住宅建て替えので地盤調査が必要な訳と費用について。

建て替えに地盤調査がなぜ必要なのか

住宅の建て替え時には必ず地盤調査が必要になりますが、そもそもなぜ地盤調査を行わなければならないのでしょうか。

新築時ではなく建て替え時にも地盤調査が必要な理由や、調査の目的について詳しく見ていきましょう。

地盤調査をする目的

地盤調査とは文字どおり地盤を調べ、その土地に安全に建物を建てられるかどうかを検討する目的を持った調査です。

具体的には、地盤自体がどれくらいの支える力があるか、地盤沈下を起こさないための抵抗力がどれくらいかあるのか、のような地耐力を測定して数値化します。

調査における数値が基準値よりも低いということは、地盤が弱いということです。

地盤が弱い、または地盤に欠陥があると、住宅を建てた後に傾きやすくなります。

その結果、ドアなどの建具に影響を及ぼすだけではなく、建物自体が劣化しやすくなるといったデメリットを生むのです。

もちろん、日常生活にも影響するでしょう。

建築基準法の改正と同時に地盤調査が義務化されたため、法的にも必須の調査なのです。

瑕疵担保責任との関係

地盤調査の実施は、住宅の「瑕疵担保責任」とも深く関わっています。

瑕疵担保責任とは、建物の欠陥が見つかった場合、売り主側が10年間責任を持つことを指し、住宅瑕疵担保履行法の施行とともに義務化されました。

万が一、売り主が倒産した場合にも責任を果たせるように、買い主は必ず保険へ加入するようになっています。

この保険加入のためには、地盤調査が必須なのです。

地盤調査を行っていない限り、原則保険へは加入できず、建て替えがほぼ不可能ということになります。

ただ、場合によっては瑕疵担保責任で地盤に関係する内容が免責となり、別途保証システムに加入できるケースも見られますが、一般的ではありません。

設計施工基準に適した住宅を建てるためにも、地盤調査は必須です。

つまり、建て替えた住宅に長く住むために地盤調査は必要になるのです。

地盤調査の費用と注意点

では実際に地盤調査を行うとなった際に、気になる費用や注意点について具体的に見ていきます。

地盤調査のタイミングや流れなどを大まかにでも把握しておきましょう。

調査の流れと費用の相場

地盤調査自体は指定の業者が決まっているわけではなく、建設業者と相談して決めることになります。

直接自分で地盤調査の専門企業に依頼するか、ハウスメーカーや工務店にお任せするのが一般的です。

依頼するタイミングとしては、建て替えを検討している時点で問題ありませんが、地盤改良工事が必要になると工期が長くなるため、余裕をみたスケジュールで依頼できるとベストでしょう。

地盤調査の主な流れ

依頼する企業や業者によって異なりますが、地盤調査の一般的な流れは次のようになっています。

1. 地盤調査の依頼先を決める
2. 調査方法と項目を決め、見積もりを提出してもらう
3. 内容に納得した後、正式に契約し地盤調査が実施される
4. 地盤調査の結果データが作成される
5. 調査結果をもとに、地盤改良の必要があるか判定する

実際にかかる費用は、約5〜10万円が相場とされていますが、調査の種類によっては金額が高くなる可能性もあるでしょう。

地盤調査だけで終わる場合は数万円の出費ですみますが、実際に工事が必要になった場合にはさらに費用が必要です。

2.地盤調査を行う上での注意点

地盤調査を依頼する上での注意点もあります。

調査方法によって改良工事要不要の判定が変わることも

地盤調査の結果次第で、地盤改良工事の有無が決まります。

しかし、地盤調査の方法によっても結果が左右されることがわかっています。

地盤調査の方法は主に6種類あり、最も一般的なスウェーデン式サウンディング試験はシンプルな方法なゆえ、10m以上の深い部分や盛土などにおいてエラーになりやすと言われています。

また、ポータブルコーン貫入試験では粘性の高い土壌に特化しているので、一般的な土壌で調査すると信憑性が低くなりやすいでしょう。

このように、それぞれの調査方法の適正や使い方を考慮して地盤調査を実施することが、正しいデータを得るためには重要です。

過剰な地盤改良工事に注意

過去に地盤改良工事が行われている場合、杭などが残っている場合があります。

改めて地盤改良工事が必要と判断された際には、こうした過去の施工物を撤去する必要もあります。

これが度重なる地盤改良工事が行われたとなると、複雑になるケースも少なくありません。

過去の地盤改良工事が過剰になっていないかどうかも、慎重に見極めて判断する必要があるでしょう。

複数の会社の判断を見る

地盤調査は請け負う業者や企業によって、調査結果や診断基準が異なることがあります。

そのため、複数の会社に地盤調査を依頼できると、結果を比較できるので理想的です。

費用もかかるため多くの業者に依頼するのはあまり現実的ではありませんが、2〜3社に調べてもらうことをおすすめします。

地盤改良工事の費用と注意点

地盤調査の結果、地盤改良工事が必要になった場合には、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。

また、地盤改良工事における注意点には、どのようなものがあるのでしょうか。それぞれ見ていきましょう。

費用の相場

地盤改良工事には主に次の3種類の工法が用いられています。

それぞれの特徴と費用の相場についてご説明します。

表層改良工法

2m以内の軟弱な地盤で有効なのが「表層改良工法」です。

費用の相場は、1坪あたり約3万円、30坪で約90万円です。

土とセメントをミックスしたもので地盤を強化します。

工期も約1〜2日と短期間で完了でき、費用も比較的安く済むというメリットがあります。

柱状改良工法

住宅で最も多く採用されているのが「柱状改良工法」で、2m〜8mまでの軟弱地盤に対応できます。

1坪あたり約4〜5万、30坪であれば約120〜150万円が費用相場です。

セメント系資材を地盤に流し、混ぜ合わせて柱状に強化していきます。

杭30本前後で約2〜3日の工期が一般的です。

鋼管杭工法

「鋼管杭工法」は、住宅で採用されることは珍しい方法です。

軟弱地盤が30m以内の場合に採用され、重量のある建物にも対応できます。

費用は1坪あたり約5〜7万円と高額で、30坪だと約150〜210万円が相場でしょう。

費用は高くなりますが、現状復帰も可能とされる工法です。ただ、工事中の騒音や振動が大きくなりやすく、大型の重機も必要になるといった点が、一般的な戸建て住宅には不向きだと言えるでしょう。

地盤改良工事の注意点

必要以上の改良工事が行われるケースがある点には注意が必要です。

不要な工事を避けるためには、地盤調査結果に信憑性があるかがポイントで、信頼できる業者かどうかを調査依頼の前に見極める必要があるでしょう。

また、先に述べた相場よりもずっと安い金額を提示する業者もいます。

しかし、多くの場合は悪徳業者で、いい加減な工事ですませることになってしまうでしょう。

地盤調査結果を分析するサービスの活用もこのような被害にあわないためのひとつの手段です。

建築請負業者に地盤改良も含め見積もりを取った上で、工事金額の検討のため地盤調査のセカンドオピニオン専門企業などに依頼することも良い方法です。

無料で見てもらえる場合もあるなど、費用もあまりかかりません。

ぜひ利用を検討してみましょう。

もちろん、自分自身で地盤調査や地盤改良工事に関する知識をつけておくことも非常に有効です。