建て替えで残債があってもローンは組める

建て替えで住宅ローンが使える

銀行によっては建て替えをサポートするための建て替え用住宅ローンが商品として用意されていることがあります。

そのため建て替え時でも住宅ローンを利用することはできると言えるでしょう。

建て替え住宅ローンの主な特徴は

• 返済中の住宅ローンを含めて建て替えの融資を検討してもらえる
• 新築建物を加えた多担保評価額を元に融資を行う
• 残債分のローンも考慮する

などです。

審査が通る条件

【1】土地の所有権がある

住宅ローンの審査を通るには重要なポイントに土地の所有者であることです。

住宅ローンを組むときに金融機関は「抵当権」を設定しますが、土地の所有者が違う借地の場合は審査が通りません。

また、土地所有者の名義が住宅ローンの申込者と違う場合も、審査が通りません。

土地が親や親族の名義になっている場合があるので、注意が必要です。

このようなことを事前に防ぐために、法務局で登記簿謄本を取り寄せて土地の所有者を確認する必要があります。

登記簿謄本の取り寄せにかかる費用は1通1,000円です。

【2】支払い能力がある

過去に消費者金融などから借り入れをして、度々返済が遅れた事実があると金融機関によっては審査が厳しくなる傾向があります。

これは個人信用情報が審査において考慮されるからです。

同様に住宅ローンの申請時おぼび審査時にキャッシングなどがあると、都市銀行では審査で落とされる可能性が高くなります。

融資する側としては、返済が遅れたり支払い不能に陥ることを警戒します。

毎月一定額以上の収入があり、決まった日に引き落とせることが確認できないと住宅ローンの融資を受けることは難しいものと理解するべきでしょう。

【3】勤続年数

融資を受ける時に、働いているか否かは重要なポイントです。

会社に勤務している場合の勤続年数や年収については、3年以上の勤続年数があり、年収が300万円以上あることが望ましいと言われています。

また、契約社員でも審査が通ることがあります。

しかし、働いていない場合は保証人を立てる必要があります。

また、個人経営者や自営業者は、安定した収入を得ているかが審査ポイントになり、3期分の所得が黒字である実績を提示しなければなりません。

会社の経営者の場合は直近3年分の源泉徴収書または確定申告書や決算書の提出が必要になります。

金融機関側は融資した金額を完納できるだけの所得を継続的に得られるかを見て判断します。

【4】完済時の年齢

多くの金融機関では住宅ローンの完済時の年齢が「80才未満」「80才の誕生日まで」となっています。

また、借入れの年齢の上限は「65才以下」「71才未満」など金融機関により差があるため、借入れの際には年齢についての項目もよく確認するようにしましょう。

【5】ブラックリストに載っていない

金融機関がローンの審査をする際には個人信用情報を必ず確認します。

「【2】支払い能力がある」でも述べましたが、消費者金融からの借り入れが完済途中だったり、月々の返済が度々遅れていると、審査に落ちる可能性がかなり高くなります。

また、電気、ガス、水道料金、携帯電話の支払いなども審査対象です。

延滞、債務整理、自己破産をすると個人信用情報上では「事故」扱いになり、「ブラックリストに載る」ことになります。

しかし、実際には「ブラックリスト」というものは存在しておらず、個人信用情報に「事故」または「異動」と記載されているものが「ブラックリスト」と言われているということです。

この情報は5年から10年間は消えずに残ります。

その期間は融資やローンは通らないものと考えたほうがよいでしょう。

【6】他にローンがない

すでに車のローンがある場合や、子供の学資ローンの返済中の場合は、残債から融資ができるかを審査をします。

融資を実行する時は、残債分を考慮した減額融資になることがあります。

その他、クレジットカードキャッシングもローンであるため、個人信用情報で「借入残高」と「返済額」「借入の頻度」がチェックされます。

また、住宅ローンの審査基準に「返済比率」というものがあります。

「返済比率」は年収に対して年間に占める返済額の比率のことです。

住宅ローンの年間の返済率は25％と言われています。

例えば、年収600万円の場合の住宅ローンでは、25%の返済額で計算すると年間150万円になるでしょう。

ここにカードキャッシングの返済額が年60万円あった場合、住宅ローンの年間返済額からキャッシングの年間返済額を差し引いた金額が住宅ローン返済可能な金額になります。

そうすると住宅ローンの借り入れ可能額がその分減ってしまうことになり、当初の資金計画や返済の見直しが必要になることもあるでしょう。

また、忘れてしまいがちなものに「スマートフォンの支払い」があります。

スマートフォン本体を月割りで支払っている場合、これもローンです。そのため、携帯利用料金に未納があった場合はローンを払わなかったとみなされ、3回以上連続して未納が続くとブラックリストに載ってしまいます。

実際に携帯料金の未納が原因で融資を断られたというケースはここ数年で急増しているのです。

【7】ローンの残債がない

現在の家のローンが残っている場合、家屋自体がローンの担保となっており「抵当権」がつけられています。

しかしこの抵当権を外さなければ家屋を解体することはできません。

つまり、ローンの残債がある場合には抵当権を外すことができないため、家屋の解体ができないことになります。

また、ローンの残債が無くなった場合は「抵当権」を外すために法務局への「抵当権抹消手続き」が必要です。

抹消手続きを行わないと登記簿上返済中とみなされます。この手続きは約5,000円から約2万円の費用で司法書士に依頼できます。

住宅ローンが完済すると金融機関から

• 抵当権解除証書（弁済証書）…抵当権を解除したという証明書
• 抵当権設定契約証書（登記済証）…登記済という赤い印が押されたもの
• 代表者事項証明書（登記事項証明書）…金融機関の証明書
• 委任状　…抵当権抹消に金融機関が立ち会わなくて済むためのもの

が送られてきます。

上記の書類と法務局で発行している「抵当権抹消登記申請書」に必要事項を記入し、近くの法務局に申請する流れが一般的です。

この抹消手続きは有効期限が3か月であるため早めに行うことが大切です。

抹消手続きを行わないと建て替え時の解体工事ができなかったり、新たな建て替えのための住宅ローン審査が通りにくくなることがあるので注意が必要です。

建て替えでダブルローンを組むには

残債があっても建て替えるには

もし、残債がある住宅ローンを一括完済できるのであれば新しくローンを組む上で問題はありません。

一方で、残債をなくすことができず、建て替えや新しい住宅の購入を考えている場合は、「ダブルローン」や「親子リレーローン」という方法で融資を受けることが可能なケースがあります。

詳しく見ていきましょう。

ダブルローン

前述のとおりで、住宅ローンの残債があると「抵当権」が抹消されないので売却や解体ができません。

ダブルローンとは、残債がある住宅ローンとは別に新たにローンを組むということです。

このダブルローンを組むにあたっては返済に見合った年収が必要です。

また、ダブルローンの審査基準は現在支払っている住宅ローンの返済額により決まります。

ダブルローンの融資を受けるには、年収の35％を返済に充てることが可能であれば審査に通るでしょう。

年収が600万なら年間の返済額は210万円が上限になり、1か月あたり175,000円が返済額になります。

これは今までの住宅ローンと新しく融資を受けるダブルローンの返済額を合算したものです。

ダブルローンを組むことで返済額が増えることを考慮する必要があるでしょう。

親子リレーローン

親子リレーローンとは親子で1つの住宅ローンを引き継ぐ商品のことです。

そのため親子同居や二世帯住宅向けのローン商品と言えます。

最初の返済は親が行い、その後子供が返済を引き継ぎます。

通常、高齢者による住宅ローンの審査は通らないものですが、引き継ぐ子供の年齢が審査対象になるので、親が70歳を超えても融資を受けることが可能です。

二世帯住宅の場合、住宅ローンの返済期間が長期になるため、子供の年齢が若いと審査が通りやすくなるでしょう。

しかし、車などのローンが複数あったり、滞納記録があると審査に落ちることもあります。

贈与税が発生する場合は親名義あるいは連名での申し込みを

贈与税は個人同士の間で、無償で互いの意思と理解の元、財産が移動した時に課せられる税金です。

親子リレーローンで手に入れた住宅の場合は登記簿に親子の持ち分が記載されていないと、親から子へ住宅が無償譲渡されたと判断されて贈与税が発生します。

贈与税が課せられないようにするには、建物と土地を登記する際、親子共同名義にしておくことが必要です。

解体費用をローンに組み込めるかどうかは銀行次第

建て替え工事をする時、今までの家を解体しなければなりませんが、この解体工事費用を新しく借りる住宅ローンに組み込めるか否かは金融機関次第です。

住宅ローンが使えない場合は、つなぎ融資で支払う方法もありますが、これも融資が受けられるかどうかは金融機関と相談しなければなりません。

建て替えを予定していて建築の施工業者が決まっている場合は、その建築業者に解体工事もあわせて依頼することもできます。

しかし、建築業者によっては、解体工事後に支払いを請求する場合もあるので、事前にしっかりと打ち合わせを行い支払いタイミングを確認しておきましょう。

建て替えでローンを使うポイント

建て替えでローンを利用する際にはどのような点に気をつければよいのでしょうか？それぞれ見ていきましょう。

事前の準備をしておく

名義の変更

建て替えのためのローンを組む本人と土地の所有者が違う場合、ローンの審査が通りません。

必ず登記簿謄本で土地・建物の所有者を確認し、必要であれば名義変更を済ませておかなければなりません。

車等他のローンを完済しておく

融資額が減額されたり、審査に落ちる原因の1つに、他社からのローンの借入額があります。

車やクレジットカードのローンなどはあらかじめ完済してから建て替えローンの申し込みをすることが望ましいのですが、完済ができないとしても、できるだけ残債は少なくしておきましょう。

口座引き落としを確実にする

携帯料金やライフラインの滞納、カード支払いの遅滞などがあるとローン審査で引っかかり、最悪の場合、審査が通らないこともあります。

個人信用情報に傷をつけると審査に通りにくくなるので、口座の残高などを毎月しっかりと確認し、確実に引き落としでの支払いができるようにしておきましょう。

ローン審査を繰り返さない

住宅ローンの審査を何度も落ちてしまう方が、銀行を変えて何度も審査を受けなおすケースがあります。

銀行のローンセンターには、過去5年間のあいだに住宅ローン以外のローンの申し込み履歴や、他銀行への住宅ローンの申し込み履歴が残っています。

審査に通らなかった原因を突き詰めず銀行のローン審査渡りをしても、ローンセンターでは履歴を確認しているので、余計審査に通りにくくなってしまうでしょう。

また、審査が通らない場合は、個人信用情報上で何らかの問題を起こしてしまったと考えられます。

借り手側が大したことがないと考える軽微な遅延でも、個人信用情報では、大きな傷になっていることもあります。

融資を検討する場合は、自身の個人信用情報を把握した上で、審査が通らなかった場合にはその原因を改善していくことが必要になるでしょう。

「いくら借りられるか」ではなく「いくら返せるか」

住宅ローンを組むときにはいくら借りられるのかが気になりますが、重要なのは借りた後の毎月の返済額、年間の返済総額です。

特に建て替えのためにダブルローンを組むと、今までに返済額より確実に多くの金額を返済に回さなければなりません。

また、建て替え工事の頭金に自己資金を全額使ってしまうと、予測できないことが起きた際に手元に資金がないため、生活が苦しくなることも考えられます。

加えて、建築工事をしている最中に追加や変更工事が発生することもあるでしょう。

そのため、多少なりとも「生活予備費」や「将来への貯蓄」として現金を手元に残しておくほうが安心だと言えます。