【二世帯住宅の不動産取得税】登記形態と軽減措置について解説

二世帯住宅と不動産取得税

二世帯住宅を取得したときに課せられる不動産取得税の申請の仕方や支払い期限、税率などの詳細を解説します。

土地や建物を取得時に課せられる不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した場合に課せられる地方税です。

個人や法人は問わず、新築、中古、贈与、増改築物件なども課税対象となります。

ただし、親世帯が亡くなられて子世帯が二世帯住宅を相続した場合には、不動産取得税は非課税になります。

不動産取得税は不動産を取得したときにのみ課せられる税金ですから、対象物件に対して一回だけ納税します。

都道府県の税事務所に自己申請

不動産取得税は地方税ですから、都道府県の税事務所に自己申請を行います。

自己申請をしなくても、税事務所が法務局から登記情報を得て自動的に処理、申請が行われることもありますが、一般的には自己申請をします。

申請は、不動産を取得してから60日以内で、所轄の税事務所かホームページから申請書を入手して、必要事項を記入し提出します。その際に添付する資料がある場合もあるので、添付書類も確認しましょう。

不動産取得税の支払い期限は約3か月

不動産取得税の支払いタイミングについては、不動産取得税の申請後、１ヶ月～２ヶ月後に納付通知書が送付されることが多いのですが、半年してから届くケースもありますので、落ち着いて待ちましょう。

不動産所得税の税率と控除額

税率は4％

不動産所得税額は、標準税率は4％で、土地や建物の固定資産税評価額に掛け合わせて算出されます。

• 土地や住宅の不動産所得税額=固定資産税評価額×4％

2021年3月31日までの特例

2021年3月31日までの申請分には特例が設けられています。

土地と住宅の標準税率は3％、さらに土地には固定資産税評価額に1/2を掛け合わせることができます。

控除の条件と控除額

新築物件や中古物件それぞれに不動産取得税を減税できる控除があります。

新築住宅の控除

まず新築の場合、建物の評価額は50㎡以上240㎡以下の居住目的の住宅、マンション、セカンドハウスなどには、固定資産税評価額から1,200万円を差し引くことができます。

また土地の不動産取得税は、上記の要件を満たす住宅が建っている場合、以下のいずれか多い額が不動産取得税の税額から控除されます。

• 4万5,000円
• 土地1㎡あたりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍(200㎡が限度)×住宅の取得持ち分×税率(3％)

中古住宅の控除

中古住宅の控除額は新築日により変わり、新築日が1997年4月1日以降なら控除額1,200万円分を固定資産税評価額から差し引くことができます。

また控除額は、新築日の年月が古くなるにつれ減額されます。

建物の条件は新築の場合と同じ条件に加えて、昭和57年1月1日以降に建設されたものなどの条件があります。

また土地に関しては新築物件の場合と同じ条件で控除額も同じです。

なお、控除額や条件は、各都道府県によって詳細が異なりますので、管轄の役所にお問い合わせください。

控除を受けられない場合の不動産取得税算出例

建物と土地の固定資産税評価額が1,000万円と2,400万円の場合の不動産取得税を計算してみましょう。

控除を受けられない建物と土地の場合でも、2021年3月31日までの申請の場合、税率は3％で、宅地には1/2特例を受けられるので、次のような計算式になります。

• 建物の不動産取得税=1,000万円×3％=30万円
• 土地の不動産取得税=2,400万円×1/2×3％=36万円

したがって、不動産取得税の総額は、66万円です。

二世帯住宅の登記の種類

二世帯住宅の登記は、「単独登記」「共有登記」「区分登記」の三つの登記のいずれかになります。

「登記」とは、登記する事柄を社会に公示するために登記簿に載せることです。

住宅などの不動産だけでなく、起業した会社や所持する工場、または夫婦が所有する財産などあらゆるものを登記することができます。

ここでは、二世帯住宅で行えるそれぞれの登記について詳しく見ていきましょう。

「単独登記」は親世帯か子世帯のどちらかの所有で登記

「単独登記」とは、親世帯か子世帯のどちらかの所有にして登記する方法です。

気をつけるべきことは、親世帯が所有する住宅のリフォーム等を行い、二世帯住宅として子世帯の所有として登記すると、贈与税が発生するという点です。

また子世帯が資金出資したにもかかわらず親世帯の所有として登記をすると、贈与税が発生する場合があります。

登記は出資の割合と関係するからです。

「共有登記」は共有名義で登記

「共有登記」とは、二世帯住宅を親世帯と子世帯の共有名義として登記する方法です。

親世帯が所有する土地と建物を使った共有登記だとしても贈与税が課せられる場合があるのですが、二世帯住宅の建設費用の出資比率によっては贈与税が発生しません。

「区分登記」は親世帯と子世帯の両方が登記

「区分登記」とは、二世帯住宅を二戸の住宅として登記する方法です。

この場合、二世帯住宅は、玄関が二つあるなど2戸として完全に分離できることが条件です。

土地は区分してそれぞれの所有権を設定して、建物はそれぞれの使用面積に応じて登記します。

室内で行き来ができるような二世帯住宅だとしても、完全分離できるように壁などを設け、行き来するドアは施錠できるようになっていると完全分離型として認められます。

二世帯住宅で受けられる不動産取得税の軽減措置とは

二世帯住宅によっては不動産取得税が控除される場合があります。

それは完全分離型の二世帯住宅です。

登記の形態に限らず受けられる控除ですが、完全分離型の二世帯住宅とはどのような二世帯住宅なのでしょうか。

そこで完全分離型の二世帯住宅の条件と、それによって受けられる不動産取得税に関わる税控除を解説します。

完全分離型の二世帯住宅

完全分離型の2世帯住宅とは、世帯ごとに完全に独立して暮らせる二世帯住宅のことです。

玄関は二つあり、各住居にはトイレやキッチンなどの設備がそれぞれ設置されて、各世帯が完全に独立して暮らせるように設計された住宅です。

もしも内部で行き来できる構造になっている場合でも、行き来できるドアなどが施錠できるようになっていれば、完全分離型と認められます。

新築住宅なら各戸から1,200万円の控除

不動産取得税では、新築住宅に対しては住宅の固定資産税評価額から1,200万円を控除額として差し引くことができます。

完全分離型の二世帯住宅なら、各戸の固定資産税評価額から1,200万円分の控除額を差し引くので、大きな軽減措置になるでしょう。

中古住宅は新築日により控除額が変わる

また中古住宅の場合でも、控除はあります。昭和57年1月1日以降に建てられた物件が対象ですが、控除額は新築日により異なります。

1997年4月1日以降が新築日なら1,200万円の控除が受けられますが、それ以前は新築日が古くなるごとに控除額は減っていき、1963年12月31日以前が新築日なら控除額は100万円です。

新築住宅よりは控除額が減ったとしても、完全分離型の二世帯住宅なら2戸分の控除を受けられます。

土地の固定資産税は1/6に評価

土地の不動産取得税額は、土地の固定資産税評価額に3％を掛け合わせて算出されますが、住宅地の場合、200㎡以下で住宅面積の10倍以内の土地の広さなら、土地の固定資産税評価額を1/6にすることができます。

200㎡以上の土地になると、固定資産評価額の1/3に評価されて、固定資産税額が算出されます。

この減額措置が完全分離型の二世帯住宅なら、各戸に適用されますので、200㎡以上の土地だとしても固定資産税評価額を1/6にすることが可能です。

軽減措置がされているかを確認

軽減措置が行われているかどうかは、不動産取得税の納付通知書を見ればわかります。

納付通知書を受け取ったら、適切な軽減措置がされているかを確認しましょう。

二世帯住宅で不動産取得税以外に受けられる軽減措置はあるのか？

不動産取得税は固定資産税評価額に税率を掛け合わせて算出されますが、この固定資産税評価額に二世帯住宅でも軽減措置を受けられることがあります。

そこで、建物と土地、それぞれの固定資産税評価額の軽減措置を見ていきましょう。

なお、この軽減措置は2020年3月31日までに建てられた物件が対象です。

建物の固定資産税の軽減措置

新築の戸建て住宅は新築日から3年間、固定資産税評価額の1/2に評価されます。

条件としては、2020年3月31日までに建設されて、延床面積は50㎡以上280㎡以下の住宅です。

事務所や店舗などの業務用に使用する部分のある併用住宅ならば、住居部分が建物全体の半分以上でなくてはなりません。

またマンションのように3階建て以上で耐火もしくは準耐火建築物なら、その軽減措置の期間は伸びて5年間になります。

土地の固定資産税の軽減措置

土地の固定資産税は、土地の広さが200㎡以内ならば、その固定資産税評価額は1/6に減額、200㎡以上なら1/3に減額されます。

条件は、対象となる土地には住居用としての建物が建てられていることと、建物の延床面積の10倍までの広さまでの土地が軽減措置の対象になります。