建て替えの費用･･･30坪の家を建てるためには？

1 かかる費用を考えると･･･建て替えすべきか？リフォームか？
2 建て替え工事とリフォーム工事･･･費用や満足度の違いは？
3 建て替え工事にかかる費用は？
4 建て替えで30坪の家を建てる！費用はどれくらい？

かかる費用を考えると･･･建て替えすべきか？リフォームか？

住宅の老朽化が著しく進んだり、家族構成が変わったりすると、建て替えやリフォームの必要性が高まってきます。

しかし実際に工事に着手するとなると、建て替えとリフォームのどちらを選択すればいいのでしょうか。

それは、自宅を改修したいと思う動機によって異なってきます。それぞれの状況において、どちらの選択をすればいいのか詳しくみていきましょう。

耐震性に不安がある

古い木造住宅は、柱、梁、筋交いといった軸組によって支えるというのが基本的な考えでした。

しかし近年では、それだけでは大地震に対応できないとの考えから、さらに構造合板や建築金物による補強を行っています。

古い住宅は、法律的には必ずしも今の建築基準法に適合させる必要はありません。

しかし、耐震性能に関しては法律がどうであれ家族の生命を守るという観点が必要です。

そのため少しでも耐震性に不安がある場合は、何らかの方法で耐震補強をした方がいいでしょう。

ただしリフォームによる耐震補強は、手を加えられる範囲が限定されるので、根本的な解決にはなりません。

資金的に建て替えが可能であるのなら、建て替えを選択するほうがベストでしょう。

住宅が傾いてきた

住宅が傾いてきたとすれば、建物が不同沈下していることが考えられます。

元々基礎が地盤の支持層に到達していなかったために、経年によって傾きが著しくなることがあるのです。

ジャッキアップによる傾き補正と地盤改良による補強という方法もありますが、対処的な解決策にすぎず、根本的な解決にはなりません。

住宅が傾いてきたら、建て替えを選択するしかないでしょう。

シロアリの被害を受けていた

シロアリ被害の進行具合によりますが、一部の柱や土台が被害を受けている程度であれば、被害に遭った部材の取り換えや補強によって従前の強度レベルまで回復させることができます。

しかし、被害が大きい場合には全面リフォームや建て替えなどの大規模な工事が必要になる場合もあります。

部屋を増築したい

親を引き取ろうとした場合に部屋数が足りないということがあるでしょう。住宅をバリアフリーにリフォームし、ひと部屋増築すればいいと気安く考えていると、あとで慌てることになりかねません。

高齢の親が住むことを想定すると、今の家屋に繋げて部屋を増築したいと考えるのが一般的です。

ところが、わずか4畳半の部屋を増築するだけで、家全体を現在の建築基準法の基準に適合させる義務が生じるのです。

その中でもっとも厳しいのが耐震改修に関する基準です。

任意で行うリフォームの耐震改修と異なり、増築による改修は100％現行法規に適合させる必要があります。

趣のある戦前の日本建築などの場合は、まず基礎の構造が現行の基準に合わないため、根本的に建て替える以外に選択肢がないケースもあるのです。

建て替えを回避したいのであれば、増築する部屋は今の家と距離を空けて「離れ」という形で増築するという方法もあります。

再建築不可の敷地だった

古くから建つ家の場合、道路の種類や接道の長さなどの関係から、一切再建築が認められない、いわゆる「再建築不可」の敷地であることがあります。

この場合は、建て替えという選択は実行することが不可能ですから、リフォームしか選択することができせん。

建て替え工事とリフォーム工事･･･費用や満足度の違いは？

住宅に手を加える際に、建て替えかリフォームか、そのうちのどちらか一つにしか解決法がないのであれば、迷うことなく決断ができます。

しかしどちらの方法を選択しても目的が果たせるとしたら、どういった判断基準で工事方法を選択すればいいのでしょうか。

建て替えとリフォーム、それぞれのメリットとデメリットについて知ることで、どちらを選択すべきかが見えてくるでしょう。

リフォームのメリット

それではリフォームのメリットからみていきましょう。

費用が安い

リフォームのメリットは、なんといっても建て替えに比べて費用が安くおさえられるという点です。

場合によっては、予算に合わせて優先順位の高い工事だけを行うことも可能です。

工事費用はリフォームの内容によって異なりますが、無担保型リフォームローンの融資限度額として500万円を設定している銀行が多いことから、多くの人がその前後の費用の工事を行っていると考えられます。

リフォームローンが利用できる

自己資金が不足している場合はリフォームローンが利用できます。

リフォームローンは無担保型が主流なので審査も比較的早く、すぐに借りることができるでしょう。

工事中も自宅を使用することができる

リフォームの場合、自宅に住み続けながら工事を進められることがほとんどです。

このため仮住まいを手配する必要もありません。

建築確認申請が不要

一般的な修繕は建築士の資格のない人でも設計することが可能です。

また増築がない限り建築確認申請も不要です。この点からも費用を抑えることができます。

再建築不可物件でも補修できる

再建築不可の敷地に建つ建物を建て替えすることは不可能です。

しかしリフォームをすることは法律的に問題はありません。

リフォームのデメリット

それでは反対にリフォームのデメリットはどんな点でしょうか。

根本の解決にならないことがある

耐震補強や不同沈下の補正は、一定のレベルまで改善できたとしても、根本的な解決にならないことから、不測の事態に万全の対応ができない場合があります。

空間を広げることに制限がある

リフォームでは増築を行わない限り家の面積を増やすことはできません。

また、増築を行う際には建築確認申請が必要なため、手間と費用がかかります。

増築を行う場合には家全体を現在の建築基準法の基準に適合させる義務が生じるため、古い基準で建てられた家屋などはリフォームで対応できない場合もあるでしょう。

設備配管が露出することがある

空調機器や電気器具などの新たな設備を設置する場合、工事予算や構造的な問題で、露出配管・配線を余儀なくされる場合があります。

建て替え工事のメリット

次に建て替え工事について、メリットからみていきましょう。

思いどおりのプランが実現できる

建て替え工事の場合、既存の建物に制約を受けることがほとんどないため、思い描いたプランに近いものを実現することができます。

安心で安全な家に住める

新耐震基準に適合した住宅に住むことができるので、大地震でも崩壊しない、安全で安心な住宅に住むことが可能です。

ランニングコストが下がる

近年の住宅の断熱性能の向上は目覚ましいものがあります。

高気密・高断熱の住宅に住むことで、快適性が向上するだけでなく光熱費を抑えることもできるでしょう。

建て替えのデメリット

それでは建て替えによるデメリットとしてはどんなことがあるのでしょうか。

費用が高くつく

住宅を新築する費用はけっして安くありません。

在来工法の場合、約120平方メートルの住宅を建てると、約2千万円を要するのが一般的です。

仮住まいが必要になる

建て替えの場合そのまま家に住み続けることはできません。

旧住宅を解体する前の段階から建て替えが完了するまでの間、仮住まいが必要になります。

それにともない、引っ越し前に家中の荷物をすべて仕分けし整理しなければなりません。

引っ越しが2回ある

建て替えの場合、旧住宅から仮住まい先へ、仮住い先から新居への2度の引越しを行う必要があります。

近所への迷惑度が高い

解体工事から始まり建て替え完了までの間、騒音や工事車両の通行などで、近所に迷惑をかける期間や範囲が大きくなります。

このため事前の挨拶等をきちんと行わなければ、後々近隣トラブルになる可能性もあるでしょう。

建て替えとリフォームの比較

工事完了後の満足度は建て替えの方が高いと言われています。

家族状況に合わせた間取りをゼロからつくることができ、使い勝手の良い快適な住まいをつくることができるからだと考えられます。

しかし、ローンの負担が大きくなるため、精神的な負担が大きくなる場合もあるでしょう。

一方のリフォームは、部分的であるにしても自分が希望する設備を導入できたり、家の内装をリフレッシュすることができるため、一定の満足度が得られます。

また、経済的な負担も軽度ですむので、この点もメリットだと言えるでしょう。

現在の自宅の状態や家族の状況、経済状況等を踏まえて、建て替えとリフォームのどちらを選ぶのかを決めると良いでしょう。

建て替え工事にかかる費用は？

建て替え工事を行うとしたら、どのような費用が必要になるのでしょうか。

主に必要な費用は下記の通りです。

仮住まいにかかる経費……解体工事前から建て替え完了までの間仮住まいをする必要があります。
敷金、礼金、家賃がかかります。
引越し費用……2回分必要です。
解体工事費……基礎部分も含め後の建て替え工事に支障がでないように撤去します。
測量費……建て替えようとする住宅が古い場合、敷地の測量が行われていないことがあります。
データがないのであれば、建築確認申請で必要になりますから、測量を行う必要があります。
地盤調査費……旧住宅設計時のデータがあれば利用できますが、一般的にはないケースがほとんどです。
設計費・工事監理費……住宅の依頼方法にもよりますが、工務店やハウスメーカーに依頼した場合でも、設計費や工事監理費はどこかに含まれています。
建築確認申請関連費用……建築士に依頼する申請手続費用、申請手数料です。
本体工事費
登記費用……建物滅失登記、建物表題登記、抵当権登記が必要になります。