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2019年07月11日更新

平屋住宅への建て替える場合の費用やメリット・デメリットを解説

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

平屋住宅に建て替える場合の費用について

平屋 建て替え
既存の二階建て住宅を取り壊して新たに平屋の建物を新築する場合、建築する費用はどの程度必要なのでしょうか。

その点についてご説明します。

平屋住宅へ建て替える費用の算出方法

平屋住宅へ建て替える場合の費用の算出方法ですが、居住空間の広さが同じ平屋住宅と2階建て住宅を比較して考えてみましょう。

面積については、2階建てにすると階段や2階部分のホール、また2階のトイレなどが必要なので、平屋住宅よりも延床面積がどうしても4坪ほどは多くなります。

坪坪単価で見た場合、屋根や基礎の部分また床の構造の違いなどによって延床面積の割合からすると平屋建ての方が高くなることもあります。

例えば2階建ての住宅の建築費用は、平屋建てと同様の設計で30坪の間取りとした場合、階段や2階ホールと2階トイレで4坪が余分に必要となりますので延床面積は34坪となります。

坪単価が65万円であった場合には、65万円×34坪で建築費用は2,210万円となります。

いっぽう平屋建ての住宅で延床面積が30坪の住宅を建てようとする場合、坪単価としては2階建てよりも一般的に15%割高になると想定されます。

割高になる理由は、屋根や基礎工事の面積が倍になることや床構造なども割増になるためです。

2,210万円の15%割高で建築費用は約2,542万円です。

2,542万円を30坪で割ると坪単価が約85万円となります。

このように、平屋建ての住宅の建築費用を間取りや延床面積だけで比較するのは、メリットやデメリットを検討するにあたっては困難になります。

既存住宅の解体費用の内訳と相場

既存の住宅を解体して、その土地を整備してから平屋の住宅を建てる必要があります。それに関連する建物の解体費用についてです。

建物を解体する場合の費用は、建物の構造によって異なります。

例えば木造の建物の場合には、坪単価としてはおよそ4万円から5万円程度ですが、鉄骨の建物では、坪単価が上がり5万円から6万円程度となります。

坪数あたりでは、5万円程度が相場となりますが地域によってかなり解体費の相場は異なります。

主に解体費用の相場としての単価は、床面積で変化します。

一般的に延床面積が広いと解体費用は単価としては下がり、延床面積が狭いと単価としては上がっていきます。

おおよその費用は解体する建物の種類の坪単価に延床面積をかけると算出できます。

さらに解体の相場単価は、住宅の築年数でも多少変わることがあります。新しい住宅ほど高く、古くなると安くなるという傾向です。

<足場や養生費用の相場は>

解体する場合に足場を組む必要がある場合には、1回の足場の設置に対してもかなり費用がかかります。

それは、広範囲であっても狭い範囲でもかなり高額となります。

また足場を組む際の単価は、業者によっても異なることがありますが一般的には、1㎡あたりでは800円ほどです。

2階建てでは、およそ20万円ほどとなり、解体に関連して養生するための費用は、1㎡あたりおよそ500円程度です。

<重機レンタル費用 相場は>

建物を解体する場合には、重機を使用することが一般的です。

重機を運搬する費用は、1台あたり3万円程度で、重機で解体する作業をする場合には1坪あたりはおよそ5千円ほどです。

ただ問題となるのは、重機が解体する現場にスム-ズに入れるかどうかでかなり費用も異なります。

道路などの問題で重機が入りにくい場合には、手作業となりますのでかなり費用もかさむこととなります。

<警備員費用 相場は >

・ 都会などの交通量の多い地域では、トラックの出入りなどで警備員が必要となることもあります。

1日あたりでは、一人につき1万2千円ほどの費用がかかります。

既存住宅の処分費用について

既存の住宅を解体したものを処分する費用も必要となります。

解体工事の際の料金表には、産業廃棄物の処理費用として計上されます。

建物の広さや構造だけでなく外構に使用されていたブロック塀などがあるものは、その撤去したものの処分費用も考慮しておくことが重要です。

同じような工事内容の場合でも業者によって、また地域によって50万円以上の金額差が出ることがあります。

できれば複数の解体業者から見積もりを取ることをおすすめします。

仮住まいへの引越し費用や家賃の目安

<引っ越し費用>

平屋の住宅に建て替えをする場合には、ある一定の期間は仮住まいをする必要があります。

そして仮住まいの場所から新居へ引っ越しをすることになります。合計2回引っ越しをしないといけませんので、引っ越し費用もかなりかかります。

<仮住まいの費用>

仮住まいをするためには、それに伴う家賃などが必要となります。

さらに仮住まいの家賃以外にも、部屋を借りることに関連して敷金や礼金、住宅保険料や鍵の交換代、さらに共益費なども要求されます。

平屋住宅の新築費用の内訳と相場

平屋住宅の40坪の新築を建てる場合には、建築材料や間取りなどにもよりますが、価格の相場としてはおよそ3,000万円ほど必要となります。

建物の設備や部屋数などにより価格は異なりますが、2,000万円よりも安く費用を抑えるのは難しい状況です。

施工業者がハウスメーカーなどの場合には、坪単価の相場としては約70万円程度となります。

業者によっては、費用の計算を延べ床面積でなく施工面積で算出する場合がありますので注意をしてください。

このほかの費用としても1,000万円前後は、必要となりますので心積もりをしておいてください。

ローンを組む場合の月々の返済額の目安

全国の平均である費用として建築費3,300万円のローンを組む場合には、ボーナス払いなしで35年のローンにすると次のような返済額となります。

金利の種類を固定金利にするとおよそ1.5%ですので、総支払額は約42,437,000円となり月々の返済額は約101,000円となります。

また変動金利にするとおよそ0.6%で、総支払額は約36,594,000円となり月々の返済額は約87,100円となります。

固定金利の場合には、金利が変化しませんので金利としては高い傾向となります。

それに対して変動金利は、金利が変わるというリスクがありますから利子としては安くなっています。

この数字は、おおよその目安にすぎませんが費用面での参考にしてください。

地域別の坪単価について

建物の坪単価は、地域によって差があります。
建物を新築する場合には、建設費用としての坪単価は北海道や東北では50万円前後、関東では52万円程度です。

しかし東京になると安い場合で60万円前後で高い場合には90万円以上となる場合もあります。

北陸では、51万円、東海では53万円、近畿では55万円、大阪の高い場合は75万円程度になる場合もあります。

また中国や四国などは50万円前後、九州、沖縄でも同様です。

ただ平屋の場合には、この坪単価よりもやや高くなる傾向ですので、検討してください。



平屋住宅に建て替えるメリットとは

2階の住居を平屋住宅に建て替えると、さまざまなメリットがあります。

その内容についてご紹介します。

構造上安定しやすく地震に強い

平屋住宅は、地震に強い建物です。

それは、2階建て住宅と比較すると平屋では2階部分がない分だけ軽量で構造的に安定しているからです。

耐震面を考えると建物の重量が重要な要因となりますので、軽量の平屋建物では地震が起きた時の揺れが少なくてすみます。

平屋では建物に対する負荷が軽減できるので、地震の影響がより小さくなります。

地震の多い日本では、地震に強い建物を希望して平屋を選択する人も増えています。

メンテナンス費用が安くなる

建物は、定期的にメンテナンスをすることが良い状態を保つためにも重要です。

特に雨風にさらされる屋根や壁などの修理が問題ですが、2階建ての場合には屋根の部分も高さがありますので足場を組む必要があります。

その点で平屋は足場を組む費用をカットすることができますので、一回のメンテナンス費用にも大きな差が生じます。

階段がないためバリアフリー設計にしやすい

高齢化社会となって階段がないバリアフリー設計の住居が望まれるようになっています。

平屋であれば階段がないので、日常的に2階まで昇り降りするリスクがなくなります。

特に高齢になると階段の昇り降りは年々苦痛になってくるのが現実です。

高齢になった時のことを考慮すると平屋でバリアフリー設計になっていると安心できます。

階段のスペースを活用できる

2階立ての建物の場合には、階段や2階部分のホール、また2階のトイレなどが必用ですので4坪ほどはどうしても平屋住宅よりも延床面積が多くなります。

それを平屋にすることで4坪ほどのスペースを活用することができます。

そのスペースをクロ-ゼットや家事室、書斎、子ども部屋などに活用できます。

各部屋への動線が短い

生活動線や家事動線などを考えた場合に各部屋への移動がスムーズになるのが平屋です。

毎日生活する場合には、各部屋への動線が短いということが重要です。

そして家族の移動が特に多い各部屋の動線を短くする間取りになるようにすると、生活しやすさが増すでしょう。

例えば洗面所とリビング、それぞれの寝室などの行き来が多い場合には、各自の移動が便利な場所にリビングや洗面所を配置する間取りを計画することをおすすめします。

家族間のコミュニケーションが取りやすい

平屋では、家族全員が同じ1階のフロアで生活するので家族間のコミュニケーションが自然と増えます。

そのため高齢者だけでなく子育てをしている世帯でも平屋の人気が高まっています。

間取りとしては、家の中心にリビングを置き、周辺に各自の部屋をつくるという設計が多くなっています。

光熱費を抑えやすい

光熱費などのコストパフォーマンスを考えると、平屋は光熱費を抑えやすい設計となっています。

2階部分があると冷暖房をする場合にも空間がどうしても広くなりますが、ワンフロアでおさまる平屋はその点で効率的です。

また太陽光発電などを屋根の部分に設置するとさらに省エネ性能にも優れた建物になりますし、補助金などの適用もあります。

天井を高く設定できる

平屋の場合には、天井を高く設定できるという利点もあります。2階部分がありませんので、勾配天井なども設計することが可能です。

デザイン的に特別感のある設計など自由度が高くなります。

通風や採光面では

通風面では、1階部分だけなので夏場でも比較的涼しく過ごすことができ、南北に窓の設置をしておくことで風通しも良くなります。

採光面では、床面積が大きな平屋の場合には建物の中央部分に光を届けるため、天窓やハイサイドライトという高窓などを設置すると室内に光を取り入れやすくなります。

また2階部分がありませんので、中庭などを作ると隣家などからのプライバシ-を確保しながら明るく過ごすことができます。

設計の自由度が高い

構造的に平屋の場合には、2階部分がないため軽量で構造的に安定しているので設計の場合にも比較的自由度が高い建物にすることができます。

例えば大きな窓を設置するデザインにしても構造的に問題が少ない建物です。

各部屋に外との連続性を作ることができる

平屋では、各部屋に窓を設けても構造的に安定していますので外の素敵な景色を取り込むようなデザインにできます。

またリビングとフラットにタイルテラスやウッドデッキなどを設置することで

各部屋と外の景観との連続性を作ることができ部屋の空間が広がったような印象にすることが可能です。

平屋住宅に建て替えるデメリットとは

平屋 建て替え
平屋住宅では上述したようなメリットがありますが、平屋ならではのデメリットもあります。

デメリットの部分を考慮しながらその解消ができるような設計の工夫を検討してください。

限られた敷地では部屋数を増やすのが難しい

間取りにもよりますが、平屋の場合には部屋数を確保するにはそれだけ広い敷地が必要となる建物です。

限られた敷地しかない場合には、部屋数などを増やすことが設計上難しくなります。

特に土地代が高い地域では、土地の購入費用などもかなり高額となりますので、部屋数を確保したい場合には、平屋の住宅は不向きと言えます。

敷地の占有面積が大きくなる

ある程度の広さのある平屋住宅にする場合には、広い土地が必要になります。

例えば個人一人当たりが快適に住むためには、一般的には坪数としては9坪ほど必要とされています。

4人家族ですと9坪×4人で36坪は確保したいものです。

また敷地の占有面積に関係して建蔽率が適用されることがあります。

36坪の平屋を建てたい場合に36坪の土地があるからといって建てられるわけではないのです。

建築基準法の法律では、建蔽率が適用され限られた土地の広さしかない場合、決まった大きさの平屋の建物しか建てられません。

建蔽率が50%の場合には72坪の敷地が必要となります。

ただし郊外などの場合には、建蔽率が定められていない場合も有りますので確認してください。

二階建てと同じ大きさにする場合は坪単価が高くなる

建築費の面で1坪あたりの費用の坪単価が、平屋住宅の場合にはどうしても高くなります。

それは、2階建てなどと比較すると平屋では建物の基礎部分の面積の割合が広くなるのが理由です。

基礎や屋根の面積が広くなるとそれだけ建築費が高くなるので、二階建てと同じ大きさの平屋住宅では坪単価が高くなります。

一般的に総二階建てで坪数が同じ平屋住宅と比較すると、基礎工事の面積と屋根の面積では、およそ2倍になります。

プライバシーや防犯面で注意が必要

平屋では、隣家や屋外からも比較的容易に部屋の中が見えてしまいます。

そのため屋外からの視線をカットできる工夫やプライバシーの確保が重要となります。

また防犯面でも外部から屋内が見渡せるので、留守かどうかがわかりやすく空き巣などが侵入しやすいという難点があります。

対策としては、防犯フィルムや二重ガラス、またライティングなどの防犯の工夫をすることが必要です。

プライベート空間の確保が難しい

平屋では、同じフロアーに家族全員が生活し行動しているので、コミュニケーションが取りやすいという反面、個人のプライバシーが守られにくいということがあります。

どうしてもプライベートの時間や空間を確保するのが難しい面があります。

部屋のドアの設置やカ-テンなどで仕切れるような工夫があると落ち着いた空間を確保することができます。

周辺環境の影響を受けやすい

平屋では高さを確保できないので、部屋から見渡せる戸外の景色が限られます。

そのため周辺の環境の影響を受けやすいといえます。周りに高い建物などがあると採光や通風面で支障が出ることがあります。

建物の中心部が暗くなりやすい

平屋の建築面積が広くなると採光面で悪くなる部屋ができます。

また建設地などにもよりますが、平屋建ての場合に高さが確保できないので時間によって採光面で暗くなりがちな部分ができることもあります。

このような場合には、建物の中心部の採光を確保するために天窓や中庭などを設けることも検討してください。

水害があった場合に二階に逃げることができない

風水害などが多い地域では、平屋の場合には浸水した場合に2階部分に逃げるということができません。

建設する前に周りよりも盛り土などをして高さを確保するなどの配慮や、いざというときの避難場所の確保が必要となります。

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