家の建て替えに必要な費用はいくら？

住宅を建て替えるには、さまざまな費用がかかるため、注意すべき点が数多くあります。

そのため建て替えの流れを理解して、いつどのくらいお金が必要になるかを知っておくことはとても大切です。

この記事では住宅の建て替えに必要なお金の内訳、費用相場や節約方法にいたるまで詳しく解説します。

住宅の建て替えを検討している方にとって役に立つ情報になるので、ぜひ最後までご覧ください。

家の建て替えの流れは？

ここでは家を建て替えるまでの流れについて解説していきます。

建て替え計画を立てる

建築会社に相談する前に、まずは家を建て替える計画を立てるようにしましょう。

建て替えの目的や注文住宅で重視する内容の優先順位を整理したり、建て替えの資金計画やスケジュールを想定したりを事前にしておくことで、建て替えまでの流れがスムーズにすすみやすくなります。

建築会社を探す

次に建て替えを依頼する建築会社を探しましょう。

具体的には住宅展示場に行ったり、インターネットで調べたりして、自分に合う建築会社を探すと良いでしょう。

1社だけではなく、複数の会社のなかから比較検討することが非常に大切です。

設計・建築プランの相談

自分に合う建築会社が見つかれば、建築会社の担当者とプランの相談をします。

最初に考えていた建築計画を担当者に伝え、予算や注文住宅のオーダーの優先順位など、ゆずれない条件がある場合はなるべく早くに伝えておきましょう。

そして打ち合わせした内容はメモに残しておくことがおすすめです。

メモを取っておくことで打ち合わせ内容が後から確認できるのでトラブル防止にもなります。

住宅ローンの相談

建築会社とプランの大枠が決まれば、住宅ローンの相談も並行してすすめましょう。

住宅ローンの金利には、3つの種類があります。

金利は金融機関や審査結果によって異なるので、複数の金融機関に審査を依頼して比較検討すると良いでしょう。

仮住まい探し

建て替え工事の期間中は、仮住まい先を探す必要があります。

仮住まい先としては実家や賃貸マンション、マンスリーマンションなどが候補としてあげられます。

賃貸マンションやマンスリーマンションに引っ越す場合は、打ち合わせや建て替え工事の現場を見に行く機会が増えることを想定して、工事現場に近い場所で探すことがおすすめです。

工事請負契約を交わす

ここまでの流れに問題がなければ、建築会社と工事請負契約を締結します。

工事請負契約には工期や費用、その他の条件が記載されているので、念入りに確認しておきましょう。

不明点があれば、必ず契約締結前に担当者に確認し、説明をしてもらうことが大切です。

仮住まいへ引っ越し

工事請負契約の締結後に仮住まいへ引っ越しをします。

その際に工事中の騒音などのトラブルを未然に防ぐために、近隣への工事挨拶を忘れずに行っておきましょう。

解体工事開始

仮住まいに引っ越した後、解体工事が着工されます。

解体工事にかかる期間は一般的な住宅の場合、木造では約1週間〜約2週間、鉄骨造や鉄筋コンクリート造では約3週間〜約1カ月かかります。

地盤調査・地盤改良工事

解体工事が終わると、地盤の状況を確認するために地盤調査を行います。

地盤調査は約半日で終わり、調査の結果地盤が弱いことが判明した場合は地盤改良工事が必要になります。

地盤改良工事は約1日〜約1週間かかります。

また地盤改良工事の際に埋設物が見つかった場合、追加で撤去費用がかかります。

撤去費用は埋設物によって変動しますが、2tトラックで搬出した場合は約2万円かそれ以上かかってしまいます。

新築住宅の建築工事開始

いよいよ新築住宅の建築工事が開始されます。

一般的な住宅の場合、工期は約4カ月〜約6カ月が目安です。

工事中は定期的に進捗状況など確認すると良いでしょう。

現場の職人への差し入れなどをしたり、コミュニケーションを図ったりすることも重要です。

工事のタイミングによっては危険な作業をしている場合があるので、現場内への見学を希望する際は事前に建築会社の担当者に相談しておくと良いでしょう。

新築住宅の引き渡し

新築工事が無事に完工したら、新築住宅が引き渡しされます。

引き渡しの際は下記の対応が必要です。

• 住宅ローンの手続き
• 登記の手続き
• 鍵の引き渡し
• 引っ越しの対応もしくは準備

当日の流れについては、事前に建築会社と金融機関それぞれの担当者と打ち合わせをして、必要な書類などに漏れがないように準備しておきましょう。

家の建て替えに発生する費用相場

家を建て替える時にかかる主な費用には、家の建築費、解体・破棄費、引越し費用、仮住まい費用、その他税金や手続き費用があります。

それぞれの費用の概要と相場を見てみましょう。

建築費

家の建築費用の相場は、地域により坪単価が違います。都道府県別・坪単価の相場は以下のとおりです。

・北海道、東北

・関東、甲信越

・北陸、東海

・近畿

・中国、四国

・九州、沖縄

（参考資料：2016年フラット35利用者調査）

建築費用は坪単価と延床面積によって変動し、さらに工法によっても坪単価は変わります。

主な建築工法は下記の3種類です。

• 木造軸組
• ツーバイフォー
• 鉄筋コンクリート

木造軸組工法は柱や梁などで家の構造を組んでいく工法で、日本において最も主流な工法です。

高温多湿な日本の風土に適しており、間取りの自由度が高く、増改築もしやすいのが特徴です。

ツーバイフォーとは北米から輸入された工法で、木造軸組とは違って柱や梁などを使わず、2×4インチのパネルを組み合わせて建築されます。

ツーバイフォーの特徴は家全体が面で作られることにより、建物全体の強度が高くなります。

施工性にも優れているため、工期も短く建てることがメリットですが、間取りの変更が難しかったり、リフォームに制限があったりするというデメリットもあります。

鉄筋コンクリートは鉄筋の骨組みにコンクリートを流して固定する工法です。

耐震性や耐火性は優れていますが、建築費用は高くなります。

これらの工法別の坪単価の相場を下記にまとめました。

それぞれの特徴をしっかり理解しておきましょう。

坪単価は安いが総工費用が高くなるメーターモジュール

また単に坪単価だけで住宅の価格を比較していけない例として、気をつけておきたいのが建築物を作るときの基準寸法です。

基準寸法には、伝統的に使われている「尺モジュール」と、比較的新しい「メーターモジュール」があります。

この違いは同じ間取りの物件を比較したときに表れます。

同じ間取りでも尺モジュールで作られた住宅よりも、メーターモジュールで作られた住宅の方が約20％ほど広くなります。

尺モジュールでは3尺(910mm)が基本となるのに対し、メーターモジュールでは1mが基本寸法になります。

そのため1グリットを基準に考えた場合、尺モジュールでは1グリットの面積が
1820mm×1820mm=3.31㎡になるのに対して、メーターモジュールでは2m×2m=４㎡になるためです。

だからと言って総建築費用が20％上がるのではなく、約10％上がると言われています。

その結果、メーターモジュールで建てられた住宅の方が坪単価は安くなるのですが、広くなった分、総工費は高くなるという逆転現象が起こります。

そのため物件を比較するときは、坪単価だけに注目せず、家全体の間取りや広さも同時に比較・検討することをおすすめします。

一軒家建て替え工事の値段は

一軒家というと自己所有の土地の上に生活が出来る建築物が立っているものを指します。

今回は、土地を含まない一軒家の建て替えについて話したいと思います。

家の値段

家の値段は「本体価格」+「付帯工事」+「設備工事」+「諸経費」+「税」で決まります。

例えば坪単価が50万円として40坪の家を建てると、単純計算で2,000万円で家が出来る計算になります。

しかし、実際の見積もりを確認すると2,000万円以上の金額が書かれています。

これは家という建物だけの工事費で考えれば2,000万円以内で収まりますが、「付帯工事費」や「設備工事」、「諸経費」や「税」などが加わってくるためです。

「本体価格」の工事費は全体の60％~70％、「 設備工事」は10％~20％、「 付帯工事」は10％~20％、「諸経費」は10％前後で残りが「税」と考えるとわかりやすいでしょう。

家を建て替える工事の場合は、上記の「 付帯工事」に解体費用が加算されます。

また、一軒家の建て替え工事の場合、基礎部を生かすか、基礎部も解体して更地状態で、地盤改良や地盤補強後に新居を建築するかにより、工事費用の総額が大きく変わります。

建築工事の総額を想定するにあたって、付帯工事費や諸経費を含めた建て替え工事の坪単価金額は50万円から70万円くらいが相場です。

地元の工務店やリフォーム専門の会社ではなく、ハウスメーカーに依頼を希望される方もいると思います。

ハウスメーカーの建て替え工事のおおよその坪単価は、約20万円くらいのローコスト住宅から上は約60万円以上、もちろんそれ以上のものもあります。

坪単価が低いという事は、建築資材の品質を落とすということになりますので、例えば入居後の木材のねじれや反りで室内壁に亀裂が入る等の可能性も考えられます。

安直に安さだけに惹かれないように注意が必要です。

付帯工事費

1：解体工事

一軒家の解体費用は建物の構造により大きく変わります。

• 木造建築なら坪単価、2万円から4万円位
• 鉄骨構造なら、坪単価は3万円から5万円位
• 鉄筋コンクリートだと坪単価は4万円から6万円位が相場です。

2：仮設工事費

足場の組み立て解体工事費、養生費、工事用電気・水道、現場用トイレ、廃材専用のゴミ箱などの設置などが主な工事内容です。

その他、神事、近隣対策費なども必要です。

坪当たり1万円から2万円位です。

3：外構工事費

本体工事で痛んだ既設外構の手直しが必要となります。

程度や規模にもより一概には提示できません。

本体工事費

1：基礎工事費

住宅の基礎部分を鉄筋コンクリートで作っていく工事です。

坪当たり25,000円くらいから35,000円くらいになります。

2：躯体工事費

柱、壁、梁、床、天井といった建物の骨組みを作る工事です。

3：建具工事費

室内外扉及び枠周りの取り付け工事で、1か所の工事費は5万円くらいから10万円位まであります。

玄関ドアは10万円前後から30万以上とバリエーションが豊富です。

4：断熱工事費

床や壁の内側に断熱材を貼り込む工事で、1㎡当たり3,000円くらいから6,000円くらいまであります。

使用する断熱材により、費用は大きく変わります。

5：内装仕上げ工事費

室内壁にクロスを貼ったり、珪藻土や漆喰を塗る工事です。

• 1㎡当たりのクロス工事費は600円くらいから1,800円くらいです。
• 漆喰を塗る場合は1㎡当たり4,000円くらいから5,000円です。
• 珪藻土は漆喰より少し安い位です。

6：タイル・左官工事費

タイルは室内のキッチン周りや洗面所などで貼る場合にかかる工事費用ですが、全くタイルを使わない場合は工事費用に含まれません。

左官工事はモルタルやプラスターなどで、建物の内外の隙間やレベル調整など全工程で幅広く用いられ、一律に坪単価がいくらとは出せない工事になります。

7：ガラスサッシ工事費

窓サッシ、玄関ドアなどの取り付け工事です。

サッシ窓の場合は大きさにより金額が変わります。

腰高窓や小窓の場合は1か所あたり約35,000円から6万円位です。

掃き出し窓は約5万円から8万円程度で、1枚ガラスや断熱サッシなど種類によって材料費が変わります。

8：屋根板金工事費

瓦や板金などで屋根を葺く工事で、坪当たり18,000円くらいから3万円くらいです。

種類によって材料費が変わります。

9：外壁工事費

外壁をサイディングやコンクリート、タイル、ガルバリウム等、どの様な外壁にするかにより材料費を含む工事費が変わります。

設備工事費

1：空調工事費

室内エアコンは壁掛け型と天井埋め込み型があり、それぞれ機種により金額に大きな差が生まれています。

エアコン自体の価格は約3万円くらいから数十万するものまで色々あります。

1か所の取り付け工事費は15,000円くらいから3万円くらい掛かります。

2：電気工事費

電気工事は各部屋のスイッチやコンセント、照明器具の配線など多岐にわたります。

照明器具が施主支給の場合と業者依頼の場合とでは1か所当たりの金額が変わります。

3：配管工事費

建物内に上水道管と下水の配管の工事をします。

4：ガス工事

道路からガス配管を敷地内に引き込み、給湯器と接続したり、台所や居室内にガス配管を設置する工事です。

システムキッチンのガスコンロの設置と接続も行います。

使用するガスが「都市ガス」、または「プロパンガス」により配管工事の金額が変わります。

以上が建物を建てる時にかかる主な工事と想定される工事費用です。

解体費・処分費

家を建て替えるには、今建っている住宅を解体・破棄しなければなりません。

解体費・処分費は、建物の構造や広さ、接している道路の幅、土地の広さなどにより違います。

建て替えにともなう解体費用は、住宅の解体費用とその他の解体費用を合わせた金額になります。

住宅の解体費用の概算は、「床面積☓構造別の解体費用相場」で求めることができるでしょう。

その他、解体の際に必要な費用は、敷地内にあるカーポートやブロック・物置の撤去・処分費用、樹木の撤去・処分費用、養生費用、事務処理費用、解体重機回送費用などです。

【住宅の解体費・処分費の相場の求め方】

• 木造住宅　約2.5万～5万円／坪☓延べ床面積
• 鉄骨住宅　約3万～6万円／坪☓延べ床面積
• 鉄筋コンクリート住宅　4万円～7万円／坪☓延べ床面積

「セットバック有り」の場合にかかる費用

敷地に接している道路の幅が4mに満たない場合は、敷地を道路の中心線から2mの場所まで後退させなければならない場合があります。

これをセットバックといい、工事費用は地方自治体などが補助する場合がほとんどです。

ただ、一部の自治体では自費でこの部分の工事を行わなければならない場合があり、舗装を自費で行った場合、費用は1平方メートルあたり約4,000円が目安とされています。

地域によってセットバック部分の工事費用の扱いが大きく変わるため、まずは役所で相談してみると良いでしょう。

地盤調査・地盤改良工事費用

地盤調査を行い、地盤が軟弱など問題があった場合は地盤改良工事が必要になります。

地盤に問題がなければ、地盤改良工事は必要ありません。

地盤改良工事にかかる費用は工事内容にもよりますが、一般的では約30万円〜約50万円で、より強固な工事をする場合は、約100万円〜約180万円かかる場合があります。

設計費用

設計費用は設計の依頼先によって異なることがあります。

設計費用が請求されない場合でも、その他工事などに項目が含まれていたり、見積もりが割高になっていたりする可能性もあるので、設計費用とあわせて総額についても注意しておきましょう。

引っ越し費用

住宅を建て替える場合、新築住宅を建築しているあいだは賃貸アパートなどに仮住まいしなければなりません。

そのため、旧住宅から賃貸住宅へ、賃貸住宅から新築住宅へと引越しを2回行うことになります。

引越し費用は、引越しする時期や荷物の量により違います。引越しの繁忙期は、2月末頃から4月中ごろまでです。

引越し繁忙期の費用は、各引越し会社で別途価格設定をしています。

またその年の曜日配列によっても費用は変わります。

【引越し費用の相場（同市町村区内）】

• 繁忙期（2月末頃～4月中頃）　夫婦約約8万円　ファミリー(4人)約11万円
• 通常期（4月末頃～2月中頃）　夫婦約5万円　ファミリー（4人）約6.5万円
  ※別途、オプションとしてピアノ搬送やエアコン移設などの費用がかかる場合があります。

仮住まい費用

新築住宅の工事期間は、床面積40坪の木造住宅で解体から竣工まで約6カ月かかるため、その期間、仮住まいをすることになります。

【仮住まいの費用の参考費用】

• 賃貸料　家賃（駐車場代1台分・共益費込）　約5万円×6カ月＝30万円
• 駐車場代（別途1台）約5,000円×6カ月＝3万円
• 敷金（家賃1カ月分）5万円
• 礼金（家賃2カ月分）5万円×2カ月＝10万円
• 合計　約48万円
  ※仮住いする物件により賃貸料は大きく異なります。
  ※敷金・礼金がない賃貸住宅もあります。
  ※荷物が仮住まいに入らない場合、別途貸倉庫などを借りる必要があります。

地鎮祭・上棟式

地鎮祭とは新築工事の着工前に神主を招き、その土地の神様に対して工事の安全を祈願する儀式です。

上棟式とは建物の柱や梁などの基本構造が完成し、棟上げと呼ばれる棟木を上げる際に行われる儀式です。

これまでの工事の無事と職人さんへ感謝するとともに建物が無事に完成するように祈願します。

地鎮祭の費用は一般的には約10万円〜約15万円かかり、上棟式は約5万円〜約10万円かかります。

しかし地鎮祭や上棟式を行うかどうかは建築主に委ねられるので、行わなければ費用はかかりません。

家具家電の購入費用

建て替えによって新たに照明器具が必要になったり、カーテンのサイズが合わずに新調したりする場合は、家具や家電の購入費用が発生します。

思わぬ出費とならないように、新たに購入が必要と想定される家具や家電などを事前にまとめておくと良いでしょう。

火災保険料

火災保険料は住宅の大きさや構造、補償内容によって変動し、建て替え時にはこれまで契約していた火災保険を変更または解約する必要があります。

一般的な住宅が1年間にかかる火災保険料は約3万円〜約5万円です。

地震保険や家財道具の補償を加えると、約10万円前後かかります。

住宅ローンを借り入れする場合は、一定額以上の保険をかけなければなりませんので、詳しくは金融機関と打ち合わせをしておきましょう。

その他の費用

その他、住宅を建て替える時にかかる費用には、司法書士への代行依頼料や住宅ローンの手続き費用があります。

【司法書士への代行依頼料の例】

• 旧住宅解体時の滅失登記費用　　全国平均　約4.6万円
• 新築住宅の表題登記費用　　　　全国平均　約8.2万円
• 新築住宅の所有権保存登記費用　全国平均　約2.3万円
  ※登録免許税別
  ※床面積100平方メートルの住宅の場合

【住宅ローン手続き費用】

• 事務手続き費用　　　　　　　　約5万円
• 火災保険料（10年分）　　　　　約10～15万円
  ※金融機関では、住宅ローン期間中の火災保険加入を義務付ける場合があります。
  ※費用は、火災保険の種類により違います。
• 住宅ローン保証料　　　　借入額の約2％（借入金額2,000万円の場合、40万円）
• 抵当権設定登記費用　　　全国平均　約3.5万円

• 団体信用生命保険料

  万が一、死亡や高度機能障害などでローン返済が難しくなってしまった場合に、住宅ローン残債を返済してくれる生命保険です。

  ローン契約時に一括で支払う場合もありますが、金利に保険料が含まれている場合がほとんどとなっています。

• 健康診断料

  団体信用生命保険に加入する際には、加入者の健康状態を確認して証明する必要があるため、健康診断を受けなければなりません。

※事務手続き費用や住宅ローン保証料は金融機関により異なります

税金

住宅を建て替える場合には、さまざまな税金がかかります。

印紙税、消費税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税などです。

【印紙税】

住宅を建てる際、住宅会社との間で「工事請負契約書」を交わします。

法的効力のある重要な書類で、印紙が必要です。

工事請負金額により印紙税の額が変わります。2020年3月31日までは軽減税率が適用されています。

【消費税(2019年10月に消費税は10％となる予定。2019年3月現在】

住宅の工事費用には消費税がかかります。

現在の消費税率は8％ですが、2019年10月1日から10％となります。

工事請負契約の場合、消費税の税率が8％から10％に変わるタイミングは2つあります。

一つは、引渡しが2019年9月30日までにされれば、税率8％が適用されます。

しかし、2019年10月1日以降の引渡しになると、消費税率は10％です。

もう一つは、工事請負契約日のタイミングです。

工事請負契約を2019年3月31日までに締結すると、引渡しが2019年10月1日以降になっても消費税率は8％となります。

【登録免許税】

登録免許税は、所有権保存登記と抵当権設定登記を行う時にかかります。

所有権保存登記の登録免許税は、固定資産税評価額又は登記官認定価格の0.4％です。

「登録免許税＝固定資産税評価額（又は登記官認定価格）×0.4％」

• 固定資産税評価額1,000万円の住宅の場合
  1,000万円×0.4％＝40,000円

2020年3月31日までは軽減税率があり、税率が0.15％となっています。

• 固定資産税評価額1,000万円の住宅の場合
  1,000万円×0.15％＝15,000円
  ※軽減税率を受けるには条件があります。

抵当権設定登記の登録免許税は、固定資産税評価額又は登記官認定価格の0.4％です。

「登録免許税＝固定資産税額（又は登記官認定価格）×0.4％」

• 固定資産税評価額1,000万円の住宅の場合
  1,000万円×0.4％＝40,000円

2020年3月31日までは軽減税率があり、税率が0.1％となっています。

• 固定資産税評価額1,000万円の住宅の場合
  1,000万円×0.1％＝10,000円
  ※軽減税率を受けるには条件があります。

【不動産取得税】

不動産取得税は、新築住宅を建てた時に一度だけかかる税金です。

住宅が竣工してから、半年から1年の間に納税通知書が届きます。

不動産取得税の税額は、不動産取得税額＝住宅の固定資産税評価額☓4％です。

2021年3月31日まで軽減税率が適用され、4％の税率が3％になります。

また、新築住宅には軽減税額があり、住宅の固定資産税評価額より1,200万円控除されます。

不動産取得税＝（住宅の固定資産税評価額―1,200万円）×3％です。

税額軽減を受けるには要件があります。

【固定資産税及び都市計画税】

固定資産税は、毎年1月1日時点で所有している固定資産（土地・建物など）にかかる税金です。

市町村の固定資産担当課から、6月頃に納税通知書が送付されてきます。

• 固定資産税＝課税標準額×標準税率（1.4％）
• 都市計画税＝課税標準額×制限税率（最高0.3％）

戸建ての建て替えにかかる費用の相場について

戸建て住宅の建て替えにかかる費用はどれくらい要するものなのでしょうか。

坪単価で算出する方法もありますが、家の大きさによって単価も異なってくるので、一括りにするのは難しい側面があります。

それぞれの大きさごとに、建て替え費用がどれくらいなのかを見ていきましょう。

30坪の建て替えの場合

30坪（99平方メートル）の住宅は、一般的な住宅のイメージからすると、少し手狭に感じる人もいるかもしれません。

そのため、どうしても浴室、厨房、リビング、寝室などの各部屋をこぢんまりとまとめたプランになるでしょう。

建物本体の工事費用は、約1,800万円～2,200万円が相場です。

40坪の建て替えの場合

40坪（132平方メートル）の住宅だと、プランにも少し余裕がでてきます。リビングの空間やクローゼットなどの自由度が高くなるでしょう。

建物本体の工事費用は、約2,500万円～2,800万円が相場です。

50坪の建て替えの場合

延べ床面積50坪というのは、一般的な建物と比べると面積が広めとなります。そのため、一般的な住宅よりプランの幅も広がります。

50坪の建て替えの場合、約3,000万円〜4,500万円が相場で、坪数が多くなると建物工事費用も上がります。

そして、都会になるほど坪単価は高くなる傾向にあります。この価格はあくまで相場であり、田舎で住宅を建て替える場合はもう少し安く施工できるかもしれません。

また、工法によっても建て替えの費用が異なってきます。一般的な木造工法は安く、鉄骨・鉄筋コンクリート工法となると、その2倍近くの費用がかかることもあります。

60坪の建て替えの場合

60坪の建て替えの場合、約3,600万円〜5,400万円くらいが相場です。

このサイズになると、かなり大きな建物になるため、費用の総額も高めです。建て替えの工法によって変わる費用の幅もかなり大きくなります。

反対に、全体的な坪単価は小さな建物と比べて下がることもあります。

どちらにしろ多額の出費となりますので、60坪の住宅を建て替える場合はどのような家を建てるのか家族とよく検討するようにしてください。

また、60坪となると建築費用だけでなく、解体工事費も結構な額となります。こちらも床面積によって費用が変動します。

建て替えを検討する際は、なるべく正確な費用総額を把握するよう心掛けましょう。

二世帯住宅の建て替えの場合

ひと言で二世帯住宅といっても、いろいろなパターンがあります。

キッチンを共用する「一部共用型」や、すべて共同で使用する「完全同居型」のものであれば、建物の工事費は延べ床面積に応じて増えるくらいで、坪当たりの単価は一戸建ての住宅と大きな違いは生じません。

しかし玄関を別々にして、生活スタイルがそれぞれの世帯で完結しているタイプの「完全分離型」の二世帯住宅は、共同住宅や長屋の基準が適用されることになるので、天井裏まで壁を立ち上げる界壁の設置などが求められます。

実質的に2軒分の家を建てることに加えて、防火・防音のための機能も必要になることから、建設費用は一戸建ての住宅に比べて割高になります。

同じ大きさの建物だと、一戸建て住宅の約1.5倍～1.8倍の工事費になるとされており、40坪の完全分離型の二世帯住宅を建築したときの工事費用は、約3,700万円～5,000万円が相場になるでしょう。

3階建ての建て替えの場合

3階建て住宅の坪単価といっても、その坪単価は業者によって違います。

まず、鉄骨造りで大手ハウスメーカーを利用する場合、3階建て住宅の坪単価の相場は、約70万円～100万円といわれています。地元の工務店などに依頼した場合でも、ほぼこれくらいの価格帯となるでしょう。

一方、木造住宅の場合は鉄骨住宅よりも坪単価は低くなります。

大手ハウスメーカーなら約60万円～80万、ローコストハウスメーカーならば約45万円～60万円が一般的です。

3階建ての建物は、狭小地でも十分なスペースが確保できるというメリットがあります。

また、同じ延べ床面積の2階建て住宅と比較すると3階建て住宅の方が土地代が安く抑えられるといった点も魅力です。

しかし3階建て住宅の場合、いくつか注意しなければいけないことがあります。

3階建て住宅を建設する際には、構造計算という作業が必要となります。構造計算とは、簡単にいえば建物の安全性が確かかどうかを計算することです。

さらに、3階建て住宅は建物そのものの重量が増えるため、それだけの重さに耐えられる地盤強度なのかを確かめる必要があります。もし地盤が十分に強くないと判断されれば、その地盤を改良するための工事費用もかかります。

3階建て住宅の建て替えを検討する際は、これらの費用についても念頭に入れておきましょう。

予算に応じてどんな注文住宅が建つか？

ここでは、予算に応じてどのような注文住宅が建てられそうか紹介していきます。

具体的に9段階の予算に分けて紹介しますので、自分の予算でどのような住宅が実現可能なのか参考にしてください。

予算約1000万円で建てられそうな住宅

予算約1000万円の場合、土地込みでの住宅を立てることは極めて困難であるといえます。

実際、住宅を建てる場合の予算の配分は、建物の建築費6割〜7割、土地代が3割〜4割という配分がバランスも良くベストだと言われています。

これを予算1000万円に当てはめて考えると建物代が600万円〜700万円、土地代が300万円〜400万円ということになりますが、実際のところこの費用バランスを実現させるのは非常に難しいです。

万が一実現できたとしても、1LDK程度の非常に狭い家になってしまうでしょう。

土地別の場合だとしても、1000万円の予算というのは制限が大きく、実際には、ローコスト住宅での建築でも、1LDK〜かなり狭い2LDKの総2階建住宅というのが限界です。

予算約1500万円で建てられそうな住宅

この予算額の場合、重要なのが土地別なのか土地込みなのかという点です。

土地込みの場合には、予算的にも建てられる大きさが限られてきます。

ローコスト住宅が前提になりますが、土地込みの場合には、1LDK〜やや狭い2LDK程度の大きさの家であれば建てられる可能性が高く、2〜3人家族用の家であれば実現可能といえるでしょう。

また土地が別にある場合には、所有している土地の大きさにもよりますが、ローコスト住宅であれば2LDK〜やや狭い4LDK程度の大きさの家を建てることも可能です。

予算約2000万円で建てられそうな住宅

土地込みで予算約2000万円の場合には、坪単価が48万円以下、坪数が30坪以下の住宅であれば建てることが可能でしょう。

しかし、あれもこれもと希望を全て叶えられる予算額ではないため、こだわりたい箇所に予算を回すか、床面積に予算を回すかなど、重視するポイントを絞りこんで、注文住宅を建てることが大切です。

土地がすでにある場合には、こだわりたい箇所を部分的に実現した注文住宅を建てることも可能な予算額といえます。

予算約2500万円で建てられそうな住宅

予算約2500万円の場合には、土地の購入に800万円〜1000万円、建築費用に1500万円〜1700万円という程度の予算配分が最もバランスの良い配分といえるでしょう。

ローコスト住宅であれば、4LDK程度の家を建てることも可能になってきます。

また土地がある場合には、予算配分にもよりますが、こだわりたい部分や要望をある程度叶えた住宅を建てることも可能です。

もちろん要望の数が多ければ多いほど予算がかさむため限度がありますが、住宅のどこに重きを置くかなど様々な検討ができる予算額といえるでしょう。

予算約3000万円で建てられそうな住宅

予算約3000万円の場合は、大手ハウスメーカーに工事を依頼することも可能になってきます。

間取りとしても3LDK〜5LDKの家が主流となり、4人家族〜5人家族であれば不自由なく暮らせる間取りの住宅が建てられます。

また、設備機器の使用やこだわりのポイントについても、ある程度の希望を叶えられる予算額です。

予算約3500万円で建てられそうな住宅

土地がすでに有る場合における建築費の全国平均が約3459万円となっていることから、この予算額での建築が最も多いことがわかります。

要望やこだわりについてもほとんど盛り込むことが可能な予算額で、設備機器の仕様も中価格帯の物を取り入れることができます。

土地が必要な場合でも建築費に2000万円以上は回すことができるため、家族構成にもよりますが、ある程度希望を反映させた住宅を建てることも可能です。

予算約4000万円で建てられそうな住宅

土地購入費を含めた場合の住宅費用において、全国平均が約4257万円となっていることから、土地込みの場合においても平均的な性能を持った住宅を建てることが可能な予算です。

また、土地別の場合においてはハウスメーカーだけではなく、設計会社や地場の工務店なども選択肢に入れることができる予算で、デザイン性や機能性を追求することができます。

ただし、外壁などの主な仕様、それにデザインや機能性など、多岐にわたるポイント・要望のどこかに折り合いをつけなければならない予算額でもあります。

予算約4500万円で建てられそうな住宅

予算が約4500万円の場合、前述でも触れましたが全国平均をやや上回る予算であるため、土地込みであっても一部の設備機器をランクの高い機器に変更したりと付加価値をつけられる予算額といえます。

また、土地別の場合にはデザイン、機能性ともに追求することが可能な予算額であり、基本的には叶えたい要望をほぼ盛り込むことができるかもしれません。

ただし、建物の大きさがあまりにも大きい場合には、設備のグレードを妥協するなどの調整をしなければならない可能性があるでしょう。

予算約5000万円で建てられそうな住宅

予算約5000万円の場合には、土地込みであっても、ある程度グレードが高い素材や設備機器を取り入れた家を建てることができます。

家の大きさに関しても、5LDKクラスの家を建てることも可能な予算といえるでしょう。

また、土地別で、建築に全ての予算を費やせる場合には、デザイン性の高い住宅、グレードの高い設備に加えて、家の構造に使用する材料や仕上げに使用する材料まで品質の高いものでまとめることができます。

建て替え費用の節約方法は？

ここでは、建て替え費用の節約方法について解説していきます。

不要な家財道具の処分する

解体する建物内に家財道具が残っている場合、解体業者から別途処分費用を請求される可能性があります。

解体するまでにできるかぎり不要な家財道具は処分しておくことで、追加の費用請求が発生しにくくなるでしょう。

相見積もりを取得する

解体業者および建築会社いずれにおいても、相見積もりを取得して比較検討するようにしましょう。

会社によって見積もり金額が異なるので、安い会社を探して依頼することができれば、大きな節約につながります。

木造住宅を建てる際の相見積もりは必須

木造住宅を建てる際に必ず行うべきことは相見積もりです。

高額な買い物である上に、各会社によって費用の差が大きく出やすいのが新築住宅です。

相見積もりを行うことで約1割〜約2割の金額差が生まれる場合も多いことから、正しい費用相場を把握する上でも相見積もりを行うようにしましょう。

相見積もりを取る際におすすめなのがリフォーム会社紹介サービスのハピすむです。

ハピすむは、独自の基準を満たしている優良業者を紹介するサービスを提供しています。

特におすすめできる点は、その優良業者複数社から無料で見積もり比較を行える点です。

自分で相見積もりを取ろうとすると複数の会社に連絡して、段取りを組んで見積もりを貰うことになりますが、ハピすむを活用すればフォームから申し込むだけで簡単に相見積もりができます。

簡単に無料で見積もりが出来ますので、ぜひこちらから新築・建て替え費用の無料相見積もりをご利用ください。

建築工法を検討する

建築工法を検討することで、建て替え費用の節約につながる可能性があります。

在来工法である木造軸組工法で建築すると、他の工法よりも低価格で建てることができます。

間取りを検討する

新築の間取りをシンプルにすることで材料の無駄がなく施工することができ、工事費用が節約できる場合があります。

複雑な間取りやオーダーをすると、その分費用がかかる可能性があるので、建て替え費用を節約したい場合はシンプルな間取りを心がけましょう。

空間の仕切りを減らす

空間を複数に仕切ると使い勝手も良く、何かと便利になりますが、空間を仕切るためには壁や内装ドアなどの建具が必要になります。

費用を抑える上ではこのような建具の数が少ない方が好ましいため、空間の仕切りを減らすことは費用を抑える上で大切なポイントといえるのです。

具体的には、壁や建具を1箇所減らすことで約5万円〜約10万円の費用削減が見込めます。

床面積を抑える

床面積が大きくなればなるほど必要になる建設資材や仕上げ材が多くなり、費用が高額になっていきます。

反対に床面積を抑えることができれば、必要になる材料が少なくなり、予算を抑えることに繋がるのです。

広い住宅を作りたいという憧れを持っている方も多いとは思いますが、費用を抑えることを優先する場合には、床面積を抑えることを検討しましょう。

木造住宅の坪単価平均が約56万円であることから、床面積を1平方メートル小さくするごとに約17万円の費用がカットできる可能性があります。

和室をつくらない

和室を作る場合には欄間や襖、障子などの建具があり、床周りにおける装飾なども踏まえさまざまな費用が発生します。

また、和室は他の部屋と構造も異なるため、採用するだけで費用が上乗せされてしまう可能性があるのです。

そのため、和室を作らないことは住宅の費用を大きく抑えられるポイントとなっており、和室を作らないだけで約100万円も費用が変わることもあります。

水回りをまとめる

水回り設備をまとめることで配管部材や設備工事費用などを抑えることができます。

現場の状況にもよりますが、約10万円〜約20万円の費用の差が生まれる場合もあるため、可能な限り水回りはまとめるようにしましょう。

優先順位を明確にする

木造住宅の費用を抑える上で大切なのが優先順位を明確にすることです。

欲しい機能や性能、間取りなどにおいて優先順位を決めることで、希望の予算で思い通りの住宅を作り上げやすくなります。

また、無駄な機能などを省くことにもつながるため、予算が膨れ上がることも防げます。

優先順位を考えて工事内容の変更を検討する

プランへの要望や工事内容に優先順位を考えて、必要であれば工事内容の変更を検討しましょう。

優先度の低い内容については予算を重視して取りやめたり、設備や材料のグレードを下げたりすることで節約することが可能です。

ハウスメーカー規格型住宅の低価格プランを使う。

「規格住宅」とは、既にハウスメーカーで用意してある「間取り」をカタログから選び、屋根の形や外観をいくつかあり選択肢から決めていくものです。

規格化された商品なので、大量生産が可能になり価格を抑えることが出来ています。

メリットは

1. 「間取り」や「プラン」が決まっているので打ち合わせ時間が短く済む
2. 大量生産されているので安くなり、建築工事期間が短くて済む

などです。

いっぽうデメリットは「間取り」や「設備」の自由度がないこと、取り扱っているハウスメーカーが限られていることです。

規格住宅と似たような商品で「セミオーダー住宅」があります。

これは、「間取り」や「家の形」は自由にできますが、「設備」や「仕様」はハウスメーカの規定内でしか選ぶことができないというものです。

メリットは

1. 「間取り」や「家のデザイン」は自由に決められる
2. 規格住宅と注文住宅の良いところを組み合わせた住宅が作れる

デメリットは

1. キッチンやバスルームなどの設備品は、ハウスメーカーの規定内からの選択に限られる
2. 部屋の広さや天井の高さなど、仕様の範囲内にとどまり、自由に作れない

費用は抑えることができますが、デザインのいい輸入品を使うことができないなど、多少の不満も残る可能性があります。

ローコスト住宅に不安はないか？

ローコスト住宅は坪単価が40万円以下で建てられる住宅のことで、建物の大きさも35坪以下のものが多いです。

ローコスト住宅は、ある程度のバリエーションに絞られた部材や設備機器などを一括して大量仕入れすることで建築にかかる費用を抑えています。

ローコスト住宅と聞くと材質の悪いものを使用している、古い設備機器を導入しているなどの話も耳にしたことがあるかもしれません。

しかし、実際のところそのようなハウスメーカーは必ずしも多いわけではなく、様々な企業努力の影に成り立っていることを認識しましょう。

とはいえ、ローコスト住宅に使用されている資材が質の高いものというわけでもなく、一定の基準をクリアした必要最低限なもの〜標準レベルの資材であるという認識が妥当だと考えます。

強度や品質に対する心配はあまり必要ないかもしれませんが、高品質の住宅を求めている場合には、あまりおすすめできません。

建て替えずにリフォームで済ませる。

将来的に住みやすさを追求して行く上で、建て替えよりもリフォーム工事をすることで、費用を抑えつつ快適な生活を送れることもあります。

例えば、子育ても終わり、子供たちも独立して夫婦2人の生活をして行く上で、広い家を減築することも選択肢の一つです。

リフォーム工事をするメリットは、既存の活かせる空間を残しながら工事が出来る点です。

リフォーム工事の内容によっては日中の工事となる為、若干の不便さはありますが、引っ越しもせず、在宅で済む場合もあります。

費用も100万円単位から1,000万円程度まで、内容次第ですが自由に選ぶこともできます。

また、リフォーム工事のメリットには諸経費が発生しないことも挙げられます。

工事費や工事にかかる日数を少なくしたいと望まれる方にはリフォーム工事も選択肢の一つと言えるでしょう。

ハウスメーカーについて

ハウスメーカーは主に自社ブランドの住宅を販売することが主な業務となっていますが、施主の予算や要望に合わせたプランニングや土地ごとの建売など幅広い業務を請け負っています。

また、販売後にはアフターサービスなどの保守業務も行っているため、非常に幅広い仕事をしているといえるでしょう。

ハウスメーカーには大手ハウスメーカーと呼ばれる積水ハウスや大和ハウスなどの他にローコストハウスメーカーと呼ばれるタマホームなどさまざまなメーカーがあります。

ハウスメーカーを比較するポイントは？

ハウスメーカーを選ぶ際に意識すると良いポイントを4点紹介します。

取り扱い工法

ハウスメーカーは木造や鉄骨造などさまざまな構造を取り扱っています。

また、木造住宅に絞って考えても木造軸組工法や壁式工法、ツーバイフォーなどさまざまな種類が存在しているのです。

耐震性が高い、価格が安い、間取りの自由度が高いなど、工法によっても得られるメリットが異なるため、自分の要望を一番に叶えられる工法を探してみると良いでしょう。

価格相場

ハウスメーカーと一括りにしても大手ハウスメーカーからローコストハウスメーカーまで価格帯はさまざまです。

自分が建てたい規模の住宅の費用相場がどの程度なのかを複数の会社から見積もりをもらって検討し、その中で一番希望通りのプランやアフターサービスが受けられる会社を探すのも大事なポイントです。

こちらから無料で簡単に見積もりが出来ますので、ぜひハピすむの新築・建て替え費用の無料相見積もりをご利用ください。

ブランド力と信頼性

ブランド力と信頼性はハウスメーカーを選ぶ際に意識するべきポイントとなります。

大手ハウスメーカーのようなブランド力が高いハウスメーカーは、当然ながら施工品質やアフターサービスなどの面からみても信頼性が高いと考えられます。

また、ローコストハウスメーカーにおいても名前が知られているハウスメーカーや、やり取りの中で信頼性が垣間見えるようなハウスメーカーを選ぶのも1つの方法といえるでしょう。

アフターケアと保証年数

一生に一度の大きな買い物とも言われる住宅だけにアフターケアの充実度や保証年数はどうしても押さえておきたいポイントです。

単純に保証が長いから、アフターケアの内容が充実してそうだからという見方ではなく、アフターケアの条件や詳細について比較しながら選ぶようにしましょう。

木造住宅の特徴とは

木造住宅は材料に木材を使用していることから、吸湿性や断熱性が高いです。

そのため、気候変動のある日本に非常に適した住宅といえます。

また、木造住宅は重量の軽さから耐震性が高く、鉄骨造の住宅と比較すると材料費や人件費も安いため、耐震性の高い住宅をコストを抑えて建築できる点も大きな魅力です。

次に木造住宅の費用相場と耐久年数について紹介します。

木造住宅の費用相場

木造住宅の費用相場は坪単価約56.1万円といわれています。

平均的な広さが約38坪ですので、木造住宅の費用相場は約2130万円となります。

ただし、設備機器のグレードや建設地などさまざまな要因により費用は変動するので、実際の費用に関しては複数の会社から見積もりをもらって把握するようにしましょう。

木造住宅の耐久年数

木造住宅の耐用年数は約30年といわれています。

これは20年〜30年が寿命と言われる住宅設備が寿命を迎えた場合に建て替える場合があることや、家族構成の変化が要因でリフォームを検討する際にリフォームではなく建て替えが選ばれるケースがあるからです。

しかし実際にはメンテナンスさえしっかり行っていれば80年以上暮らすことができるといわれているのです。

メンテナンス次第で耐久年数が大きく変わるということを認識しておくと良いでしょう。

人気な木造住宅のハウスメーカーの保証年数

まずは、2021年度上位10社の戸建て販売戸数を以下の表にまとめてみましたので確認してみましょう。

次にさまざまなハウスメーカーについて、会社の特徴や取扱工法などを踏まえて紹介していきます。

積水ハウス

積水ハウスは圧倒的なシェアを誇る大手ハウスメーカーで、自由度が高いデザインかつ高い耐震性を両立させた住宅を提供しています。

商品ラインナップが豊富で保証年数も長いことから幅広い客層にマッチしているハウスメーカーと言えるでしょう。

セキスイハイム（積水化学工業住宅カンパニー）

セキスイハイムは88種類の独自のユニットを用意しており、そのユニットを組み合わせることで、自由な間取りを作ることができます。

また、ラーメン構造かつベタ基礎でありながら、一般的な耐力壁の2倍の強度がある高性能外壁を採用することで、耐震性を高めています。

時を経ても価値が続く家を提供しているハウスメーカーです。

住友林業

住友林業は山林事業から派生した住宅部門であることから、素材の木を活かす技術の高さはトップクラスです。

特に木材を活かしたデザインの住宅に関しては和風建築にも対応しており、デザインにこだわりたい方にとってぴったりのハウスメーカーといえるでしょう。

ヘーベルハウス（旭化成ホームズ）

旭化成ホームズの戸建注文住宅「ヘーベルハウス」は永く快適に住み続けられる家づくりに特化しており、保証年数も60年と長い年数となっています。

制震システムを採用しており、地震にも強い住宅を提供しています。

大和ハウス

大和ハウスは、地震に対する安全性と開放感のある広さを両立できる住宅づくりに注力しています。

また、独自技術のxevoΣによって高い耐震性を確保しながら、高い天井高と柱の少ない構造を実現しており、間取りの自由度も高いことから、家族構成の変化など将来の変化にも対応できる住宅を提供しています。

ミサワホーム

ミサワホームは独自工法で非常に高い防水性・防湿性を有した家づくりをしており、腐食に強いハウスメーカーです。

要望に合わせた木質パネルを工場で製造しているため、品質が高く、空間設計の自由度も高くなっています。

パナソニックホームズ

パナソニックホームズはパナソニックグループの不動産部門に当たる会社です。

センサーカメラや特殊構造のディンプルキーなど先進技術も取り入れながら、末永く安心安全に暮らせる家づくりを行っているハウスメーカーです。

トヨタホーム

トヨタホームは文字通りトヨタグループのハウスメーカーで、耐震性や耐久性はもちろんのこと断熱性や気密性、防犯性にも優れた家づくりをしています。

自動車技術を踏襲した防錆技術などにより、鉄骨住宅の天敵である錆に対してしっかり対策をしています。

ヤマダホーム

ヤマダホームはヤマダ電機のグループ会社で3種類の独自工法を主軸にしているハウスメーカーです。

家電、家具メーカーとの連携もあり、予算に合わせたグレードで家づくりを行えるため、幅広い客層におすすめできるハウスメーカーといえます。

三井ホーム

三井ホームは三井不動産グループの会社で、土地探しから理想の住まいづくりをサポートしています。

3つのオーダーメイドスタイルでデザイン性、耐震性、耐久性が高い家づくりを実現できるため、叶えたい要望が多い方でも安心して家づくりを依頼できるハウスメーカーとなっています。

一条工務店

一条工務店は免震や高気密高断熱住宅などを先駆けて開発していたハウスメーカーであり、大手ハウスメーカーよりも価格を抑えて提供しています。

家の性能を何よりも重視していることから、安心して快適に暮らしたい方に特におすすめのハウスメーカーです。

タマホーム

タマホームは大手ハウスメーカーの約半分の坪単価でマイホームを持つことができるほどローコストな住宅を手がけています。

ローコストながら、耐震性や断熱性も高く高品質な住宅を展開している点が大きな魅力となっています。

クレジットカードで家が購入できるなど、今までの常識を覆しているハウスメーカーです。

イシンホーム

イシンホームはキッチンの壁面収納や床暖房、LED照明など他のハウスメーカーではオプションとなる設備が全て標準装備となっています。

また、お風呂自動掃除ロボットやトイレ自動掃除ロボットなど普段手間がかかる家事をロボットが行い、家事の負担を大きく軽減してくれる住宅となっているのです。

住む人の目線に立って家づくりを行っているハウスメーカーといえるでしょう。

桧家住宅

桧家住宅は注文住宅事業やリフォーム事業などを手がけるヒノキヤグループの1社で関東、東北、長野、東海エリアでFC展開しているハウスメーカーです。

家の温度を一年中快適に保ってくれるZ空調を採用しており、快適かつ健康的に暮らすことができる住宅を提供しています。

ウィザースホーム

ウィザースホームは新昭和グループが運営しているハウスメーカーで、ローコストでありながら、標準仕様が充実した住宅を展開しています。

住宅の基本性能も高く、腐食の原因である湿気を抑えるために床下通気工法も採用しています。

外壁タイルを採用するなど、ローコストかつライフサイクルコストも抑えた住宅を求めている方にはぴったりのハウスメーカーです。

日本ハウスホールディングス

日本ハウスホールディングスは国産ヒノキを使用することにこだわったハウスメーカーです。

シロアリに対して強く、殺菌防虫作用があるヒノキは、虫が苦手な方はもちろん、ヒノキの匂いで心身ともにリラックスしたいという方にとってもピッタリの住宅です。

また、孫の代まで100年住める高耐久性を売りにしていることから、安心して暮らせる住宅を求めている方にとってもおすすめできるハウスメーカーです。

ポラス

ポラスはハウスメーカーの中では珍しい、責任一貫施工体制をとっており、地盤調査から建築まで全て自社で施工しています。

そのため、ハウスメーカーでありながら、地場の工務店のようなレスポンスの良さがあり、地域密着型のハウスメーカーとなっています。

耐震性、耐久性に優れた住宅を展開していることから、地域密着型で安心安全な家づくりをしているハウスメーカーを求める場合にはポラスがおすすめです。

木造住宅の大手ハウスメーカーを選ぶメリット

大手ハウスメーカーを選ぶメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

ここでは木造住宅を建てる際に大手ハウスメーカーを選ぶメリットについて4つ解説します。

一定水準の品質が期待できる

大手ハウスメーカーでは使用する材料が工場で製造されており、一定の品質が確保されています。

また、施工手順もしっかりマニュアル化されており、下請け業社に対して徹底されていることが多いです。

そのため、製材や組み立ての際に品質にばらつきが生まれやすい工務店とは異なり、一定水準の品質に仕上がることが期待できます。

品質の高い住宅に住むことができるというのは大きなメリットといえるでしょう。

ブランド力と安心感が高い

大手ハウスメーカーの大きなメリットに、この高いブランド力と安心感があります。

信頼感のある大企業であることから、銀行からも信頼も厚く住宅ローンを組む際にも無理のないローンを組むことができます。

また、地場の工務店と異なり、経営基盤もしっかりしていることから、家を建てた後で倒産してしまう可能性も低いです。

そのため、安心して家づくりを任せることができるでしょう。

オリジナルの工法で建築できる

ハウスメーカーは工務店と異なり、性能やデザイン性の高さを追求するためにオリジナルの工法を持っています。

工務店の場合には木造軸組構法や壁式工法など、メジャーな工法しか取り扱えないため、実現できるデザイン性や性能に物足りなさを感じてしまう場合もあります。

その反面オリジナルの工法を有しているハウスメーカーであれば自分の要望を実現できる工法が見つかる可能性があるため、大きなメリットといえるでしょう。

住宅展示場で下見ができる

大手ハウスメーカーは住宅展示場に実際の住宅をモデルハウスとして準備しています。

工法においてもハウスメーカー独自の工法を活用して建築している場合が多く、間取りや設備機器に関しても標準仕様のものを見ることができる場合が多いのです。

そのため、住宅展示場を下見することで、どのような住宅が出来上がるのか明確にイメージすることができるでしょう。

木造住宅の大手ハウスメーカーを選ぶデメリット

大手ハウスメーカーを選ぶ際のメリットを紹介しましたが、残念ながらデメリットもあります。

ここからは大手ハウスメーカーを選んだ場合に考えられるデメリットを2つ紹介します。

費用が高くなりがち

大手ハウスメーカーは広告を大きく打ち出していますが、その広告費も住宅を販売した費用から捻出していると考えられます。そのため、総額で見ると費用が高くなりがちなのです。

また、ハウスメーカーは独自で仕様を決めて打ち出しているため、仕様を外れてオーダーした場合には別途追加費用が加算されることになります。

先程の広告費の件も加味するとやはり費用としては高くなりがちといえるでしょう。

工事現場でのトラブルが起きた時の対応

大手ハウスメーカーの場合、工事現場に入っている施工業者は下請けや孫請の業者の場合がほとんどです。

現場監督のみ大手ハウスメーカーの社員というケースが大半ですが、複数の現場を掛け持ちしている場合も多く、現場に不在ということも多いです。

そのため、現場監督の不在時に工事現場でトラブルが発生してしまうと、トラブル内容の把握や対処が遅れてしまう可能性があります。

また、施工に入っている業者や監督があまりよくない場合にはトラブルを隠蔽してしまうケースもあることから、何か起きていても気づかないというケースも起こりえます。

トラブル時の対応においては信用するしかありませんが、このような可能性があるということも認識しておきましょう。

木造住宅の工務店を選ぶメリット

ここまでは大手ハウスメーカーを選んだ際のメリット・デメリットについて紹介してきましたが、ここからは工務店を選んだ際のメリット・デメリットを紹介します。

まずはメリットについて4点紹介していきます。

担当者とのコミュニケーションが取りやすい

工務店に木造住宅の建築を依頼した場合、営業、職人、現場監督がそれぞれ工務店の社員であるケースが多く、しっかり連携が取れることが期待できます。

また、現場には工務店の社員がいる可能性が高いことから、コミュニケーションを取りやすい環境にあるといえます。

工事の進捗確認や、間取り、仕上がりの変更を行いたい場合など連絡を取りたいタイミングで連絡を取りやすいというのは非常に大きなメリットといえるでしょう。

アフターフォローや現場でも小回りが利く

地場の工務店は地域密着型である場合が多く、地元のお客様からの評価を非常に重視する傾向があります。

アフターフォローや現場での小回りはお客様の評価につながりやすく、このような対応においてはハウスメーカーよりも迅速かつ細やかな対応が期待できるのです。

価格が安くすむ

工務店はハウスメーカーと比べ、大規模な宣伝などをしていないことから、全体的に価格を抑えて住宅の建築が行えることが多いです。

また、製材なども工場を通さず自社で行う場合には加工費なども安価に済みます。

ローコストハウスメーカーと比較するとそこまで大きな差はありませんが、自社の儲けよりもお客様のことを大切にしている工務店もあることから、値引きにおいてもそれなりに対応してくれるケースがあります。

大手ハウスメーカーと比較すると価格は安いため費用を抑えたい方にとっては大きなメリットです。

地域密着なので信頼関係を築ける

前述でも触れていますが、地場の工務店は地域密着型の会社が多いことから、地元のお客様との信頼関係をとても大切にしています。

アフターサービスやトラブル時の対応などにおいても誠実に対応してくれることが多いため、長期間に渡って信頼関係を築ける関係性になれるのは魅力的なポイントといえるでしょう。

木造住宅の工務店を選ぶデメリット

次に木造住宅を工務店に依頼した際のデメリットを3つ紹介します。

実物の施工例に触れられない

工務店によっては完成内覧会などを企画して実際の施工例を見れるようにしていたり、モデルハウスを準備して施工例が見られる工務店もありますが、一般的にはこのようなケースは珍しいです。

そのため、工務店に依頼する場合には実際の施工例に触れることができず、どのような住宅になるのかイメージをするのが難しい場合が多いでしょう。

明確にイメージしやすいハウスメーカーと比較して考えてもデメリットといえるでしょう。

会社による技術のばらつきがある

住宅に使用する木材の製材や組み立てを全て職人の手作業で行っている会社の場合、担当する職人の技術によって品質に大きな差が生まれてしまいます。

工務店によっては製材を工場で行っていたり、徹底した社員教育を行っている工務店もあるため、必ずしも工務店の施工品質が悪いということではありませんが、会社によってばらつきがあるということを認識しておきましょう。

倒産の危険性

工務店は大手ハウスメーカーと異なり経営基盤が盤石ではない会社もあることから、住宅を建てた後で倒産してしまう危険性があります。

ハウスメーカーであっても倒産してしまうケースはありますが、可能性が高いのは工務店です。

そのため、施工後のアフターサービスを安心して受けたい場合には工務店よりもハウスメーカーを選ぶ方が好ましく、倒産の危険性はデメリットといえるでしょう。

1,000万円以下で建て替えはできるか？

住宅を建て替える費用は、住宅の工事費用とその他諸経費がかかります。

1,000万円以下で建て替えることができるのか、費用を抑えるコツをみてみましょう。

建て替え費用は最低1,000万円が必要？

住宅を建て替えるためには、建築工事費用以外に、解体や引っ越し、仮住まい、税金などの諸経費など合わせて約250～300万円が必要になります。

1,000万円以下で建て替えるためには、住宅の工事費用を700～800万円としなければならないでしょう。

ローコスト住宅の中には28坪800万円という住宅を建てる会社もあります。

工事費用を抑えて建てるには、色々なコツがあります。

費用を抑えるコツ

在来工法の木造住宅がおすすめ

住宅を建築する工事方法（＝工法）には種類があり、工法により建築費用が違います。

構造別では、鉄筋コンクリート造＞鉄骨造＞木造の順で費用が高くなっています。

また、木造住宅の工法には、主に在来工法と2☓4（ツーバイフォー）工法という工法があります。

ローコスト住宅を建てるなら、木造の在来工法がおすすめです。

理由は、施工する会社数が多いため、材料や職人が豊富なことから費用が比較的安くなるためです。

デザインはシンプルに

住宅をローコストで建てるには、間取りやデザインをシンプルにすることが大切です。

同じ床面積の住宅でも、間取りやデザインによって金額が変わります。

住宅の形状は正方形に近い形状に、間取りは細かい部屋を少なくすることでローコストで建てられるようになるでしょう。

また、外観・内観共にシンプルなデザインにすることが費用を抑えるコツです。

生前贈与なら「贈与税非課税」を利用しよう

親や祖父母からの住宅を建てるために贈与された資金は、「住宅取得等資金贈与の非課税」といい、一定金額まで非課税となります。

• 消費税8％の場合

• 消費税10％の場合

※一定基準を満たす住宅（断熱等性能等級4又は一次エネルギー消費量等級4以上、耐震等級2以上又は免震建築物、高齢者等配慮対策等級3以上のいずれかを満たす住宅と認定された住宅）

住宅の建て替えで「住宅取得等資金贈与の非課税」を受ける条件

• 贈与を受ける子供の年齢が贈与を受けた年の1月1日で20歳以上であること
• 贈与を受けた年の子供の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 住宅の床面積（登記簿面積）50平方メートル以上240平方メートル以下であること
• 贈与を受けた翌年3月15日までに居住するか、その後の入居を確実にすること
• 贈与を受けた翌年3月15日までに住宅の引渡しを行い、住宅を所有すること

一戸建てを建て替えるメリットについて

長年住み慣れた一戸建ての住宅を建て替えるのは、多額の費用を要するだけに大きな決断が必要です。

はたして投じた費用に見合うだけのメリットはあるのでしょうか。

断熱対策ができる

40年以上前に建てられた住宅は、断熱がそれほど一般的なものではありませんでした。このためエアコンを購入しても、なかなか効率よく稼働させることができない家も多かったのです。

現在では、地球温暖化対策の意識も向上して、外皮断熱という考えが普及してきています。

天井、外壁、床に断熱材を充填することで、冷暖房の効率が飛躍的に向上しています。

断熱がしっかりした住宅は、真冬でも家全体が冷え切ることがないので、高齢者にとって危険なヒートショックのリスクも大幅に軽減することができます。

また、断熱対策をしっかりと行うことで、住宅ローンを組む際に「フラット35S」の対象となると、10年間金利が下げられるという点も大きなメリットです。

耐震性の高い住宅にできる

耐震基準は1981年を境に大きく変化しました。

木造住宅においても、以前は筋交いを主体とした耐震基準でしたが、新耐震以降は構造合板と金物を加えた考え方に変化しています。

これにより、現在建築されている一戸建ての住宅は大きく耐震性が向上しています。建て替えをすることで、安全で安心できる住宅に居住することができるのです。

間取りも自在に変えられる

家族のあり方は経年とともに大きく変化します。

それに伴い住宅の利用方法も変わってくるため、間仕切りなどの変更が必要になるケースがあります。

しかし、リフォームで間取りを変えようとしても、配管や基礎の問題があり、部屋の構成を根本的に変えることはほとんど不可能なのです。

その点、建て替えを視野に入れると、これまでの経緯をリセットして、現在の家族の状況に合わせたプランが自由に決められるので、より使い勝手の良い住宅が実現するでしょう。

バリアフリーの家になる

若いころに入居し快適に過ごしてきた家も、加齢による体力の低下によって使いづらく感じられる箇所があちこちに発生してきます。

たとえば家の機能の半分を2階に委ねていたとしたら、階段の上り下りが苦痛な年齢になると、ほとんどを1階で完結させたいと考えるようになるでしょう。

その1階部分ですら、段差などが気になるとバリアフリーにしたいという思いが強くなると考えられます。

こうした大規模な変化も、建て替えを行うことで実現できるのです。

資金面でも住宅のバリアフリー化を図った設計にすることで、「フラット35S」の基準に適合すれば、10年間金利が下げられるので、ローンの返済金額が軽減できます。

家が生まれ変わり快適になる

住宅の設備機器は日進月歩です。最新の設備を取り入れることでより効率のよい快適な暮らしをすることが可能になるでしょう。

また新築特有の高揚感も味わえるため、気分を一新して新しい暮らしを始めることができます。

建て替えとリフォームどちらがお得？

建て替えとリフォームは、どちらが良いのでしょうか。

それぞれのメリットとデメリットや、建て替えに向いている家について解説します。

建て替えのメリット・デメリット

建て替えのメリットは、間取りをゼロから変えることができ制限も少ないことや、住宅の性能、設備を最新のものにできる点です。

また、地盤調査をしてから建築するため、耐震性を確保した住宅にすることもできます。

一方で建て替えのデメリットは、リフォームより工事費用がかかることでしょう。また、建て替えのデメリットは工期が長くなるという点です。

住宅の解体から始まって、新しい住宅が完成するまで約6カ月～9カ月を要します。この期間中は、自宅に住むことはできませんから、仮住まいでの生活を強いられます。

住宅の費用や解体、登記、税金などの諸費用をあわせて、最低でも1,000万円はかかるのが一般的です。

また、建て替えの場合は建築基準法などの改正により、今までと同じ面積の住宅が建てられないケースがある点には注意が必要です。

リフォームのメリット・デメリット

リフォームのメリットは、建て替えと比較するとかかる費用が安くすむことです。

また、工期も短いため、仮住まい中のストレスも少なくなります。

リフォームの場合、生活実態に合わせた修繕方法が選択できるので、多少の不自由はあっても、自宅に住まいながらの工事も可能です。

また工事費についても、予算内におさまる範囲分の工事を依頼すればいいので、ローンの返済に頭を悩ます事態を回避することもできるでしょう。

一方でデメリットは、リフォームではできない工事があることや、基礎や地盤の補強には大きな費用がかかることがあります。

大規模なリフォームになると、建て替えと同じくらいの費用がかかることもあるでしょう。

リフォームは「部分的な補修」となる

しかしリフォームでは、根本的な改修ができません。

リフォームで新耐震の基準に適合させようとすれば、大半の壁をすべてばらして金物や構造合板をとりつけなければいけません。

費用面や最終的な仕上がり具合を考えると現実的な選択ではないでしょう。

間取りの変更も容易ではありません。リフォームで間取りを根本から変えようとするのであれば、まずキッチン、浴室、トイレの水回り関係の変更がネックになります。

理論上の変更は可能ですが、工事規模と費用対効果を考えると、現実的とはいえないのです。

しかも変更した部屋の状況によっては、新たに基礎を構築する必要が生じることがあります。

耐震補強や間取りの大幅変更は、いずれのケースにおいても、土台、柱、梁などの構造材のみを残して、仕上げ材をほとんど解体するような大規模な工事になります。

このため工事費も新築とあまり差がないような結果となり、リフォームのメリットは、ほぼなくなってしまうでしょう。

したがって、リフォームのメリットを生かしたうえで施工をするのであれば、部分的な修理に限定されることになります。

建て替えが向いている家

住宅をリフォームするより、建て替えのほうが向いている家があります。

それは白アリや雨漏りなどで、建物の老朽化が進んでいる家や、何らかの原因で家屋自体が傾いている家、地盤や基礎に問題がある家などです。

これらの家の場合はリフォームでは行うことのできない工事が必要になるケースもあり、建て替える方が良いと言えるでしょう。

費用がかかる大規模なリフォーム工事は、建て替えも一緒に検討すると良いでしょう。

コストとクオリティを天秤にかけよう

つまり、リフォームで住宅のクオリティを上げようとすれば、コストは限りなく建て替えに近づくということです。

したがって、どうしても改修したい項目のみを列挙するなどして、どこまでクオリティを引き下げることができるのかを精査する必要があります。

内装材や外壁をきれいにしたい、あるいは最新のシステムキッチンを使いたいということがメインの目的であるのならばリフォームを選択した方が合理的だといえます。

しかし家の間取りを根本的に変えたいとか、耐震性の高い住宅に住みたいということであれば、建て替えを選択した方が合理的だといえるでしょう。

建て替えで知っておきたい住宅ローンについて

建て替えでも住宅ローンは組める

住宅ローンは、建て替えでも申請して融資を受けることは出来ます。

銀行では建て替えローンやリフォームローンを商品化している銀行もあります。

住宅ローンは変動金利で1.0％を下回り、金融機関によっては0.5％近くの金利設定しているところもあります。

リフォームローンは住宅ローンより若干割高な金利を設定しています。

融資を受ける際、「抵当権」を設定しますが、この時土地・建物の所有者の確認をします。

「抵当権」はローンが払えなくなった時、「抵当権」を設定した者又は、金融機関が土地や建物の財産権を得る為のものです。

融資の審査を通る為には、土地と建物の所有者が融資の申請者であることが大切です。

土地や建物の所有者の確認は法務局で土地建物登記簿謄本を取り寄せれば確認できます。

取り寄せるには費用が1,000円掛かります。

残債ローンとの組み合わせを考える

残債が新築時の住宅ローンの場合、「抵当権」を消すために、今まで払ってきた住宅ローンを完済しなければ消せません。

この場合、「買い替えローン」を使うという方法があります。

「買い替えローン」は残債がある住宅ローンと新しく物件を購入するためのローンを組み合わせることが出来るローンです。

それ以外に「ダブルローン」があります。

ただこのローンの審査はかなり厳しいものと言われています。

残債額と新たなローン金額を加算した合計額での審査となるため、年収や勤務先などを含めて厳しく審査されます。

ダブルになれば、返済もそれなりにきつくなることが予想されます。

まずは現在返済中の金融機関に相談すると他の方法を提示してもらえることもあります。

例えば、親子リレ―ローンというものがあります。

このローンは親から子にローンが引き継がれて返済を続けるものです。

金融機関に相談される場合はこのようなローンについての相談もされるとよいでしょう。

建て替えを希望していてローンの返済を子世帯が受け継ぐ意思があることを前提に相談されると金融機関は何らかの答えを出してくれるでしょう。

自己資金が多いほうが長期的な負担

住宅ローンを組むとき、融資は建築費用の8割が最大融資です。

これは、ローン返済が出来なくなった時の予防策で、抵当権が融資側に移った時、物件を売却しても融資側が損失を被らない為のものです。

融資を受ける側はローンが最大8割だと認識したうえで、最小2割の自己資金を用意しなければなりません。

建て替えを計画している場合は、新築時の住宅ローンの支払いがあり、その上で自己資金を貯めるとなると、かなり節制した生活が必要になることもあるかもしれません。

ここで考えを変えてみると、自己資金を100万円程度貯めて、建て替えのためのローンの組み直しをするという方法もあります。

5年10年我慢して自己資金を1,000万円貯めてからの建て替えローンの支払いと、100万円くらい貯めて残りをローン融資で賄う場合では、月々の支払いの大きな開きが見れないことがわかります。

更に自己資金が少なくても、100万円単位での繰り上げ返済が出来れば、少ない自己資金でも建て替え工事は有利になることがあります。

自己資金と融資を受けるタイミングについては、よく検討されることをおすすめします。

注文住宅の予算を決める上での注意点は？

注文住宅の予算を決める際にいくつか気をつけるべきポイントがあります。

ここでは4つの注意点について解説していきます。

頭金を払うために貯金を崩しすぎないこと

頭金は自己資金とも呼びますが、頭金の割合によってローンに頼る金額も変動するため、出来るだけ多くの頭金を払おうとする方が少なくありません。

しかしながら、頭金を払うためだけに貯金を大きく切り崩してしまうと、将来お金が必要になった際、手元のお金が足りないという事態に陥ってしまう可能性があるのです。

そのため、頭金を支払うために貯金を大きく切り崩すのは避けましょう。

建てたい家をイメージして何を優先させるか決めておくこと

建てたい家のイメージを事前に固めて、自分なりの優先順位を決めておくことは、予算を決める上で大切なポイントです。

イメージも、欲しい性能も、固まっていない状態の場合、そもそもどのような家を建てるのか全く分からない状況です。

この状態で予算を決めようとしても、あまりにも漠然としており、具体的な予算設計になりません。

この要望を叶えるならいくらの予算が必要なのか、このイメージにするためにはこの程度の予算がかかる、などということを少しずつ照らし合わせることで、初めて予算の概要が見えてきます。

まずは建てたいイメージと優先順位を明確にしましょう。

月々支払える金額を考えておくこと

予算を決める上で大切なのが、ローンにした場合の月々の返済額です。

そもそも、現状で月にどのくらいの金額をローンの返済に回せるのかを把握していなければ、月にいくらのローンを組めるのかも分かりません。

ここの金額が定まらなければ、予算を決めることができませんので、月々に支払える金額を考えておくことが大切なのです。

怪我や病気など万が一に備えて予備費を確保しておくこと

前述でも触れていますが、頭金として貯金を大きく切り崩してしまっては、万が一病気や怪我をした場合に満足のいく治療を受けられなくなってしまう可能性があります。

せっかく素晴らしい家を建てたにもかかわらず、不測の事態でその家に住めないようなことになってしまっては元も子もありません。

貯金のほとんどを住宅費用に割くのではなく、万が一に備えて予備費も確保しておくようにしましょう。

注文住宅に要する費用のシミュレーション方法は？

ここでは注文住宅に要する費用のシミュレーション方法について解説していきます。

自己資金の調査

まずは自己資金として使える金額が一体いくらあるのか調査しておきましょう。

そして自己資金を把握するには、住宅ローンの借入金額を考える必要があります。

月々のローン返済額の想定

月々の住宅ローンの返済額を想定するうえで、月々の返済額がいくらなら無理なく返済ができるかという視点で考えるようにしましょう。

住宅ローンを上限で借りてしまうと、毎月の返済が厳しくなるおそれが高くなるので注意が必要です。

建てる予定の注文住宅の費用相場の調査

建てる予定の注文住宅にかかる費用相場を調査しておきましょう。

2021年の住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」によると、全国における注文住宅にかかる費用は3,572万円です。

地域別の費用相場を下記にまとめたので、参考にしてください。

参照先：「2021年度 フラット35利用者調査」

費用の内訳を把握

注文住宅にかかる費用の内訳を把握しておきましょう。

土地購入の費用を想定

土地購入が必要な場合は、土地購入の費用を想定しておくと良いでしょう。

注文住宅にかかる費用と土地購入費のバランスは一般的には「6:4」や「7:3」あたりが相場です。

地域や住宅のグレードによっても大きく異なるので、目安として考えておきましょう。

モデルケースを想定してシミュレーションを実施

これまでの内容をふまえて、実際にモデルケースを想定したシミュレーションをしてみましょう。

モデルケース

• 解体する住宅は、延べ床面積が30坪の木造2階建て住宅
• 仮住まいは、家賃が10万円の住宅に半年間入居（敷金・礼金・保証会社との契約料は家賃の1カ月とする）
• 新築する住宅の坪単価は60万円で延べ床面積が40坪の木造2階建て住宅
• 新築住宅購入への頭金は300万円、住宅ローン借入金額は2,100万円（返済期間は35年の固定金利で金利は1%、ボーナス支払いはなし）
• 新築住宅の固定資産税評価額は1,500万円

このモデルケースの場合にかかる建築費用のシミュレーションを実施した結果は下記の通りです。

なお、この状況における住宅ローンの毎月の返済金額は59,279円となります。

安い建て替え業者の探し方は？

ここでは安い建て替え業者の探し方について解説していきます。

多額の経費をかけている業者か確認する

テナント料や宣言広告費などに多額の経費をかけている場合は、その分見積もり金額に上乗せされている可能性が高くなります。

そのため、安い建て替え業者を探すには、経費をあまりかけていない業者に頼むことがポイントです。

下請けに丸投げしていないか確認する

下請けに丸投げしている場合は中間マージンがかかってしまい、見積もりの金額が高くなっている場合があります。

しかし自社施工の建て替え業者の場合はそのような心配がなく、工事費が割安になりやすいため、工事を自社で施工しているか確認してみると良いでしょう。

複数の業者から相見積もりを取り比較する

安い建て替え業者を探すには複数の業者から相見積もりを取り、比較するようにしましょう。

1社だけでは見積もりの金額が適正かどうか判断することが難しく、建て替え業者によって提示の金額も異なるので、複数の業者をしっかり比較検討することが大切です。

1社1社見積もりを依頼するのは手間と時間がかかり面倒だという方は、建て替え・注文住宅の一括見積もり比較サイトの「ハピすむ」を活用しましょう。

ハピすむでは、一度の依頼で最大3社から建て替えの見積もりを完全無料で取得することができます。

ハピすむには、厳正な加盟審査を通過した優良な建て替え業者が加盟しているので、納得のいくまで建て替え業者の比較検討が可能です。

安い建て替え業者の選定に「ハピすむ」をぜひ活用してみてはいかがでしょうか。