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2019年06月28日更新

建て替え予定地のセットバックを考える

土地の購入を検討していると「セットバックあり」という言葉を見かけることはありませんか。または今住んでいる場所がセットバックの対象になっていませんか。そもそもセットバックとは何なのでしょうか。ここではセットバックの意味や注意点について解説していきます。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

建て替えで「セットバック有り」の土地の問題点

建て替え セット バック

セットバックとは

セットバックとは英語で「後退」という意味です。

そこから転じて、その土地に新たなに建物を建てる場合、それまでの建物よりも後ろに建てる必要があることを言います。

なぜ、今ある場所よりも後退させて建てる必要があるのでしょうか。

それはその土地が面している道路と関係しています。

土地に面している道が狭い場合、防災の観点から道の広さを確保するために、建て替える際に建物の場所を後ろへと移動させて、道幅を確保する必要があるのです。

そもそも建築基準法で「道路」とは4m以上の道幅のものを指しますが、実際には建築基準法が制定される前につくられた4m未満の道も存在しています。

この4m未満の道路についても建築基準法第42条第2項で特別に道路としてみなしている場合があるのです。

第2項で言及されているため、このような道幅4m未満の道は「2項道路」とも呼ばれています。

2項道路のような狭い道に面した家屋で火災などの災害が起きた場合、延焼が起きたり消防自動車が通れないなどの影響が出る可能性があります。

そこで道幅を確保するために、2項道路に面している土地に新たに家を建てるときは、決められた範囲内でしか建物が建てられない、という規定が設けられているのです。

しかし、現在建っている建物をすべて取り壊すわけにはいかないため、今ある建物を解体し、新たに建築する際にこの規定が適応されます。

道路を隔てた反対側も宅地の場合は、面している道路の中心から水平に2m離れた位置まで建築物を建てることができません。

また、道路の反対側が崖や川などの場合は道路の端から4m離す必要があります。

「セットバック有り」の土地の問題点

セットバック有りの土地を購入して建物を建てる場合、上記の説明通り、2項道路に面している部分は、これまで建っていた家屋よりも後ろに位置を下げる必要があります。

そのため、以前の建物と全く同じ広さの建物を建てることはできず、道路を拡張する分、新たな家の面積は狭くなります。

売りに出ている土地の場合、面積に対して金額が安く感じられがちですが、実際に建物が建てられる面積は、記載してある土地の面積と同じではないため、安いとは限らないのです。

セットバックした際にその部分は道路になりますが、この部分の土地を自治体が買い上げてくれることはほとんどなく、無償で提供することがほとんどのようです。

また、セットバックした部分の道路は舗装が必要になります。これについては多くの自治体が補助金を出したり、無償で行っているようですが、補助などが全くない場合があります。

その場合は、自己負担になってしまいますので注意が必要です。



セットバック有りの土地で建て替える際の注意点

建て替え セット バック

行政への申請が必要

まず、セットバック有りの土地を測量し、図面上で元の土地からセットバックする部分と建物を建てる部分とに分けます。

それが済んだら自治体への建築許可申請を行います。

申請を受けて自治体側は諸手続きに入りますが、許可がおりるまでは数か月かかることもあるため、できるだけ早めに申請するようにしましょう。

また、この建築許可申請は建築業者が行い、数週間かかる場合が多いようです。

自治体によってはセットバック地を所有者が舗装してから寄付する必要がある場合があるため、事前に確認しておきましょう。

セットバック工事費用は誰が支払うのか

セットバックする土地は自治体によって取り扱い方が異なりますが、多くは無償譲渡・無償使用・自己管理の3つに分けられていて所有者に判断がゆだねられているようです。

無償譲渡の場合は所有者が自治体に変わりますので、基本的に寄付した後は自治体が管理を行います。

そのため、道路の舗装は自治体が行い、費用も自治体が負担します。

しかし、譲渡する前に舗装する必要がある自治体もあり、その場合は譲渡する側が舗装する必要が出てきます。

自己管理や無償使用の場合は所有者が舗装し、費用を負担する必要があります。

補助金・奨励金の有無

自治体にもよりますが、セットバックした土地を道路として舗装する場合は、補助金や奨励金が出ることがあります。申請する際に自治体に確認してみるといいでしょう。

なお、セットバックした土地を自治体に寄付しなかった場合でも、固定資産税の非課税申請をすることができます。

この時、セットバックする土地と建物を建てられる土地とを書類上で分割しておく必要があり、これを測量するための費用がかかります。

この測量費用についても補助が出る場合があるので確認してみることをおすすめします。

また、セットバックした分の土地の地目変更をしておけば、そもそも固定資産税を払う必要はありませんが、元の所有者がそれを知らないまま税金を納めている場合があります。

セットバックする土地がある場合には売り主に地目変更をしてもらえば、購入後にわざわざ申請する必要がなくなります。

土地の売買契約を結ぶときに相談してみましょう。

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