建て替えとリフォームの費用相場やメリット・デメリットの違いとは？

住宅の建て替えやリフォームは、大きな金額がかかります。

費用を節約するには、複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討することが大切です。

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建て替えとリフォームの違いは？

建て替えかリフォームかで悩んだときに、それぞれがどんな工事を指すのかがわからないこともあるでしょう。

まずは、建て替え・リフォーム・フルリフォームとは何かについて詳しく紹介します。

建て替え

建て替えとは、住宅の基礎部分も含めて全てを解体・撤去し、同じ敷地に新しく住宅を建てる工事のことを指します。

土地を購入する必要はありませんが、引っ越しが2回必要で、仮住まいのための費用などもかかります。

リフォームやフルリフォームとは異なり、建て替えでは基礎・土台・外壁・屋根など住宅の主要な構造や性能に関わる部分まで全般的に工事することができるため、妥協のない高性能な住宅を建てることが可能となります。

リフォーム

リフォームとは、住宅の基礎部分は取り壊さず、部分的に改修する工事のことをいいます。

建て主の希望により、改修する範囲はさまざまです。

小規模なものではトイレの入れ替えやクロスの張り替え、大規模なリフォームであれば、水回り全般や、リビング・ダイニング・キッチンの設備と内装工事などが行われます。

改修する部分や、入れ替える設備の数やグレードにより、工事費用が大きく変わります。

フルリフォーム

フルリフォームとは、ほぼ骨組みだけの状態にして、一部間取り変更を含め内外装までをリニューアルする工事のことをいいます。

多くの場合、断熱の改修やサッシの入れ替え、浴室・トイレ・キッチンなど水回り設備の工事も行われます。

単なる設備の入れ替えだけでなく「リビングを広くしたい」「浴室からキッチンへの動線をスムーズにしたい」などといった要望に基づいた間取りの変更も比較的自由に行えます。

費用は高額になりますが、屋根や外壁の改修も同じタイミングで行えるため、住宅の断熱性や耐候性をアップさせることも可能です。

建て替えとリフォームで行う主な工事内容は？

建て替えとリフォームでは、行う工事内容が異なります。

それぞれどんな工事を行うのか気になる人もいるでしょう。

ここでは、建て替えとリフォーム工事の2つに分けて、工事内容を詳しく紹介していきます。

建て替えの場合

建て替えの場合は、建築会社と新しい住居の打ち合わせを行った後、地盤調査、既存住宅の解体工事、地盤改良工事を行い、新しい住宅の建築工事へと移ります。

地盤調査・地盤改良工事

地盤調査とは、建物を建てる際に、地盤の強さ・性質などを調べることです。建て替えの場合は、仮契約を行った後に現在の建物がある状態で可能な範囲で地盤調査を行い、解体後に再度、正式に地盤調査を行います。

地盤の強度が不十分だと分かった際は、地盤改良工事が行われます。

解体工事

解体工事では、足場と養生を設置した上で、まずは人の手で行う屋内の解体作業、その後重機を用いた解体作業、基礎部の撤去へと進み、最後に整地を行います。

建築工事

整地が済んでから、地鎮祭を行い、新しい住宅の建築工事へと進みます。ここからは新築のときと同様、基礎工事、躯体工事、屋根工事、外壁工事、内装工事、給排水配管工事など、さまざまな工事を行っていきます。

リフォームの場合

リフォームを行う場合は、今の住宅の劣化状況や、建て主の希望により行う工事が異なりますが、主には解体工事、内装工事、水回りの工事を行います。

解体工事

リフォームで行う解体工事は、建て替えの場合と異なり、部分的な範囲に限定した解体工事が行われます。

例えば、浴室と洗面室のみのリフォームの場合は、廊下やリビングなどの解体は行いません。

そのため、建て替えの解体よりも細やかな解体作業と、丁寧な養生・清掃作業を行う必要があります。

内装工事

リフォームの内装工事とは、クロスの張り替え、フローリングの張り替え、間仕切り壁の設置、扉や手すりの設置など、内部のリフォーム工事のことをいいます。

水回りの工事

リフォームでよく行われるのが水回りの工事です。

浴室・トイレ・キッチン・洗面台の交換工事や、交換に伴う配管工事・電気工事・換気設備工事などが行われます。

建て替えとリフォームの費用相場は？

住宅の築年数が経っているときには、建て替えをするかリフォームするかで悩むこともあるでしょう。

それぞれ、どれくらいの費用の差があるのでしょうか。

ここでは、建て替えと部屋ごとのリフォームの費用相場を解説します。

なお、こちらの記事に記載の金額はあくまでも一例です。

詳しくは業者による現地調査が必要となります。

また、業者によっても金額は変わってくるため、複数社に見積もりを依頼し、比較・検討するようにしましょう。

建て替え

建て替え住宅の平均相場は、物件の坪数によっても異なります。

20坪で約1,500万円〜約2,500万円、30坪で約1,800万円〜約3,100万円、40坪では約2,200万円〜約4,000万円です。

坪単価にすると約55万円〜約125万円前後の範囲が相場だと考えておきましょう。

坪数が小さい住宅は、坪単価換算にした場合、高く出やすいです。

リフォーム

リフォーム工事は、入れ替える設備や部屋の用途により金額が大きく異なります。

ここでは、代表的なリフォーム工事、キッチン・浴室・洗面所・トイレなど、部屋ごとに分けてそれぞれの相場を解説します。

ただし、リフォーム工事は、施工店や選ぶ設備メーカーによって金額が大きく異なります。

ここで紹介するのは、あくまでも目安とお考えください。

キッチンのリフォーム

キッチンのリフォームは、約50万円〜約150万円が相場の価格帯です。

キッチンは、選ぶスタイルや選ぶグレードによって価格が大きく異なります。

壁付けのキッチンから対面のペニンシュラキッチンに変更するなど、位置の変更を伴う場合は、内装工事に加えて給排水配管工事・ガス配管工事・換気ダクト配管工事費などがともなうため、工事費用が高くなります。

また、扉の面材やキッチンカウンターの素材によっても金額は増減します。

風呂場・浴室のリフォーム

浴室のリフォームは、約50万円〜約150万円が相場の価格帯です。

今の浴室が在来工法の浴室か、ユニットバスかによっても金額は異なります。

ユニットバスからユニットバスへの交換工事のほうが、費用も工期も抑えられるます。

浴室の扉を交換する場合は、洗面所との間の壁の解体も必要になることが多いでしょう。

洗面所のリフォーム

洗面所のリフォームは、約20万円〜約90万円が相場の価格帯です。

洗面台の大きさや収納棚、オプションの有無によっても金額は異なります。

クロスや床材の張り替えを同時に行うこともあります。

トイレのリフォーム

トイレのリフォームは、約20万円〜約50万円が相場の価格帯です。

和式のトイレから洋式トイレへの交換や、トイレの位置を変更する工事、広さを広くする工事などでは50万円以上かかることもあります。

場合によっては、汲み取り式のトイレから浄化槽へと変更することもあり、その場合は浄化槽の設置費用が約60万円〜約80万円程度かかると考えておきましょう。

地域によっては、補助金を受給できる場合も多いので、その場合は大幅に低く抑えることができます。

リビングのリフォーム

リビングのリフォームは、約10万円〜約200万円と、相場の価格帯の幅が大きいという特徴があります。

リビングでは、クロスやフローリングの張り替え、間取りの変更など、どのような工事をするかによって金額は大きく異なります。

床暖房の設置や、壁の撤去・新しい建具の設置など大規模なリフォームになると金額は高くなるでしょう。

外壁のリフォーム

外壁のリフォーム工事は、約100万円〜約280万円が相場の価格帯です。

外壁のリフォームは、住宅の坪数や選ぶ塗料によっても金額は異なります。

雨風や紫外線から住宅の構造体を守るために、定期的に塗り替える工事を行う方も多く見られます。

塗り替え以外にも、耐久性を高めるために外壁の重ね張りや張り替えを行うこともあります。

屋根のリフォーム

屋根のリフォーム工事は、約50万円〜約170万円が相場の価格帯です。

雨樋の交換工事などや外壁のリフォーム工事と同時に行うと足場代が節約できます。

塗り替えだけにとどまらず、屋根材そのものの葺き替えや重ね葺きまで数種類のリフォーム方法があります。

フルリフォーム

フルリフォームは、住宅の坪数と、リフォーム範囲によって金額が大きく異なりますが、約700万円〜約2,500万円が費用相場です。

主に柱や土台などの主要構造部だけを残して、サッシ・外壁・屋根、それに内部全体まで解体し改装するフルリフォーム。

内部空間だけを対象に、間仕切り壁なども取り払って改装するものの、サッシ・外壁などには手をつけない内部リフォームなど。

フルリフォームにもいくつかのパターンがあります。

築20年目程度までの住宅では内部だけのリフォーム、築25年程度を超える住宅では、内外部ともにフルリフォームすることが多いでしょう。

建て替えとリフォームのメリット・デメリットは？

マイホームを新しくしたいと思ったときに、建て替えかリフォームのどちらかを選ぶためにも、それぞれのメリット・デメリットを理解しておくことは大切です。

ここでは、建て替えとリフォームのメリット・デメリットを詳しく解説します。

建て替え

建て替えは、これまでの住宅を解体・撤去して新築の住居を作ることで、住宅の性能を高められるなどのメリットがあります。

一方で、工期が長くなり、解体費用と新築費用のどちらもかかるという点はデメリットだといえます。

メリット

建て替えでは、新しい住宅を基礎を含めた主要構造体から建築できるため、省エネや耐震性など住宅性能を向上させられるのが一番のメリットです。

他にも、これまでの住宅の大きさや間取りにとらわれることなく、まったく新しい発想で家を建築することができます。

また、リフォームよりも新築のローンのほうが、金利が安く返済年数も長期にできるため月々の返済負担額を抑えられます。

また、ローンの種類や金融機関などにおいても選択肢が多いため資金調達がしやすいのも特徴の一つです。

デメリット

建て替えのデメリットは、リフォームよりも総工事費用が高くなることです。

また、現在の建物の解体・撤去費用も発生します。

仮住まいが必要になり、引っ越しを2回行う必要があるのも、建て替えならではの特徴だといえるでしょう。

リフォーム

リフォームは、浴室のみ、トイレのみなど小規模なリフォームであれば比較的、工期も短く費用も抑えることが可能です。

しかし、建物の構造によっては、思い通りの住宅が作れないなどのデメリットがあります。

メリット

工事範囲が限られたリフォームの場合は、部分的な改修で住みながら工事ができるため、仮住まいの費用もかかりません。

リフォームの内容によっては、自治体などの補助金制度を利用できることもあります。

銀行など多くの金融機関では、リフォームローンなどもあり、税制の優遇を受けることも可能です。

デメリット

リフォームでは、住宅の外壁や基礎などに手をつけないかぎり、新築と同様に自由に間取りを作るというのは難しい場合が多いです。そこがデメリットです。

また、トイレをリフォームした数年後に、浴室やキッチンも改修が必要になるなど、部分的なリフォームを繰り返す場合もあることが考えられます。

フルリフォーム

フルリフォームでは、基礎や土台・柱・梁などの主要構造部を除く大部分を改修するため、間取りの変更や断熱性能、耐震補強などの工事も行えます。

基本的に主要構造部はほぼそのままのケースが多いため、新築住宅よりは耐久年数が短くなります。

そのため、いずれあらためてメンテナンスが必要となる部分が出てくるでしょう。

耐震性や断熱性といった住宅性能を高めると、その分工事費用は高くなるでしょう。

メリット

フルリフォームでは、間取りも大きく変更することが可能です。

建て替えと比べると、建築工事にかかる総額費用が抑えられる傾向にある点もメリットだと言えます。

また、新築する場合は、現在の建築基準法に合致した建物を建てる必要がありますが、リフォームでは法律の制限を受けない場合があります。

建て替えの場合、一部の敷地においては、法律の制限により建築面積を現在の住宅より小さくしなければならないケースもありますが、リフォームであれば現在の建築面積のまま、工事することが可能です。

デメリット

フルリフォームのデメリットは、リフォームよりも費用や工期が長くなることです。

また、一部補強などの対策は施したとしても基礎や主要構造体が新しいわけではないため、新築と比べると多少なりとも住宅性能が劣ることもデメリットといえます。

建て替えほど耐久年数は長くならないため、リフォームした後も、約10年〜約20年後にはメンテナンスのための改修工事、あるいは建て替えが必要になることが考えられます。

建て替えとリフォームの税金の違いは？

建て替え、リフォーム、フルリフォームでは、税金面でさまざまな相違点があります。

住宅の建築工事や住宅の取得に関わる、印紙税、登録免許税、不動産取得税についてここでは詳しく紹介します。

※2022年10月時点での情報です。

印紙税

住宅を建て替えるときにもリフォームするときにも、建築業者と「工事請負契約」を結びます。

その際には印紙を購入し、印紙税を納める必要があります。

一部リフォームなどに多い価格帯の100万円超え〜1,000万円以下では400円〜10,000円です。

建築工事請負契約の場合、軽減措置により半額になることが多いです。

フルリフォームや建て替えによくある価格帯の、契約金額が1,000万円超え〜5,000万円以下までであれば、20,000円の印紙税がかかります。

こちらも、建築工事請負契約の場合、軽減措置により半額になることが多いです。

登録免許税

建て替えでは、新築住宅の登録免許税がかかりますが、リフォームでは原則かかりません。

ただし、リフォームであってもローンのため抵当権設定を行う場合などは、かかってきます。

登録免許税は、不動産登記にあたって登記を行う者が、国に納める税金です。

原則として、登録免許税額は、不動産の固定資産税評価額に税率をかけて算出されます。

固定資産税評価額とは、固定資産税の基準になる価格のことです。

自治体が算出し、3年に1度見直されます。

土地の場合は、毎年1月1日時点の地価公示価格の約70%、建物の場合は、再建築価格の約50〜70%か新築住宅にかかった費用の約50〜60%が主な目安となります。

新築住宅を取得した場合の、住宅の所有権保存登記の税率は、0.4%となります。

不動産取得税

建て替えでは、新築住宅の不動産取得税がかかります。

リフォームでは、かからない場合がほとんどです。

ただし、建築確認申請をともなう規模のリフォームなどの場合、家屋の価値が高まったと見なされた場合は、かかってきます。

不動産取得税とは、住宅や土地など不動産を取得した場合に納める税金です。

固定資産税とは違い、取得時の一度だけ支払います。

不動産取得税は、建物の固定資産税評価額に4%を掛けて算出されます。

ただし、住宅の場合は軽減税率が適用されることもあり、その場合は3%となります。

固定資産税

建て替えでもリフォームでも、固定資産税は毎年納める必要があります。

固定資産税は、毎年1月1日時点の土地や家屋の状態によってかかる税金です。

リフォームでも「建築確認申請」をともなう工事をした場合は、固定資産税は上がります。

確認申請を出す必要があるのは、住宅の柱や壁、屋根、梁、階段など主要構造部をリフォームした場合や、増築する場合です。

建て替えとフルリフォームどちらを行うべきかの判断基準は？

建て替えかリフォームか、フルリフォームかで悩んだときには、築年数や予算、地盤などを確認して決断してみてはいかがでしょうか。

ここでは、判断基準について詳しく解説していきます。

築年数

建て替えかリフォームかの判断基準の一つ目は、築年数です。

築40年、築50年以上の住宅は建て替えが基本だと考えましょう。

また、築30年以上40年未満の場合は、住宅診断や耐震診断の結果を受けて、建て替えかフルリフォームかの判断をすることをおすすめします。

築10年、築20年であれば、水回りや屋根・外壁の部分的なリフォームで済むケースが多く見られます。

家族の年齢や住まい方の変化により、間仕切り壁の内装工事を行うこともあるでしょう。

法律による制限

土地によっては、住宅の再建築が難しく、建て替えができないケースがあります。

建築基準法には、接道義務があり、その制限を満たさない敷地であった場合です。

都市計画区域内では、原則として幅員4ｍの道路に2ｍの間口が確保できない敷地には建物を原則建築できません。

火事や地震など有事の際に、消防車や救急車が通れるようにするため、道路の幅を確保するよう法律で定められているのです。

接道義務を満たしていない敷地で現在の家屋を解体した後は、新しい住宅を建てる際に、建築基準法に則る必要があるため、原則建築できません。

リフォームであればこの制限を受けませんが、注意点があります。

リフォームでも「建築確認申請」を行う場合には、接道義務を満たす必要があります。

建築確認申請を出すのは、柱や梁、屋根など主要構造体をやり替える工事や増築を行った場合です。

ご自身の土地が、法律の制限を受けるかどうかは、都市計画法に定められた用途地域によっても異なります。

ご不安な点があれば、建築業者や建築設計事務所に相談しましょう。

予算

建て替えかリフォームかで悩んだ場合は、予算によっても判断しましょう。

リフォームであれば、50万円や100万円といった予算でも、部分的な建築工事が行えます。

また、希望の予算に合わせるために、リフォームする場所や施工範囲を絞ることも可能です。

建て替えやフルリフォームとなると、多くは1,000万円を超える建築工事となります。

建築資金が充分にあり、耐久性や性能を高めたい場合は、建て替えやフルリフォームを選ぶのも良いでしょう。

地盤

建て替えかリフォームで悩んだ場合には、お住まいの敷地の地盤の状況で判断するのもよいでしょう。

地盤が脆く補強が必要な場合、あるいは現在の住宅が若干でも沈下しているような場合は、フルリフォームで対応するよりも、適切な地盤補強工事をした上で建て替え新築するほうがよいケースもあります。

住宅を解体する前でも、可能な範囲で地盤調査は行えます。

現在の地盤が強固なものかどうか不安に思う方は、建築業者に相談してみましょう。

家族構成

建て替えかリフォームかを決めるときには、家族構成も判断基準の一つです。

お子さんが家を出て住む人数が変わったご家庭や、将来、介護の都合で両親を迎える予定があるという方もいるでしょう。

家族の人数は、設備などの使用頻度にも関係します。

また、建て替えてもお子さんが将来的に引き継ぐ予定がないのであれば、リフォームで事足りる場合もあります。

ご家庭のライフプランにあわせて、選びましょう。

工法

建て替えかリフォームかを選ぶときには、軽量鉄骨造や木造在来工法、ツーバイフォー構造など、現在の住宅で用いられている工法も関係してきます。

工法によっては、間仕切り壁の位置を変更できず、間取りをかえられないこともあるため注意が必要です。

建て替えとリフォームの注意点は？

建て替えやリフォームを行うときには、どんなことに気を付ければよいのでしょうか。

ここでは、建て替えとリフォームのケースに分けて、注意点を解説します。

建て替え

建て替えでは、敷地の状況によっては、現在と同じ位置に住宅が建てられないケースがあります。

セットバックが必要になるケースです。

敷地が接する道路の中心線よりも2m以内には、建物を建てられないためです。

この場合、建築確認申請が必要ないリフォームであれば、原則的には制限を受けません。

ただし、セットバックについては、道路の向こう側の敷地が宅地かどうかによっても変わります。

また、建て替えでは道路に接している敷地が2m以下の場合も、再建築ができない可能性があるため注意が必要です。

再建築不可の場合、リフォームは行えますが、建て替えは行えないことになります。

セットバックと再建築不可の建築基準法の基準については、敷地の状況によって異なります。

詳しくは建築業者や市役所の建築課などに相談しましょう。

リフォーム・フルリフォーム

リフォームやフルリフォームでは、リフォーム箇所が多く大規模になると、費用が高くなるため注意が必要です。

また、住みながらリフォームを行う場合は、仮住まい費用はかかりませんが、仮設トイレや仮設の水回り工事が必要になることもあります。

工事中の生活に不便が生じることもあることを、念頭に置いておきましょう。