建て替えに必要な総費用の相場や考え方についてのご紹介

建て替えや全面リフォームに向いている家とは？

家を快適にするために、建て替えと全面リフォームとではどちらがいいのか迷う人は少なくありません。

建て替えと全面リフォーム（最近ではリノベーションとも言われますが、厳密な定義はありません）にはどのような違いがあるのでしょうか。

建て替えと全面リフォームの違い

建て替えとは、既存の家を取り壊し、撤去した後に新しい家を新築することです。

全面リフォームは、基礎や柱だけを残してあとは全て新しい設備や建具にすることを言います。

建て替えは家を一度解体してから新築するため、解体費用や地盤調査などの費用がかかります。

一方全面リフォームは、現在の家の基礎や柱はそのままで設備を新しくできるため、建て替えよりは費用を抑えることが可能でしょう。

建て替えが向いている家

では、建て替えが向いている家とはどのような状態の家なのでしょうか。

建て替えが向いている家の例を見ていきましょう。

• 雨漏りや、基礎や柱が腐食しているなど家の老朽化が激しい
• 家が旧耐震基準のため耐震性に問題がある
• 地盤沈下などで家が傾いている
• 隙間から風が入り込み断熱性に問題がある
• 将来20年〜30年以上長く住み続ける予定がある
• 家の間取りを今までと全く異なるものにしたい

上記の例が当てはまる場合、建て替えの方が向いていると言えるでしょう。

特に地盤沈下や耐震基準を満たしていないなど、住宅に構造上の問題がある場合は全面リフォームではなく建て替えを行った方がよいでしょう。

全面リフォームが向いている家

次に、全面リフォームが向いている家の例を見ていきましょう。

• 再建築不可の住宅
• 将来的には二世帯住宅にする計画がある
• 将来違う家に引っ越す計画がある
• 基礎や柱に問題がなくまだ使える状態である
• 愛着がある家を壊したくない
• 費用を少しでも抑えたい

全面リフォームが向いている家は、費用を少しでも抑えたい場合や愛着がある家を壊したくない場合でしょう。

また現在の法令上再建築ができない住宅も、全面リフォームを選択することになります。

建て替え工事の流れと費用

建て替えが決まったら既存の家の解体・撤去を行い、土地が更地になったら、地盤調査が行われ地盤に問題がないかを調査します。

地盤調査の結果、地盤が軟弱だと判明した場合は地盤改良工事をしなければなりません。

地盤改良完了後、依頼したハウスメーカーや工務店が新しい住居の建設を行います。

以上が建て替え工事の一般的な流れですが、ここからは既存の家の解体・撤去、地盤調査や地盤改良工事など、それぞれの費用相場がどれくらいなのかを見ていきましょう。

既存の家の解体・撤去費用相場

既存の家を解体するときは解体費用や撤去費用、養生費などがかかります。

これらの費用は対象となる住宅の構造や環境などによって大きく異なります。

例えば家の敷地内に重機などが入らない場合は、人の手で行う作業が多くなるためその分費用も割高になるでしょう。

見積もり時に家の状況や環境などの詳細を伝えるようにしましょう。

家を解体するときの構造別の解体費用の相場は以下の通りです。

• 木造住宅の解体費用：約2.5万円〜約6万円/1坪あたり
• RC住宅の解体費用：約3.5万円〜約7万円/1坪あたり
• 鉄骨住宅の解体費用：約3万円〜約6.5万円/1坪あたり

上記の費用の他に養生費や、撤去などの付帯工事費がかかります。

一般的な付帯工事の内容は以下の通りです。

• 残置物撤去運搬処分
• 土間コンクリート撤去処分
• 樹木伐採、抜根処分
• 門扉撤去処分
• 物置撤去処分
• ブロック塀撤去処分

など

上記の付帯工事費は除去物の数量や処理方法によって異なりますが、木造30坪の住宅を解体するときの付帯工事費用の相場は約20万円〜約50万円です。

また、コンクリート・石・廃材・浄化槽などの地中埋設物が埋まっている場合、それらを除去するための追加費用がかかりますので、地中埋設物が出てきた場合の費用の目安についてあらかじめ解体業者に聞いておきましょう。

地盤調査と地盤改良工事費用相場

新しい家を建てるために地盤調査は必ず行わなければなりません。

地盤調査には主に「スウェーデン式サウンディング試験」「表面波探査法」「ボーリング調査」の3種類があります。

それぞれの費用相場は以下の通りです。

• スウェーデン式サウンディング試験：約3万円
• 表面波探査：約7万円
• ボーリング調査：約9万円〜

一般的に住宅に地盤調査では、スウェーデン式サウンディング試験と表面波探査が選ばれます。

また、地盤調査で地盤に問題があった場合、地盤改良工事をしなければ家を建てることはできません。

地盤改良工事には「柱状改良工法」「表層改良工法」「鋼管杭工法」があります。

それぞれの費用相場は以下の通りです。

• 柱状改良工法：約120万円〜約150万円/30坪あたり
• 表層改良工法：約90万円/30坪あたり
• 鋼管杭工法：約150万円〜約210万円/30坪あたり

新しい住居の建築

地盤に問題がなくなったら、いよいよ新しい住居の建築に入ります。

規格住宅2階建ての場合、建築費用相場は1坪あたり約20万円〜約90万円でしょう。

大手メーカー2社の一戸建て販売価格例は以下の通りです。

• アイダ設計：約750万円〜約1650万円/30坪あたり
• ミサワホーム：約2100万円〜約2400万円/30坪あたり

一方、注文住宅の場合は規格住宅と違い、自分で好きな建具や設備を選ぶことができるため、一概にいくらとは言えません。

大手ハウスメーカーの一戸建ての費用相場が1坪あたり約70万円〜約85万円のため、30坪の3LDKの場合の建築費用は約2100万円〜約2500万円が目安となるでしょう。

建て替えで必要な工事費用以外の費用

建て替えでは、ご紹介した費用の他にもさまざまな費用が必要になります。

具体的にどのような費用なのか見ていきましょう。

仮住まいと引っ越しにかかる費用

建て替え時には今まで居住していた家を撤去しなければならないため、賃貸などに仮住まいをすることになります。

解体工事から新居へ入居するまでの期間は一般的に約6ヵ月程度であるため、仮住まいにかかる費用は、約6ヵ月分の家賃と敷金礼金にかかる費用でしょう。

また、建て替えの際には仮住まいへの引っ越しと新居への引っ越しが必要になるため、合計2回の引っ越し費用が必要です。

もし、荷物が多い場合はトランクルームなどを借りて新居完成まで荷物を預けておくと、引っ越し時の荷物が少なくなり引っ越し費用が抑えられる可能性があるでしょう。

しかし、その分トランクルームのレンタル費用がかかります。

一般的に借家は短期契約を嫌いますので、マンスリーマンションや公団なども検討すべきでしょう。

自治体によっては格安の仮住まい住宅の特別枠がありお得です。

ローンや登記の手続き費用と近隣への挨拶品などの費用

住宅ローンの手続きや、解体・建築時に必要な登記の際にも手数料がかかります。

一般的に手数料は現金で支払わなければならないため、あらかじめ現金を用意しておきましょうしょう。

また、上記の手数料以外にも、近所への挨拶の品や上棟式などの費用がかかります。

これらの諸経費や仮住まいの費用だけでも現金で約200万円程度が必要になるでしょう。

そのため、現金を手元に残しておく必要があります。

建て替えにかかる総額は？

今までご紹介した費用相場を参考に、坪単価50万円で30坪の木造住宅に建て替える場合の費用の概算は以下の通りです。

• 解体費用＋付帯工事費（30坪の木造を解体した場合）：約95万円
• 地盤調査費（スウェーデン式）：約3万円
• 坪単価50万円×30坪：約1500万円
• 仮住まい6ヵ月分やその他諸経費：約200万円
• 不動産取得税：約23万円
• 【総額：1,821万円】+消費税

建て替えにかかる総額の概算は約2,000万円となりました。

しかし、住宅の仕様や広さなどによって金額は大きく異なります。

では、建て替える費用をできるだけ抑えるためにはどのようなことをすればよいのでしょうか。

建て替え費用を安く抑えるには、仮住まい時に家賃の低い物件を利用することや上棟式の儀式を簡素化するなどの方法があります。

また、新居を注文住宅ではなく規格住宅にしたり、外構工事はDIYで行うなど、細かいところに目を向けて削っていくと少しずつ費用が抑えられます。