建て替えで増える税金とは？安くする方法はある？

建て替えで新たに増える税金について

住宅を建て替えると税金がかかります。

まず、住宅の工事費には消費税がかかります。

消費税以外にも、「住宅」という不動産を新たに取得することで課せられる税金があります。

新たに不動産を取得することで税金は増える

住宅を建て替えることは、新たな住宅という不動産を取得したということになります。

そのため、「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」がかかります。

それぞれの内容について詳しく見ていきましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、住宅を購入したり、建て替えたり、増築した時に一度だけ支払う税金です。

都道府県が課税する地方税で、建て替えが終わって6カ月～1年の間に「納税通知書」が送付されます。

不動産取得税の税額

不動産取得税の税額は下記のように求められます。

• 「不動産取得税額＝住宅の固定資産税評価額☓4％」

1,500万円の固定資産税評価額の住宅の場合は、1,500万☓4％＝60万円という計算になりますが、平成33年3月31日までは軽減税率が適用されます。

この場合、4％の税率が3％になります。

そのため、1,500万円の固定資産税評価額の住宅の場合は、軽減税率が適用されると1,500万円×3％＝45万円という計算になるでしょう。

また、新築住宅の場合は軽減税額が設けられており、住宅の固定資産税評価額より1,200万円が控除されます。

しかし、この税額軽減を受けるには要件を満たすことが必要です。

主な要件は、課税床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であることです。

また、その他にもいくつかの要件があるため、事前に確認しておきましょう。

この軽減税額が適用された場合の不動産取得税は下記の式で求められます。

• 「不動産取得税＝（住宅の固定資産税評価額―1,200万円）×3％」

そのため、軽減税額が適用された1,500万円の固定資産税評価額の住宅の場合は、「（1,500万円―1,200万円）×3％＝9万円」となり、9万円が不動産取得税として課せられることになるでしょう。

登録免許税

不動産の登記簿は、土地と建物が別々になっており、表題部と権利部（甲区）、権利部（乙区）に分かれています。

表題部には、建物の所在・地番・構造・床面積が記録されています。

権利部（甲区）には、所有者の氏名や取得時期が、権利部（乙部）には所有権以外の権利、抵当権などが記録されています。

住宅を建て替える際には登記が必要になりますが、この登記の際に課せられるのが「登録免許税」です。

登記は土地家屋調査士や司法書士が代理申請し、登記所（法務局）で行います。

建て替えで必要な登記は、古い住宅の「滅失登記」、新築住宅の「建物表題登記（表示登記）」「所有権保存登記」、住宅ローンを借りた時の「抵当権設定登記」の4つです。

このうち、滅失登記・表題登記には登録免許税はかかりませんが、所有権保存登記・抵当権設定登記には登録免許税が課せられることになります。

それぞれの登記について詳しく見ていきましょう。

滅失登記

古い住宅を解体した場合は、1カ月以内に滅失登記を行わなければなりません。

滅失登記は、不動産がなくなった際に登記を抹消するために行われるものです。

この滅失登記は土地家屋調査士が行います。

登記所（法務局）で滅失登記が行われると、市町村の固定資産税課に連絡がいき、翌年からの固定資産税の納付がなくなります。

まれに登記をしていない住宅がありますが、この場合、滅失登記の必要はありませんが、市町村の固定資産税課に解体した旨の相談をしておきましょう。

建物表題登記

建物表題登記は表示登記とも言われています。不動産の登記簿に建物をはじめて登記することを表題登記といい、建築している住宅に階段・外壁・設備が設置されると行われます。

所有権保存登記

所有権保存登記は、建物が竣工されてから行われるもので、建物の所有権を他人に主張することを目的としています。

住宅ローンを借りる場合、所有権保存登記は必須です。

また、所有権保存登記の際には登録免許税が課せられますが、その額は固定資産税評価額又は登記官認定価格の0.4％です。下記の式で求められます。

• 「所有権保存登記の登録免許税＝固定資産税額（又は登記官認定価格）×0.4％」

固定資産税評価額が1,500万円の住宅の場合は1,500万円×0.4％＝6万円となりますが、平成32年3月3日までは軽減税率があり、税率が0.15％となっています。

そのため、固定資産税評価額1,500万円の住宅の場合は1,500万円×0.15％＝22,500円となるでしょう。

しかし、軽減税率を受けるには条件があります。主なものは、新築1年後以内に登記することと、床面積が50平方メートル以上あることです。

抵当権設定登記

住宅ローンを借りる場合に行われるのが抵当権設定登記です。

住宅ローンを借りる際には、新築住宅に抵当権の設定を行います。

抵当権とはローンが返済できない場合に、金融機関等が不動産を売って債権を回収できる権利のことです。

抵当権の設定は住宅ローンを借りる金融機関担当の司法書士により行われます。

この抵当権を明らかにするために行われるのが「抵当権設定登記」なのです。

抵当権設定登記の登録免許税は、固定資産税評価額又は登記官認定価格の0.4％となっており、下記のように求められます。

• 「登録免許税＝固定資産税額（又は登記官認定価格）×0.4％」

固定資産税評価額1,500万円の住宅の場合は1,500万円×0.4％＝6万円となりますが、平成32年3月3日まで軽減税率があり、税率が0.1％となっています。

そのため固定資産税評価額1,500万円の住宅の場合は、1,500万円×0.1％＝15,000円となるでしょう。

しかし、軽減税率を受けるには条件があります。主なものは、新築1年後以内に登記することと、床面積が50平方メートル以上あることです。

印紙税

新築住宅を建てる建築会社と「工事請負契約書」を交わす際には印紙が必要です。

これが印紙税です。

印紙税の金額は住宅の建築価格によって変わります。

また印紙税は平成32年3月31日まで軽減税率が受けられるケースがあります。

建て替えとリフォームで税金が変わるのかについて

住宅を建て替える場合とリフォームする場合では、納めなければならない税金の種類と金額が異なります。

また、リフォームの場合は、どのようなリフォームになるのかによっても課せられる税金は異なるでしょう。

部分的なリフォームなら建て替えに比べて税金が上がらない

水回りを新しくする、子供部屋を2室に分ける、クロスを貼替えるなどの増床を伴わない部分的なリフォームは、住宅を建て替える場合と比べると、課せられない税金や安くすむ税金があります。

部分的なリフォームでかからない税金は、「不動産取得税」と「所有権保存登記の登録免許税」です。

また、住宅を建て替えるより安くすむ税金は、「印紙税」です。

印紙税は、工事請負金額の額により印紙税額が決まります。

通常、建て替えより部分リフォームの方が工事金額が低いため、安くなると考えられるのです。

リフォーム工事の際、リフォームローンを借りた場合は「抵当権設定の登録免許税」もかかるでしょう。

借りた金額により登録免許税額が決まるので、建て替えよりは安くなるでしょう。

増床リフォームなら税金が上がる可能性がある

リフォームでも増床（床面積が増える）を伴うリフォームの場合、「不動産取得税」「所有権保存登記の登録免許税」「抵当権設定の登録免許税」「印紙税」がかかります。

不動産取得税は、増築する部分のみにかかります。

また、増築部分の登記を行う必要があるため、所有権変更保存登記の登録免許税もかかります。

リフォームローンを借りた場合には、抵当権を新たに設定する必要があるので、抵当権設定の登録免許税がかかります。

印紙税は、建築工事請負契約書の金額により決まりますので部分的リフォームより高くなるでしょう。

増床リフォームを行うと、増築することで住宅の資産価値が上がったと見なされ、毎年支払う「固定資産税」も上がります。

保存登記の変更を行うと、市町村の固定資産税課に連絡がいき、リフォームした翌年の固定資産税から税額が上がることになります。

建て替えに伴う税金を安くする方法はないか知りたい

住宅を建て替える時に建築費用や課せられる税金を安くする方法には、減税を受ける方法と国や地方公共団体（県や市町村）から補助金・助成金を受ける方法とがあります。

主な減税と補助金・助成金制度について見てみましょう。

認定長期優良住宅

新築する住宅が「認定長期優良住宅」の認定を受けた場合、不動産取得税と保存登記の登録免許税が安くなります。

また、住宅ローン減税額も増額されるので、確定申告をすることで所得税の減税も受けられます。

不動産取得税は、通常の軽減税額は1,200万円ですが、認定長期優良住宅の場合は軽減額が増え、1,300万円となります。

一般的な不動産取得税は「（住宅の固定資産税評価額―1,200万円）×3％」で求められますが、認定長期優良住宅の場合は、「（住宅の固定資産税評価額―1,300万円）×3％」となり、住宅の固定資産税評価額が1,500万円の場合3万円安くなる計算になります。

保存登記の登録免許税については、0.15％（※平成32年3月3日まで軽減税率、通常0.4％）の税率が認定長期優良住宅場合は0.1％になり、下記の式で税額が求められます。

• 「保存登記の登録免許税＝固定資産税額（又は登記官認定価格）×0.1％」

そして、住宅ローン減税を受けることも可能です。

住宅ローン減税は、年末の住宅ローン残高の1％の金額が所得税から減税される制度です。

通常40万円の上限額が設けられていますが、認定長期優良住宅の場合は50万円となります。

また、この住宅ローン減税は10年間受けることができます。

また、年間で納めている所得税と市区県民税の合計が40万円を超えている場合はより減税されます。

このような減税制度には期限や総額の上限があるので、減税を受ける場合にはあらかじめ専門家に相談しましょう。

ZEH支援事業

ZEH支援事業（ネット・ゼロ・エネルギー支援事業）は、エネルギー収支が０になる住宅が国の補助金を受けられるという事業です。

太陽光発電で得たエネルギーで住宅内の消費エネルギーをまかなう住宅の中でも、「ZEH」を取得すると補助金を受けることができます。

受けられる補助金額は一戸70万円で、蓄電システムがある場合はプラスで最大30万円が受給できます。

耐震対策による補助金

耐震対策による補助金は、各都道府県や市町村により様々です。

現在住んでいる住宅に耐震性がなく、解体する場合に解体費用の一部が助成されたり、危険なブロック塀を解体する時に補助金が受けられるなどの制度があります。

（例）

• 静岡県藤枝市

旧耐震基準で建築された耐震診断の創業評点1.0未満の居住している木造住宅に対して、住宅を建て替える際、上限40万円の助成があります。

（例）

• 愛知県東海市

ブロック塀の撤去費用に対して、上限8万円の補助金があります。

自治体によって補助金や助成金は異なる

これらの助成金制度は、自治体により内容や必要要件が異なります。

また、補助金・助成金には期限や提出物に細かい規定があります。

必ず新築住宅の建て替え工事が始まる前に建築会社に相談して、補助金・助成金を受けたい旨を伝えておきましょう。

建て替えを依頼する際の最適な業者の選び方

住宅の建て替えを依頼する業者を選ぶ時には、どのようなところを見て選んだら良いのでしょうか？

建て替え業者の選び方：実績や評判

建て替え業者を選ぶ際には、まず建てたい住宅のイメージに近い家屋の施工実績があるかを確認しましょう。

ショールームを見学するだけでなく、実際に過去施工された家を見学したり（見学会やお宅訪問など）、写真をみせてもらうことでも実績を確認できます。

また、ネットなどの口コミも確認しましょう。

良い口コミが多い業者かどうか、良くない口コミもあったらどのような内容か見ておきましょう。

候補として挙げている業者に建て替えを依頼した家族や友人・知人がいたら、家を見せてもらったり、実際にどうだったかを聞いてみるのも良いでしょう。

実績が豊富で評判が良い業者なら安心して施工を任せられると考えられます。

建て替え業者の選び方：良い提案をもらうために

建て替え業者から良い提案を的確にもらうためには、まず建て替える住宅の希望や予算をまとめておくことが大切です。

見積もりや提案をもらう前に、間取りやデザインなどの住宅の希望をあらかじめ家族で話し合っておきましょう。

予算は、自己資金をどのくらい使うか、住宅ローンをどの程度借りるのかなどを含めて、事前に考えておくことをおすすめします。