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2021年02月22日更新

【坪数別】建て替えの費用はいくら?リフォームとの比較も紹介

自宅を建て替える場合、費用はどれくらいかかるのでしょうか。あるいは費用を節約するためには、リフォームで改修をした方がいいのでしょうか。老朽化した住宅は建て替えた方がいいのか、あるいは別の選択肢があるのか。費用を勘案しながら探っていきましょう。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

戸建ての建て替えにかかる費用の相場について

建て替え 費用

戸建て住宅の建て替えにかかる費用はどれくらい要するものなのでしょうか。

坪単価で算出する方法もありますが、家の大きさによって単価も異なってくるので、一括りにするのは難しい側面があります。

それぞれの大きさごとに、建て替え費用がどれくらいなのかを見ていきましょう。

30坪の建て替えの場合

30坪(99平方メートル)の住宅は、一般的な住宅のイメージからすると、少し手狭に感じる人もいるかもしれません。

そのため、どうしても浴室、厨房、リビング、寝室などの各部屋をこぢんまりとまとめたプランになるでしょう。

建物本体の工事費用は、約1,800万円~2,200万円が相場です。

40坪の建て替えの場合

40坪(132平方メートル)の住宅だと、プランにも少し余裕がでてきます。リビングの空間やクローゼットなどの自由度が高くなるでしょう。

建物本体の工事費用は、約2,500万円~2,800万円が相場です。

50坪の建て替えの場合

延べ床面積50坪というのは、一般的な建物と比べると面積が広めとなります。そのため、一般的な住宅よりプランの幅も広がります。

50坪の建て替えの場合、約3,000万円〜4,500万円が相場で、坪数が多くなると建物工事費用も上がります。

そして、都会になるほど坪単価は高くなる傾向にあります。この価格はあくまで相場であり、田舎で住宅を建て替える場合はもう少し安く施工できるかもしれません。

また、工法によっても建て替えの費用が異なってきます。一般的な木造工法は安く、鉄骨・鉄筋コンクリート工法となると、その2倍近くの費用がかかることもあります。

60坪の建て替えの場合

60坪の建て替えの場合、約3,600万円〜5,400万円くらいが相場です。

このサイズになると、かなり大きな建物になるため、費用の総額も高めです。建て替えの工法によって変わる費用の幅もかなり大きくなります。

反対に、全体的な坪単価は小さな建物と比べて下がることもあります。

どちらにしろ多額の出費となりますので、60坪の住宅を建て替える場合はどのような家を建てるのか家族とよく検討するようにしてください。

また、60坪となると建築費用だけでなく、解体工事費も結構な額となります。こちらも床面積によって費用が変動します。

建て替えを検討する際は、なるべく正確な費用総額を把握するよう心掛けましょう。

二世帯住宅の建て替えの場合

ひと言で二世帯住宅といっても、いろいろなパターンがあります。

キッチンを共用する「一部共用型」や、すべて共同で使用する「完全同居型」のものであれば、建物の工事費は延べ床面積に応じて増えるくらいで、坪当たりの単価は一戸建ての住宅と大きな違いは生じません。

しかし玄関を別々にして、生活スタイルがそれぞれの世帯で完結しているタイプの「完全分離型」の二世帯住宅は、共同住宅や長屋の基準が適用されることになるので、天井裏まで壁を立ち上げる界壁の設置などが求められます。

実質的に2軒分の家を建てることに加えて、防火・防音のための機能も必要になることから、建設費用は一戸建ての住宅に比べて割高になります。

同じ大きさの建物だと、一戸建て住宅の約1.5倍~1.8倍の工事費になるとされており、40坪の完全分離型の二世帯住宅を建築したときの工事費用は、約3,700万円~5,000万円が相場になるでしょう。

3階建ての建て替えの場合

3階建て住宅の坪単価といっても、その坪単価は業者によって違います。

まず、鉄骨造りで大手ハウスメーカーを利用する場合、3階建て住宅の坪単価の相場は、約70万円~100万円といわれています。地元の工務店などに依頼した場合でも、ほぼこれくらいの価格帯となるでしょう。

一方、木造住宅の場合は鉄骨住宅よりも坪単価は低くなります。

大手ハウスメーカーなら約60万円~80万、ローコストハウスメーカーならば約45万円~60万円が一般的です。

3階建ての建物は、狭小地でも十分なスペースが確保できるというメリットがあります。

また、同じ延べ床面積の2階建て住宅と比較すると3階建て住宅の方が土地代が安く抑えられるといった点も魅力です。

しかし3階建て住宅の場合、いくつか注意しなければいけないことがあります。

3階建て住宅を建設する際には、構造計算という作業が必要となります。構造計算とは、簡単にいえば建物の安全性が確かかどうかを計算することです。

さらに、3階建て住宅は建物そのものの重量が増えるため、それだけの重さに耐えられる地盤強度なのかを確かめる必要があります。もし地盤が十分に強くないと判断されれば、その地盤を改良するための工事費用もかかります。

3階建て住宅の建て替えを検討する際は、これらの費用についても念頭に入れておきましょう。

一戸建てを建て替えるメリットについて

長年住み慣れた一戸建ての住宅を建て替えるのは、多額の費用を要するだけに大きな決断が必要です。

はたして投じた費用に見合うだけのメリットはあるのでしょうか。

断熱対策ができる

40年以上前に建てられた住宅は、断熱がそれほど一般的なものではありませんでした。このためエアコンを購入しても、なかなか効率よく稼働させることができない家も多かったのです。

現在では、地球温暖化対策の意識も向上して、外皮断熱という考えが普及してきています。

天井、外壁、床に断熱材を充填することで、冷暖房の効率が飛躍的に向上しています。

断熱がしっかりした住宅は、真冬でも家全体が冷え切ることがないので、高齢者にとって危険なヒートショックのリスクも大幅に軽減することができます。

また、断熱対策をしっかりと行うことで、住宅ローンを組む際に「フラット35S」の対象となると、10年間金利が下げられるという点も大きなメリットです。

耐震性の高い住宅にできる

耐震基準は1981年を境に大きく変化しました。

木造住宅においても、以前は筋交いを主体とした耐震基準でしたが、新耐震以降は構造合板と金物を加えた考え方に変化しています。

これにより、現在建築されている一戸建ての住宅は大きく耐震性が向上しています。建て替えをすることで、安全で安心できる住宅に居住することができるのです。

間取りも自在に変えられる

家族のあり方は経年とともに大きく変化します。

それに伴い住宅の利用方法も変わってくるため、間仕切りなどの変更が必要になるケースがあります。

しかし、リフォームで間取りを変えようとしても、配管や基礎の問題があり、部屋の構成を根本的に変えることはほとんど不可能なのです。

その点、建て替えを視野に入れると、これまでの経緯をリセットして、現在の家族の状況に合わせたプランが自由に決められるので、より使い勝手の良い住宅が実現するでしょう。

バリアフリーの家になる

若いころに入居し快適に過ごしてきた家も、加齢による体力の低下によって使いづらく感じられる箇所があちこちに発生してきます。

たとえば家の機能の半分を2階に委ねていたとしたら、階段の上り下りが苦痛な年齢になると、ほとんどを1階で完結させたいと考えるようになるでしょう。

その1階部分ですら、段差などが気になるとバリアフリーにしたいという思いが強くなると考えられます。

こうした大規模な変化も、建て替えを行うことで実現できるのです。

資金面でも住宅のバリアフリー化を図った設計にすることで、「フラット35S」の基準に適合すれば、10年間金利が下げられるので、ローンの返済金額が軽減できます。

家が生まれ変わり快適になる

住宅の設備機器は日進月歩です。最新の設備を取り入れることでより効率のよい快適な暮らしをすることが可能になるでしょう。

また新築特有の高揚感も味わえるため、気分を一新して新しい暮らしを始めることができます。



建て替えとリフォームどちらがいいのか?

建て替えのメリットについて見てきましたが、リフォームにもいろいろなメリットがあります。

住宅を改修しようとしたとき、建て替えとリフォームのどちらを選択すればいいのでしょうか。それぞれを比較していきます。

工期も費用も手軽なのはリフォーム

建て替えのデメリットは工期が長くなるという点です。

住宅の解体から始まって、新しい住宅が完成するまで約6カ月~9カ月を要します。この期間中は、自宅に住むことはできませんから、仮住まいでの生活を強いられます。

工事費の問題も無視できません。建て替えの場合は相当の高額になることから、多くの人が住宅ローンを利用することになります。

もし現在住んでいる家が住宅ローンの返済中であれば、建て替えローンを利用することになります。

建て替えローンは、現在の残債に加えて工事費を融資してくれるローンですから、ローンの返済も負担が大きくなるでしょう。

しかし、リフォームの場合、生活実態に合わせた修繕方法が選択できるので、多少の不自由はあっても、自宅に住まいながらの工事も可能です。

また工事費についても、予算内におさまる範囲分の工事を依頼すればいいので、ローンの返済に頭を悩ます事態を回避することもできるでしょう。

リフォームは「部分的な補修」となる

しかしリフォームでは、根本的な改修ができません。

リフォームで新耐震の基準に適合させようとすれば、大半の壁をすべてばらして金物や構造合板をとりつけなければいけません。

費用面や最終的な仕上がり具合を考えると現実的な選択ではないでしょう。

間取りの変更も容易ではありません。リフォームで間取りを根本から変えようとするのであれば、まずキッチン、浴室、トイレの水回り関係の変更がネックになります。

理論上の変更は可能ですが、工事規模と費用対効果を考えると、現実的とはいえないのです。

しかも変更した部屋の状況によっては、新たに基礎を構築する必要が生じることがあります。

耐震補強や間取りの大幅変更は、いずれのケースにおいても、土台、柱、梁などの構造材のみを残して、仕上げ材をほとんど解体するような大規模な工事になります。

このため工事費も新築とあまり差がないような結果となり、リフォームのメリットは、ほぼなくなってしまうでしょう。

したがって、リフォームのメリットを生かしたうえで施工をするのであれば、部分的な修理に限定されることになります。

コストとクオリティを天秤にかけよう

つまり、リフォームで住宅のクオリティを上げようとすれば、コストは限りなく建て替えに近づくということです。

したがって、どうしても改修したい項目のみを列挙するなどして、どこまでクオリティを引き下げることができるのかを精査する必要があります。

内装材や外壁をきれいにしたい、あるいは最新のシステムキッチンを使いたいということがメインの目的であるのならばリフォームを選択した方が合理的だといえます。

しかし家の間取りを根本的に変えたいとか、耐震性の高い住宅に住みたいということであれば、建て替えを選択した方が合理的だといえるでしょう。

建て替えを依頼する際の最適な業者の選び方

建て替え 費用

建て替えかリフォームかの選択で迷っているのであれば、工事施工会社の選択も慎重に行う必要があります。

たとえば、インテリア専門の会社に相談したとすれば、リフォームありきのアドバイスしかしてくれない可能性が高いからです。

同様に、新築を中心に営業をしている工務店に相談をすれば、建て替えをする方向に誘導するアドバイスになることが考えられるでしょう。

また、建築士に相談をするという選択も、建て替えかリフォームかをまだ迷っている場合には、避けた方がいいでしょう。結果としてリフォームになった場合は、建築士に依頼しなくても工事を進めることができるからです。

しかし、建て替えを決断したのであれば、最初に建築士に依頼するという方法はとても効果的です。自分の希望するデザインに限りなく近づけることが可能になります。

また、地元の信頼できる工務店に依頼する方法もいい選択だといえるでしょう。

特に、口コミで評判のいい工務店を選ぶと、大きな問題が発生することなく進められる確率が高くなります。

工務店に依頼する際には、自分の希望する間取りや部屋の大きさを明確に伝えて、予算規模も明らかにしたうえで依頼すると、設計期間を短縮することが可能になるでしょう。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには?

ここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

実際に建て替えをするべきなのか、リフォームをするべきなのかを検討するためには、プロに現状を相談し、「プランと費用を見比べる」必要があります。

そのときに大事なのが、複数社に見積もりを依頼し、「比較検討」をするということ!

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう!

この記事の監修者プロフィール

【監修者】下久保彰

2級建築士。建築設計や施工業務を30年以上経験。最近は自営にて各種請負業務を行う。

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