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2020年01月31日更新

二世帯住宅に有利な減税条件と税金の優遇制度について

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

二世帯住宅で減税措置が適用される税金とは?

住宅を新築すると、不動産所得税や固定資産税などの減税措置を受けることができますが、二世帯住宅でも減税措置はあります。

さらに、条件さえ満たせば、一戸分ではなく二戸分の減税措置が適用されることがあります。

ただし住宅関連の減税制度は建物の構造や立地によって自治体独自の優遇制度などもあり、また制度自体も比較的短期に修正変更がありますので、詳しくは役所や専門家への相談をお勧めします。

それでは、二世帯住宅で受けられる減税措置には、どのような条件があるのでしょうか。

受けられる減税措置とその条件を紹介します。

二世帯住宅で二戸分の減税措置が適用される条件

二戸分の減税措置を受けられる二世帯住宅とは、次のような構造の二世帯住宅です。

  • 各世帯が壁やドア等で遮断されており、構造上独立しているもの
  • 専用の玄関や台所、風呂などを備えており、利用上独立しているもの

これらの条件のポイントは、それぞれの世帯が独立して暮らせる二世帯住宅の構造になっていることです。

そのため、各世帯の住居空間に玄関やバスルーム、浴室などが完備されていることが条件になります。

また各世帯の独立性が条件になっているため、二世帯住宅内で行き来できるドアがある場合には、普段はそのドアは解放されていたとしても、鍵がかかるような設計になっていなくてはなりません。

登記形態は関係ない

各世帯が独立して暮らせる分離型の二世帯住宅なら、登記形態は関係なく二戸分の減税措置が受けられます。

二世帯住宅で行える登記には、単独登記、共有登記、区分登記の三種類があります。

単独登記はどちらかの世帯の一方が登記を行うことで、共有登記とは両世帯共に名義人となって登記することです。

区分登記は世帯ごとに登記する方法ですが、こうした登記形態とは関係なく、各世帯が独立して暮らせる構造の二世帯住宅になっていれば、この二戸分の減税措置を受けることができます。

「不動産取得税」と「固定資産税」の減税措置を受けられる

二世帯住宅で二戸分の減税措置を受けられる税金とは、「不動産取得税」と土地と建物を対象にした「固定資産税」です。

「不動産取得税」とは、不動産を取得したときに一度だけ納める税金で、不動産が所在している都道府県に支払われる地方税です。

標準税率は4%で、土地と建物の固定資産税評価額にこの標準税率をかけ合わせて税額が算出されます。

一方、「固定資産税」は不動産取得税と同じく地方税ですが、固定の資産に対して毎年課税される税金です。

資産の対象は、土地や建物の不動産だけでなく、営業権や特許権などの無形の固定資産や投資も対象になります。

二世帯住宅の場合は、土地と建物に対する固定資産税が課税されます。

二世帯住宅における不動産取得税の軽減措置

土地や建物を購入したときに一度だけ課税される「不動産取得税」は、二世帯住宅でも同じで、二世帯住宅を購入してから数か月すると、納税通知書が不動産の所在する自治体から送付されます。

しかし不動産取得税には軽減措置があり、申告をすることで受けられる軽減措置や、不動産購入の時期と合わせた軽減措置、さらに二世帯住宅だからこそ受けられる軽減措置もあります。

そこで二世帯住宅の購入で行える不動産取得税の軽減措置を紹介します。

控除の内容

不動産取得税額は、不動産の固定資産評価額に税率をかけ合わせて算出します。

標準税額は4%ですが、2021年3月31日までは3%に軽減されています。

また宅地については2021年3月31日までは固定資産税評価額の1/2に減額する軽減措置があります。

控除を受けた不動産取得税額の計算式は次のようになります。

  • 不動産取得税額=(不動産の固定資産税額×1/2)×3%

申告して受けられる住宅の軽減控除

不動産を購入後60日内に不動産取得税減額申告の手続きを行うと、一戸につき1,200万円までの控除を受けられます。

ただしそれには下記の3つの条件を満たす必要があります。

  1. 延べ床面積が50㎡以上240㎡以下
  2. 取得者の居住用、またはセカンドハウス用の住宅
  3. 1982年1月1日以降に建築されたか、新耐震基準を満たしている住宅

二世帯住宅なら条件を満たせば二戸分適用

二世帯住宅で各世帯が独立して暮らせる構造になっている場合は、登記を問わず、不動産取得税に関して二戸分が適用されます。

二戸分を合わせると2,400万円分が控除となる軽減措置ですので、大変大きな軽減措置といえるのではないでしょうか。

二世帯住宅における土地の固定資産税の軽減措置

「土地の固定資産税」は、住宅用地を所有している所有者に課される地方税です。

土地の評価額に標準税率1.4%をかけ合わせて税額を算出します。

税額の算出方法を計算式で表すと、次のようになります。

  • 土地の固定資産税額=土地の固定資産評価額×1.4%

土地の評価額を減額

土地の固定資産税にも軽減措置があります。

「小規模住宅用地」と呼ばれる敷地面積が200㎡以下の宅地は、固定資産税の評価額を1/6に減額することができます。

また「一般住宅用地」と呼ばれる敷地面積が200㎡以上の住宅地なら、固定資産税評価額を1/3に減額できます。

二世帯住宅が二戸分適用できる条件

二世帯住宅が二戸分とみなされれば、最高で400㎡までが小規模住宅用地の扱いとなるので、大きな軽減措置になります。

軽減措置を受けるためには、二世帯住宅が二戸分として認められなくてはなりませんが、その条件とは、完全分離型の二世帯住宅であることです。

原則として、各世帯が独立して暮らせる構造になっていなくてはなりません。

またその条件の詳細は各自治体によっても異なります。

そのため、土地の固定資産税の減額措置に興味がある方は事前に自治体に問い合わせてみる必要があるでしょう。



二世帯住宅における建物の固定資産税の軽減措置

「建物の固定資産税」とは、毎年1月1日に住宅などの建物を所有している所有者が支払う地方税で、一括払いか年4回の分割払いを選べます。

建物の固定資産税額は、建物の固定資産評価額に標準税率1.4%をかけ合わせて算出されます。

その算出方法を計算式で表すと、次のようになります。

  • 建物の固定資産税額=建物の固定資産税評価額×1.4%

期間限定で固定資産税額を減額

2020年3月31日までに新築された住宅は、一戸あたり延床面積120㎡分の固定資産税額を新築してから3年度目の分まで1/2に減額することができます。

4年度目からはこの控除は受けられませんので、建物に対する固定資産税額が引き上げることに注意しましょう。

二世帯住宅で条件を満たせば二戸分適用

建物の固定資産税も二世帯住宅が二戸と認められれば、二戸分の軽減措置を受けることができます。

二戸と認められる条件は全国一律で決まっているわけではなく、自治体によって違います。

しかしほとんどの場合は登記とは関係なく、玄関が二個あるなどの各世帯が独立して暮らせる構造だということです。

建物の固定資産税の控除を望まれる場合には、対象の住宅が所在する自治体に詳細を問い合わせてみましょう。

二世帯住宅で住宅ローンを組んだ場合の減税措置はどうなるのか?

住宅ローンには「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる減税措置があります。

消費税率10%で住宅を購入した場合、最大13年間、減税措置を受けられます。

最初の10年は、年末の住宅ローン残高の1%で、年間で最高40万円が減税の対象になります。

11年目から3年間間は、住宅ローン残高の1%か、住宅の購入価格の2%を3で割った額の低い金額が控除されます。

他にも、国土交通省の管轄の「すまい給付金」では年収が775万円以下の人か、50歳以上で現金で住宅を購入した人に対して、年収に応じて10万円~50万円の現金が支給される制度もあります。

ただし「すまい給付金」の受給申請には第三者機関による検査で良質な住宅で認められることなどの条件があるうえに、令和3年12月まで実施される制度なので、興味のある方は最寄りの役所等にお問い合わせください。

二世帯で住宅ローンを組む方法

二世帯で住宅ローンを組む場合には三つの組み方が考えられます。

  1. 親もしくは子のみのローン
  2. 親子ペアローン
  3. リレーローン

二世帯が住宅ローンを組む場合には、親もしくは子のどちらかが住宅ローンを組むことができます。

また「親子ペアローン」では、親と子がそれぞれ出資して同時に返済する住宅ローンの組み方です。

「リレーローン」では、最初は親がローンの返済をして、残ったローンを子が引き継いで返済する方法です。

確定申告を忘れずに

住宅ローンの減税措置を受ける場合には、確定申告をする必要があります。

住宅を購入した翌年の3月15日までに税務署に申請書類を提出します。

確定申告をしていなくては住宅ローンの減税措置を受けることはできませんので、提出日を守って必ず行うようにしましょう。

自営業者は毎年確定申告を行っているはずですので、その際に一緒に住宅ローンについても申告を行います。

会社勤務をしている給与所得者は最初の年は確定申告を行う必要がありますが、2年目以降は会社が年末調整でしてくれるので手間が省けます。

相続税の「小規模宅地等の特例」とは

330㎡以下の土地が8割引きになる制度

相続税の「小規模宅地等の特例」とは、330㎡以下の宅地の贈与にあたり、土地の固定資産評価額の20%の価格で相続してもいいという制度です。

土地が330㎡以上の場合は、330㎡分まではこの「小規模宅地等の特例」の対象となっています。

条件として、相続者が配偶者、同居している親族、または亡くなった方と別居して3年以上賃貸で暮らしている親族です。

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