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2019年07月10日更新

建て替えvsフルリフォーム!比較して解説します

住宅が古くなり居住性が低下した場合には、建て替えやフルリフォームを行うことで快適な住まいを手に入れることができますが、これらの工事はどう使い分ければ良いのでしょうか?建て替えとフルリフォームの違い、選び方などについてご紹介します。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

建て替えとフルリフォームではなにが違っているの?

建て替え リフォーム

建て替えとフルリフォームは同じようで違う

建て替えとフルリフォームはどちらも家全体に施して住まいを新しくする方法であるため、よく似た工法だと考えられがちです。

しかし、建て替えとフルリフォームでは工事そのものの流れや法律的な部分で大きな違いがあるため、実際に工事を行う際にはこれらの違いを考慮した上で工事方法を選ぶ必要があります。

建て替えの定義とリフォームの定義

フルリフォームとは、基礎や構造上重要な部分のみを残してその他の部分を全て交換する工事です。

一方、建て替えは基礎部分を含めた全ての部位を解体し、一から新しい家を建てる方法です。そのため、工事の流れそのものがフルリフォームと建て替えとでは大きく変わります。

建て替えとフルリフォームの法的手続きの違い

建て替えとフルリフォームでは、工事の際に行う法的手続きにも違いがあります。

建て替えの場合、まず建物を取り壊したことについて「建物滅失登記」を行い、家が建ったら「表示登記」と「保存登記」を行わなければなりません。

手続きを専門家に依頼する場合は、表示登記は土地家屋調査士に、保存登記については司法書士に依頼する必要がありますので、やや手間がかかるでしょう。

フルリフォームの場合は、これらの登記手続きは必要ありませんが、大がかりな工事の場合は自治体に「建築確認申請」が必要です。

これは、リフォームによって変更された構造が消防法などの規定に沿っているかどうかを確認するための仕組みで、申請せずに工事を行い、法令違反が発覚するとリフォーム部分の解体や原状復帰を求められる場合があります。

建て替えとフルリフォームのメリットとデメリットとは

建て替えとフルリフォームでは工事を行う上でどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか?

それぞれの工事方法について、メリットとデメリットを見てみましょう。

建て替えのメリットとデメリット

建て替えは既存住宅を全て取り壊し、新しい家を建てる工事方法です。

基礎部分から全て解体して新しい家を建てるため、新築住宅を建てるのと同じで基礎や構造部分の傷みや老朽化が完全にリセットされ、新築住宅と同じ建物寿命を得ることができます。

また、建物を全て取り除くので、地盤に対して補強工事を行って耐震性を高めることもできますし、半地下などの地面そのものの工事が必要な間取りも導入しやすい点もメリットと言えるでしょう。

デメリットについては、全面的な解体を行う必要があるためにどうしても解体費用が必要になる点と、測量や地盤の整地などを行うために工事期間が比較的長引きやすい点です。

その他にも、法令などが変更されて土地の容積率が減少している場合、建て替える住宅については低くなった容積率で設計しなければならないため、新居が以前より狭くなってしまう場合もあります。

工事費についても、リフォームなら予算に合わせてある程度の変更ができますが、建て替えの場合は家全体を新しく建てる必要があるため、どうしても費用が高くなるでしょう。

フルリフォームのメリットとデメリット

フルリフォームは基礎と柱や梁などの主要構造部を残し、それ以外の部分を交換する工事のため、建て替えに比べ解体費用や工事費用を安価に抑えやすいというメリットがあります。

また、整地や測量の手間がかからず、基礎工事も状況次第では省けるため、工事期間も短く抑えられるでしょう。

ただし、フルリフォームはあくまで既存住宅を修繕するというかたちですので、建て替えで起こりやすい容積率の変化にともなう住居面積の低下を防ぐことができます。

法令による容積率の低下で家が狭くなるのを避けたいという方にとっては、フルリフォームでそのままの面積を維持できるのは大きなメリットとなるでしょう。

フルリフォームでは、旧基準のままの広さで家の状態を改善することができますが、法律上リフォームとして扱うためには、基礎や構造をある程度そのまま残しておかなければなりません。

そのため、経年劣化した構造を流用しなければならず、建物そのものの寿命や強度は建て替えに比べてどうしても短くなる傾向があります。

もちろん、工事の際にこれらの構造部について補強や入れ替えを行えば建て替えと同等程度の強度を確保することができますが、この場合は工事が複雑化するため、費用についてのメリットが失われてしまうでしょう。



建て替えとフルリフォームの費用相場はどれくらい?

建て替えの費用相場

建て替えにかかる費用は、新築住宅の坪単価に既存住宅の解体費用を合わせたものです。

新築住宅の坪単価については、1坪あたり約50万円が相場とされているため、一般的な住宅を建築する場合はこの単価を元に計算すると良いでしょう。

もちろん、耐震性や気密性が高い高機能な住宅を建てる場合については坪単価が上がりますので、正確な費用について知りたい場合はハウスメーカー等に見積もりを立ててもらう必要があります。

解体費用については、解体する住宅の構造や広さによって変わりますが、平均すると1坪あたり約3万円からが相場です。

30坪の家を取り壊し、30坪の家を建てた場合、解体費用が約90万円、建築費用が約1500万円、これに諸経費等を合わせた約1600万円を総工費の目安として見ておくと良いでしょう。

フルリフォームの費用相場

基礎と構造部のみを残してその他の部位を交換するフルリフォームの場合、工事費用は新築と同じく坪単価で計算されます。

この場合の費用は、1坪あたり約25万円からが相場ですが、建て替えの場合と違い、フルリフォームの場合は解体費用などについても単価に含まれているため、30坪の家なら費用は合計で約750万円からが目安です。

フルリフォームでは、大がかりな改装を行わず、内装や外装を残しつつ工事を行うという方法を用いることもできます。

この方式を用いればさらに価格を抑えてリフォームを行うことができるでしょう。

工事を行う範囲にもよりますが、工事箇所を抑えたフルリフォームでは、約500万円以下にまで費用が抑えられた事例もあります。

建て替えとフルリフォームだと税金はどうなるの?

建て替えは新築と同じですが、フルリフォームは新築とは違うため、税金がかからないと思われがちです。

しかし、新築に比べてフルリフォームなら税金を安価に抑えられはしますが、フルリフォームについても税金は発生します。

家を新築した場合、不動産取得税や登録免許税、印紙税、都市計画税、固定資産税などがかかります。

このうち、家の資産価値を元に計算される固定資産税、都市計画税、不動産取得税についてはリフォームした場合も対象です。

ただし、不動産取得税については2019年2月現在、1200万円までの控除が適用されており、課税部分についても増築した部分にのみ適用されるため、フルリフォームなら大幅に納付額を抑えることができるでしょう。

登録免許税については、住宅ローンなどを利用するために抵当権を設定する場合必要となる税金ですので、家を抵当に入れない場合や自己資金で費用を賄える場合にはかかりません。

固定資産税については、新築の場合は建物全てについて新たに査定されますが、リフォームの場合は増築部分のみ査定が行われ、既存部分との変更部位部分の税金が追加されます。

建て替えとフルリフォームの分岐点はどこにあるの?

建て替え リフォーム

費用の分岐点

工事費用がフルリフォームでも建て替えに近い価格になる場合は、将来的な建物寿命を考慮し、建て替えを選んだ方が良いでしょう。

築年数の分岐点

築年数が深く、構造部の老朽化が進んでいる可能性が高い場合は建て替え、築年数が浅く、構造部がまだ利用できる場合はフルリフォームがおすすめです。

家族構成の分岐点

家族の増加など、大がかりな間取りの変更を行いたい場合は自由度の高い建て替え、小規模な間取り変更で対応できる場合はフルリフォームを選ぶと良いでしょう。

住宅診断の分岐点

住宅診断で建物の耐久性に問題が見られる場合は建て替えを、耐久性に問題が無い場合はフルリフォームを選ぶことで将来的な維持管理コストを抑えることができます。

再建築の分岐点

建築基準法では、敷地が法律上の道路に2m以上接していなければ新規に家を建てたり、建て替えを行ったりすることができません。

このような建物のことを再建築不可物件と呼びます。

もし、既存の住宅がこの再建築不可物件の場合は、フルリフォームによる対応しか選ぶことができません。

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こここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

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