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2019年08月29日更新

住宅建て替えを間取り別シミュレーションして相場を検討しましょう。

家を建て替える時にいくら自己資金を用意すれば家が建てられるのか、家族が希望する家はどれくらい費用がかかるのかと、わからないことが多く、不安になる方も多いのではないでしょうか。この記事では家を建て替えるタイミングや費用例についてご紹介します。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

建て替えをする時期

建て替え シュミレーション

家を建て替える時期は、結婚や出産・進学・同居など、家族のライフスタイルの変化により部屋数や設備を見直したくなったときや、家が老朽化してリフォームでも大きな費用がかかる場合、家の耐震性に不安が出てきた場合などさまざまです。

家を建て替える理由は家庭により異なりますが、家の老朽化による建て替えには一定の目安となる時期があります。

リフォームや建て替えの一般的な目安となる年数は、外壁や屋根、内装、水回り設備など、それぞれの部位で違います。

目安となる年数は、外壁の塗装は約10年~20年、屋根の大規模修繕は約15年~20年、内装のリフォームはおおよそ約10~15年です。

水回り設備の入れ替えは約20年が目安と言われています。

築年数が30年以上の住宅なら、構造や水回りの配管設備の状態によっては、大規模リフォームを行うより家を建て替えた方が良いケースがあります。

建て替え費用の相場

家を建て替える時に必要な費用の項目は、大きく分けて3つあります。

1つ目は、更地にする費用で、古い住宅を解体して、撤去、処分する費用に加えて、土地の地盤の強さを調査する地盤調査費用と地盤改良工事費用も含まれます。

2つ目は、新築の住宅を建築する費用です。

3つ目は、古い住宅を解体する時と新しい住宅を建築する時にかかる諸経費です。

更地にする費用:110万円~

古い住宅を解体して土地を更地にする費用は、床面積40坪の木造住宅で、約100~150万ほどかかります。

鉄骨や鉄筋コンクリートの住宅はさらに高くなるでしょう。

外構のブロックや植木・物置等も撤去する場合は、さらに追加の費用がかかります。

また、解体するにあたり道路が狭い場合や隣地との距離が狭い場合、住宅内に処分する家具や家電が残っている場合も、追加の費用が必要です。

古い住宅を解体して更地になったら、地盤調査を行います。

新築住宅が木造住宅の場合は約5~8万円、鉄骨住宅の場合は約20~30万円が費用の目安です。

地盤調査の結果により、地盤改良工事が必要かどうかや、どのような地盤改良工事の方法が用いられるかが決まります。

地盤改良工事の費用は状態や面積、工法などによって大きく異なるため、見積もりを取って確認しましょう。

新築工事費用:木造住宅の場合 坪単価50万円~

新築工事の費用は、住宅の種類(構造や仕様など)と坪数・設備・外壁などの仕様により変わります。

標準的な仕様の木造住宅であれば坪単価約50万円~が相場です。

鉄骨住宅の場合は坪単価約70万円~、鉄筋コンクリート住宅は坪単価約80万円~が相場でしょう。

諸費用:170万円~

住宅を建て替えるためには解体や家の建築費用以外にも、仮住まいや引っ越し、建て替え時に必要な登記の申請手続き費用などの諸経費がかかります。

【家を建て替える時の諸経費】

項目 費用 備考
仮住まい費用(約6カ月) 約90万円 家賃1か月10万円、敷金1、礼金2の場合
引越し費用(2回分) 約30万円
地鎮祭費用 約5万円
上棟式費用 約10万円
登記費用 約20万円 滅失、表示、所有権保存登記
銀行ローン手続き費用 約5万円 金融機関により異なります
火災保険料(30年分) 約60万円 ※1
住宅ローン保証料 約50万円 ※2 借入額の約2%
  • ※1 金融機関によっては、住宅ローン期間中の加入を住宅ローン申し込み時に義務付ける場合があります。
    保険の種類により費用が変わります。
  • ※2 金融機関によっては、住宅ローンに含める分割払いというケースもあります。
    その場合は、諸経費にはなりません。
    2,500万円を借りた場合での試算です。


建て替え費用シミュレーション

建て替え シュミレーション

家を新築する費用は、家の広さ(坪数)と屋根や外壁、内装の種類、設備の数や種類でも変わります。

標準的な一戸建ての間取りと設備でおおよその費用をシミュレーションしてみましょう。

建て替え費用のシミュレーション:2LDKを安く建てたい

2LDKの家は、1階にLDKと風呂・トイレ、2階に寝室2つとトイレが標準的な間取りです。

おおよその床面積は約25坪。

屋根や外壁、内装、設備は一般的な仕様とします。

【間取り2LDK 床面積25坪、外装・内装・設備:標準仕様】

項目 費用例 備考
坪単価60万円×25坪 約1,500万円 ※1
上記消費税8% 約120万円
解体および地盤調査費用 約110万円
諸経費(※2) 約200万円 住宅ローンを1,500万円30年返済で借りた場合
合計 約1,930万円
  • ※1 坪数が小さい場合は坪単価が割高になるため、坪単価60万としました。
  • ※2 住宅ローンの保証料を一括して支払う計算としています。
    (保証料 1,500万円×2%=30万円)

建て替え費用のシミュレーション:3LDKを安く建てたい

3LDKの家は、1階にLDKと風呂・トイレ、2階に寝室3つとトイレが標準的な間取りです。

おおよその床面積は約30坪。屋根や外壁、内装、設備は一般的な仕様とします。

【間取り3LDK 床面積30坪、外装・内装・設備:標準仕様】

項目 費用例 備考
坪単価60万円×30坪 約1,800万円 ※1
上記消費税8% 約144万円
解体および地盤調査費用 約110万円
諸経費(※2) 約200万円 住宅ローンを1,500万円30年返済で借りた場合
合計 約2,254万円
  • ※1 坪数が小さい場合、坪単価が割高になるため、坪単価60万としました。
  • ※2 住宅ローンの保証料を一括して支払う計算としています。
    (保証料 1,500万円×2%=30万円)

建て替えのシミュレーション:3LDKでキッチンの使い勝手を重視した場合

3LDKの家は、1階にLDKと風呂・トイレ、2階に寝室3つとトイレが標準的な間取りです。このケースでは、3LDKの間取りの中でもキッチンの使い勝手を良くして、ハイクラスのシステムキッチンを取り入れた家をシミュレーションします。

キッチンを対面キッチンにして充実させると必要なLDKの面積が増えます。おおよその床面積は全体で約35坪です。システムキッチンをハイクラスなタイプとし、キッチン以外の設備は一般的な仕様とします。

【間取り3LDK 床面積30坪、キッチン設備ハイクラス、その他設備は標準設備】

項目 費用例 備考
坪単価60万円×35坪 約2,100万円 ※1
システムキッチンハイクラス
追加金額
約100万円
上記2項目の消費税8% 約176万円
解体および地盤調査費用 約110万円
諸経費(※2) 約210万円 住宅ローンを2,000万円30年返済で借りた場合
合計 約2,696万円
  • ※1 坪数が小さい場合、坪単価が割高になるため、坪単価60万としました。
  • ※2 住宅ローンの保証料を一括して支払う計算としています。
    (保証料 2,000万円×2%=40万円)

建て替えのシミュレーション:二世帯住居にしたい

二世帯が一緒に暮らす二世帯住居は、家族の人数や間取りにより費用が大きく違います。

キッチンや浴室などの設備は一緒に使用するのか、それともそれぞれに設置するのか、玄関は1つにするのかなどによっても異なります。

親世帯の人数は1人で、玄関、キッチン、風呂、トイレは全て共用の二世帯住宅をシミュレーションします。

家は4LDKで、1階にLDKと親用寝室1室、浴室、トイレ、2階に子世帯用寝室3室とトイレが標準的な間取りとなります。

1階に寝室だけが増えるかたちになりますが、親世帯の荷物を片付ける収納も必要になりますので、床面積は全体で約45坪になります。

屋根や外壁、内装、設備は一般的な仕様とします。

【間取り4LDK 床面積45坪、二世帯住居 外装・内装・設備:標準仕様】

項目 費用例 備考
坪単価50万円×45坪 約2,250万円
上記消費税8% 約180万円
解体および地盤調査費用 約110万円
諸経費(※1) 約214万円 住宅ローンを2,200万円30年返済で借りた場合
合計 約2,754万円
  • ※1 住宅ローンの保証料を一括して支払う計算としています。
    (保証料 2,200万円×2%=44万円)

建て替えのシミュレーション:二世帯住居で別々のキッチンにしたい

親世帯の人数は2人で、玄関と風呂は共有、2階にもキッチンを設ける二世帯住宅をシミュレーションします。

一般的な間取りは、1階に親世帯のLDKと寝室、和室、風呂、トイレ、2階に子世帯の小さめのLDKと寝室3室とトイレです。

親世帯も子世帯も玄関と風呂以外は、収納スペースも含め必要になるため、床面積は全体で約55坪になります。

屋根や外壁、内装、設備は一般的な仕様とします。

【間取り2LDK+3LDK 床面積55坪、外装・内装・設備:標準仕様】

項目 費用 備考
坪単価50万円×55坪 約2,750万円
子世帯のシステムキッチン設備代 約100万円 給排水や電気設備の追加含む
上記2項目の消費税8% 約228万円
解体および地盤調査費用 約110万円
諸経費(※1) 約226万円 住宅ローンを2,800万円30年返済で借りた場合
合計 約3,414万円
  • ※1 住宅ローンの保証料を一括して支払う計算としています。
    (保証料 2,800万円×2%=56万円)

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こここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

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