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2020年01月29日更新

二世帯住宅購入時の住宅ローンの組み方パターンを解説!

  • 【監修者】タクトホームコンサルティングサービス
  • この記事の監修者
    タクトホームコンサルティングサービス
    亀田融

二世帯住宅購入時の住宅ローンの組み方パターン

二 世帯 住宅 ローン

二世帯住宅の購入時にローンを利用する場合、ローンの組み方にはいくつかのパターンがあります。

それぞれにメリットとデメリットがあるため、自分の状況に応じて最適なローンを選択しましょう。

親子の収入を合算して住宅ローンを組む

より大きな金額のローンを組むために、親子の収入を合算して住宅ローンを組むケースがあります。

たとえば、現役で働いている子世帯の年収が600万円、現役を退いた親世帯の年収が200万円だとします。

この場合、それぞれがローンを組もうとしても親世帯は返済能力が低いと見なされて融資を受けられない可能性があります。

このようなとき、収入を合算してローンを組むことができれば合計800万円の所得があると見なされ、融資を受けることが可能になるのです。

収入を合算することによって、片方の世帯だけではローンを組めない場合や、それぞれが単独でローンを組む場合よりも大きな金額の融資を受けられるというメリットがあります。

収入を合算してローンを組むための条件は金融機関によって異なりますが、それぞれの世帯が連帯債務者となることや血縁関係にあること、同居の予定があること等が一般的な条件のようです。

親子で二世帯住宅に住むことを前提としているのであれば、収入を合算してローンを組むことが可能なケースが多いでしょう。

ただし、病気や出産、失業などで収入が減少もしくは無くなってしまう場合、もう片方の世帯の負担が大きくなってしまうというリスクもあるため注意が必要です。

親子リレーローンを利用する

「親子リレーローン」とは、まずは親世帯がローンを返済していき、退職等で返済能力を失ったタイミングで子世帯へローンの残債を受け渡すというタイプのローンです。

通常、住宅ローンの返済は満80歳までに完済することが求められます。

ローンを借りようとする親世帯の年齢が仮に60歳であった場合、残り20年でローンを完済しなければならないため月々の返済額が高くなり負担が大きくなってしまいます。

また仮に返済に無理のない金額でローンを組もうとすると、どうしても借りられる金額は低くなってしまいます。

しかし、親子リレーローンであれば債務を親世帯から子世帯へ引き継ぐことができるため、親世帯が80歳になるまでに完済する必要がありません。

親子リレーローンは両世帯の収入を合算して融資を受けられる上に、子どもの年齢を基準として返済期間を設定できるというメリットがあります。

通常、ローンを組む際には団体信用生命保険(団信)に加入をします。

これは返済中に万が一のことがあった場合、ローンの残債額を保険会社が代わりに返済するというものです。

しかし、親子リレーローンを利用する場合は子世帯のみが団信に加入します。

そのため、親世帯が早く亡くなってしまった場合は本来親世帯が返済する予定であった債務についても子世帯が負担することになってしまいます。

また、親子リレーローンを完済するまでは新たに別の住宅ローンを組むことが難しくなる場合があるという点にも注意が必要です。

親子ペアローンを利用する

「親子ペアローン」とは親世帯と子世帯がそれぞれ別契約として同時期に組むローンのことを言います。

契約が別々であるため、借入時には親世帯と子世帯それぞれが団信に加入することができます。

そのため、仮にローンの返済中に親世帯が亡くなったとしても親世帯の分のローンは団信で完済できるため、子世帯は自分の残債のみを返済すれば良いというメリットがあります。

一方、ペアローンはそれぞれが別々にローンを組むため、融資を受けるための審査も別々に受ける必要があります。

年齢や返済能力などの借入時の状況によっては、融資額が少なくなったり月々の返済額が高く負担が大きくなることもあるでしょう。

また、審査の結果によってはローンを組めないという可能性もあるため注意しましょう。



二世帯住宅購入時の住宅ローンの選び方

二世帯住宅購入時の住宅とローンの選び方で迷った場合には、次のような方法を取ることができます。

ファイナンシャルプランナーに相談する

ファイナンシャルプランナーは相談者の収支状況や家族構成などをもとに、ローンを組む際の資金計画やライフプランについてアドバイスをしてくれます。

住宅展示場などではしばしばファイナンシャルプランナーとの無料相談会が開催されており、営業担当者の中にもファイナンシャルプランナーの有資格者が多くいるようです。

住宅の購入は大きな買い物であるため、専門家に相談してアドバイスをもらえると安心できるでしょう。

二世帯住宅購入時に住宅ローンを組む際の注意点

二 世帯 住宅 ローン

二世帯住宅の購入時に住宅ローンを組む際には登記方法についても注意が必要です。

住宅ローンの組み方によって登記方法が限定される場合がある

二世帯住宅の購入資金として住宅ローンを利用する場合、世帯ごとの出資比率によって登記の方法が限定されることがあります。

登記の種類は主に「単独登記」「共有登記」「区分登記」の3通りの方法があります。

まず「単独登記」とは親世帯もしくは子世帯どちらかの名義で登記する方法です。

次に「共有登記」とは出資比率に応じて、住宅を1戸とみなし共有で登記する方法です。

親世帯と子世帯それぞれが住宅ローン控除を利用できるため節税対策にもなります。

最後に「区分登記」ですが、こちらは住宅を2戸とみなし、親世帯と子世帯がそれぞれの名義で登記する方法です。

区分登記するためには世帯ごとの空間が仕切られていること等の条件がありますが、住宅ローン控除だけでなく固定資産税などについても各世帯がそれぞれ軽減措置の対象となります。

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