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2021年05月27日更新

住宅の建て替えで組むことができるローンの審査条件や注意点は?

自宅を建て替えたいのに、まだ住宅ローンの返済が残っていたら、どうすればいいのでしょうか。実はローンの残額と工事資金を合わせて融資してくれる建て替えローンがあるのです。建て替えローンを融資してもらうためには、どのような点をクリアすればいいのか見ていきましょう。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

住宅の建て替えで新たに組むことができるローンについて

建て替え ローン 審査

住宅の建て替えでローンを組む場合、既存の建物のローンが完済していれば、通常の住宅ローンでの融資が可能です。

しかし、まだ住宅ローンの返済中であれば、建物が金融機関の抵当に入っているために新たな融資を受けることはできません。

ところが、こうした場合であっても、新たにローンを組むことができるのが建て替えローンです。いったいどういったローンなのか詳しくみていきましょう。

建て替えローンとは

建て替えローンとは、建て替え前の建物が住宅ローンの返済中の場合であっても、新たな住宅建築に対して融資をしてくれる住宅ローンです。

現在返済している住宅ローンの残債に加えて新たな住宅の建築費用の融資が受けられます。

建て替えローンを利用することで、既存の住宅ローンを完済できますが抵当権は建て替えローンに引き継がれます。

金融商品としては難易度の高いものですから精通した工務店やファイナンシャルプランナーなど専門家を交え十分な検討を要します。

親子リレー返済とは

建て替えローンは、建築工事費に加えて残債を含めた融資を受けられることから、返済額が大きくなります。

このため返済期間も長くなる傾向がありますが、ここで問題になるのが返済者の年齢です。

多くの銀行では返済者の年齢制限が設けられているため、通常であれば短期間の返済でなければ融資をしてもらえません。

こうした高齢がネックになる場合に利用できるのが親子リレー返済です。

親子リレー返済では、親が申込者になり、子が連帯債務者というかたちになります。

「連帯債務者」とよく似た言葉に「連帯保証人」というものがありますが、こちらは申込者が返済できなくなった際に返済義務が生じるものです。

連帯債務者は、申込者と同等の義務を背負うという意味です。

このため貸付限度額の算定基礎となる年収は親子の合算でカウントされます。また返済期間も子どもの年齢が基準になります。

親子リレー返済では、こうした親子二代にわたっての返済が認められるので、高額融資、長期返済が実現できるのです。

住宅の建て替えでローン審査に関わる条件について

住宅の建て替えでローンを融資してもらう場合、さまざまな審査基準をクリアする必要があります。どのような条件があるのかみていきましょう。

土地・建物の所有権があるか

金融機関は融資に際しては、土地や建物に抵当権を設定します。

万が一返済不能に陥った場合の担保を抵当権というかたちで確保することで、融資が可能になるのです。

このため建て替え物件の土地や建物に対して所有権がないと融資は受けられません。

所有権は法務局で確認できます。

相続で譲り受けた土地で所有者の名義変更が行われていない場合は、速やかに名義変更手続きを行う必要があります。

ローンの支払い能力があるか

金融機関では年収を基本に借入限度額を決めています。

基準は金融機関によって異なりますが、ひとつには「返済金額が年収の〇〇%以内」という決め方をしているところがあります。

たとえばフラット35では、月々の返済金額は年収の35%以内としています。

返済金額は、住宅ローンの返済額に限らず、自動車ローンやクレジットカードの分割払いなども合算して判断します。

また金融機関によっては、年収の6~8倍程度を借入限度額としているところもあります。

いずれの場合においても、一定以上の年収がなければ住宅ローンの融資をしてもらうことはできません。

ただし副業があれば、年収は正業と副業を合算して評価されます。

勤続年数が2~3年以上か

住宅ローンの借入限度額は、年収が大きな要素となりますが、それも1年だけの実績では認められないことがあります。

金融機関が求めるのは安定した収入です。

このため給与所得者であれば、正社員であることが条件になります。

パート勤務者や期間従業員では、融資をしてもらえる可能性はかなり低いということです。

また正社員であっても、同一の会社への勤続年数が2~3年以上になって、ようやく安定した収入があると認められるのです。

自営業者にあっては、開業後3年以上の実績が求められます。

源泉徴収票を提出できるか

年収を証明する書類が源泉徴収票です。金融機関は源泉徴収票をもとに融資の審査を行います。

近年の源泉徴収票はプリンターから打ち出したタイプのものが主流になっていますが、金融機関によっては、朱肉で社印を押した源泉徴収票を求める場合があります。

その場合は会社の給与担当に依頼して、社印を押した源泉徴収票を発行してもらう必要があります。

万が一紛失した場合でも同様に給与担当に依頼して再発行してもらいます。

他のローンを組んでいないか

金融機関によっては、返済額の合計が年収の〇〇%までと定めているところがあります。

返済額の合計とは、現在利用しているすべてのローンの返済を対象にしたものです。

このため、自動車ローンやキャッシングローンの返済をしていると、その分だけ借入限度額が制限されることになります。

つい忘れがちになるのが、クレジットカードのリボ払いや分割払いです。

またスマートフォンを購入した際に、機種代金を通話料と合わせて分割払いにしているのであれば、こちらも対象になります。

住宅ローン融資の相談に行く段階で、他に組んでいるローンがある場合は、すべて一括返済をしてから金融機関に融資の申し込みをした方が、より有利な条件で融資をしてもらえることになります。

支払い中のローンの残債を組み込むことができるローン商品があるか

建て替えローンは、現在返済している住宅ローンの残債を組み込んで新たな住宅のための融資をするものです。

多くは住宅の担保価値よりも融資額の方が上回ったものになるため、建て替えローンのように支払い中の残債を組み込むことができる商品を扱っている金融機関は限られています。

建て替えローンを前提に融資を依頼する場合は、まずそういった商品を扱っていることを金融機関に確認することが必要です。

金融機関のブラックリストに載っていないか

住宅ローンを借りたい場合は、金融機関に仮審査の申込書を提出します。

この際に同時に提出するのが「個人情報の取扱いに関する同意書」です。

これを根拠に銀行は、全国銀行個人信用情報センターに返済情報などを照会します。

この照会で過去に返済が滞っていた履歴が発見されると融資を受けるのが困難になります。

住宅の建て替えでローン審査が通りやすくなるケースについて

住宅の建て替えでは、残債があることや返済期間が長くなるなどの課題を抱えることになります。

そのため融資の審査も通常の住宅ローンに比べてハードルが高くなることが予測されます。

住宅ローンの審査をスムーズに通過させるためには、どのような点に工夫をするべきなのかポイントをみていきましょう。

二世帯住宅に建て替える場合は子世帯がローンに申し込んだ方が良い

二世帯住宅に建て替える場合、子世帯がローンを申し込んだ方が審査が通りやすくなります。

親世帯だと高齢を理由に審査が厳しくなるからです。

住宅ローン自体は65歳~70歳まで返済できることになっていますが、返済期間が高齢になるほど融資の審査は厳しくなります。

高齢者になるとまとまった収入が期待できないということもありますが、もうひとつ、健康上の問題で団体信用生命保険に加入できないリスクがあるからです。

本審査の段階で融資が却下になると、銀行の側もそれまでの労苦が徒労に終わることになります。

こうした点から、高齢者への融資は審査が厳しくなり、最悪の場合は却下という結果になります。

したがって、子世帯が融資をしてもらえるだけの収入を得ているのであれば、子世帯が住宅ローンを申し込んだ方が、審査がスムーズに通過するでしょう。

他に組んでいるローンを完済しておく

住宅ローンの借入限度額は「返済額の合計が類似年収の35%以下」といったように、返済額が年収に占める割合で決められることがあります。

自動車ローンやカードのキャッシングといったローンが他にあると、融資限度額が引き下げられることになります。

また他にローンの返済をしていると、延滞を意図としていなくても、うっかりと入金を失念してしまい、口座の残金不足によって引き落としが不能になるリスクを常に抱えていることになります。

現実問題として、スマートフォンの機種代金を分割払いにして通話料金と一体で支払っていて、通話料の引き落としができなかった履歴が原因となり、住宅ローンが組めない人が急増していると言われています。

不用意な延滞であっても、いったん延滞情報が記録されると、住宅ローンの借入が困難になります。

このため住宅ローンを申し込む段階で、他のローンはすべて清算しておいた方がいいのです。



住宅の建て替えでローン審査が下りなくなるケースについて

住宅の建て替えでローンの仮審査で通過したからといって安心してはいけません。

仮審査を通過して手続を進めていたのに、いざ本審査を受けると審査が下りなかったということもあり得るのです。

こうした事態がどうして起こってしまうのか、その理由を探っていきましょう。

仮審査から本審査の間に新たな借り入れを行った

仮審査と本審査では審査項目が異なっています。

当然、本審査の方がより細かな項目をチェックします。

しかし仮審査の時点の状況と本審査の時点の状況に変化がなければ、審査が下りないということはまずありません。

問題は状況が変わった場合です。

仮審査が通ったからとてって、すぐに自動車ローンを組んで新車を購入したり、カードローンを利用したりすれば、返済額の合計に大きく関わってくるので、本審査において「NG」の判断が下されるのです。

仮審査から本審査の間に転職や退職をした

住宅ローンは年収を基礎にして貸出限度額を定めています。

これまでの勤務実績をもとに仮審査では融資可能という判断をしたのに、転勤や退職をしたのでは、その前提条件が崩れてしまいます。

再び新しい職場で安定した収入を得られる実績を築かないことには、住宅ローンの融資を受けることはできないでしょう。

個人信用情報に問題が発覚した

個人信用情報では、過去のローンやクレジットの返済状況などが登録されています。

仮審査の段階では把握できなかった個人信用情報上の問題点が本審査で発覚すると、融資を受けることができなくなります。

住宅の建て替えでローンを組む場合の注意点について

住宅の建て替えローンを組む場合に、注意すべきポイントとは何かをご説明します。

審査が甘い金融機関や詐欺に注意する

住宅の建て替えローンの相談を以前した経験があり、その際には審査が通らなかったのに、別の金融機関に相談をしたら審査が通ったということがあれば注意が必要です。

住宅ローンの融資でよく錯覚をするのは、融資を受けられる金額であれば何とか返せるだろうということです。

返済の可、不可は自身が判断するしかありません。

以前相談した銀行よりも融資枠が緩ければ、借りられる金額も多額になりますが、その分だけ負担が大きくなることを忘れてはいけません。

また不動産会社が代理人となって銀行と交渉をするようなケースも注意が必要です。

源泉徴収票を改ざんするなどの不正行為によって融資枠が拡大された実例が報告されています。

自分の伺い知れないところで不正行為に巻き込まれることのないよう、住宅ローンの相談は、必ず本人が直接金融機関と交渉をして、手続を進めていきましょう。

住宅の建て替えで組むことができるローンの仕組みについて

建て替え ローン 審査

住宅の建て替えで組むことができるローンが、どのような仕組みで運営されているのかみていきましょう。

住宅ローンの審査をするのは金融機関と保証会社

住宅ローンは、かつて保証人を立てることで融資が実施されていましたが、現在ではほとんどの金融機関が、保証会社にその役割を担わせています。

たとえば住宅ローンの返済が3カ月滞った状態に陥ると、保証会社が返済者になり代わって金融機関に返済をするのです。

こうなると住宅ローンは解約されて、返済者は金融機関ではなく保証会社から返済を迫られることになります。

つまり返済が滞る事態になると、最も困るのは金融機関ではなく保証会社ということになるのです。

金融機関としては多少審査を甘くしても、住宅ローンを利用する人が増えれば増えるほど利益が上がることになります。

一方で保証会社としては、返済不能な人にまで融資すれば、直接会社の経営に関わってくることになるのです。

このため保証会社を利用している金融機関においては、住宅ローンの融資の審査は、実質的に保証会社が行っているといってもいいでしょう。

したがって金融機関による審査の厳しさは、金融機関と保証会社の関係性によって決まります。

保証会社を利用しない金融機関であれば、当然すべて自社が被害を受けることになりますから、審査は相当厳しくなります。

銀行のグループ会社が保証会社である場合は、別会社とはいえグループ全体の利害を考慮しますから、やや厳しい審査になるでしょう。

資本提携のない保証会社を利用する金融機関であれば、被害を受けるリスクがありませんから、審査は緩くなると考えられます。

銀行の審査が緩いところは、保証会社の審査が相当に厳しくなるだろうと考えがちですが、必ずしもそうとは限りません。

実は保証会社間でも自由競争の原理がはたらいているからです。

厳しさ一辺倒のスタンスだと金融機関の方で提携を回避するようになりますから、ある程度の緩い判断をせざるを得ないことがあるのです。

住宅ローンの事前審査とは

住宅ローンの事前審査とは正式に定まった制度ではありません。

建て替えの概要もほとんど定まっていないような人が、今後の進め方を検討するのに、住宅ローンを受けられる可能性を打診する場です。

自主申告された年収や職業、物件の概要をもとに、過去の事例と比較しながら融資の限度額などを教えてくれるものです。

したがって将来の融資を確約するものではなく、事前審査というよりも事前相談といった様相が濃いものです。

しかし、金融機関によっては、こうした形の事前審査の対応をしていない場合があります。

住宅ローンの仮審査とは

仮審査においては、一部の資料を除いて本審査と同様の書類を提出してもらったうえで審査を行います。

この段階では、建て替え建物の概要も定まっていないといけません。

「個人情報の取り扱いに関する同意書」にも署名・押印して提出しますから、全国銀行個人信用センターへの照会も行われます。

保証会社が関わっている場合は、保証会社の審査も実施されます。

勤務先へ直接電話をかけて在籍確認などが行われます。

つまりほぼ本審査と同様の審査が実施されることになるのです。

このため仮審査が通れば、よほどの問題が発生しない限り本審査も通ることになります。

金融機関によっては、この仮審査を「事前審査」と呼称することがあります。

住宅ローンの本審査とは

住宅ローンは、住宅施工会社と工事請負契約を交わした後に正式に申し込みをすることになります。

この際に行われるのが本審査です。

金融機関と保証会社によって審査が行われますが、仮審査と大きく異なる点は、物件の担保価値と団体信用生命保険に加入できるかの審査があることです。

万が一著しく健康を損ねていれば生命保険の加入ができませんから、住宅ローンの審査にも通りにくくなるでしょう。

このようなリスクがあるため、工事請負契約においては、ローンの審査が通らなかった場合に無条件で解約ができるローン特約を付けて契約をするのが一般的です。

住宅の建て替えでローン審査を受ける際に必要な物について

住宅の建て替えでローン審査を受ける際にどのようなものが必要なのかみていきましょう。

主に必要なものは下記の通りです。本人確認書類や収入証明資料が必要になります。

  • 住宅ローン申込書
  • 団体信用生命保険の申込書(告知書を含む)
  • 印鑑証明書
  • 住民票の写し
  • 本人確認書類……運転免許証、パスポート、個人番号カード、健康保険証
  • 収入証明資料……源泉徴収票、課税証明書、確定申告書の写し
  • 売買契約書の写し
  • 重要事項説明書の写し
  • ローンの残額が分かる書類

銀行系ローンは安易な考えで申請してはいけません。

取りあえず出してみてダメだったから今度は違う銀行から申し込む・・・と言ったことを短期間に続ければ、それだけで信用属性がグレーになってしまい、あらゆるローンが難しくなってしまいます。

ローン申請はくれぐれも十分な思慮と計画性を持って行うべきでしょう。

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