建て替えで相続税対策を！小規模宅地等の特例を用いた節税方法を解説します

建て替える前に知っておきたい相続税の基礎控除とは

建て替えによる相続税対策を知る前に、まずは相続税の基礎控除について知っておきましょう。

相続税の基礎控除とは、相続を受けた際に相続税の対象とならない範囲のことです。

基本額と法定相続人の数によって控除額が変わり、基本額は3,000万円、法定相続人1人あたり600万円の控除を受けることができます。

つまり、法定相続人が2人だった場合、基礎控除額は

• 3,000万円＋（600万円×2人）＝4,200万円

です。

この控除額は平成27年1月1日に改正されており、以前は基礎額が5,000万円、法定相続人は1人あたり1,000万円の控除でした。

このことから、以前の制度では相続税の対象となっていなかった遺産相続についても、相続税の対象となってしまうことが予想され、相続税の節税対策が重要となったのです。

建て替えで相続税対策となる小規模宅地等の特例とは

相続税対策として注目が集まっているのが、小規模宅地等の特例です。

これは、一定の要件を満たす場合、宅地等の評価額を80%または50%まで減額する措置で、相続する財産が住宅である場合に大きな効果を発揮します。

小規模宅地等の特例と呼ばれることが多いのですが、正確には二世帯住宅への建て替えを対象とした「特定居住用宅地の特例」と、賃貸併用住宅への建て替えが対象となる「貸付事業用宅地の特例」と言います。

それぞれの特例ごとに、対象となる条件や評価額が減額される幅に違いがありますので、相続税の額や土地の広さ、家族の関係性などを考慮した上で、どの特例を利用するか決めると良いでしょう。

相続税対策となる二世帯住宅への建て替え

二世帯住宅への建て替えでは、特定居住用宅地の特例が適用されます。

この特定居住用宅地の特例とは、被相続人と生計を同じくしていた親族が居住していた宅地のことで、平成27年度の法律改正により、今までの220平方メートルから330平方メートルまで適用範囲が広がりました。

この制度は、被相続人と生計を同一にしている親族が居住していることが条件です。

以前は二世帯住宅ですと特例の対象にはならなかったのですが、平成25年度と平成26年度に法改正が行われたため、二世帯住宅も対象として扱われるようになりました。

こちらの制度の適用が受けられた場合、宅地の評価額は80%の減額を受けることができます。

例えば5,000万円の評価額となっている宅地なら、1,000万円の財産という扱いになるため、相続税額を大幅に減らすことができるのです。

注意点として、特定居住用宅地の特例を受けるためには、不動産名義を「共有登記」にしておかなければなりません。

これは、条件にもある「生計を一にしている親族」という部分に関わるもので、共有登記以外の方法で登記を行っていた場合、その部分は特例の対象として扱われなくなってしまいます。

二世帯住宅へと建て替えて相続税対策を行う場合には、生前から二世帯住宅へ建て替えておき、名義を共有登記にしておくことが重要です。

相続税対策となる賃貸併用住宅への建て替え

賃貸併用住宅とは、住宅の一部を賃貸スペースとして貸し出す構造の建造物のことです。

例えば、1階部分を店舗スペースとして貸し出し、オーナーは2階部分を居住スペースとして利用している住宅などがこれにあたります。

相続税では、このような賃貸併用住宅についても特例が適用できるようになっています。

これを「賃貸併用住宅の特例」と呼び、評価額を最大で50%まで減額することが可能です。

ただし、賃貸併用住宅の場合、特例は住居部分にのみ適用されるため、50%の減額が受けられるのは住居部分のみで、賃貸部分については自治体にもよりますが、約20%の減額が一般的です。

賃貸併用住宅へと建て替えた場合、家賃収入を住宅ローンの返済に充てることができますし、住宅ローンの返済が終わればそのまま収入として家計に組み込むことができるというメリットがあります。

また、賃貸スペースが建物内にあるため、ライフスタイルの変化に合わせて賃貸スペースを改築し、居住スペースに変更して生活空間を広げることができるのもメリットです。

メリットが多い賃貸併用住宅ですが、もちろんデメリットもあります。

賃貸併用住宅は建物の大きさが居住用住宅に比べて大きくなりやすいため、その分建築費用が高くなり、住宅ローンの借入額が増えてしまうでしょう。

また、収益性を考えた場合、建物の一部しか貸し出すことができないため、賃貸専門の建物を建てる場合に比べ、家賃収入は少なめです。

その他にも、賃貸部分の入居者と同じ建物に住むことになるため、入居者トラブルが起こるリスクが高いのもデメリットと言えます。

これは、賃貸専門なら管理会社にトラブル対応を任せられますが、併用住宅ではどうしても入居者とオーナーが顔を合わせる機会が増えてしまうことが理由です。