一軒家建て替えの費用は家の値段だけではない

一軒家建て替え工事の値段は

一軒家というと自己所有の土地の上に生活が出来る建築物が立っているものを指します。

今回は、土地を含まない一軒家の建て替えについて話したいと思います。

家の値段

家の値段は「本体価格」+「付帯工事」+「設備工事」+「諸経費」+「税」で決まります。

例えば坪単価が50万円として40坪の家を建てると、単純計算で2,000万円で家が出来る計算になります。

しかし、実際の見積もりを確認すると2,000万円以上の金額が書かれています。

これは家という建物だけの工事費で考えれば2,000万円以内で収まりますが、「付帯工事費」や「設備工事」、「諸経費」や「税」などが加わってくるためです。

「本体価格」の工事費は全体の60％~70％、「 設備工事」は10％~20％、「 付帯工事」は10％~20％、「諸経費」は10％前後で残りが「税」と考えるとわかりやすいでしょう。

家を建て替える工事の場合は、上記の「 付帯工事」に解体費用が加算されます。

また、一軒家の建て替え工事の場合、基礎部を生かすか、基礎部も解体して更地状態で、地盤改良や地盤補強後に新居を建築するかにより、工事費用の総額が大きく変わります。

建築工事の総額を想定するにあたって、付帯工事費や諸経費を含めた建て替え工事の坪単価金額は50万円から70万円くらいが相場です。

地元の工務店やリフォーム専門の会社ではなく、ハウスメーカーに依頼を希望される方もいると思います。

ハウスメーカーの建て替え工事のおおよその坪単価は、約20万円くらいのローコスト住宅から上は約60万円以上、もちろんそれ以上のものもあります。

坪単価が低いという事は、建築資材の品質を落とすということになりますので、例えば入居後の木材のねじれや反りで室内壁に亀裂が入る等の可能性も考えられます。

安直に安さだけに惹かれないように注意が必要です。

付帯工事費

1：解体工事

一軒家の解体費用は建物の構造により大きく変わります。

• 木造建築なら坪単価、2万円から4万円位
• 鉄骨構造なら、坪単価は3万円から5万円位
• 鉄筋コンクリートだと坪単価は4万円から6万円位が相場です。

2：仮設工事費

足場の組み立て解体工事費、養生費、工事用電気・水道、現場用トイレ、廃材専用のゴミ箱などの設置などが主な工事内容です。

その他、神事、近隣対策費なども必要です。

坪当たり1万円から2万円位です。

3：外構工事費

本体工事で痛んだ既設外構の手直しが必要となります。

程度や規模にもより一概には提示できません。

本体工事費

1：基礎工事費

住宅の基礎部分を鉄筋コンクリートで作っていく工事です。

坪当たり25,000円くらいから35,000円くらいになります。

2：躯体工事費

柱、壁、梁、床、天井といった建物の骨組みを作る工事です。

3：建具工事費

室内外扉及び枠周りの取り付け工事で、1か所の工事費は5万円くらいから10万円位まであります。

玄関ドアは10万円前後から30万以上とバリエーションが豊富です。

4：断熱工事費

床や壁の内側に断熱材を貼り込む工事で、1㎡当たり3,000円くらいから6,000円くらいまであります。

使用する断熱材により、費用は大きく変わります。

5：内装仕上げ工事費

室内壁にクロスを貼ったり、珪藻土や漆喰を塗る工事です。

• 1㎡当たりのクロス工事費は600円くらいから1,800円くらいです。
• 漆喰を塗る場合は1㎡当たり4,000円くらいから5,000円です。
• 珪藻土は漆喰より少し安い位です。

6：タイル・左官工事費

タイルは室内のキッチン周りや洗面所などで貼る場合にかかる工事費用ですが、全くタイルを使わない場合は工事費用に含まれません。

左官工事はモルタルやプラスターなどで、建物の内外の隙間やレベル調整など全工程で幅広く用いられ、一律に坪単価がいくらとは出せない工事になります。

7：ガラスサッシ工事費

窓サッシ、玄関ドアなどの取り付け工事です。

サッシ窓の場合は大きさにより金額が変わります。

腰高窓や小窓の場合は1か所あたり約35,000円から6万円位です。

掃き出し窓は約5万円から8万円程度で、1枚ガラスや断熱サッシなど種類によって材料費が変わります。

8：屋根板金工事費

瓦や板金などで屋根を葺く工事で、坪当たり18,000円くらいから3万円くらいです。

種類によって材料費が変わります。

9：外壁工事費

外壁をサイディングやコンクリート、タイル、ガルバリウム等、どの様な外壁にするかにより材料費を含む工事費が変わります。

設備工事費

1：空調工事費

室内エアコンは壁掛け型と天井埋め込み型があり、それぞれ機種により金額に大きな差が生まれています。

エアコン自体の価格は約3万円くらいから数十万するものまで色々あります。

1か所の取り付け工事費は15,000円くらいから3万円くらい掛かります。

2：電気工事費

電気工事は各部屋のスイッチやコンセント、照明器具の配線など多岐にわたります。

照明器具が施主支給の場合と業者依頼の場合とでは1か所当たりの金額が変わります。

3：配管工事費

建物内に上水道管と下水の配管の工事をします。

4：ガス工事

道路からガス配管を敷地内に引き込み、給湯器と接続したり、台所や居室内にガス配管を設置する工事です。

システムキッチンのガスコンロの設置と接続も行います。

使用するガスが「都市ガス」、または「プロパンガス」により配管工事の金額が変わります。

以上が建物を建てる時にかかる主な工事と想定される工事費用です。

一軒家建て替え予算は

建て替え費用は「本体価格」+「付帯工事」+「設備工事」で概算は算出できます。

さらに外構の手直し費用や、電気・水道・ガス・電話などインフラ関連の引き込み工事費などを加算して行けばより正確な費用が見えてくるでしょう。

建て替え予算としては、上記の建て替え費用以外に事務手数料や書類の申請時にかかる印紙代などの諸費用が掛かります。

殆どの諸費用は実費での支払いになることもあるので、十分内容を理解する必要があります。

1：印紙代

契約書を作成する時に課税される費用です。

印紙代は金額によってあらかじめ決められています。

1. 100万1円から500万円までは1,000円
2. 500万1円から1,000万円までが5,000円
3. 1,000万1円から5,000万円までが1万円
4. 5,000万1円から1億円までが3万円

2：引っ越しと仮住まいの費用

家を建て替える間、別の場所で暮らすことが必要になってきます。

解体から新築の建築、引き渡しまで平均で6ヵ月かかると言われています。

この間、仮住まいが手狭な場合、仮住まいでは使用しないものは倉庫に預けるなどの対応が必要です。

貸倉庫やトランクルームには、1畳から4畳くらいまで貸してくれるところがあります。

1ヵ月あたり6,000円から2万円程度に加えて、約5,000円から1万円程度の補償金を支払って借りることが出来ます。

仮住まいにはマンスリーマンションを使われる方やハウスメーカーであっせんしてもらう場合などがあります。

また、建て替えを担当する会社にあっせんしてもらうと仲介手数料を支払わなくて済む場合もあります。

仮住まいのタイプによって費用相場は異なりますが、月々の家賃に加えて、2回分の引っ越し費用がかかることを想定しておきましょう。

1ヵ月10万円の家賃の場合

一般賃貸の場合は敷金（1ヵ月分）+礼金（1ヵ月分）+仲介手数料（1ヵ月分）+引っ越し費用（10万円）2回分+6ヵ月の家賃が掛かります。

6ヵ月借りると金額は110万円かかります。

他にはUR賃貸住宅やウイークリーマンションなども検討してみるのも良いでしょう。

3：登記するための費用

既存の建物を壊し新たに立て直した時には必要な手続きで、法務局に申請を出します。

• 手数料が掛かっても専門家に依頼すべきでしょう。
• 滅失登記（土地家屋調査士で手数料4万円～5万円、登録免許税は無し）
• 表題登記（土地家屋調査士で手数料6万円～10万円、登録免許税は無し）
• 所有権保存登記（司法書士で手数料2万円～3万円、登録免許税は不動産価額の1,000分の4）その他、住宅ローンを借りる場合は、抵当権設定登記など
• がありますが諸条件によって必要でないものもあります。
• 施工した会社で代行して申請をしてくれる場合があります。

4：新たに購入する家電品やカーテンなどの費用

家を建て替える時、今まで使っていた家具や電化製品、新しい家のイメージに合わせた照明やカーテンを買い替えることがあります。

5：住宅ローンの諸費用

自己資金が不足する場合や余裕がない時は民間の金融機関にローン申請をします。

この時、保証料、抵当権設定登記の費用、融資手数料を支払う事があります。

一軒家建て替え工事で価格をおさえる方法

家を建て替えることは、かなり高額な費用を要するものです。

出来れば少しでも費用を抑えたいという気持ちは誰しもが持つものでしょう。

生前贈与による「贈与税非課税制度」を使う

自己資金に不安がある方の中では、親や祖父母から建て替え費用を出してもらう方もいることでしょう。

第三者から建て替え費用をもらうと「贈与税」が発生し、翌年に贈与税を納めなければならなくなります。

しかし、身内からの資金提供は、「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」を利用できるので、建て替え費用のために譲り受ける資金を非課税にすることが出来ます。

この処置は2021年12月31日までの限定処置ですが、一定の要件を満たせば制度を適応させることができます。

必要な要件

1. 贈与者が親・祖父母である
2. 贈与を受けた人の年間所得が2,000万円以下である
3. 贈与年の翌年3月15日までに建て替えを完了させる

上記3要件を満たすことが出来れば、資金に余裕ができる可能性があります。

ハウスメーカー規格型住宅の低価格プランを使う。

「規格住宅」とは、既にハウスメーカーで用意してある「間取り」をカタログから選び、屋根の形や外観をいくつかあり選択肢から決めていくものです。

規格化された商品なので、大量生産が可能になり価格を抑えることが出来ています。

メリットは

1. 「間取り」や「プラン」が決まっているので打ち合わせ時間が短く済む
2. 大量生産されているので安くなり、建築工事期間が短くて済む

などです。

いっぽうデメリットは「間取り」や「設備」の自由度がないこと、取り扱っているハウスメーカーが限られていることです。

規格住宅と似たような商品で「セミオーダー住宅」があります。

これは、「間取り」や「家の形」は自由にできますが、「設備」や「仕様」はハウスメーカの規定内でしか選ぶことができないというものです。

メリットは

1. 「間取り」や「家のデザイン」は自由に決められる
2. 規格住宅と注文住宅の良いところを組み合わせた住宅が作れる

デメリットは

1. キッチンやバスルームなどの設備品は、ハウスメーカーの規定内からの選択に限られる
2. 部屋の広さや天井の高さなど、仕様の範囲内にとどまり、自由に作れない

費用は抑えることができますが、デザインのいい輸入品を使うことができないなど、多少の不満も残る可能性があります。

建て替えずにリフォームで済ませる。

将来的に住みやすさを追求して行く上で、建て替えよりもリフォーム工事をすることで、費用を抑えつつ快適な生活を送れることもあります。

例えば、子育ても終わり、子供たちも独立して夫婦2人の生活をして行く上で、広い家を減築することも選択肢の一つです。

リフォーム工事をするメリットは、既存の活かせる空間を残しながら工事が出来る点です。

リフォーム工事の内容によっては日中の工事となる為、若干の不便さはありますが、引っ越しもせず、在宅で済む場合もあります。

費用も100万円単位から1,000万円程度まで、内容次第ですが自由に選ぶこともできます。

また、リフォーム工事のメリットには諸経費が発生しないことも挙げられます。

工事費や工事にかかる日数を少なくしたいと望まれる方にはリフォーム工事も選択肢の一つと言えるでしょう。