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2019年10月10日更新

二世帯住宅だからできる!固定資産税の節税

  • 【監修者】タクトホームコンサルティングサービス
  • この記事の監修者
    タクトホームコンサルティングサービス
    亀田融

二世帯住宅の固定資産税…いくらになる?

二 世帯 住宅 固定 資産 税

二世帯住宅に限らず、土地や家屋を所有することになると市区町村に支払わなければならない税金が「固定資産税」です。

「固定資産税」とは、所有する土地や家屋などの固定資産に対して支払いを命じる税金のことです。

市区町村が納税通知書を納税者に送付します。

固定資産税のように税額を税務官庁が算出および確定して、納税者に納付を通知する税制度を賦課(ふか)課税制度と呼びます。

では、所有する固定資産に課せられる固定資産税とは、どのように算出されるのでしょうか。

その算出方法と、固定資産税の算出時に用いられる標準税率について解説します。

固定資産税の算出の仕方

固定資産税の算出方法は、固定資産の評価額に対して、全国一律で定められた税率を掛け合わせて算出します。

計算式は次のようになります。

  • 固定資産税=固定資産評価額×1.4%(標準税率)

固定資産税の対象

固定資産税の対象となるのは、自宅のために所有している土地や家屋です。

さらに「償却資産」も課税対象になります。

「償却資産」とは、個人事業主や会社が所有し、事業で使用している建築物のことで、備品や機械、器具なども対象です。

つまり、マンションやアパートなどの賃貸物件の建築物も固定資産税の対象になります。

賃貸物件の場合は物件所有者が固定資産税を支払うため、賃貸物件の住人には支払い義務はありません。

標準税率は1.4%

固定資産税の算出のために使われる標準税率は、全国一律で1.4%です。

そのため、市区町村によって固定資産税額が変わることなく、どこに住んでいても変わりません。

市区町村の財政事情で税率が変わることもある

標準税率は1.4%が基本ですが、それよりも高い税率を課してくる場合があります。

たとえば財政状態が芳しくない市区町村では、市区町村の財政を補うために標準税率1.4%よりも高い税率で固定資産税を算出していることがあります。

1.6%までの税率なら、市区町村の独自の判断で税率を上げることができます。

しかし、税率を1.7%を超える税率となると、議会に議題としてあげて納税者からの意見を聞く場が設けられることが定められています。

もしも、固定資産は変わらないのに固定資産税が例年よりも高くなったということがあった場合には、市区町村の財政状態と関係していることが考えられます。



二世帯住宅の固定資産税!優遇される?軽減される?

新しく家を建てたり、耐震対策・バリアフリーのためのリフォームをしたりすると固定資産税の優遇措置を受けられますが、こうした優遇措置は二世帯住宅にも適用されます。

そこで、二世帯住宅でできる固定資産税の優遇措置に加えて、不動産取得税の優遇措置も紹介します。

延床面積120㎡以内の新築住宅の減税

新築住宅の場合は延床面積が120㎡までの住宅ならば、最初の3年間だけ(長期優良住宅の場合は最初の5年間)固定資産税が半分に減額されるという優遇措置があります。

二世帯住宅だと延べ床面積は120㎡を超える大きな住宅になることも想定されますが、この120㎡以内の新築住宅が受けられる優遇措置を二世帯住宅で利用することが可能な場合があります。

それは一戸の二世帯住宅を2戸分として登記する区分登記を行った住宅で、その2戸の住宅がそれぞれ延べ床面積120㎡以下となる場合です。

このようなケースは優遇措置を受けられます。

住宅用地の優遇措置

固定資産税は土地にも課税されますが、その土地が住宅用地であれば税負担を軽くする優遇措置が受けられます。

土地の広さが200㎡以内ならば、その土地の評価額を1/6にまで減らした額に対して課税されます。

土地の広さが200㎡を超えている場合には、その評価額は1/3に軽減されます。

この住宅用地の優遇措置も二世帯住宅に適用されます。

優遇措置を受けた場合の固定資産税の計算方法

固定資産税の納税額は、建物や土地の固定資産の評価額に標準税率1.4%を掛け合わせた金額です。

建物の評価額が1,400万円で土地の評価額が1,200万円の場合は、次のような計算式が成り立ちます。

  • 固定資産税額=(1,400万円+1,200万円)×1.4%=36.4万円

ところが、優遇措置を受けられると次のような計算式になります。

  • 資産の評価額=1,400万円(建物)÷2+1,200万円(土地)÷6=900万円
  • 固定資産税額=900万円×1.4%=12.6万円

優遇措置を受けられた場合、受けられない場合より23.8万円もの減税になります。

もしも資産評価額に端数がある場合は1,000円未満は切り捨て、固定資産税額の端数は100円未満が切り捨てになります。

不動産取得税の軽減

土地や住宅などの不動産を購入、または贈与などで取得したときに課せられる税が「不動産取得税」です。

都道府県が課税する地方税で、不動産購入後、半年から1年半ほどの間に、お住まいの各都道府県から納税通知書が届けられます。

この通知書に納税金額が記されていますので、各金融機関を通して支払います。

この不動産取得税の軽減措置は、二世帯住宅にも適用されます。

不動産取得税額の算出方法

不動産取得税額は、不動産の固定資産税評価額に4%の標準税率を掛け合わせて算出します。

しかし、2021年3月31日までは宅地と住宅には特例として軽減措置が認められています。

その軽減措置により、住宅には固定資産税評価額から1,200万円を引いた金額に、税率は3%掛け合わせることが認められています。

  • 住宅の不動産取得税=(固定資産評価額-1,200万円)×3%

また土地については、固定資産税評価額の半分の金額だけが課税対象となり、税率も3%です。

さらに2020年3月31日までならば、土地を取得してから3年以内で住宅を新築にした場合には45,000円の控除が認められるなどの控除の適用もあります。

  • 土地の不動産取得税=固定資産評価額×1/2×3%(-適用が認められた場合の控除額)

固定資産税の優遇措置を受けられる二世帯住宅の条件とは

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固定資産税で優遇措置の条件に該当するならば、二世帯住宅であっても適用されます。

しかし住宅の延床面積が大きすぎて優遇措置が適用されない場合には、区分登記をして延床面積を120㎡以内にすることで優遇措置を受けられます。

完全に分離できる構造

二世帯住宅で区分登記をするためには、家の構造が完全に分離できることが条件です。

住宅が並立した建てられている連棟タイプなら、戸毎に玄関があり、内部でも完全に仕切られている住宅です。

内部で行き来ができる間取りでも玄関は各戸に必要です。

そして、扉等で通路が仕切られて、それぞれにトイレや台所など住むための設備が揃っていなくてはいけません。

各世帯が完全に独立して暮らせるような住宅になっていれば区分登記ができます。

固定資産税の優遇にもメリットがある区分登記

二世帯住宅を一世帯住宅として登記しているため延床面積が大きすぎて優遇措置が受けられない場合があります。

しかし、前述の通り、区分登記をすることで1戸である二世帯住宅が分割されて2戸となり、1戸分の延床面積を120㎡と以内すれば、固定資産税の優遇措置を受けられます。

二世帯住宅の住宅の登記には、区分登記以外に、住宅1戸を1世帯が登記する単独登記と、親子の共同名義で登記する共有登記があります。

単独登記や共有登記では適用されない優遇措置でも、区分登記をすることで優遇措置を受けられることがありますので、登記の仕方も慎重に選ぶようにしましょう。

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