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2021年05月27日更新

住宅の建て替えに関わる法律の中で知っておきたいことを解説

住宅の建て替えには再建可能な物件と再建ができない物件がありますが、その違いは何なのでしょうか。この記事では、建て替えに関わる規定を定めた法律についてや、再建ができない物件、再建不可能な物件でも再建が認められる条件等についてご紹介します。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

建て替えは自由にはできない?!建て替えを規定する法律

建て替え 法律

建て替えを行う際、持ち家なのだから自由に建て替えてもいいだろうと考えがちですが、建て替えを規定する法律が存在するため、規定を守らなくてはなりません。

ここでは、住宅の建て替えに関わるいくつかの法律について解説します。

建て替え時の注意点として役立ててください。

都市計画区域では条件付きで建て替え可能

きちんとした街づくりを進めるための規定をまとめた「都市計画法」という法令があります。

この法令は、都市計画の内容や決定手続き、都市計画事業など、都市計画を進める上でのあらゆる事項を定めており、秩序ある健全な都市づくりができることを目的としています。

建築基準法とも密接に関係しており、都市における建築に関することについてもこの法令で規定が設けられています。

都市計画法の中では、各都道府県が主体となって将来的な街づくりに使われる用地を「都市計画区域」として区分しています。

この区域にある住宅の建て替えは基本的には可能です。

ただし都市計画区域の中でも「市街化調整区域」という市街地としての開発を抑制することを目的とした地域の場合、建て替えは可能ですが、下記のような条件が課されます。

  1. 敷地を広げない。
  2. 建て替えた建築物は、引き続き住宅として利用する。
  3. 建て替え後の建築物は、建て替え前の建築物と同じ規模のものとする。

しかし、自治体によって条件が異なることがあります。

また、市街化調整区域では市街化を抑制することを目的としているため、新たに建築物を立てたり、増築することは制限されています。

建て替えの前に条件を十分確認しておきましょう。

防火地域及び準防火地域の建築制限

都市計画法では、「防火地域」及び「準防火地域」と呼ばれる区域が指定されています。

防火地域及び準防火地域とは、市街地において火災が起きた場合にその火災の延焼を防ぐ目的で定められた区域です。

この区域では、住宅を含む建築物に制限を課しており、この区域にある建築物は耐火建築物または準耐火建築物でなくてはなりません。

使用できる建材等にも規定があるため、建て替えやリフォームの際には確認が必要です。

各地域で定められた建ぺい率や容積率

住宅の建て替え時に注意するべきことのひとつに、建築物の建ぺい率や容積率があります。

「建ぺい率」とは敷地面積に対する建築物の面積の割合のことです。

一方、「容積率」とは敷地面積に対してどれほどの延べ床面積の建物が建築できるのかを表しています。

各市区町村によって定められた規定の建ぺい率や容積率をオーバーした住宅の建て替えは禁じられています。

接道義務

「接道義務」とは、建築基準法により定められた建築物の敷地に関する規定です。

都市計画区域においては、敷地が道路に2m以上密接していて、且つ、面している道路のは幅4mなくてはなりません。

この規定に反する敷地での建て替えは、防災上の理由から禁止されています。

北側斜線制限や道路斜線制限

「北側斜線制限」とは、建築物の高さを制限する規定です。

北側にある隣地の日照を守るための規定で、その建築物のある地域が「低層住居専用地域」か、または「中高住居専用地域」なのかによっても、制限される高さは変わってきます。

一方、「道路斜線制限」も同様に建築物の高さを定める規定ですが、これにより建物を建てる際は、前面道路の反対側の境界線を起点として一定の斜線勾配の内側で計画をしなければなりません。

道路自体の採光や通風に支障がないようにするために設けられた制限で、高さの規定は用途地域や、地域で規定されている建ぺい率、容積率と併せて計算されます。

法律が改正されて規定に満たなくなった物件を建て替えるには

当時の建築基準に則った基準で建てられていた家屋でも、法改正により、現行の法律では基準を満たしていない建築物が数多く存在します。

そのような物件を建て替える際にはどのようにしたらよいのでしょうか?

容積比が基準よりもオーバーした住宅

当時の建築基準に則った高さで建設した家屋でも、法改定によって容積比の規制が変わり、現行の規定では容積比をオーバーしてしまっている場合があります。

この場合、そのまま家屋を使用することは可能です。しかし、全く同じ条件の物件を建て替えることは法律違反となります。

建て替えを行う際には現法に則った基準の住宅を建てることになります。

耐震性が新基準よりも低い住宅

新しい耐震基準の下では耐震性が足りていない住宅も、上記の容積比が基準よりもオーバーしてしまった物件と同じく、そのまま住み続けることは可能です。

ただし建て替え時には、新しい耐震基準を満たす住宅を建てなくてはなりません。

他にも炎や煙を遮断するシャッターの設置が義務付けられたもののまだ設置していないなど、法改定前までは問題ないとされていた物件でも、法改定後により建築基準に達していない物件は、同じ条件での建て替えは認められません。



法律の改正で再建築不可になった物件の建て替えのポイント

法律が改定されたために現行の規定を満たしていない住宅を建て替えるときには、どのような注意点があるるのでしょうか。

また、法改正によって再建築不可になった物件を建て替える際にはどのようにすべきかについてもご説明します。

現行の法律に従って新たな住宅に建て替える

耐震基準が改定されたことで耐震性を強化するための建て替えであったり、高さ制限を現行の法律に合わせた建て替えならば、建て替え可能なことがほとんどです。

しかし現行の基準を満たしていない建築物への建て替え、または住居専用の地域と改定された土地に工場を再建するということなどはできません。

現行の法律をに違反した建築物を建設すると、違反建築物扱いとなり罰金対象になるので注意が必要です。

敷地のセットバックで再建可能な場合も

再建築不可と認定されても、セットバックと呼ばれる建物の後退工事を行えば再建築が可能なケースがあります。

住宅には「接道義務」が定められています。

この「接道義務」とは、住宅が建てられる土地が幅4m以上の道路に2m以上接していなくてはならないという規定です。

つまり住宅を建設する土地が道路に全く面していなかったり、道路に面している部分が2m未満の場合、建て替えを含めて住宅を建てることができません。

そのような物件は再建築不可とされているのですが、土地が道路に2m以上接しているものの道路幅が4mに満たない場合などには、建物を後退(セットバック)させて道路幅を確保することで建て替えが可能になります。

建て替えができない場合はリフォームやリノベーションで対応

法律の改定により再建築が不可能な物件でも、リフォームやリノベーション、住宅の補強や補修工事をすることは可能です。

なぜなら、増床を伴わないリフォームやリノベーションには建築確認申請が必要ないからです。

再建築不可物件の場合は、建て替えではなく全面リフォームを検討しましょう。

改正マンション建て替え円滑化法とは

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「改正マンション建て替え円滑化法」とは、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律」の略で2002年12月に施行されました。

この法律の目的は、耐震性の弱い高経年化したマンションの建て替えを促すためです。

法改正でマンションの建て替えがスムーズに

改正された大きなポイントは2つあり、1つは耐震性が足りないと認定されたマンションの場合、その住人全体の5分の4が賛成すればそのマンションとマンションが建てられている土地の売却決議ができることです。

もう1つの改正点は、建て替えられるマンションの容積率を緩和するという特定が付けられたことです。

以上のように改定されたことで、よりすみやかにマンションの建て替えが進められるようになりました。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには?

ここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

実際に建て替えをするべきなのか、リフォームをするべきなのかを検討するためには、プロに現状を相談し、「プランと費用を見比べる」必要があります。

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