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2019年07月03日更新

予算1500万円で家を建て替える場合のポイントを解説!

今ある古い建物を解体して、新築住宅を予算1,500万円で建て替えることは可能でしょうか。今回は、建て替えにかかる建築費以外のさまざまな費用の確認と、予算1,500万円以内におさえる工夫と注意点を解説します。

  • 【監修者】タクトホームコンサルティングサービス
  • この記事の監修者
    タクトホームコンサルティングサービス
    亀田融

予算1500万円で住宅の建て替えは可能?

建て替え 1500 万

自宅の建て替え予算が1,500万円の場合、建て替えは実現可能でしょうか?

建て替え費用は想像がつきにくいものですが、結論からいうと、予算1,500万円での建て替えは可能です。

ただし、全て希望通りとはいかない可能性が高く、メリハリが重要になります。

また、金額アップにつながらないようなさまざまな工夫も必要です。

この章では、予算1,500万円で建て替えを実現するための建物費用の配分について解説します。

坪単価が50万円で20坪の場合なら注文住宅の建て替えは1,500万円で可能

建て替えには、建物の建築費用以外にさまざまな費用が必要になります。

つまり、予算1,500万円であれば、建物費用は1,000万円程度におさえて考えます。

建築費用の計算でよく使われるのは、坪単価です。(1坪は約3.3平方メートルです)

住宅全体の設備も含めた建設費用を総坪数で割り、坪当たりいくらで建てられるかを表した金額で、おおよその建築費用を算出するときに用いられます。

坪単価は居住地やグレードによって異なりますが、建築費用を1,000万円とする場合には坪単価50万円・20坪の建物を目安とします。

坪単価50万円の建物はローコスト寄りの坪単価にはなりますが、工夫によって部分的な希望をかなえることも可能な単価です。

一般的に住宅の坪単価は、30万円から80万円(上限はありません)程度になります。

ローコストをうたう住宅メーカーであれば、坪単価は30~50万円になります。

大手有名住宅メーカーであれば、坪単価60~80万円くらいが一般的です。

工務店の住宅は坪単価45万円からが多いため、工務店に依頼すると標準的な仕様で坪単価50万円が実現する可能性が高くなります。

坪単価の算出方法は、メーカーや工務店によって異なります。

  • 坪単価=建物の標準本体価格÷想定延べ床面積

つまり、標準本体価格や延べ床面積の出し方によって、坪単価が変わってきます。

たとえば、標準本体価格を安くおさえ、延べ床面積を大きくすれば坪単価が安くなります。

標準本体価格をできるだけ安くおさえるにあたっては、含まれる工事を少なくして建材のグレードを低くすることなどが考えられます。

そのため坪単価が安いと思って打ち合わせに行ってみると、標準の建物に含まれていない工事があり、希望をかなえるためにはオプションが加わっていって高くなってしまうことがあります。

坪単価が安いというだけで判断せず、同じ条件にそろえて建物価格を比較することをおすすめします。

坪単価を元にした建て替え工事費用の試算方法

坪単価から工事費用を試算する方法を確認します。

  • 工事費用=坪単価×延べ床面積

延べ床面積とは、建物各階の床面積を合計したものです。

注意点として、通常は延べ床面積にはバルコニーや吹き抜け部分の面積が入りません。

坪単価から算出する工事費用は、あくまでも比較材料として利用します。



注文住宅の建て替えにかかる費用や税金の目安

次に、建物の建築費用以外にかかる費用や税金を確認していきます。

解体費用と坪単価の目安

すでにある家を壊して新しい家を建てるのですから、もとの家を解体して処分する費用が必要になります。

解体費用は、家の構造体によって変わります。

木造であれば坪単価3~6万円が多くなるでしょう。

たとえば30坪の建物を解体する場合、解体費用が坪単価4万であれば、120万円がおおよその解体費用になります。

また、建物が頑丈になればなるほど、壊すのに手間がかかります。

そのため、鉄骨造やRC造であれば、解体費用の坪単価が高くなります。

鉄骨造であれば4~7万円、RC造であれば6~8万円が目安です。

注意点として、解体するための足場の組みやすさや、隣家との距離などが価格に反映されます。

また、カーポートや塀などを解体する場合は、別に費用がかかります。

そのため、実際の解体費用は坪単価で算出する費用とは異なる可能性が高くなります。

最終的には数社に見積もりを依頼して比較検討してください。

ほかに留意点として、解体費用は住宅ローンに組み込めないのが一般的です。

建築費用と外構工事費用の目安

家の建て替えには、前面道路から玄関までのアプローチや門扉、駐車場など外構工事も必要です。

外構工事費用は、建物の建築費用の1割がバランスのよい金額だと言われています。

建築費用が1,000万円であれば、外構工事費用は100万円程度と考えましょう。

外構工事費用100万円は、立派な門扉や塀などを作らず、駐車場も基本的に屋根なしタイプの場合の予算と考えてください。

前面道路と家や庭との間に高低差があると外構工事費用が上がりますので、高低差のある土地では予算アップが必要です。

頭金の目安

次に頭金の目安について確認します。

頭金を用意できれば、ローンの支払いを少なくしたり、期間を短くしたりできるメリットがあります。

頭金0円でも建て替えは可能です。

一般的な頭金の目安として建築費用の1~2割と言われていますので、建築費用が1,000万円であれば、100~200万円になります。

ただし、頭金や諸費用を払って貯蓄が0円になるようなことがないようにしましょう。

教育費や将来起こるライフイベントに対応できる現金を必ず手元に残したうえで、頭金を用意します。

地鎮祭や上棟式にかかる費用の目安

家を建てるときに、神様に工事の報告や完成の祈願、工事関係者に工事の安全や感謝の気持ちをつたえる行事が地鎮祭や上棟式です。

昔から行われてきた行事ですし、これから住む家のために行っておきたいと思う方も多いでしょう。

近年ではこれらの行事を割り切って行わない人も増えていますので、行事内容と意味を知ったうえでご判断されることをおすすめします。

まず「地鎮祭」は工事を始める前の行事です。

土地の神様をまつり、工事の無事を祈ります。

地鎮祭は住宅メーカーや工務店に依頼する方法と、自身で直接、神主さんなどに申し込む方法があります。

住宅メーカーや工務店に依頼すると、全て取り仕切ってもらえるため手間は少なくすみますが、金額は高くなることが多いでしょう。

逆に自分で手配する場合は、工事関係者との予定調整や、神主さんへの依頼、お供え物の準備などが必要になります。

お供え物の準備や、地鎮祭費用などは地元の神社で相談します。
自身で用意する場合のお供え物費用は2万円程度です。

また、神主さんへの初穂料(はつほりょう)・玉串料(たまぐしりょう)は、3~5万円くらいが一般的です。

お供え物を神主さんが用意してくださるか、こちらで用意するかで変わってきます。

ほかに神事をおこなう用品をレンタルする場合は3万円程度が必要になります。

次に「上棟式」について説明します。

上棟式は、住宅の構造体が組み上がる「棟上げの完了」時におこなう行事で、工事の安全祈願と、職人さんや工事関係者との顔合わせを兼ねます。

工事に携わる人々に、「よろしくお願いします」と挨拶する機会でもあり、直会(なおらい)という食事とお酒を出す会を催すこともあります。

上棟式の簡単な流れは、棟札などを建物に取りつけ、建物四方に酒・塩・米をまき、挨拶乾杯、ご祝儀を配るという内容ですが、地方によっても習慣が異なるため確認しておこないます。

ご祝儀は参加される人数にもよりますが、5~10万円程度が目安です。

ほかに棟札・酒・米・塩・飲み物、直会をする場合はお弁当、用意する場合は引き出物を購入します。

すべて用意した場合で予算は15~20万円になります。

建て替えにかかる税金

住宅を新築するときにかかる税金には、「不動産取得税」、「固定資産税」、「登録免許税」、「印紙税」があります。

ほかに、工事費用などに「消費税」が必要になります。

不動産取得税

土地の取得や建物の新築にかかる税金です。

建物の評価額(固定資産税評価額)から算出されます。

また、税率は2021年3月31日までは軽減措置があり、3%です。

登録免許税

新しい建物の「表記登記」「所有権の登記」、ほかにローンを組んだ場合には「抵当権設定登記」が必要です。

これら登記に必要な税金が登録免許税になります。

印紙税

印紙税は、契約書にかかる税金です。

建て替え時に必要な印紙税は、建築工事の契約書と、住宅ローンの契約書が考えられます。

固定資産税

固定資産税は1月1日を基準に、建物の構造の種類などから設定した固定資産税評価額から算出して課税されます。

建て替えで建物の評価額も変わるため、建て替え前とは金額が変わるでしょう。(増える場合も減る場合もあります)

ローンを組む場合にはその手数料

建築費用についてローンを組む場合は、手数料が必要になります。

そのほかにローンで必要な費用は、保証料や火災保険料などもあります。

そのほかに必要な費用

ここまで見てきた以外に必要な費用をまとめます。

  • 家の設計を設計士に依頼した場合などには設計料が建築費の10%~15%
  • 建て替え中の仮住まいの家賃と引っ越し費用

注文住宅の建て替え費用を1,500万円以内に抑えるための方法

建て替え 1500 万

注文住宅の建て替え費用を1,500万円以内に抑えるために注目すべきポイントを紹介します。

ローコストメーカーに建て替えを依頼する

ローコスト住宅メーカーは、資材をまとめて発注するなどのコストカットで費用をおさえた住宅を建築します。

坪単価は30~50万円が一般的で、住宅メーカーのほか、工務店や設計事務所などでも対応できます。

住宅メーカーは、それぞれ使用する建材や間取りなどに標準的な仕様があります。

建て替え予算が1,500万円であれば坪単価50万円で20坪の家を目標とするわけですから、ローコスト住宅を検討したほうが予算内で建て替えできる可能性が高くなります。

ただし、ローコストだからと安易に決めることなく、依頼する場合は下記の点をチェックしてください。

  • 人件費や材料の質を無理に落としていないか
  • 坪単価に含まれない工事が多くないか
  • メンテナンスやアフターケアをきちんとしてもらえるか

内外装材や設備のグレードを落とす

内外装や設備のグレードは、建築工事の価格に大きく影響します。

グレードによって、耐久性や建てたあとのメンテナンスに違いが出るため、建てるときの価格だけでなく将来を考えて決定したいところです。

塗り替えが必要な外壁であれば、塗り替えサイクルは10~15年になりますが、グレードを落とし過ぎると7年くらいで汚れが目立ったり、クラックで水がしみてしまったりということも考えられます。

また、雪が多い地域や海が近い地域などでは、外装も寒冷地仕様や塩害に強いものが必要になります。

環境条件やメンテナンスを確認したうえで、可能な限りグレードを落として費用を減らします。

内装材では壁紙とフローリングがポイントになります。

量産されている定番のシンプルなタイプを選べば、コストダウンが可能です。

また、住宅内の設備費用も大きなコスト差につながります。

キッチン・洗面化粧台・トイレなどのグレードを見直します。

水回りを1か所に集めることで、給水や配水管の長さを短くする工夫も必要です。

ほかに照明器具や建具などもチェックすると、価格を低くおさえられるものが見つかる可能性が高いでしょう。

内外装をシンプルにする

仕上げ材料だけでなく、形のシンプルさもコストをおさえるポイントです。

家の形はできるだけ凹凸や曲線のないシンプルな箱型にします。

屋根の形もシンプルな片流れや切妻屋根がローコストです。

室内もシンプルな形にして、細かく部屋を仕切らない方が安くなります。

建具があると価格がアップしますので、できるだけオープンにします。

部屋だけでなく、作りつけの収納も扉をつけずにオープンにすると価格をおさえられます。

その場合は、入居後に収納ボックスなどを活用するとよいでしょう。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには?

こここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

正確な建て替え金額を知るためには、建て替え前に「見積もり査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう!

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