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2020年01月31日更新

住宅ローン控除!使えば得?それとも損?

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

住宅ローン控除って!?二世帯住宅でも使える?

住宅の新築や購入を検討したことがある人は、「住宅ローン控除」という言葉も耳にしたことがあるのではないでしょうか。

住宅ローン控除を端的に説明すると、住宅ローンを利用して住宅の新築や増改築を行う際に利用できる減税措置のことです。

控除の適用を受けるためには一定の要件を満たす必要がありますが、この制度を利用することによって、ローンによる金利負担を軽減することができるでしょう。

控除の内容は、年末時点のローン残債の合計額を基に計算した金額が、取得した住宅に居住を開始した年以降の所得税額から控除されるというものです。

しかし、ローンの借入金額が大きければ控除可能額も大きくなるため、場合によっては控除可能額が所得税額を上回ることがあります。

このような場合は、所得税だけでは控除しきれなかった分を個人住民税から控除することができます。

控除の適用を受けるために必要となる主な要件としては次のような内容が定められています。

一つ目は、取得もしくは増改築を行う住宅の床面積が50平方メートル以上であることです。

新たに住宅を取得する場合はほとんど問題となりませんが、増改築時に控除を受けようとする場合は注意しましょう。

次に、借入を行うローンの償還期間が10年以上であることも要件として定められています。

ローンの借入金額が少なく、償還期間が10年に満たない場合はローン控除を受けることができないため注意が必要です。

これらの要件を満たすことでローン控除を受けることができますが、控除期間や最大控除額は、該当する住宅で居住を開始したタイミングによって異なります。

たとえば、平成26年3月までに居住を開始した場合は控除期間は10年間、控除率は1%、控除可能額は年間あたり20万円となります。

実際に控除を受けられる金額は年末時点でのローン残債の1%もしくは毎年の控除可能額のいずれか低い方の金額となります。

仮に居住開始以降の10年間の年末時点でのローン残債が毎年2,000万円以上あれば、毎年控除可能額の上限である20万円が所得税から控除されます。

続いて、居住を開始したタイミングが平成26年以降である場合について説明します。

こちらは消費増税の影響もあり、居住開始のタイミングだけでなく適用される消費税率によっても控除内容が異なります。

たとえば、平成26年4月から令和3年12月の期間内に居住を開始し、かつ消費税が10%に増税される前の税率が適用される場合は次の通りです。

控除期間は10年間、控除率は1%と先ほどの場合と同様ですが、控除可能額が年間あたり40万円となります。

年末時点のローン残債と控除可能額のいずれか低い方の金額が控除されるという点は先ほどのケースと同様です。

次に、消費税10%が適用される令和元年10月から令和2年12月までに居住を開始する場合、控除期間が10年ではなく13年となります。

1年目から10年目までは他のケースと同様に、毎年末時点でのローン残債と控除可能額のいずれか低い方の金額が控除されます。

ただし、11年目から13年目までの3年間は控除額の算出方法が異なるので注意しましょう。

11年目から13年目までの3年間は次のいずれかのうち低い方の金額が所得税から控除されます。

  • 年末時点での住宅ローン残債もしくは4,000万円を上限とした住宅の取得費用のいずれか少ない方の1%の金額。
  • 上限を4,000万円として建物の取得費用の2%に3分の1を乗じた金額。

返済開始から10年以上経過している頃にはローンの残債も少なくなっているケースも多々あります。

ローンの残債が減少するにつれて、控除される金額も減っていく可能性があるということについて理解しておきましょう。

住宅ローン控除の適用要件!二世帯住宅でできる節税

住宅を登記する際には単独登記、共有登記、区分登記いずれかの方法で行います。

二世帯住宅を建てるために親子でローンを利用する場合は、登記方法は共有登記もしくは区分登記とするのが一般的です。

それぞれの登記について簡単に説明します。

区分登記は住宅を親世帯と子世帯とで区分し、それぞれの名義で登記する方法です。

一方、共有登記は住宅を1戸であると見なして親子が共同名義で登記する方法です。

どちらの登記方法であっても、要件さえ満たしていれば親世帯と子世帯がそれぞれ住宅ローン控除を受けることができます。

区分登記の場合についてですが、こちらは完全分離型の二世帯住宅でなければ選択することができません。別々の玄関があることや居住空間が壁や鍵付きのドアなどで仕切られていることが区分登記の条件となっているためです。

区分登記をすることができればそれぞれの居住スペースごとに2戸として登記するため、自分の居住部分を明確に判断することが可能です。

区分所有している部分の床面積が50平方メートル以上であれば問題なく住宅ローン減税を受けることができるでしょう。

しかし、共有登記の場合は少し注意しなければならない点があります。

そもそも住宅ローン減税が適用される対象となるのは自身の居住場所のみとなります。

二世帯住宅で共有登記を行う場合はどの部分が自分の居住場所であるかを示す必要があります。

共有登記の場合は住宅ローン控除を受けたい人の居住部分が50平方メートル以上あり、かつ居住部分の割合が建物全体の床面積の2分の1以上でなければなりません。

持ち分の割合が半分以上ということではなく、居住部分の床面積が半分以上必要であるという点には注意しましょう。

仮に二世帯住宅の延べ床面積が100平方メートルである場合、親世帯と子世帯が50平方メートルずつ共有登記していれば2戸分の住宅ローン減税を受けることができます。

家を建てる前に間取りを検討する際には、それぞれの世帯で住宅ローン減税の対象となるかどうかについても確認しておくとよいでしょう。



住宅ローン控除を受けるために気を付けなければならないこと

二世帯住宅を建てる際に住宅ローンを利用する場合は、ローンの種類や登記の方法にも気を付ける必要があります。

ここでは、二世帯住宅で利用できるローンの種類や登記方法別に住宅ローン控除を受ける際の注意点について紹介します。

二世帯住宅を建てる際にローンを利用する場合、単世帯住宅の場合とは異なるローンの組み方ができます。

一つは親子リレーローン、そしてもう一つは親子ペアローンというものです。

いずれのローンも親子の収入を合算してローンを組むことができるため、単独でローンを組む場合よりも大きな金額を借り入れることができるというメリットがあります。

両者の内容を簡単に説明します。

親子リレーローンは、当初しばらくは親が返済を引き受けます。

その後、親が高齢になって返済能力が低下したり子の収入が増加して返済能力が高まったりしたら、今度は子がローンの返済を引き継ぐというものです。

一方、親子ペアローンは親子が互いに連帯保証人となり、それぞれが住宅ローンを利用します。

住宅ローンの契約は2本となり、返済もそれぞれが独立して行うというものです。

どちらのローンを組んでも親子それぞれが住宅ローン控除を受けることができます。

ただし、金融機関によっては登記方法が区分登記でなければ親子ペアローンを利用できない場合もあるようです。

ローンの名義人でなければ当然住宅ローン控除を受けることができないため、事前に金融機関に借り入れの条件については確認しましょう。

完全分離型の二世帯住宅であれば区分登記とすることでそれぞれの世帯毎の居住部分を明確にすることが可能です。

しかし、一部共有型や完全同居型の二世帯住宅である場合は区分登記することが難しいため、共有登記とすることが一般的です。

この場合の共有の割合は、通常は各世帯の出資比率、つまりローンを借り入れる金額によって決めます。

仮に、親世帯の方が多く出資しているにも関わらず共有の割合を半々にしてしまうと、贈与税が課税される可能性もあるため注意しましょう。

受けた方が得?住宅ローン控除か?相続税か?

二世帯住宅を建てるためにはまず土地を確保する必要があります。

しかし、既に土地を所有している場合や既存の住宅を二世帯住宅に建て替える場合などは、新たに土地を購入する必要がありません。

たとえば、親が所有している土地を無償で提供する代わりに、子がローンを組み建物の建築費用を工面するというケースもあるでしょう。

もし無償で土地を利用できるのであれば、住宅の新築にかかる経済的な負担は少なくて済みます。

しかし親名義の土地に二世帯住宅を建てる際には、親が亡くなった後のことについても考慮しておかなければなりません。

なぜなら、土地の名義人である親が亡くなって子が土地を相続する場合は相続税が課されるためです。

仮に現金を相続する場合だと額面通りの金額に対して相続税が課税されます。

しかし、建物として相続する場合は固定資産評価を基に相続税が計算されるため、建築時の費用よりも低い税額となることが一般的です。

そのため、基礎控除分を差し引いても相続できる財産がある場合は建物も親名義、もしくは共有登記しておくことで相続税の節税対策となります。

また、住宅ローン控除を受けるためには居住部分が住宅全体の半分以上であることが必要です。

そのため親世帯と子世帯で2戸分の住宅ローン減税を受けるため、持ち分を半々として共有登記することがあります。

しかし、後々の相続税のことを考慮するとそれぞれが住宅ローン控除を受けるよりも、親の単独登記とする方がお得になる可能性もあるでしょう。

二世帯住宅を建てる際には住宅ローン控除だけでなく相続税についても考慮し、何が一番節税できるのかを検討する必要があります。

何れにしても税制や金融制度は常に改変され、個々の家族や資産状況など細かな条件面での整合性など、高度な専門知識を必要とします。

先ずは取引金融機関や税理士など専門家に相談をお勧めします。

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