一戸建て住宅を建て替える費用の相場や注意点のご紹介

建て替え費用の相場

一戸建ての建て替えではどのような費用がかかるのか？

一戸建ての建て替えで必要になる費用とはどのようものなのでしょうか？それぞれみていきましょう。

解体工事及び廃材の処分

古い住宅を解体し、解体で発生した廃材を分別処分するのにかかる費用です。

地盤調査

敷地の地盤を深部まで調査し、軟弱な地盤ではないかどうかを調べるための費用です。

新築工事

新しい住宅を建築するための費用で、家の大きさや構造などによって金額が変動します。

消費税

建築工事費や解体工事など、さまざまな費用に付随する税金です。

その他諸経費

登記を行う際に土地家屋調査士や司法書士に依頼した場合の手数料、住宅ローン契約を結ぶ際の事務手数料、契約書に貼る印紙税などが含まれます。

工事・経費別の費用相場

解体工事費・撤去費用の相場

住宅の解体工事費・撤去費用は既存住宅の大きさ、構造によって変わり、1坪あたりの単価で計算されます。

構造別の単価相場は、木造建築の場合が1坪あたり約3万～5万円、鉄骨建築の場合は1坪あたり約4万～6万円、鉄筋コンクリート造の場合で1坪あたり約5万～7万円が目安です。

また、地中埋設物の有無や、庭の舗装、庭石や植木など、追加で撤去が必要なものがある場合は、別途解体および撤去費用がかかります。

地盤調査費用

地盤調査は法律で実施が義務づけられており、建て替えの際にも行わなければなりません。

調査方法は軽量住宅向けの簡易なスウェーデン式サウンディング試験と、ボーリングマシンで穴を掘る方法などがあり、費用についてはサウンディング試験が約3万～5万円、ボーリング調査の場合は約8万～12万円が相場です。

新築工事費用

建物の建築費用は、構造と広さ、使用する建材のグレードによって変わり、坪単価で計算されます。

一般的な注文住宅の場合、坪単価は約50万円が相場ですが、これは坪単価が比較的高額な鉄筋コンクリート住宅なども含まれているため、木造住宅の場合は約40万円が目安です。

消費税

解体工事や建築費、地盤調査費などにはそれぞれ消費税が別途かかります。

その他諸経費

取り壊しの際に行う建物滅失登記、新築後に行う表示登記と保存登記を司法書士や土地家屋調査士に依頼した場合は、それぞれ手数料がかかります。

手数料の相場は約4万円から、登記の申請費用については建物滅失登記は無料、その他の登記は固定資産税評価額の1000分の4です。

また、住宅ローンを使用する場合は事務手数料がかかりますが、こちらは金融機関によって差異が大きいため、住宅ローンを組む際に確認すると良いでしょう。

建て替え費用の相場は約1,700万円〜

建築費用の相場は、3LDKで30坪の木造住宅を同じ広さで建て替えた場合、解体費用が付帯工事を含め約120万円、地盤調査費が約10万円、新築工事費が約1,500万円、その他諸経費が合計約70万円で計約1,700万円+消費税が目安になります。さらに工事中の仮住まい家賃なども必要でしょう。

しかし、費用は条件によって大きく異なりますので、しっかりと見積もりを取った上で確認しましょう。

建て替え費用が相場を超える場合

建て替え費用の相場はある程度目安をつけることができますが、相場より総費用が高額になってしまう場合もあります。

地盤改良工事が必要となった場合

地盤調査で地盤が軟弱だと判定された場合には、地盤改良工事を行う必要があります。

軟弱地盤が地表から2m以内の場合は、土砂を掘り起こしてセメント系の固化剤と混ぜて転圧する表層改良工事が用いられ、費用は1坪あたり約3万円が目安です。

軟弱地盤が2m以上8m以下にある場合は、柱状に穴を掘り、セメント系固化剤を混ぜる柱状改良工法を用います。

こちらの工法を用いる場合の費用は、1坪あたり約4万円が相場です。

「セットバック有り」の場合にかかる費用

敷地に接している道路の幅が4mに満たない場合は、敷地を道路の中心線から2mの場所まで後退させなければならない場合があります。

これをセットバックといい、工事費用は地方自治体などが補助する場合がほとんどです。

ただ、一部の自治体では自費でこの部分の工事を行わなければならない場合があり、舗装を自費で行った場合、費用は1平方メートルあたり約4,000円が目安とされています。

地域によってセットバック部分の工事費用の扱いが大きく変わるため、まずは役所で相談してみると良いでしょう。

仮住まい費用についても考慮しておく

建て替えの際には、住宅に住みつづけることができないため、一時的な仮住まいを用意しなければなりません。

もし、工事が長引いて当初の想定より仮住まい期間が延びてしまった場合には、仮住まいにかかる費用もそれだけ増えてしまいますので、注意が必要です。

新築工事は大がかりな工事のため、どうしても天候等の条件で長引きやすいものです。

仮住まい費用については、工期の目安となる6カ月分ではなく、2カ月余裕を見て8カ月分用意しておくと良いでしょう。