【60坪の建て替え】費用と相場について解説！

60坪の建て替えにどのような費用がかかるのか

戸建て住宅に住んでいる場合、築年数の経過による建物の老朽化や住人のライフスタイルの変化によって建て替えを検討することがあるでしょう。

リフォームやリノベーションとは異なり、建て替えの場合は引っ越しを伴う大規模な工事が行われます。

そのため、住人が納得できる建て替えを行うためには建て替えに関する費用項目と費用相場を知っておくことが重要です。

それでは建て替えにかかる費用にはどういったものがあるのでしょうか。

住宅の建て替え時には既に建っている建物を取り壊して同じ場所に新しい建物を建築することになります。

そのため、建て替えの場合は土地の購入費用はかかりませんが、代わりに既存の建物を取り壊す際の「解体工事関連費用」が必要です。

他に必要な費用項目としては、建物を建てるための「建築工事関連費用」と「諸費用」といったものがあります。

ここでの「諸費用」とは建て替えを行う際の解体工事と建築工事以外に必要となる費用のことを指します。

どのような費用が必要となるのかについて、それぞれの費用項目ごとの内訳を紹介します。

また、項目ごとの費用相場について知り計画的な建て替えを行えるようにしておきましょう。

60坪の建て替えに要する解体工事関連費用と相場

まず解体工事関連費用の内容と相場について説明します。

印紙税

解体工事を業者に依頼する時には工事請負契約書を作成し、契約書には契約金額に応じた額面の収入印紙を貼付して印紙税を納める必要があります。

印紙税の金額は契約の内容や契約金額によって異なりますが、解体工事は建設業法第2条第1項の別表で建設工事に分類されています。

仮に300万円～500万円未満の建設工事の請負契約を締結する場合は1,000円分の収入印紙の貼付が必要となります。

解体工事費

解体工事費用は建物の立地や構造、床面積によって異なります。

また、基礎の状態や埋設物の有無によっても金額が大きく異なることがあるため、見積もりの段階で正確な金額を提示することは難しいとも言われています。

業者によっては坪単価あたりの金額を提示していることもあるため、坪単価×60坪で解体の費用相場を知ることができるでしょう。

減失登記費用

解体して建物がなくなった場合、原則として解体から1カ月以内に滅失登記を行わなければなりません。

この滅失登記を怠ると存在しない建物の固定資産税を払い続ける必要があったり建て替えができないといったデメリットがある他、10万円以下の過料が課されることがあります。

滅失登記は自分で行うこともできますが、司法書士等へ依頼する場合は依頼料と合わせて約4万円～5万円ほどかかるでしょう。

60坪の建て替えに要する建築関連費用と相場

次に建築関連費用について見ていきましょう。

土地の整地と測量費

住宅の建て替える時、隣に住宅が建っている場合は後々のトラブルを避けるためにも自分の土地と隣地の境界をはっきりさせておいた方が良いでしょう。

過去に測量を行っていれば法務局で地積測量図を取得することができます。

この場合は430円が必要となります。

しかし、もし過去に測量が行われておらず、測量会社等に測量を依頼する場合は約30万円の費用がかかるでしょう。

また、土地と道路に高低差がある場合などは土地の整地が必要となることもあります。

地盤調査費用

住宅を新築する際には建築基準法施行令第38条により地盤の状況に応じた建築物の構造や形態にしなければならないよう定められています。

地盤の状況というものは実際に地盤調査をしてみなければわからないため、実質的に地盤調査を行うことが義務付けられていると言えるでしょう。

地盤調査にかかる費用は調査の方式によっても異なりますが、約10万円～30万円が相場のようです。

土地改良費

地盤調査を行った結果、地盤の強度が低いと判断される場合もあるでしょう。

地盤の状況が良くない土地に住宅を新築する場合は地盤改良工事が必要となります。

地盤を改良するための工事費用は地盤の強度、建築する住宅の構造・形態、地盤改良工事の種類によって異なります。

しかし地盤改良工事は一般的に高額になることが多く、60坪の住宅であれば数百万円は必要となる可能性があるでしょう。

もちろん地盤調査の結果により地盤改良工事が不要となるケースもあります。

その場合は土地改良費は不要となりますが、いざ必要になった時に慌てないように余裕を持った資金計画を立てておきましょう。

印紙税

住宅の建築を業者に依頼する際は工事請負契約を締結しますが、契約書を作成する際には契約金額に応じた印紙税を納める必要があります。

仮に建築工事費用が1千万円～5千万円以下の場合、1万円の収入印紙を契約書に貼付します。

建築確認申請費

建物を建てる場合は建てようとする建築物が都市計画法、建築基準法、消防法、宅地造成規制法などに反していないかを自治体などに審査してもらう必要があります。

審査に合格すれば確認済証が交付され、工事に着手することが可能となります。

建築確認の申請手数料だけであれば60坪の住宅の場合、約2～3万円ですが、手数料は申請する自治体によっても異なるためあらかじめ確認しておきましょう。

審査に何も問題がなければ約1週間で確認済証が交付されます。

また、建築確認申請に伴う書類の作成等も含めて業者に依頼する場合の費用は建物の構造や規模によっても異なりますが、約30～50万円が相場のようです。

建築工事費用

建築関連費用の中で最も高額になるのがこの建築工事費用でしょう。建築工事費用は坪単価あたりの価格で提示されていることが多く、地域や建物の構造によって単価に差があります。

一般的には木造建築が最も安く、鉄筋や鉄筋コンクリート造りになると単価が上昇します。

全国平均の坪単価は約50万円～80万円であると言われており、60坪の住宅を建てる場合は坪単価に60をかけることで費用が試算できます。

実際に必要となる費用は坪単価どおりとならないこともあるため、坪単価による費用の概算はあくまで目安として利用しましょう。

その他、解体から建築完了に至る間に痛んだ進入道路や庭の修復など「付帯工事費」を約10万円～30万円程度は見ておいた方が良いでしょう。

祭祀費用

近年では新築の際に祭祀を行わないケースもありますが、地鎮祭や上棟式を行う場合は祭祀費用が必要となります。

地鎮祭を行う場合は玉串料や設営費用として約5～6万円、上棟式を行う場合は接待費として約1～2万円かかります。

また、現場の作業員への心付けとしていくらか包む場合は作業員の人数によって必要な費用が変動します。

60坪の建て替えに要する諸費用と相場

建て替え時に必要となる諸費用には次のようなものがあります。

近隣への挨拶費

住宅を建て替える際には建物の取り壊しや建築作業による騒音や振動などによって、少なからず近隣住人へ迷惑をかけてしまうかもしれません。

近隣住人からの理解と協力を得るためにも、工事を行うことを報告しに挨拶に行きましょう。

工事を行う人からの挨拶が有るか無いかでは、同じ工事を行われていたとしても近隣住人が抱く心象は全く異なります。

工事前と工事後の2回のタイミングでお菓子等の手土産を持って行くと良いでしょう。

住宅ローン関連費用

住宅を新築する時に手元の資金だけで建築費用を賄えない場合、住宅ローンを利用することがあるでしょう。

住宅ローンとして金融機関から融資を受けるためにも諸費用が必要となります。

住宅ローンを組む際には担保として土地や建物に抵当権を設定します。

抵当権の設定を司法書士などに依頼する場合は登録免許税の他に依頼料も必要です。

登録免許税の金額は融資を受ける金額によっても異なりますが、司法書士への報酬も含めると約10～20万円になるでしょう。

また、金融機関ごとに定められている事務手数料や、団体信用生命保険や火災保険に加入するための費用も必要です。

引越し費用

住宅を建て替える時には一旦住宅を取り壊すことになるため引っ越しが必要となります。

引っ越し費用は自宅の解体時に仮住まいへ出ていく時と、住宅が完成した後に戻ってくる時の2回必要です。

できるだけ取り壊す住宅の近隣で仮住まいを見つけることができればそれだけ引っ越し費用を抑えることができるでしょう。

しかし、家族が多く持ち出す荷物が多い場合や遠方へ引っ越しする場合は引っ越し費用も高額となります。

仮に移動距離が15km未満の場合は地域にもよりますが10万円未満で引っ越しできるケースもあるようですが、荷物の量や引っ越し時期によって変動するため、費用については引っ越し業者と交渉しましょう。

仮住まい費用

仮住まいへ入居するための費用も必要です。不動産会社を通して仮住まいを探す場合は成約時に不動産会社へ対して仲介手数料を支払います。

賃貸住宅へ入居する場合は家賃の1カ月分の金額が仲介手数料の相場となります。

また、仲介手数料の他にも敷金や礼金が必要な場合もありますし、月々の家賃も支払う必要があります。

住宅の建築工事が長引けばその分だけ仮住まいのためにかかる費用は大きくなります。

完成後の登記費用

住宅が完成したら1カ月以内に登記をする必要があります。

必要な登記は複数あり、その一つが新築建物の「表題登記」です。

これは建物の所在や構造、床面積、所有者といったような、新築した建物がどのようなものであるかを登録するものです。

他にも完成した建物の所有権を主張するためには「所有権保存登記」を行う必要があります。

こちらの登記は義務ではありませんが、所有権保存登記をしなければ建物の相続や抵当権の設定ができません。

住宅を新築する場合はこちらも併せて登記しておいた方が良いでしょう。

これらの登記を司法書士へ依頼する場合は登記費用とは別に依頼料も必要となります。

仮に司法書士へ上記2つの登記を依頼する場合の費用相場は約10～15万円のようです。

60坪の建て替えで費用を押さえる方法はあるの？

住宅を新築する時に最も大きな割合を占めるのが新しい建物の建築費用です。

そのため、費用を抑えようと考えるのであれば建築費用の項目が最も現実的でしょう。

住宅の建築費用は建物の種類や構造、間取り、建材、耐震方法で大きく価格が異なります。

また、建物の形状が矩形ではなく凹凸が多ければその分だけかかる費用も大きくなります。

費用を抑えたい場合は建物の形状や間取りをできるだけシンプルにして価格を抑えると良いでしょう。

また、設置する設備を減らしたり使用する建材を安価なものにしてもらうといった減額調整も有効な手段です。

ただし、工事を行う業者に対して過度な値引きを要求することはお勧めできません。

減額調整のように住宅や設備のグレードを下げて費用を抑えることにお互い合意している場合は問題ありません。

しかし、ただ単に値引きを要求するのでは依頼主の知らない部分で手抜き工事となってしまう恐れがあります。

住宅を建て替える際には信頼できる業者を選び、費用についてもよく相談することが大切です。