本体工事以外にも!?住宅の建て替えにかかる諸費用

建て替えでかかる本体工事以外の諸費用

建て替えの際に必要となるのは、建物の本体の工事費用だけではありません。

それ以外にも次のようなさまざまな諸費用が必要となります。

【登記費用】

家屋を建て替える場合には法務局へ登記の申請を実施する必要があります。

建て替える時には既存の建物を取り壊すのですが、取り壊して1カ月以内にその建物に対する「滅失登記」というものを行ないます。

そして新しく建て替えた場合には、完成後1カ月以内に建て替えた家がどのような建物なのかを「表示登記」で示すことが必要です。

また建て替えた建物の所有者を「所有権保存登記」で示さなければなりません。

さらに建て替えに際して住宅ローンを組んだ場合には「抵当権設定登記」を行い、ローンを完済した時には「抹消登記」を行います。

このように建て替えにはさまざまな登記が必要ですが、それらにかかる「登録免許税」や司法書士等に申請を依頼する場合には依頼料金が必要です。

【不動産取得税】

家を建て替えて新築にすると「不動産取得税」がかかります。

これは、建物などの不動産を取得した場合に課税されるものです。

税額は、建物の価格に一定の割合の税率をかけて算出されます。

【印紙税】

建て替えの際には建築工事請負契約書を施工業者と交わします。

そして住宅ローンを組むのであれば銀行などの金融機関と金銭消費貸借契約書を交わすこととなります。

このような契約書を作成する時には、印紙税というものが必要となり収入印紙を契約書に貼って、印鑑で消印し役所に納付することが必要です。

【住宅ローン手続き費用】

家を建て替えて住宅ローンを組む場合には財形住宅融資やフラット35、また民間での金融機関ローンなどが利用されます。

その場合にも次のようなさまざまな諸費用が必要となります。

• 事務取扱手数料…ローンを組んだ金融機関などに事務手続きのために支払う手数料
• 保証料や保証事務取扱手数料…フラット35を利用する場合は不要ですが、保証会社に連帯保証人となってもらい保証を依頼するために必要
• 団体信用生命保険料…ローンの返済途中で加入者が死亡したり高度の障害者状態になったりした場合に住宅ローンの残額を保険金で返済するための保険の保険料
• 司法書士報酬…住宅ローンを組んで不動産に抵当権を設定する場合、司法書士に登記申請を依頼する場合に支払うための報酬。抵当権設定登録免許税や印紙税も必要。
  ただ各金融機関によっては、必要でない場合もありますので確認してください。

【火災や地震保険の費用】

ローン組んだ場合、多くの金融機関で火災保険の加入が義務化されることがあります。

地震保険の場合には、任意加入となることが多いでしょう。

【つなぎ融資の費用】

住宅ローンは、住宅が完成するまで実行されないため、それまでに必要になる施工業者への着工金や中間金などは借り入れる必要があります。

また契約時の手数料や印紙代、利息なども必要です。

このような融資を受けることをつなぎ融資といいます。

抵当権の設定などは、つなぎ融資では必要ないので登録免許税などはかかりません。

【さまざまな負担金など】

建て替えをする地域にもよりますが、上下水道を利用する場合に給水負担金や放流負担金が必要な場合には、水道局への納付が必要です。

【地鎮祭、上棟式費用】

建て替えをする場合に地鎮祭や上棟式などを実施するのであれば、それらの費用も準備します。

【その他の雑費用】

建て替え工事をする前後の挨拶などの時に持っていく手土産代や、電話回線やインターネット回線に加入する場合には、それぞれ電話工事代や回線工事費等が必要となります。

【引っ越し費用】

建て替えをする場合には、一定期間を仮住まいすることになります。

仮住いへの引っ越しと新居への引っ越しをすることになるため、2回分の引っ越し費用がかかります。

建て替えによる諸費用･･･新築やリフォームとの違いは？

建て替えの場合には、新築やリフォームとは異なり、解体費用など建て替え特有の費用が発生します。

具体的には次のようなものです。

【解体工事での関連費用】

建て替えをする場合には、既存の建物を解体する必要があります。

足場を組んで解体されることが一般的なため、解体費用の他に足場費用も必要になるでしょう。

また、近隣の住宅などに騒音やホコリが飛び散らないようにシートなどで養生する養生費もかかります。

さらに建物以外の塀やカーポート、物置、庭の樹木などの移設や撤去をする場合には、別途撤去費用も必要となります。

浄化槽や井戸などについては、その分の処分費用もかかります。

【仮住まいの費用】

建て替えをする場合には、既存の建物を壊しますので仮住まいをする必要があります。

それに伴う家賃が必要です。さらに敷金や礼金、住宅保険料や鍵の交換代、さらに共益費なども考慮しなければなりません。

【引っ越し費用】

上述しましたが、建て替えをする場合には仮住まいすることになるため、2回分の引っ越費用が必要です。

この他にも解体工事と造成工事、それに伴う基礎補強工事を実施しなければならない場合には、その費用も必要です。

建て替えに伴って家具を買い直したり、新たに外構工事をやり直す際にはさらに費用を準備する必要があります。

工事費用などは住宅ローンに組み込むことが可能ですが、家具の買い直し等の費用は別に準備しなければなりません。

項目ごとに見る！建て替えのための諸費用

建て替えの場合でも一番費用がかかるのが、建物の本体工事費です。

総費用からみると約70%程度となります。

建て替えの際に必要になる費用の具体的な目安は、次のとおりです。

【解体費】

既存の建物を解体してその後に土地の整備などをするための工事費は、1坪あたり約3万円から5万円程度が相場ですが、地域や建物の規模によってかなり差があります。

【建築費と外構費】

建て替えの建物本体の工事費と外構費などの費用は坪数あたり約55万円前後が相場ですが、内装や工事の内容、地域や依頼する工務店によっても費用は大きく異なります。

【頭金】

建物の費用と関連しますが、約300万円は準備しておいた方がいいでしょう。

【地鎮祭などの祭事費用】

行わない場合もありますが、家を建てる際に建設工事が無事にできるように願って実施される地鎮祭や祭事にかかる費用は約5万円ほどが目安です。

【仮住まい費用】

既存の建物を解体してから新居の引き渡しまでには、およそ半年はかかります。

その間の仮住いの家賃と引っ越し費用は、借りる場所や引っ越しの規模によって大きく異なるため、見積もりを取って確認すると良いでしょう。

【司法書士への依頼料】

建て替えの際の登記手続き等を司法書士に依頼した場合、依頼料として約6万円程度が必要です。

1日当たりの日当は約3万円程度ですが依頼する司法書士によっても異なります。

登録にあたって、建物の床面積が50平方メートル以上の場合には、所有権保存登記や抵当権設定登記なども必要となりますので、さらに依頼料が約5万円ほどかかるでしょう。

その他、固定資産税も建て替えで金額が変わりますので確認が必要です。

また建物に対して消費税も課せられるため、数十万円が必要になるでしょう。

加えて、ローンを組む場合はそれに関する諸経費も必要です。

建物施工の費用に関係して収入印紙代が数万円は必要になることも頭に入れておきましょう。

『本体工事+諸費用』建て替えの時の諸費用は？

本体工事や諸費用などを含めて建て替えの時には、諸費用はどの程度必要なのでしょうか。

建て替えをする場合、建物や内装などの規模にもよりますが、約1500万円は準備をしておくようにしましょう。

上述しましたが、頭金や保険料、登記などに関する諸経費や建て替えの工事期間中の仮住まいなどの費用なども必要です。

これらの諸経費は少なくとも300万円は必要でしょう。

このように建て替えには多くの資金が必要になるため、一般的にローンを組むことが多くなります。

建て替える場合、建物が依頼者の収入に相当する金額の建物の場合には、基本的にはローンを組むことが可能です。

その場合は既存の建物の解体工事や造成工事、それに伴う基礎補強工事などについてもローンの中に組み込むことができます。