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2019年08月02日更新

建て替え費用には最低1000万円が必要?

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

1000万円で家の建て替えはできるのか?

建て替え 1000 万

家を建て替えるためには、新しい家を建てる建築費以外にいろいろな経費が必要です。

家を建て替える費用は建築費と諸経費を合わせて、最低でも1,000万円程度は必要になります。

まずは、家を建て替える時にかかる費用を項目ごとに詳しく解説します。

建築費

家を建て替える建築費用の概算は、家の床面積(坪数)と坪単価により計算することができます。

坪単価は、建てる住宅建築会社やどのような家を建てるかにより、大きく変わります。

1,000万円で家を建て替えるには、「25坪前後の住宅で坪単価30万前後」が坪単価と床面積の目安となります。

※1,000万円で家を建て替える費用目安(概算)

  • 建築費 700~800万円
    (例)床面積25坪(3LDK)×坪単価30万円=750万円
  • 諸経費 200~300万円

建築費以外に必要な費用

家を建て替える時に建築費以外に必要な費用は、主に5つの項目があります。

  • 古い住宅の解体費及び破棄費用
  • 引っ越し費用
  • 仮住まいの費用
  • 各種税金
  • その他、登記費用、ローン諸経費など

解体費・破棄費

家を建て替える時には、まず今建っている家を解体し、破棄するところから始まります。

解体・破棄費用は、家の構造種類や床面積、土地の広さ、道路幅、道路状況(川がある、幹線道路沿いなど)により違います。

解体・破棄費用は、家の構造と床面積で目安がわかります。

また、家以外にブロック塀や物置・樹木・駐車場などの解体・破棄があれば、追加でその費用がかかります。

・家の解体・破棄の費用目安

  • 木造住宅 25,000~60,000円/坪☓延べ床面積
  • 鉄筋コンクリート住宅 35,000~70,000円/坪☓延べ床面積
  • 鉄骨住宅 30,000~65,000円/坪☓延べ床面積
    ※上記に対して、狭小敷地割増し・家以外の物(ブロック塀・物置・樹木など)の解体費用などが追加でかかります。

引っ越し費用

家を建て替える時は、引っ越しが2回必要になります。

1回目は古い住宅から仮住まいへの引っ越し、2回目は仮住まいから新築住宅への引っ越しです。

引っ越しにかかる費用は、引っ越しをする時期と曜日により違います。

引っ越し業界では、「繁忙期」と言われる期間があります。

繁忙期は、年度がわりの時期で2月末頃から4月上旬で、特に土日の費用が高くなっています。

・引越し費用の目安(同市区町村内)

  • 繁忙期(2月末頃~4月中頃) 夫婦2人家族78,000円 4人家族 108,000円
  • 通常期(4月末頃~2月中頃) 夫婦2人家族50,000円 4人家族  65,000円
    ※別途、オプションとしてピアノ搬送やエアコン移設などの費用がかかることがあります。

仮住まい費用

家を建て替える場合、家を新築する工事を行っている間は仮住まいをすることになります。

床面積30坪の木造住宅で、解体から竣工まで4~6ヶ月の工事期間がかかります。

仮住まいの費用は、アパートなどの家賃以外に敷金や礼金もかかります。

・仮住まい5ヶ月分の費用目安(地方在住で近場で家賃5万円のアパートを借りた場合)

  • 家賃(駐車場代1台分・共益費込) 50,000円×5ヶ月=250,000円
  • 敷金(家賃1ヶ月分)50,000円
  • 礼金(家賃2ヶ月分)50,000円×2ヶ月=100,000円
  • 合計 ¥400,000-

その他の費用

その他の費用は、土地家屋調査士や司法書士への代行依頼料や住宅ローン費用があります。

土地家屋調査士や司法書士にお願いする代行手続きは、4つあります。

旧住宅を解体した時の「滅失登記費用」、新築住宅の「表題登記費用」、新築住宅の「所有権保存登記費用」、ローンを借りた時の「抵当権設定費用」です。

・土地家屋調査士及び司法書士への代行依頼料(登録免許税別・床面積100㎡の住宅の場合)の費用目安(登録免許税は別)

  • 旧住宅を解体した時の滅失登記費用   全国平均 約46,000円
    (登記されている場合のみ必要)
  • 新築住宅の表題登記費用(表示登記)  全国平均 約82,000円
  • 新築住宅の所有権保存登記費用     全国平均 約23,000円
  • 抵当権設定登記費用          全国平均 約35,000円
    (住宅ローンを借りた場合に必要な登記)

住宅ローン費用は、事務手続き費用や火災保険料、住宅ローン保証料などがあります。

住宅ローン費用は、各金融機関により必要な費用や金額が違います。

・住宅ローン費用の目安

  • 事務手続き費用    約50,000円(金融機関により金額が違います)
  • 火災保険料(30年分) 約300,000円~
    (火災保険加入の義務付けは金融機関により違います)
  • 団体生命保険料    約300,000円~
  • 住宅ローン保証料   借入額の2%(パーセンテージは金融機関により違います)
    借入金額 1,000万円の場合、20万円

税金

住宅を建て替える時には、種々の税金がかかります。

主な税金は、印紙税・消費税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税です。

印紙税

家を新築する時には、住宅建築会社と「工事請負契約書」を交わします。

工事請負契約書は、法的効力のある書類で、印紙が必要です。

工事請負金額により印紙税の額が変わります。

2020年3月31日まで軽減税率の適用があります。

工事請負金額が1,000万円の場合の印紙税は10,000円です。

軽減税率の適用がある場合、5,000円になります。

・消費税(2019年4月時点の情報)

家を新築する工事費用には、消費税がかかります。

今の消費税率は8%で、2019年10月1日から10%となる予定です。

工事請負契約書を交わす建築請負工事の場合、引渡しのタイミングで消費税が変わります。

2019年9月30日までに引渡しがされれば、税率8%。2019年10月1日以降の引渡しとなると、税率10%となります。

・登録免許税

登録免許税がかかる登記は、所有権保存登記と抵当権設定登記です。

所有権保存登記の登録免許税

  • 登録免許税=固定資産税額(又は登記官認定価格)×0.4%
    (固定資産税評価額1,000万円×0.4%=40,000円)

2020年3月3日まで軽減税率があり、税率が0.15%となっています。(条件あり)
(固定資産税評価額1,000万円×0.15%=15,000円)

抵当権設定登記の登録免許税

  • 登録免許税=固定資産税額(又は登記官認定価格)×0.4%
    (借入金額1,000万円×0.4%=40,000円)

2020年3月3日まで軽減税率があり、税率が0.1%となっています。(条件あり)
(借入金額1,000万円×0.1%=10,000円)

・不動産取得税

不動産取得税は、家を建てた時に一度だけ納める税金です。

家が竣工してから、半年前後で納税通知書が届きます。

  • 不動産取得税額=住宅の固定資産税評価額☓4%

2021年3月31日まで軽減税率が適用され、4%の税率が3%になります。

新築の家には軽減税額があります。固定資産税評価額より1,200万円控除されます。

  • 不動産取得税=(住宅の固定資産税評価額―1,200万円)×3%
    (税額軽減を受けるには要件あり)

・固定資産税及び都市計画税

固定資産税及び都市計画税は、毎年1月1日に所有している固定資産(土地・建物など)にかかる税金で、区市町村の固定資産担当課から、6月頃に納税通知書が送付されます。

  • 固定資産税=課税標準額×標準税率(1.4%)
  • 都市計画税=課税標準額×制限税率(最高0.3%)


建て替え費用1000万円のローンはどうなる?

家を建て替える費用1,000万円を住宅ローンで借りた場合の返済シュミレーションや住宅ローンの諸経費はどうなるでしょうか?

1000万円の住宅ローン!返済シミュレーション

住宅ローン1,000万円を借りた場合の返済シミュレーションを見てみましょう。

※借入額1,000万円・返済期間30年・ボーナス払いなし・固定金利2.5%・元利均等

  • 毎月の返済額は約4万円

※借入額1,000万円・返済期間30年・ボーナス払いなし・変動金利1.5~3.0%・元利均等

  • 毎月の返済額は、30年間の平均で約3.6万円

住宅ローンは、返済期間や金利「変動金利・固定金利」・返済方式「元利均等・元金均等」などの条件により異なります。

住宅ローンの諸費用は8%が目安

住宅ローンの諸費用の目安は、借入金額の8%と言われています。1,000万円を借りた場合、800,000円が目安費用となります。

・住宅ローン諸費用の目安の内訳

  • 事務手続き費用    約50,000円(金融機関により金額が違います)
  • 火災保険料(30年分) 約300,000円(火災保険加入の義務付けは金融機関により違います)
  • 住宅ローン保証料   借入額の2%(パーセンテージは金融機関により違います)
    借入金額 1,000万円の場合、20万円
  • 団体生命保険料    約300,000円
  • 合計850,000円

住宅ローンなしの場合は余裕を持って

家を建て替える際、住宅ローンを借りずに1000万円の建て替え費用を用意できた時には、慎重に住宅の資金計画とその他の家計費用を検討しましょう。

家を建て替える費用は、「最低1000万円」は必要です。工事中に増額になることもあります。

住宅ローンは審査があり、簡単に借りることはできません。万が一のために、工事費用に余裕があると安心です。

工事費用は余裕を持って準備をしながら、工事費用を抑えるように新築計画をたてて、希望の家を希望の金額で建てられるように考えましょう。

費用を抑えるコツ

家は、同じ面積でも工法やデザインにより費用が大きく違います。

家を新築する工事費用を抑えるためには、リーズナブルな工法を選んだり、家のデザインに工夫をしたりすることが必要です。

在来工法の木造住宅がおすすめ

家の工法は、構造部分の素材と家を建てる方法により種類が違います。

工法により費用が変わります。

構造部分の素材は、鉄筋コンクリート造(RC造)>鉄骨造(S造)>木造の順で費用が安くなります。

素材の中でリーズナブルな木造住宅には、主に在来工法と木質系プレハブ(ツーバイフォーを含む)工法という建て方があります。

リーズナブルに家を建てるなら、木造の在来工法がおすすめです。

リーズナブルな理由は、施工する会社数が多いことと、材料、設備が豊富なことにより、相場が安いからです。

デザインはシンプルに

同じ面積の家でも、間取りやデザインによっても工事費用が大きく変わります。

工事費用を抑えるには、家の間取りや外観・内観のデザインをシンプルにすることが重要です。

家の間取りは、細かい間仕切りが少なく、収納や造付家具などないシンプルな間取りのほうが費用を抑えることができます。

全体の形は、正方形に近い凸凹が少ない形状で、外観や内観のデザインは、装飾をつけないシンプルなデザインにするほうが費用を抑えることができます。

複数社に見積もりを依頼しよう

建て替え 1000 万

家を新築する時には、複数社に見積もりを依頼しましょう。複数の会社に見積もりを依頼することで、いろいろなメリットがあります。

  • 見積もりを比較・検討することができる
  • いろいろなプランや見積もりを見ることができるため、良いプランを選ぶことができる
  • 工事費用の妥当性や適正価格がわかる
  • 複数社に見積もりを取ることで、高い見積もりを出してくる会社に依頼するリスクが減る
  • 比較することで、必要のない工事をしないですむ
  • 価格交渉をすることができる

家を建築する会社には、ローコストメーカー、工務店・大手ハウスメーカーなどがあります。

それぞれの特徴をまとめました。

ローコストメーカー

ローコストメーカーは、建築費用がリーズナブルな住宅建築会社で、1,000万円程度で家を建てることが可能なメーカーです。

徹底したコスト管理を行っているため、工事期間が短く、仮住まいの費用も抑えることができます。

標準の間取りや仕様・設備が決まっているため、オプションを多く選ぶと費用が高くなります。

標準の間取りや仕様・設備が希望に合う場合、建築費用を抑えることができます。

工務店

工務店は、地元密着型で施工エリアが狭いことが特徴です。間取りの自由度が高く、仕様や設備も選べる幅が広く、坪単価も比較的リーズナブルです。

しかし、工期は長めで、施工の出来が職人次第になる傾向があります。

最近は、小規模な工務店以外にもビルダーといわれる規模の大きな工務店も増えています。

保証やメンテナンスは、会社によって違うので、確認しておきましょう。

大手ハウスメーカー

大手ハウスメーカーは、大手の安心感と高い技術力、新しい設備や仕様、広い施工エリア、土地探しや金融機関の手続きも行う幅広いサービスがメリットです。

反面、坪単価は割高で、間取りの自由度が狭く、仕様・設備の変更にも多少制限があります。

施工エリアが広く、工期も短いため、工事に関しての安心感があります。また、保証やメンテナンスも専用部署にて対応してくれます。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには?

こここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

正確な建て替え金額を知るためには、建て替え前に「見積もり査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう!

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