家の建て替え！費用は1000万円でできるのか？

家の建て替え･･･1000万円でできる？

家の建て替えを行う場合、費用を1,000万円以内に抑えることはできるのでしょうか?

結論から言うと、建て替え工事は1,000万円の費用があれば可能です。

1,000万円以内に抑えて工事を行うとなると、かなり厳しい制約条件等が生じますが、住宅建築として不足あるものになるとは限りません。

どのような条件を守れば、建て替え費用を1,000万円以内に抑えることができるのか、建て替えにかかる費用の内訳の相場や、建てられる家の形状などと合わせてみていきましょう。

何にいくら？家の建て替え費用の相場

建て替えを行う場合には、建物の建築費用や登記費用などの他に、さまざまな諸費用が発生します。

新築と違いどのような費用が発生するのか、建て替えの際に必要な費用についてご紹介します。

既存建物の解体にかかる費用

住宅の建て替えを行う場合、まず既存の建物を解体して撤去しなければなりません。

解体にかかる費用は解体する建物の構造や材質によって変わり、木造住宅なら1坪あたり約5万円から、軽量鉄骨の場合は1坪あたり約6万円からが相場の目安です。

例えば、延床面積が40坪の木造住宅を解体した場合、解体費用は約200万円かかるとみておくと良いでしょう。

ただし、解体費用の相場はあくまでも問題なく解体できる物件であることが前提ですので、構造が強固で解体に手間がかかる場合や、立地上の問題で大型重機が利用できない場合は費用が跳ね上がる可能性があります。

また、アスベストが住居に用いられている場合、特別な処置を施しながら解体を行わなければならないため、通常の解体工事費用に追加でアスベストの処理費用が必要です。

このような諸条件が重なった場合、上記の延床面積40坪の木造住宅でも、解体費用が約400万円と、相場の2倍にまで跳ね上がってしまう可能性があります。

・家の解体・破棄の費用目安

• 木造住宅　25,000～60,000円／坪☓延べ床面積
• 鉄筋コンクリート住宅　35,000～70,000円／坪☓延べ床面積
• 鉄骨住宅　30,000～65,000円／坪☓延べ床面積
  ※上記に対して、狭小敷地割増し・家以外の物（ブロック塀・物置・樹木など）の解体費用などが追加でかかります。

建て替えをする土地にかかる費用

住宅の建て替えにかかる費用は住宅代だけではありません。土地にもいくらかお金をかける必要が出てきます。

現在は住宅の耐震基準が厳しくなっているため、古い住宅を取り壊してそのままの状態で建て替えを行うのは難しいでしょう。

住宅の建て替えを行う際には、必ず地盤調査が必要となります。地震が発生した際に、地盤沈下や液状化の危険性がないかの確認を行うのです。

今までずっと住んでいた土地を調査する必要があるのか、不思議に思われる方もいるかもしれません。

しかし建築基準法の改正と同時に地盤調査も義務化されています。そのため、法的にも必須とされている調査なのです。

地盤調査を行わないと原則、保険への加入ができません。つまり、地盤調査を行わなければ建て替えはほぼ不可能です。

新しい家を建てるなら危険と判断されるような土地には住みたくありませんよね。

もし調査の結果、地盤改良が必要と判断された場合には、さらに工事のための費用がかかります。

また、建て替えの段階で敷地境界や地盤の高さを調整する造成費用がかかることも。

敷地境界は、ご近所トラブルに発展しかねない問題です。土地境界が明確でないのなら建て替えの際にきちんと測量し、未然にトラブルを防ぐ必要があるでしょう。

仮住まい、引っ越しにかかる費用

住宅の建て替えを行う場合、今まで居住していた建物を全て取り壊すため、工事期間中は一時的に住まいを別の場所に用意しておかなければなりません。

そのため、建て替えを行う際には、この仮住まいに関する費用についても考慮しておく必要があります。

仮住まいにかかる費用は、賃貸物件を借りた場合、物件の契約費用および家賃、引っ越し費用の合計です。

費用の目安は都内近郊で考えた場合、2LDKから3LDKの部屋を借りたとすると、家賃が月約10万円から敷金および礼金、仲介手数料の合計は約50万円が相場とされています。

引っ越し費用については繁忙期かそれ以外かで価格が大きく変わるため、一概には言えませんが、同一自治体または近隣自治体への引っ越しなら、3人家族で約15万円が目安です。

一戸建て住宅の場合、どうしても賃貸物件に家財道具を全て持ち込むと手狭になってしまうことが多いため、レンタル倉庫やトランクルームを利用するのも良いでしょう。

仮住まいへの引っ越しの際に家財道具の一部をレンタル倉庫などに預けておく場合について、1畳あたり月約1万円が倉庫費用の相場です。

一部の建築会社では、建て替え工事を依頼すると、会社が所有する物件を仮住まいとして格安で貸し出している場合もあります。

引っ越し費用を抑えるのは難しいですが、仮住まいにかかる費用を大きく抑えることができるため、費用をできるだけ抑えたいという方はこのようなサービスを行っている会社に工事を依頼するのも良いでしょう。

・引越し費用の目安（同市区町村内）

• 繁忙期（2月末頃～4月中頃）　夫婦2人家族78,000円　4人家族　108,000円
• 通常期（4月末頃～2月中頃）　夫婦2人家族50,000円　4人家族　　65,000円
  ※別途、オプションとしてピアノ搬送やエアコン移設などの費用がかかることがあります。

・仮住まい5ヶ月分の費用目安（地方在住で近場で家賃5万円のアパートを借りた場合）

• 家賃（駐車場代1台分・共益費込）　50,000円×5ヶ月＝250,000円
• 敷金（家賃1ヶ月分）50,000円
• 礼金（家賃2ヶ月分）50,000円×2ヶ月＝100,000円
• 合計　￥400,000-

その他の費用

その他の費用は、土地家屋調査士や司法書士への代行依頼料や住宅ローン費用があります。

土地家屋調査士や司法書士にお願いする代行手続きは、4つあります。

旧住宅を解体した時の「滅失登記費用」、新築住宅の「表題登記費用」、新築住宅の「所有権保存登記費用」、ローンを借りた時の「抵当権設定費用」です。

・土地家屋調査士及び司法書士への代行依頼料（登録免許税別・床面積100㎡の住宅の場合）の費用目安（登録免許税は別）

• 旧住宅を解体した時の滅失登記費用　　　全国平均　約46,000円
  （登記されている場合のみ必要）
• 新築住宅の表題登記費用（表示登記）　　全国平均　約82,000円
• 新築住宅の所有権保存登記費用　　　　　全国平均　約23,000円
• 抵当権設定登記費用　　　　　　　　　　全国平均　約35,000円
  （住宅ローンを借りた場合に必要な登記）

住宅ローン費用は、事務手続き費用や火災保険料、住宅ローン保証料などがあります。

住宅ローン費用は、各金融機関により必要な費用や金額が違います。

・住宅ローン費用の目安

• 事務手続き費用　　　　約50,000円（金融機関により金額が違います）
• 火災保険料（30年分）　約300,000円～
  （火災保険加入の義務付けは金融機関により違います）
• 団体生命保険料　　　　約300,000円～
• 住宅ローン保証料　　　借入額の2％（パーセンテージは金融機関により違います）
  借入金額　1,000万円の場合、20万円

税金

住宅を建て替える時には、種々の税金がかかります。

主な税金は、印紙税・消費税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税です。

・印紙税

家を新築する時には、住宅建築会社と「工事請負契約書」を交わします。

工事請負契約書は、法的効力のある書類で、印紙が必要です。

工事請負金額により印紙税の額が変わります。

2020年3月31日まで軽減税率の適用があります。

工事請負金額が1,000万円の場合の印紙税は10,000円です。

軽減税率の適用がある場合、5,000円になります。

・消費税（2019年4月時点の情報）

家を新築する工事費用には、消費税がかかります。

今の消費税率は8％で、2019年10月１日から10％となる予定です。

工事請負契約書を交わす建築請負工事の場合、引渡しのタイミングで消費税が変わります。

2019年9月30日までに引渡しがされれば、税率８％。2019年10月1日以降の引渡しとなると、税率10％となります。

・登録免許税

登録免許税がかかる登記は、所有権保存登記と抵当権設定登記です。

所有権保存登記の登録免許税

• 登録免許税＝固定資産税額（又は登記官認定価格）×0.4％
  （固定資産税評価額1,000万円×0.4％＝40,000円）

2020年3月3日まで軽減税率があり、税率が0.15％となっています。（条件あり）
（固定資産税評価額1,000万円×0.15％＝15,000円）

抵当権設定登記の登録免許税

• 登録免許税＝固定資産税額（又は登記官認定価格）×0.4％
  （借入金額1,000万円×0.4％＝40,000円）

2020年3月3日まで軽減税率があり、税率が0.1％となっています。（条件あり）
（借入金額1,000万円×0.1％＝10,000円）

・不動産取得税

不動産取得税は、家を建てた時に一度だけ納める税金です。

家が竣工してから、半年前後で納税通知書が届きます。

• 不動産取得税額＝住宅の固定資産税評価額☓４％

2021年3月31日まで軽減税率が適用され、4％の税率が3％になります。

新築の家には軽減税額があります。固定資産税評価額より1,200万円控除されます。

• 不動産取得税＝（住宅の固定資産税評価額―1,200万円）×3％
  （税額軽減を受けるには要件あり）

・固定資産税及び都市計画税

固定資産税及び都市計画税は、毎年1月1日に所有している固定資産（土地・建物など）にかかる税金で、区市町村の固定資産担当課から、6月頃に納税通知書が送付されます。

• 固定資産税＝課税標準額×標準税率（1.4％）
• 都市計画税＝課税標準額×制限税率（最高0.3％）

建て替え費用を1000万円にすると･･･どんな家ができるのか？

登記や解体費用、仮住まい費用などを考慮した上で1,000万円の予算で建て替えを行った場合、どのような家を建てることができるのでしょうか?

新築住宅の場合、坪単価の平均は約40万円～50万円とされています。

そのため、1,000万円の予算で解体費用等を考慮すると、あまり大きな家を建てることができません。

しかし、この坪単価はあくまで注文住宅等も含めた場合の相場のため、比較的安価で強度を確保できる木造在来工法で建築した場合、もっと安価に建物を建てることができます。

例えばですが、木造在来工法かつシンプルな形状の住宅を建てた場合、坪単価を20万円台まで抑えることができるケースがあるのです。

坪単価が20万円台まで抑えられれば、1,000万円の予算で解体費などの諸費用を含めたとしても、ある程度延床面積の大きな住宅を建てることができるでしょう。

坪単価を抑えるための条件とは

同じ木造在来工法でも、坪単価が40万円台のものと20万円台のものでは家の構造はどう違うのでしょうか?

住宅の価格は使用する材料の他に、建物の形状や間取りが大きく影響します。

例えば、3階建ての建物や複雑な形状の建物の場合は、工事にそれだけ時間がかかるため、坪単価が高くなるでしょう。

つまり、坪単価の安い建物を建てるためには、できる限りシンプルな形状、間取りであることが条件だと言えるのです。

また、建物の形状以外にも、建築会社によって坪単価が変わることもあります。

大手建築会社のように、広告費や人件費などといった経費が多くかかる会社の場合、これらの経費を回収しなければならないため、どうしても利益をある程度多めに考えなければなりません。

しかし、地域密着型の建築会社のように、広告費等の経費を抑えられるなら、同じ構造の建物でも、比較的費用を抑えて建築することができるでしょう。

もちろん、大手建築会社の方がスケールメリットで費用を抑えられる場合もありますが、地域密着型の中小建築会社に工事を依頼した方が安価に建て替えを行える傾向があります。

1000万円の家！建て替え費用を抑えるために気を付ける事

1,000万円以内の予算で建て替えを行う場合、どのような点に気をつける必要があるのでしょうか?

建て替えを行う際に注意するポイントについてご紹介します。

できるだけ低価格で工事してもらえる業者に解体工事を依頼する

解体工事にかかる費用は建物の構造や材質、道路状況などの他に、解体業者によっても変わります。

同じ建物でも、安価に工事を行っている業者なら大幅に費用を抑えることができるでしょう。

また、建て替えを得意としている会社では解体から整地、新築まで一括で行っている場合もあり、このような会社に建て替えを依頼すれば、個別に解体と建築を依頼した場合に比べ費用を安価に抑えることができます。

解体工事を依頼する際には、建築会社選びの際と同じく、相見積もりを行ってできる限り条件と費用のバランスが良い会社を選ぶと良いでしょう。

費用優先ならば、あまりこだわりを持ちすぎない

建築費用は、建物の形状や大きさによって価格が変わり、広い建物やこだわった建物ほど費用は高くなる傾向があります。

そのため、1,000万円以内の予算で建て替えを行う場合には、広さや形状、プランにこだわりを持ちすぎないことが大切です。

広さを優先するなら形状をシンプルにする、形状にこだわりたいなら広さをある程度抑えるといった柔軟な対応を行うようにしましょう。

外構工事もなるべくシンプルにする。

住宅の建設にかかる費用は、建物部分だけではありません。

門や塀、駐車場、庭などの外構、エクステリア部分の費用も考慮する必要があります。

これらの工事を本格的に行った場合、約100万円を超える費用がかかる場合もありますので、費用をできる限り抑えたいという場合には、シンプルな工事に留めておき、予算的な余裕ができてからリフォームをすると良いでしょう。

工法や設備もなるべく価格を抑えられるよう工夫する

建物の価格は工法によっても変わり、木造在来工法や軽量鉄骨プレハブ工法などは比較的安価な建築方法です。

そのため、建て替え費用をできる限り抑えたいという場合には、このような工法を用いて建築すると良いでしょう。

また、住宅設備についても必要最低限のものを利用すれば、それだけ建築にかかるコストを抑えることができます。

どのような設備なら問題なく利用することができるのかを判断するのは難しいため、建築会社に工事を依頼する際には、できるだけ住宅設備についても安価に抑えられるプランを立ててもらうと良いでしょう。

ただし、電気関係や水回りについては、価格を抑えすぎると将来的な不便さに繋がってしまう可能性がありますので、多少費用が増しても、ある程度余裕を持った設計にしておくことをおすすめします。

建て替え費用1000万円のローンはどうなる？

家を建て替える費用1,000万円を住宅ローンで借りた場合の返済シュミレーションや住宅ローンの諸経費はどうなるでしょうか？

1000万円の住宅ローン！返済シミュレーション

住宅ローン1,000万円を借りた場合の返済シミュレーションを見てみましょう。

※借入額1,000万円・返済期間30年・ボーナス払いなし・固定金利2.5％・元利均等

• 毎月の返済額は約4万円

※借入額1,000万円・返済期間30年・ボーナス払いなし・変動金利1.5～3.0％・元利均等

• 毎月の返済額は、30年間の平均で約3.6万円

住宅ローンは、返済期間や金利「変動金利・固定金利」・返済方式「元利均等・元金均等」などの条件により異なります。

住宅ローンの諸費用は8％が目安

住宅ローンの諸費用の目安は、借入金額の8％と言われています。1,000万円を借りた場合、800,000円が目安費用となります。

・住宅ローン諸費用の目安の内訳

• 事務手続き費用　　　　約50,000円（金融機関により金額が違います）
• 火災保険料（30年分）　約300,000円（火災保険加入の義務付けは金融機関により違います）
• 住宅ローン保証料　　　借入額の2％（パーセンテージは金融機関により違います）
  借入金額　1,000万円の場合、20万円
• 団体生命保険料　　　　約300,000円
• 合計850,000円

住宅ローンなしの場合は余裕を持って

家を建て替える際、住宅ローンを借りずに1000万円の建て替え費用を用意できた時には、慎重に住宅の資金計画とその他の家計費用を検討しましょう。

家を建て替える費用は、「最低1000万円」は必要です。工事中に増額になることもあります。

住宅ローンは審査があり、簡単に借りることはできません。万が一のために、工事費用に余裕があると安心です。

工事費用は余裕を持って準備をしながら、工事費用を抑えるように新築計画をたてて、希望の家を希望の金額で建てられるように考えましょう。

複数社に見積もりを依頼しよう

家を新築する時には、複数社に見積もりを依頼しましょう。複数の会社に見積もりを依頼することで、いろいろなメリットがあります。

• 見積もりを比較・検討することができる
• いろいろなプランや見積もりを見ることができるため、良いプランを選ぶことができる
• 工事費用の妥当性や適正価格がわかる
• 複数社に見積もりを取ることで、高い見積もりを出してくる会社に依頼するリスクが減る
• 比較することで、必要のない工事をしないですむ
• 価格交渉をすることができる

家を建築する会社には、ローコストメーカー、工務店・大手ハウスメーカーなどがあります。

それぞれの特徴をまとめました。

ローコストメーカー

ローコストメーカーは、建築費用がリーズナブルな住宅建築会社で、1,000万円程度で家を建てることが可能なメーカーです。

徹底したコスト管理を行っているため、工事期間が短く、仮住まいの費用も抑えることができます。

標準の間取りや仕様・設備が決まっているため、オプションを多く選ぶと費用が高くなります。

標準の間取りや仕様・設備が希望に合う場合、建築費用を抑えることができます。

工務店

工務店は、地元密着型で施工エリアが狭いことが特徴です。間取りの自由度が高く、仕様や設備も選べる幅が広く、坪単価も比較的リーズナブルです。

しかし、工期は長めで、施工の出来が職人次第になる傾向があります。

最近は、小規模な工務店以外にもビルダーといわれる規模の大きな工務店も増えています。

保証やメンテナンスは、会社によって違うので、確認しておきましょう。

大手ハウスメーカー

大手ハウスメーカーは、大手の安心感と高い技術力、新しい設備や仕様、広い施工エリア、土地探しや金融機関の手続きも行う幅広いサービスがメリットです。

反面、坪単価は割高で、間取りの自由度が狭く、仕様・設備の変更にも多少制限があります。

施工エリアが広く、工期も短いため、工事に関しての安心感があります。また、保証やメンテナンスも専用部署にて対応してくれます。