 建て替え

住宅の築年数が経過し、老朽化が気になってきた場合、より快適な住まいにするためには家を建て替えるのかリフォームするのかを、どのような基準で判断すればいいのでしょうか。

中古住宅を建て替えるかリフォームするかを判断する際に、考えるべきことの詳細をご紹介します。

住み続ける年数を考える

まず、これから先どれくらいその家に住み続けるのかを考えましょう。

築年数が古い住宅の場合、年齢が若かったり親子2代に渡って住む予定があるなど、住み続ける年数が長くなることが予想されるならば、建て替えを行った方がいい場合があります。

逆に築年数がまだ築10年以内だったり数年住んでから違う場所へ引っ越す予定であれば、大がかりな建て替えではなく、劣化や不具合が生じている部分だけリフォームするという選択肢があるでしょう。

将来のライフスタイルの変化を考える

近年、高齢になっても不自由なく快適に過ごせるようにバリアフリー仕様にリフォームするケースが増えています。

リフォームで将来必要になる設備や仕様にしておけば、建て替えのように大規模な工事や高額な費用をかけずとも、長くに渡って快適に住み続けられる住まいを手に入れることができるでしょう。

一方建て替えでは、家族が増えたり二世帯住宅にしたいなどの家族構成の変化に対応することができます。

家族が増えると部屋数を増やしたり、家を二世帯仕様にしてキッチンやお風呂などを2つに増やしたいなどのニーズが高まるため、リフォームよりも建て替えを選ぶケースが多い傾向にあります。

中古住宅の寿命を考える

今住んでいる家の築年数が古い場合、もしリフォームを選んだとしても家の寿命がすぐにおとずれて、数年後に建て替えが必要になる可能性があります。

リフォームから数年で建て替えをするのであれば最低限の修理・修繕などで留めておくという判断もできるため、この先家の寿命がどの程度残っているのかを判断した上で、リフォームか建て替えかを選ぶといいでしょう。

では、構造別の家屋の耐用年数は具体的にどれくらいなのでしょうか。構造別の耐用年数を見ていきましょう。

  • 木造:約22年
  • 軽量鉄骨造:約19〜27年
  • 鉄筋コンクリート造:約47年

上記の耐用年数はあくまで目安であり、家の環境や修繕が行われた頻度などによっても耐用年数は大きく変わります。

上記では木造は約22年とされていますが、実際は築30年以上経過しても問題なく住める家はたくさんあります。

そのため、築年数だけでリフォームか建て替えを選ぶ前に一度住宅診断を受けておくといいでしょう。

ローンの支払いが終わった後に建て替えるという選択肢も

リフォームや建て替えを検討している人の中には、まだ住宅のローンが残っている人も少なくありません。

ローンが残っていても借り換えなどのダブルローンを組むことで建て替えは可能ですが、ローンの金額がその分増えるため返済が困難になる恐れがあるでしょう。

もし家の不具合が初期の段階であるならば最低限の修理・修繕をして、ローンを支払い終えた後に建て替えをするという方法もあります。

1981年以前に建てられた住宅は建て替えた方がいい

1981年6月以前に建てられた住宅の場合、「旧耐震基準」で建てられた可能性が高いでしょう。

旧耐震基準の建物は震度6強以上の地震があった場合、倒壊の危険が高いと言われています。

一方、1981年以降に建てられた家は「新耐震基準」となるのですが、「新耐震基準」では震度6〜7の地震が発生しても倒壊や崩壊しないことを基準としています。

地震が多い日本ではいつ大規模な地震が発生するかわからないため、1981年以前に建てられた中古住宅の場合は、人命を優先するためにも建て替えることを検討しましょう。

中古住宅の建て替えやリフォームのメリット・デメリット

次に、中古住宅を建て替えた場合とリフォームした場合のメリット・デメリットを見ていきましょう。

中古住宅を建て替える場合のメリット

中古住宅を建て替える場合の主なメリットは以下の通りです。

  • 今住んでいる家を取り壊して新しい家を建てるため、築年数がリセットできる
  • 間取りや設備など自由に選ぶことができる
  • 地盤改良や構造の強化を含めた、大掛かりな地震対策ができる
  • 比較的簡単に多額のローンを組むことができる

建て替えの最大のメリットは、何と言っても新しい家を建て直せることでしょう。

築年数がリセットされるため、今後長く住み続けることができます。

間取りや設備なども自由に選べるため、前の家と違った間取りやデザインを選ぶことも可能です。

また、リフォームではなかなか難しい、家の構造強化ができるため地震に強い家になるでしょう。

中古住宅を建て替える場合のデメリット

中古住宅を建て替える場合の主なデメリットは以下の通りです。

  • 家を取り壊し解体、撤去する費用がかかる
  • 既存の家を撤去した際、地盤に問題があれば地盤工事が必要になる
  • 家を新築するため建設費が高額になる
  • 工期が長くなりやすい
  • 固定資産税、不動産取得税など税金がかかる
  • 仮住まいをしなければならないため賃貸の家賃が必要になる
  • 引っ越しを2回しなければならない
  • 思い出のある家がなくなってしまう

中古住宅を建て替えることで新しい家を手に入れることができますが、同時に思い出がつまって愛着がある家を解体しなければなりません。

また新しい家を建設する費用の他にも解体・撤去・地盤調査にかかる高額な費用が必要になるため、余裕をもった資金計画が必要となります。

中古住宅をリフォームする場合のメリット

中古住宅をリフォームする場合の主なメリットは以下の通りです。

  • 大規模なリフォームでなければ住みながら工事できる
  • 引っ越しをしなくてもいい
  • 建て替えより費用を抑えることができる
  • 予算に合わせて工事内容を選ぶことができる
  • 内装や設備などを新築同様にすることも可能
  • 建て替えより税金がかからない
  • 自治体の補助金が利用できる場合がある
  • 住んでいる家を残しておくことができる
  • 施工期間が建て替えより短い

中古住宅をリフォームする場合の最大のメリットは、既存の家を取り壊さず新築同様にできることでしょう。

既存のものを最大限に利用することで、建て替えよりも費用が抑えられます。

また各自治体によってはリフォームに対する補助金制度もあるため、それらを利用するとさらに負担が軽減されるでしょう。

中古住宅をリフォームする場合のデメリット

中古住宅をリフォームする場合の主なデメリットは以下の通りです。

  • 大規模な間取り変更ができない可能性がある
  • 構造強化をしたい場合、大規模な工事が必要となるため費用が高額になる
  • 構造上の劣化が見られた場合、建て替えを行った方がいいケースがある
  • 1981年以前に建てられた場合、耐震性に問題がある
  • リフォーム時にシロアリ被害などが見つかった場合駆除や予防の費用がかかる可能性がある

中古住宅をリフォームする場合のデメリットは、建て替えではないため、リフォーム後数年経過したら再度リフォームが必要になる可能性があることでしょう。

築年数が古くなればなるほど劣化部分が増えていくため、修理修繕などは避けて通れない道です。

また、実際に床を剥がして床下を見てみると、シロアリ被害が発生していたというケースも少なくありません。

その場合、シロアリ駆除や防蟻処理を行わなければならず別途費用がかかってしまうでしょう。



家を建て替える場合の中古住宅の解体費用について

家を建て替える場合、必ず中古住宅の解体工事を行います。

解体工事にかかる費用は家の構造や立地などの条件によって異なります。

では、具体的に解体費用の相場はどれくらいなのか見ていきましょう。

中古住宅の解体費用は立地や条件により大きく変動する

家の解体工事費用は、立地や条件、地域によって大きく変動します。

例えば、接する道が狭く、解体する家で重機やトラックの利用ができない場合、人力で家を解体したり廃材を運び出すなど、手作業で行う項目が多くなります。

そのため、一般的な解体費用よりも割高になる可能性があるでしょう。

また、住宅街で近隣の家との距離が近い場合、防音や埃・ゴミなどの対策を強化しなければならないため、防音対策をするための養生が必要です。

その分、かかる費用も高くなるでしょう。

その他にも家が一般的な住宅よりも大きかったり、駐車場や倉庫などがある場合はそれらも解体する必要があるため、解体費用がより高くなる傾向にあります。

解体工事を依頼する際には、解体しなければならないものをリストアップし立地などを伝えた上で見積もりをもらうようにしましょう。

中古住宅の構造ごとの解体費用相場

中古住宅を解体する場合、家の構造によって費用相場が変わります。構造別の解体費用の相場は以下の通りです。

【中古住宅の構造別解体費用相場】

木造の場合(30坪〜39坪あたり)

  • 解体工事:約75万円〜約120万円
  • 付帯工事:約10万円〜約100万円
    ※付帯工事…設備撤去費、残置物処分費、養生費、諸経費など

鉄骨造りの場合

  • 解体工事:約90万円〜約160万円
  • 付帯工事:約10万円〜約100万円

鉄筋コンクリートの場合

  • 解体工事:約120万円〜約200万円
  • 付帯工事:約10万円~約100万円

解体費用の相場は立地や条件によって異なるとご説明しましたが、同じ30坪でも重機が使用できる場合とできない場合とでは金額が大きく変わります。

また鉄骨造や鉄筋コンクリートの方が木造より耐久性や耐火性に優れ頑丈なため、解体するときの手間や人手、工期などがより必要になります。そのため、解体費用も木造より高額になる可能性が高いでしょう。

地中埋設物があると解体に追加費用がかかる

地中埋設物とは、家を建てる際に出たコンクリート・ゴミ・瓦などの廃材を業者が回収せずに地中に埋めたものや、井戸、大きな石などのことです。

中には浄化槽が埋められたままのケースがあり、その場合浄化槽を掘り起して取り除く作業が必要です。

地中埋設物を撤去せずにそのままにしておくと、新しい家を作る際に地盤が弱くなる可能性があります。

そのため、地中埋設物を見つけたら解体業者に撤去を依頼するのが一般的です。

また、地中埋設物は、住宅を壊して撤去した後に地面を掘り起さないと確認できないため、見積もり時には把握できません。

見積もり時に地埋設物が予想できていなかった場合、追加費用として請求される可能性があるでしょう。

地中埋設物の撤去費用の相場は数万円〜数十万円ほどです。

また、建物にアスベストが使用されていた場合も追加費用がかかることがあります。

アスベストは健康に被害を与えるため、法律で決められた方法に基づいて撤去することが義務づけられています。

しかし、解体業者の中には地中埋設物やアスベストを利用して高額な費用を請求し、トラブルに発展するケースがあります。

もし追加料金を請求された場合、どのような埋設物の撤去なのか、撤去する費用はいくらなのかを請求書に細かく記載してもらいましょう。

家を建て替える場合の中古住宅の解体費用を抑える方法

家を建て替える場合、解体費用や建築費用など高額な費用がかかります。

少しでも解体費用を抑えるためにはどのような方法があるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

自治体の補助制度を利用する

家屋を解体する際には自治体の補助制度を利用できることがあります。

全ての自治体ではありませんが、一部の自治体では解体補助金制度が設けられています。

補助金制度があるかどうか、自分が住む市町村に問い合わせを行い、確認しておくと良いでしょう。

尚、空き家を解体する場合には、自治体ごとに補助金や助成金を支給してくれる制度があります。

では、どのような住宅が対象となるのか見ていきましょう。

【空き家解体補助金制度の対象住宅例】

  • 個人が所有している建築物である
  • 1年以上居住しておらず、居住実績がない
  • 一戸建て住宅または併用住宅
  • 公共事業で移転等の保証対象ではない
  • 抵当権が設定されていない
  • 放置することで衛生上害を及ぼす可能性がある住宅
  • 放置することで倒壊の危険性がある住宅
  • 市内の解体業者が工事を行う
  • 解体工事着手前に申請していること
  • 新耐震基準に適合していない住宅
  • 自治体の空き家バンクに登録されている住宅
  • 住民税を滞納していないこと

対象住宅は各自治体によって詳細が異なることがあるため、解体補助金制度を利用したい場合は役場に問い合わせて確認しましょう。

建物滅失登記手続きを自分で行う

「建物滅失登記」とは、解体して建物が無くなったことを法務局の登記簿に登記することです。

この手続きを行わないと、固定資産税を支払い続けなければならなかったり建て替えができないなどのデメリットが生じます。

また、建物滅失登記は申請義務があるため、手続きを行わないと10万円以下の罰金が発生する場合があります。

「登記」というと書類作成や手続きが難しいと感じて専門家に依頼する人も多いのですが、この場合、約4〜5万円を目安に依頼料金がかかります。

しかし、建物滅失登記の手続きは意外と簡単にできるため、自分で行えば費用を抑えることができるのです。

建物滅失登記の手続き方法は以下の通りです。

【建物滅失登記の手続き方法】

〈必要なもの〉

  • 建物滅失登記申請書(法務局のホームページからダウンロード可)
  • 取り壊し証明書(解体業者から取り寄せる)
  • 解体した建物の位置が掲載された地図
  • 解体業者の登記事項証明書
  • 解体業者の印鑑証明書(解体業者から取り寄せる)

〈建物滅失登記の期日〉

  • 建物の解体工事後1カ月以内

〈手続き場所〉

  • 建物がある場所を管轄する法務局または郵送

解体をハウスメーカーではなく解体業者に直接依頼する

建て替えを決めた場合、ハウスメーカーに解体も含めて依頼するケースがあるのですが、実際の解体は解体業者が行うことが多いため、仲介のための手数料が必要になります。

中間マージンの割合は解体費用の約10%が目安になるため、解体費用が高額であれば手数料も高額になるでしょう。

このような手数料は解体業者に自分で直接依頼することで抑えることができるため、解体工事を行う場合はできるだけ自分で解体業者を探して依頼するようにしましょう。

中古住宅を建て替える場合の手順について

中古 住宅 建て替え

中古住宅を建て替えると決まったら、どのような手順で進めていけばいいのでしょうか。

中古住宅の手順の詳細を見ていきましょう。

1 ハウスメーカーを選ぶ

まずはじめに、建て替えを依頼するハウスメーカーや工務店などを選びます。

自分が思い描いているデザインや仕様、設備などを取り扱っている、または得意な業者を選ぶといいでしょう。

候補となるハウスメーカーはインターネットの口コミや施工実績を確認した上でピックアップします。

また建て替えは家の解体工事が必要になるため、解体工事も取り扱っている業者が安心ですが、解体工事を別会社が行う場合は、前述のとおり、手数料で割高になる可能性があります。

2 複数のハウスメーカーから相見積もりを取る

ある程度ハウスメーカーや工務店が決まったら、3社程度に絞り込み相見積もりを取りましょう。

間取りや仕様などは同じ条件にした上で相見積もりを依頼すると、価格が比較しやすくなります。

見積もりをもらったら金額だけに集中するのではなく、設計図や各工事の内容を照らし合わせながらじっくり検討しましょう。

見積もりで各工事の詳細が記載されておらず、金額を「一式」とだけ表示している場合、不明瞭な部分が多く、優良な会社とは言い難いため候補から外すことをおすすめします。

また、業者選びと並行して仮住まい先の選定も行いましょう。

3 住宅ローンを申し込む

見積もり内容や対応など安心して依頼できる会社を見つけたら、住宅ローンを申し込みます。

住宅ローンを申し込む金融機関もあらかじめ複数社見つけておくとローン申請がスムーズに行えます。

4 工事の請負契約と建築確認申請を行い仮住まいへ引っ越す

建て替えを依頼する会社と本契約を結びます。このとき業者へ手付金の支払いが行われることが一般的です。

解体工事が始まる前に仮住まいへの引越しを済ませておきます。

5 中古住宅を解体する

中古住宅の電気・ガス・水道などの停止手続きを行い、中古住宅を解体します。

解体業者によっては工事中に水道を使用する可能性があるため、解体前に水道を止めた方がいいのか聞いておくといいでしょう。

中古住宅の解体後、井戸・石・コンクリートなどの地中埋設物があった場合は撤去するのに追加費用がかかることがあります。

6 新築工事の着工

地盤調査を行い、必要な場合は改良工事を経てから、新築工事に着工します。

基礎や柱などは家が建築されてからだと見えにくいため、できるだけ現場に足を運びきちんと施工できているかチェックしておきましょう。

また、作業員の態度や現場で気になったことがあれば、現場監督に質疑書を作成し質問しましょう。

このとき、日付の入った現場写真も撮影して記録しておくといいでしょう。

7 新築工事の完了と引き渡し

新築工事が完了したら施主へ引き渡され、仮住まいから引っ越しをします。

仮住まい先から家が近い場合は、荷物をこまめに運んでおくと引っ越し日の荷物が少なくなり時間短縮や費用削減につながるでしょう。

8 建物の表示登記と所有権の保存登記を行う

所有者や土地・建物の現状を登記記録に残します。

家の所有権を主張するための登記となるため、不動産登記は司法書士などの専門家に任せると安心です。

9 住宅ローンの実行と残金の清算

ローン申請を行った金融機関に返済を開始し、その他にかかった費用や残金の清算をします。

上記が全て完了したら入居開始となります。

中古住宅を建て替える手順は一般的にこのような流れとなるため、あらかじめどのタイミングで現金が必要なのかなどを確認し、余裕を持った計画を立てていきましょう。

中古住宅を建て替える場合に気をつけたいこと

中古住宅を建て替える際、建て替えができなかったり決められた条件の中で建築しなければならない場合があります。

では、中古住宅を建て替える場合に気をつけなければならないこととはどのようなことなのか詳細をご紹介します。

再建築不可物件について

再建築不可物件とは、接道義務を果たしていない土地のことです。

尚、既存不適格物件の場合は、建て替え後の住宅を現行の法規に適合させれば建て替えは可能です。

既存不適格物件と接道義務を果たしていない土地とは以下のような物件・土地となります。

【既存不適格物件】

  • 日照が確保できず日照権の基準をクリアできていない
  • 耐震基準が古く耐震強度が不足している
  • 容積比率がオーバーしている

既存不適格物件とは住宅を建築した後に法改定があり、現行の法律では不適格となった物件のことですが、既存の住宅が現在建っていることに問題はありません。

しかし、建て替えとなると現在の建築基準法などに適合した住宅にしなければならないため、新築を建てる際には制約が出てしまう可能性があります。

【接道義務を果たしていない土地】

建築基準法で定められている「接道義務」とは、幅4m以上の道路に敷地が2m以上接地しなければならない規定のことです。

土地に接地している道路が建築基準法で認められていない場合や、土地に接している道が2m以下の場合は接道義務を果たしていないということになります。

接道義務は防災上の観点から定められた法律で、消防車などが侵入できる公園や広い敷地に隣接している場合、家の再建築が認められるケースもありますが、原則として建て替えできない可能性が高いでしょう。

セットバックが必要な中古住宅を建て替え

「二項道路」とよばれる幅員4m未満の道路に接した物件の場合、建て替え時にセットバックさせる必要があります。

二項道路に接した土地の場合、建て替えの際には道路の中心から2m以上後退させて建築しなければなりません。

セットバックは建物だけではなく、外構の門や塀なども対象になるため、敷地や住宅が狭くなるでしょう。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには?

こここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

正確な建て替え金額を知るためには、建て替え前に「見積もり査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう!

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