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2019年07月11日更新

住宅の建て替え工事の流れや手順を詳しく解説!

住宅を建て替えることになった時、どのように建て替えが進むのか、流れや手順を把握して進めたいものです。建て替えの段取りややらなければならないこと、申請に必要な書類などを事前に知って、スムーズに住宅の建て替えを進めましょう。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

住宅を建て替える場合の流れや手順について

建て替え 流れ

住宅の建て替えには、決まった手順や流れ、申請のタイミングがあります。

ハウスメーカーや工務店から建て替えの流れや申請書の手続き等の説明がありますが、事前に知っておき、建て替えをスムーズにすすめましょう。

【1】建て替えを依頼するハウスメーカー・工務店を選ぶ

住宅の建て替えをしようと思ったら、まず施工を依頼する建築会社を選ばなくてはなりません。

住宅を建築する会社は、ハウスメーカーや工務店などさまざまです。

それぞれ住宅のスタイルや構造・施工・デザインなどに色々な特徴があります。

ハウスメーカーの展示場や工務店の見学会、家族・友人の紹介などから、候補となる会社を複数選び、数社に間取りを作成してもらって見積もりを依頼しましょう。

【2】1社に絞り契約・設計のプランを決める

数社の建築会社から間取りと見積もりが提出されたら、それを検討し、建て替えを依頼する会社を1社に絞りましょう。

建て替えを依頼する会社が決まったら、その会社と「工事請負契約書」を交わします。

工事請負契約書には、住宅の設計図・仕様・金額・工期等が添付・明記されています。

工事請負契約書は法的拘束力のある契約書です。

契約までに、間取り・見積もりを十分検討し、不安な点・不明な点がないようによく理解してから契約するようにしましょう。

契約後は、図面・仕様などの詳細な打合わせが行われ、最終の施工図面が決定されます。

【3】住宅ローンを申請する

住宅を建て替えする際、ほとんどの人が住宅ローンを借りて住宅資金を準備します。

「工事請負契約書」を交わす前に、数社の金融機関を検討して、住宅ローンの審査が通ることを確認する必要があります。

「工事請負契約書」を交わした後に金融機関に正式な住宅ローンの申請を行うのですが、あらかじめ住宅ローンの実行はいつになるのか、ローンの支払いがいつからはじまるのか、つなぎ融資はいくらぐらいになるかを確認しておきましょう。

建築会社への支払いは、住宅完成時に全額支払うという形式ではありません。

工事請負契約書に明記されていますが、「契約時」「着工時」「上棟時」「中間金」「竣工時」など数回に分けて支払うことになっています。

住宅ローンが実行されるのは、住宅が完成し、表示登記・抵当権設定が完了してからになります。

そのため、住宅ローンが実行される前の支払いは、金融機関から資金を借りて支払うことになります。

これがつなぎ融資です。

【4】 解体業者を探す

住宅を建て替えるには、まず旧住宅を解体しなくてはなりません。

解体工事は、住宅を建築する会社に依頼する方法もありますが、別途解体業者を探し、直接依頼することも可能です。

直接、解体業者に依頼すると手数料がかからず、建築会社を通して依頼するよりリーズナブルに解体工事が行えるでしょう。

解体業者を探す時は、まず見積もりを取ることから始めます。

解体業者の見積もりは、解体する住宅、残すもの(ブロックや物置・植木など)・道路の状況(解体重機を設置できるかなど)を確認します。

見積もりは数社に依頼して比較、検討しましょう。

解体工事を依頼する時には、見積もりを見ながら工事範囲についての確認も忘れずに行いましょう。

【5】仮住まい先を探す

住宅の建て替え工事中は、アパートや実家などに仮住まいをしなければなりません。

工事中の仮住まいは、今までと通勤・通学・部屋の広さなどの生活環境があまり変わらず、費用を抑えられる場所がベストです。

しかし、短期間で希望の仮住まいを見つけることは難しいでしょう。

住宅の建て替え計画をはじめたら、早いタイミングで仮住まいを探しましょう。

【6】解体する家を片づける

仮住まいを探しながら、仮住まいに引っ越しする準備をします。

その際、引越しの準備をするだけでなく、解体する家の片付けをしましょう。

解体する家の片付けで大事なポイントは、新居で使用しない物を処分することです。

不要な物をできる限り処分できれば、仮住まいへの引越し荷物が減り、引越しの費用も抑えることができます。

また、新築の家への引越し・片付けも楽になります。

そのために、不用品の処分は計画的に行っておくことが大切です。

自治体の不燃物の処理日や処理先などを事前に調べ、積極的に処分しましょう。

【7】近隣に挨拶をする

仮住まいに引越しする前に、近隣に挨拶に行きましょう。

解体工事中や建設中は、音やほこりが出ます。また、工事車両の出入りもあります。

工事が始まる前に挨拶を済ませておくことが、工事中の近隣トラブルを防ぐことにつながるでしょう。

【8】仮住まいに引越す

仮住まいが決まり、解体工事開始日が決まったら、仮住まいに引越しします。

引越しは、解体工事がはじまる2〜3日前にはすべて完了できるように行いましょう。

引越し作業は、1日で終わらないこともあります。しかし引越し作業中に照明・コンセントなどの電気や掃除で使用する水道が必要になることもあるでしょう。

解体前の電気の外部線取外しや水道を止める工事などの日程も考慮して、引越しから解体まで少し余裕を見ておきましょう。

【9】家の解体工事の着工・完了

引越しが終わり、電気やインターネット・電話などの外部配線などの取外しが終了すると、解体ができるようになります。

住宅の解体工事は、40坪程の木造2階建て住宅で約10日から約2週間かかります。

今の解体工事は、法律で分別解体・処分が義務付けられており、解体では、解体物の処分にあわせて分別解体されます。

【10】地盤調査と地盤改良を行う

解体工事が終了したら、地盤調査を行います。

地盤調査は、土地の地盤の強さを調べる調査です。

調査結果と土の種類・土地の履歴などを基に、地盤の専門家や建築士が地盤改良の有無・地盤改良の方法を検討します。

地盤調査は必ず行いますが、地盤改良は調査結果により、行う住宅と行わない住宅があります。

工事日数は、工事の種類にもよりますが、約3~6日が目安です。

【11】地鎮祭を行う

住宅工事の着工前には「地鎮祭」を行います。

地鎮祭は、家を建てる土地の神様に家を新築することを報告し、土地を清め、工事の無事と完成を祈る祭事です。

時間は1時間前後かかります。

特に宗教の定めがない場合は、神道の神式で行うことがほとんどです。

建築会社が神社を紹介してくださる場合もありますが、地域の神社にお願いすることもできます。

【12】新築工事の着工・完了

地鎮祭が終わったら、いよいよ新築工事の着工です。

着工する前に「建築確認申請書」を所定の機関に提出して建築許可を得ます。

この手続きは、建築会社や設計事務所が行います。

他にも都市計画法や消防法の届出などがある場合、新築工事を着工するまでに必要な申請は、建築会社が行うことがほとんどです。

許可がおりたら住宅の基礎工事がはじまり、その後、上棟・木工事完了・内装工事と進み、住宅が完成します。

【13】新築物件の引き渡し

住宅が竣工したら、次は引渡しとなります。新築住宅は、引渡しまで建築会社の管理下にあり、住宅の鍵は工事用の鍵を使用しています。

また、竣工から引き渡しまでの間に工事の内容を確認し、住宅ローン実行の手続きを行います。

引渡しの日には工事費用の決済を行い、最終金を支払います。

新しい家の本鍵を受け取り、引き渡しとなります。



住宅を建て替える前の重要な段取り

建て替え 流れ

住宅を建て替える前に必ずしておきたい、重要な段取りがあります。

それは、「予算決め」「新築する住宅の間取り」「ライフラインの手続き」の3つです。

それぞれのポイントを見てみましょう。

住宅の建て替えにかける予算決め

住宅を建て替える時に不安なのが「予算」です。

予算オーバーしないだろうか、住宅ローンは借りられるのだろうかと、さまざまな不安が出てくることが考えられます。

住宅を建て替える時にかかる費用は、住宅を建築する費用だけではありません。

建て替える費用には、「新築する家の建築工事費」と「諸経費」があります。

「建築工事費」は、建てる住宅の広さや構造・仕様により変わります。

「諸経費」とは、引越し費用や解体費用の他に必要になる設計料・申請費用・移転登記費用・銀行ローン手続き費用などのことです。

その他に「付帯工事費」も不可欠の費用です。

これは本体工事に伴う重機・車輌・資材の仮置きなどで荒らされた庭や侵入道路の補修費用です。

家が新しくなると何らかの整備をしたくなるものでもあり、予算計画に含めておきましょう。

住宅を建て替えるためにかかる費用をすべて出して、総額を把握した上で予算を立てておきましょう。

また、建て替えの際には、予算別に建設会社を紹介してくれるウェブサイトなどを利用すると、予算にあった会社を見つけることができます。

業者選びに迷ったら利用を検討してみましょう。

新しい住宅の設計打ち合わせ

新しい住宅の間取りの打ち合わせもとても重要です。

間取りは本当にこれでよいのかと、とても迷うものです。

打ち合せは、住宅の広さや高さの感覚・光や風の入り具合など想像しながら進めていきます。

わからないことは質問をして、不安や不明点がないようにしておきましょう。

着工してからの間取り変更は費用がかかります。ケースによっては、変更できないこともあります。

間取りは家族全員で十分検討するようにしましょう。

住宅の建築にあたり、間取りや外観を検討して建築法規などを遵守した設計図面を作成することはとても重要です。

この設計費用は、設計を依頼する会社により違います。

設計と工事を一緒に行うハウスメーカーや工務店の設計費用は、約10~50万円または無料というケースがあります。

これは、より多くの顧客を得るために設定されている価格です。

実際にかかる費用は、設計の効率化などがあり建築工事費の約5%前後と言われています。

2,500万円の工事費ならば、125万円ほどかかることになります。

建築設計事務所に個別に設計を依頼すると設計費が約10~15%かかると言われています。

著名な建築家の場合は、もう少し高くなりるでしょう。

建築設計事務所の設計費用には、工事監理の費用が含まれています。

工事監理の費用とは、住宅を建築する建築会社の仲介、見積もりの精査、工事中の設計監理を行う費用です。

ライフラインの手続きで必要なこと

住宅を建て替える時には、ライフラインの手続きが3回発生します。

1回目は解体する住宅の手続き、2回目は仮住まいに関する手続き、3回目は新築した住宅へ引っ越しする時の手続きです。

解体する住宅は、水道止めや電気・アンテナ線(ケーブルTVの場合)・電話線・光ケーブルなどの外部線の取外しの手配が必要です。

仮住まいに引越しをする時には、仮住まいへの郵便の転送・仮住まいのガス開栓、電話移転、NHK受信料の手続きなどをしておきましょう。

賃貸住宅の場合、電気と水道の手続きは管理会社が行います。

新築した住宅に引越しする時には、電話の移転・インターネット(光配線など)の接続手続き・ガスの開栓・仮住まいのNHK受信料とりやめ手続き・郵便の転送終了の手続きが必要です。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには?

こここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

正確な建て替え金額を知るためには、建て替え前に「見積もり査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう!

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