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2019年09月10日更新

二世帯住宅で税金を軽減できる!?

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

二世帯住宅で建てることにより節税できる税金は?

二 世帯 住宅 税金

二世帯住宅を建てることで節税できる税金は3種類です。「不動産取得税」「固定資産税」「相続税」です。

不動産取得税

不動産取得税は、住宅を建て替えたり、新築の住宅を購入したり、増築した時に支払う税金です。

新しい土地や住宅などの不動産を取得した年に一度だけ納付します。

不動産取得税は、都道府県が課税をする税金です。不動産を取得してから6ヶ月ぐらいすると、「納税通知書」が取得者(名義人)に送付されます。

不動産取得税の税額は、住宅の固定資産税評価額の4%です。住宅の固定資産税評価額が3,000万円の場合、税額は120万円になります。
(3,000万円×4%=120万円)

不動産取得税には、新築住宅に対して軽減税額があります。これは、二世帯住宅でなくても受けられる軽減税額です。

新築住宅の軽減税額は、1,200万円です。

住宅の固定資産税評価額が3,000万円の場合、税額は72万円になります。
(3,000万円-1,200万円=1,800万円×4%=72万円)

新築住宅の軽減税額を受けるには、課税床面積に条件があります。

課税床面積は50㎡以上240㎡以下でなければ受けられません。

その他にも詳しい要件がありますので、注意が必要です。

不動産取得税には、軽減税率もあります。2021年3月31日まで、軽減税率が適用され、4%の税率が3%になります。

住宅の固定資産税評価額が3,000万円の場合、税額は54万円になります。
(3,000万円-1,200万円=1,800万円×3%=54万円)

固定資産税

固定資産税は、所有している土地や住宅などの建物にかかる税金です。

その年の1月1日に所有している人に対して、区市町村の担当課から6月頃に納税通知書が届きます。

固定資産税は、固定資産税及び都市計画税がいっしょになったもので、区市町村により課税方法が少し違います。

主な税率は、固定資産税が土地や建物の課税標準額×標準税率(1.4%)で、都市計画税は土地や建物の課税標準額×制限税率(最高0.3%)となっています。

相続税

相続税は、「相続税法」という法律に基づく税金で、主に夫から妻、親から子、親から孫に財産が相続されるときに発生します。

二世帯住宅を建てることにより、相続税を節税することができます。

相続が発生する財産は、固定資産である土地・建物・預貯金・有価証券などです。

相続税には、まず基礎控除額があり、基礎控除額の範囲なら相続税は発生しません。

  • 相続税の基礎控除額=3,000万円+法定相続人の人数×600万円

法定相続人の人数が3人だった場合、3,000万円+3人×600万円=4,800万円となります。

つまり、土地・建物の課税評価額、預貯金等の合計額が4,800万円以下の場合相続税は発生しません。

しかし、二世帯住宅では、比較的土地や住宅が広いため、相続税が発生するケースが増えています。

二世帯住宅で節税できる?不動産取得税と固定資産税

不動産取得税と固定資産税は、二世帯住宅を建てる時に、一定の条件を満たすことにより税金が軽減される場合があります。

不動産取得税と固定資産税の二世帯住宅のメリットと税金が軽減される条件をまとめました。

不動産取得税:二世帯住宅のメリット

不動産取得税の二世帯住宅のメリットは、不動産取得税の減免措置が2軒分受けられることです。

不動産取得税の減免措置は、1軒1,200万円です。

二世帯住宅の場合、2軒分の2,400万円受けることができます。

どのぐらい税金が違うかシミュレーションしてみましょう。

住宅の固定資産税評価額2,300万円の場合

不動産取得税=(住宅固定資産税評価額-1,200万円)×4%
※2021年3月31日までの軽減税率は考慮していません

  • 1世帯住宅の場合:(2,300万円-1,200万円)×4%=44万円
  • 2世帯住宅の場合:(2300万円-2,400万円)×4%=0円

このケースの場合、2世帯住宅を建てると不動産取得税が発生しないため、44万円の節税になります。

ただし不動産取得税の二世帯住宅による減免措置を受けるためには、主に3つの条件があります。

一つ目は床面積で、新築した住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下であること。

二つ目は、構造や機能において2つの住宅と認められること。

各世帯専用の玄関・お風呂・キッチンがあり、利用上独立していると判断できる形態であること。

三つ目は、各世帯がドアや壁等で、はっきりとわかれていて、構造上独立していること。

これらの3つの要件を満たさなければ、減免措置を受けることはできません。

要件が合致しているかどうかは、各地方の公的機関(概ね地方財務局)に相談するとよいでしょう。

固定資産税:二世帯住宅のメリット

固定資産税の二世帯住宅のメリットは、土地と建物それぞれの固定資産税減免措置が2軒分受けられることです。

土地の固定資産税の場合は、「小規模住宅用地」として1世帯200㎡までの土地にかかる固定資産税の課税標準額が6分の1、都市計画税の課税標準額が3分の1に軽減されます。

二世帯住宅の場合、一定要件を満たせば、二軒分の減免措置を受けることができ、小規模住宅用地として、土地の面積400㎡まで減免措置が適用されます。

住宅の固定資産税の場合は、課税床面積120㎡までは、3年間固定資産税額が2分の1に軽減されます。

二世帯住宅の場合、一定要件を満たせば、二軒分の減免措置を受けることができ、課税床面積240㎡まで減免措置が3年間適用されます。

固定資産税の二世帯住宅による減免措置を受けるためには、主に3つの条件があります。

一つ目は床面積で、新築した住宅の課税床面積が一戸につけ50㎡以上280㎡以下であること。

二つ目は、構造や機能において2つの住宅と認められること。各世帯専用の玄関・お風呂・キッチンがあり、利用上独立していると判断できる形態であること。

三つ目は、各世帯がドアや壁等で、はっきりとわかれていて、構造上独立していること。これらの3つの要件を満たさなければ、減免措置を受けることはできません。

「独立した二つの住宅」の定義は、区市町村によって判断が違います。事前に確認をしておきましょう。

固定資産税の減免措置をうけるためには、登記に注意が必要です。共有登記では、「独立した2つの住宅」としては認められません。

二世帯それぞれ、個別登記をする必要があります。

新築する二世帯住宅が減免を受けられる要件が合致しているかどうかは、各区市町村の固定資産税担当課に相談するとよいでしょう。



二世帯住宅の相続税!『小規模宅地等の特例』とは?

二 世帯 住宅 税金

相続税は、平成27年1月1日に改正が施行されました。そのため、相続税の基礎控除額が大きく変わりました。

改正前 改正後
施行時期 平成26年12月31日まで 平成27年1月1日~
基礎控除額 5,000万円+1,000万円×法定相続人の数 3,000万円+6000万円×法定相続人の数
具体例 (法定相続人:2人の場合)
5,000万円+1,000万円×2人
=7,000万円まで非課税
(法定相続人:2人の場合)
3,000万円+6,000万円×2人
=4,200万円まで非課税

基礎控除額が減額されたため、広い土地を所有していたり、住宅の規模が大きい場合、相続税が発生するケースが増えています。

相続税には、「小規模宅地等の特例」という制度があります。

被相続人(死亡者)と同居していた法定相続人となる親族が土地を相続する場合、土地の評価額を最大80%減額できます。

「小規模宅地等の特例」を受けられる土地面積は、330㎡までです。

土地の面積が330㎡以下なら土地の評価額は20%となります。

土地の面積が330㎡を超える場合は、330㎡までは20%の評価額となり、330㎡を超える面積は100%の評価額になります。

「小規模宅地等の特例」を受けるには、相続人により条件が違います。

被相続人(死亡者)の配偶者(夫又は妻)の場合は、無条件で特例を受けることができます。

しかし、被相続人の同居していた親族(子)の場合は、相続税の申告期限まで、継続して保有及び居住していると認められなければ、特例を受けることができません。

相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った翌日から10ヶ月以内です。
(相続の申告資料の作成には時間がかかります。余裕を持って準備しましょう。)

「小規模宅地等の特例」は、被相続人が居住していた部分に相当する敷地面積が対象となります。

しかし、二世帯住宅の場合は、敷地全体に適用できるケースがあります。

住宅の形態には、特に決まりはありません。構造や生活の上で世帯が分離されていなくても(部分同居型・完全同居型)でも「小規模宅地等の特例」を受けることができます。

ただ、「小規模宅地等の特例」を受けるには、「登記」に注意が必要です。

二世帯住宅の登記が被相続人だけの「単独登記」となっている場合と二世帯住宅全体が被相続人と相続人の「共有登記」となっている場合は、特例を受けることができます。

しかし、二世帯住宅の区分を区切って登記する(1階は被相続人・2階は相続人)「区分登記」をしている場合は特例を受けることができません。

二世帯住宅を新築登記する時には違いを理解し、税金対策をどうするか家族で話し合っておきましょう。

知らないと損をする?二世帯住宅の税金の仕組み

二世帯住宅は、不動産取得税・固定資産税・相続税で節税をすることができます。

しかし、すべての減税を一緒に受けることはできません。

二世帯住宅を新築する時から、節税対策として税金の仕組みを理解しておきましょう。

税金の軽減を受けるためには、色々な条件を満たさなければなりません。

税金により満たさなければいけない条件が違います、まず、それぞれの条件を確認しましょう。

条件を確認したら、減税額がいくらになるか、かかる経費(登記など)がいくらになるかも確認して、どの減税を受けるのがよいのか、よく検討しましょう。

例をあげると、固定資産税の減免措置を受けるには、登記は「区分登記」をする必要があります。

しかし、「区分登記」をすると、相続税の「小規模宅地等の特例」は受けられなくなります。

どちらがより節税対策となるかは、土地、建物の広さや固定資産税評価額・登記費用、相続額、相続人数により違います。

新築の二世帯住宅を登記する前によく検討しましょう。

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