家の建て替えに必要な費用はいくら？

家の建て替えに発生する費用相場

家を建て替える時にかかる主な費用には、家の建築費、解体・破棄費、引越し費用、仮住まい費用、その他税金や手続き費用があります。

それぞれの費用の概要と相場を見てみましょう。

建築費

家の建築費用の相場は、地域により坪単価が違います。都道府県別・坪単価の相場は以下のとおりです。

・北海道、東北

・関東、甲信越

・北陸、東海

・近畿

・中国、四国

・九州、沖縄

（参考資料：2016年フラット35利用者調査）

解体費・処分費

家を建て替えるには、今建っている住宅を解体・破棄しなければなりません。

解体費・処分費は、建物の構造や広さ、接している道路の幅、土地の広さなどにより違います。

建て替えにともなう解体費用は、住宅の解体費用とその他の解体費用を合わせた金額になります。

住宅の解体費用の概算は、「床面積☓構造別の解体費用相場」で求めることができるでしょう。

その他、解体の際に必要な費用は、敷地内にあるカーポートやブロック・物置の撤去・処分費用、樹木の撤去・処分費用、養生費用、事務処理費用、解体重機回送費用などです。

【住宅の解体費・処分費の相場の求め方】

• 木造住宅　約2.5万～5万円／坪☓延べ床面積
• 鉄骨住宅　約3万～6万円／坪☓延べ床面積
• 鉄筋コンクリート住宅　4万円～7万円／坪☓延べ床面積

引っ越し費用

住宅を建て替える場合、新築住宅を建築しているあいだは賃貸アパートなどに仮住まいしなければなりません。

そのため、旧住宅から賃貸住宅へ、賃貸住宅から新築住宅へと引越しを2回行うことになります。

引越し費用は、引越しする時期や荷物の量により違います。引越しの繁忙期は、2月末頃から4月中ごろまでです。

引越し繁忙期の費用は、各引越し会社で別途価格設定をしています。

またその年の曜日配列によっても費用は変わります。

【引越し費用の相場（同市町村区内）】

• 繁忙期（2月末頃～4月中頃）　夫婦約約8万円　ファミリー(4人)約11万円
• 通常期（4月末頃～2月中頃）　夫婦約5万円　ファミリー（4人）約6.5万円
  ※別途、オプションとしてピアノ搬送やエアコン移設などの費用がかかる場合があります。

仮住まい費用

新築住宅の工事期間は、床面積40坪の木造住宅で解体から竣工まで約6カ月かかるため、その期間、仮住まいをすることになります。

【仮住まいの費用の参考費用】

• 賃貸料　家賃（駐車場代1台分・共益費込）　約5万円×6カ月＝30万円
• 駐車場代（別途1台）約5,000円×6カ月＝3万円
• 敷金（家賃1カ月分）5万円
• 礼金（家賃2カ月分）5万円×2カ月＝10万円
• 合計　約48万円
  ※仮住いする物件により賃貸料は大きく異なります。
  ※敷金・礼金がない賃貸住宅もあります。
  ※荷物が仮住まいに入らない場合、別途貸倉庫などを借りる必要があります。

その他の費用

その他、住宅を建て替える時にかかる費用には、司法書士への代行依頼料や住宅ローンの手続き費用があります。

【司法書士への代行依頼料の例】

• 旧住宅解体時の滅失登記費用　　全国平均　約4.6万円
• 新築住宅の表題登記費用　　　　全国平均　約8.2万円
• 新築住宅の所有権保存登記費用　全国平均　約2.3万円
  ※登録免許税別
  ※床面積100平方メートルの住宅の場合

【住宅ローン手続き費用】

• 事務手続き費用　　　　　　　　約5万円
• 火災保険料（10年分）　　　　　約10～15万円
  ※金融機関では、住宅ローン期間中の火災保険加入を義務付ける場合があります。
  ※費用は、火災保険の種類により違います。
• 住宅ローン保証料　　　　借入額の約2％（借入金額2,000万円の場合、40万円）
• 抵当権設定登記費用　　　全国平均　約3.5万円
  ※事務手続き費用や住宅ローン保証料は金融機関により異なります

税金

住宅を建て替える場合には、さまざまな税金がかかります。

印紙税、消費税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税などです。

【印紙税】

住宅を建てる際、住宅会社との間で「工事請負契約書」を交わします。

法的効力のある重要な書類で、印紙が必要です。

工事請負金額により印紙税の額が変わります。2020年3月31日までは軽減税率が適用されています。

【消費税(2019年10月に消費税は10％となる予定。2019年3月現在】

住宅の工事費用には消費税がかかります。

現在の消費税率は8％ですが、2019年10月1日から10％となります。

工事請負契約の場合、消費税の税率が8％から10％に変わるタイミングは2つあります。

一つは、引渡しが2019年9月30日までにされれば、税率8％が適用されます。

しかし、2019年10月1日以降の引渡しになると、消費税率は10％です。

もう一つは、工事請負契約日のタイミングです。

工事請負契約を2019年3月31日までに締結すると、引渡しが2019年10月1日以降になっても消費税率は8％となります。

【登録免許税】

登録免許税は、所有権保存登記と抵当権設定登記を行う時にかかります。

所有権保存登記の登録免許税は、固定資産税評価額又は登記官認定価格の0.4％です。

「登録免許税＝固定資産税評価額（又は登記官認定価格）×0.4％」

• 固定資産税評価額1,000万円の住宅の場合
  1,000万円×0.4％＝40,000円

2020年3月31日までは軽減税率があり、税率が0.15％となっています。

• 固定資産税評価額1,000万円の住宅の場合
  1,000万円×0.15％＝15,000円
  ※軽減税率を受けるには条件があります。

抵当権設定登記の登録免許税は、固定資産税評価額又は登記官認定価格の0.4％です。

「登録免許税＝固定資産税額（又は登記官認定価格）×0.4％」

• 固定資産税評価額1,000万円の住宅の場合
  1,000万円×0.4％＝40,000円

2020年3月31日までは軽減税率があり、税率が0.1％となっています。

• 固定資産税評価額1,000万円の住宅の場合
  1,000万円×0.1％＝10,000円
  ※軽減税率を受けるには条件があります。

【不動産取得税】

不動産取得税は、新築住宅を建てた時に一度だけかかる税金です。

住宅が竣工してから、半年から1年の間に納税通知書が届きます。

不動産取得税の税額は、不動産取得税額＝住宅の固定資産税評価額☓4％です。

2021年3月31日まで軽減税率が適用され、4％の税率が3％になります。

また、新築住宅には軽減税額があり、住宅の固定資産税評価額より1,200万円控除されます。

不動産取得税＝（住宅の固定資産税評価額―1,200万円）×3％です。

税額軽減を受けるには要件があります。

【固定資産税及び都市計画税】

固定資産税は、毎年1月1日時点で所有している固定資産（土地・建物など）にかかる税金です。

市町村の固定資産担当課から、6月頃に納税通知書が送付されてきます。

• 固定資産税＝課税標準額×標準税率（1.4％）
• 都市計画税＝課税標準額×制限税率（最高0.3％）

1,000万円以下で建て替えはできるか？

住宅を建て替える費用は、住宅の工事費用とその他諸経費がかかります。

1,000万円以下で建て替えることができるのか、費用を抑えるコツをみてみましょう。

建て替え費用は最低1,000万円が必要？

住宅を建て替えるためには、建築工事費用以外に、解体や引っ越し、仮住まい、税金などの諸経費など合わせて約250～300万円が必要になります。

1,000万円以下で建て替えるためには、住宅の工事費用を700～800万円としなければならないでしょう。

ローコスト住宅の中には28坪800万円という住宅を建てる会社もあります。

工事費用を抑えて建てるには、色々なコツがあります。

費用を抑えるコツ

在来工法の木造住宅がおすすめ

住宅を建築する工事方法（＝工法）には種類があり、工法により建築費用が違います。

構造別では、鉄筋コンクリート造＞鉄骨造＞木造の順で費用が高くなっています。

また、木造住宅の工法には、主に在来工法と2☓4（ツーバイフォー）工法という工法があります。

ローコスト住宅を建てるなら、木造の在来工法がおすすめです。

理由は、施工する会社数が多いため、材料や職人が豊富なことから費用が比較的安くなるためです。

デザインはシンプルに

住宅をローコストで建てるには、間取りやデザインをシンプルにすることが大切です。

同じ床面積の住宅でも、間取りやデザインによって金額が変わります。

住宅の形状は正方形に近い形状に、間取りは細かい部屋を少なくすることでローコストで建てられるようになるでしょう。

また、外観・内観共にシンプルなデザインにすることが費用を抑えるコツです。

生前贈与なら「贈与税非課税」を利用しよう

親や祖父母からの住宅を建てるために贈与された資金は、「住宅取得等資金贈与の非課税」といい、一定金額まで非課税となります。

• 消費税8％の場合

• 消費税10％の場合

※一定基準を満たす住宅（断熱等性能等級4又は一次エネルギー消費量等級4以上、耐震等級2以上又は免震建築物、高齢者等配慮対策等級3以上のいずれかを満たす住宅と認定された住宅）

住宅の建て替えで「住宅取得等資金贈与の非課税」を受ける条件

• 贈与を受ける子供の年齢が贈与を受けた年の1月1日で20歳以上であること
• 贈与を受けた年の子供の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 住宅の床面積（登記簿面積）50平方メートル以上240平方メートル以下であること
• 贈与を受けた翌年3月15日までに居住するか、その後の入居を確実にすること
• 贈与を受けた翌年3月15日までに住宅の引渡しを行い、住宅を所有すること

建て替えとリフォームどちらがお得？

建て替えとリフォームは、どちらが良いのでしょうか。

それぞれのメリットとデメリットや、建て替えに向いている家について解説します。

建て替えのメリット・デメリット

建て替えのメリットは、間取りをゼロから変えることができ制限も少ないことや、住宅の性能、設備を最新のものにできる点です。

また、地盤調査をしてから建築するため、耐震性を確保した住宅にすることもできます。

一方で建て替えのデメリットは、リフォームより工事費用がかかることでしょう。

住宅の費用や解体、登記、税金などの諸費用をあわせて、最低でも1,000万円はかかるのが一般的です。

また、建て替えの場合は建築基準法などの改正により、今までと同じ面積の住宅が建てられないケースがある点には注意が必要です。

リフォームのメリット・デメリット

リフォームのメリットは、建て替えと比較するとかかる費用が安くすむことです。

また、工期も短いため、仮住まい中のストレスも少なくなります。

一方でデメリットは、リフォームではできない工事があることや、基礎や地盤の補強には大きな費用がかかることがあります。

大規模なリフォームになると、建て替えと同じくらいの費用がかかることもあるでしょう。

建て替えが向いている家

住宅をリフォームするより、建て替えのほうが向いている家があります。

それは白アリや雨漏りなどで、建物の老朽化が進んでいる家や、何らかの原因で家屋自体が傾いている家、地盤や基礎に問題がある家などです。

これらの家の場合はリフォームでは行うことのできない工事が必要になるケースもあり、建て替える方が良いと言えるでしょう。

費用がかかる大規模なリフォーム工事は、建て替えも一緒に検討すると良いでしょう。