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2020年01月31日更新

二世帯住宅を建てる際の登記方法の種類とは?

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

二世帯住宅を建てる際の登記方法の種類は4つある

二世帯住宅を建てるとき、可能な登記方法は「単独登記」「共有登記」「区分登記」「非区分登記」の4つがあります。

登記の方法によっては登記費用に差が生じたり、節税効果の高いものや相続で有利となるものもあります。

不動産関連の登記は子や孫の世代まで影響がある重要な資産管理制度です。

自分に適した登記方法を選ぶためにも、それぞれの登記の内容について知っておきましょう。

単独登記とは

「単独登記」とは二世帯住宅を1戸の住宅とみなし、親か子どちらか片方の名義で登記する方法のことです。

一般的な一世帯住宅はこの単独登記とされている場合が多く、最もシンプルな登記方法であるといえるでしょう。

単独登記のメリットは住宅の名義人が一人のみであるため、誰の所有物であるかが明確であるという点です。

住宅を担保にしてローンを組んだり、将来的に賃貸や売買などを行う際でも、他の登記方法のように手続きが複雑ではありません。

しかし注意したいのは、基本的には住宅の購入資金を提供した人の名義にしなければ贈与税が課税される可能性があるという点です。

仮に子が資金の一部を支払ったにも関わらず親名義で単独登記してしまうと、子から親へ贈与があったと見なされることがあります。

また、親名義の住宅を子が相続した場合には、相続税が課税されます。

共有登記とは

「共有登記」とは二世帯住宅を1戸の住宅とみなし、親と子が共有名義で登記する方法のことです。

家を建てる際の出資率に応じて登記の割合を決めるのが一般的です。

共有登記の場合は名義人の両方が住宅ローン控除を受けることができるため、単独登記よりも節税効果が高くなります。

しかし、仮に親が子よりも多く出資したにも関わらず親子で半々の共有とすると、親から子へ贈与があったとみなされ贈与税の課税対象となることがあるには注意が必要です。

区分登記とは

「区分登記」とは二世帯住宅を2戸の住宅とみなし、親子がそれぞれの名義で登記する方法のことです。

区分登記とすることによって親世帯と子世帯の両方が住宅ローン控除を受けることができます。

また、区分登記の場合は住宅ローン控除だけでなく固定資産税や不動産取得税の軽減措置も親子それぞれが受けることができるため、さらに節税効果が高まります。

ただし、二世帯住宅で区分登記を行う場合は住宅のタイプが完全分離型である必要があります。

仮に住宅内部でそれぞれの世帯の居住スペースを行き来できるような間取りである場合、鍵付きの扉などで通路が仕切れることが条件として求められます。

もちろん完全分離型だからと言って必ずしも区分登記とする必要はありません。

完全分離型の二世帯住宅であっても単独登記や共有登記とすることも可能なため、自分の状況に最適な登記方法を選ぶと良いでしょう。

非区分登記とは

建物の登記をする場合、対象となる建物は「非区分建物」と「区分建物」に分けられます。

まず非区分建物とは建物を1戸とみなし、登記をする際には1戸の建物に対し1つの権利を設定します。

非区分建物については上で紹介した単独登記や共有登記を行います。

一方、区分建物とは1戸の建物をさらに複数の専有部分に分けて、登記をする際には各専有部分ごとにそれぞれ権利を設定します。

区分建物には分譲マンションや完全分離型の二世帯住宅などが該当し、上で紹介した区分登記などを行います。



住宅を建てる際の登記方法の選び方

二世帯住宅を新築するとき、住宅の所有権を設定するために「所有権登記」を行います。

登記方法にはいくつもの種類があるため、どの方法で登記すればよいかわからずに迷ってしまうこともあるでしょう。

ここでは自分にあった登記するために必要な情報についてご紹介します。

基本となるのは共有登記

二世帯住宅は親と子の二世帯が暮らすための住宅であるため、親と子の双方が出資して新築するケースが一般的です。

もしくは、親の所有している土地を無償で提供する代わりに、子がローンを組んで出資するというケースも考えられます。

いずれにしても二世帯が何らかの形で自分の資産を提供するケースが多いでしょう。

そのため、二世帯住宅の登記においては親子が共有名義で行う共有登記とすることが一般的です。

共有登記ではお互いの世帯が住宅ローン控除を受けることができるため節税効果も期待できるでしょう。

節税を重視するなら区分登記

住宅ローン控除だけでなく固定資産税や不動産取得税での控除も受けようとする場合は、区分登記を行うと良いでしょう。

ただし、区分登記を行うためには完全分離型の二世帯住宅でなければならないという条件があるため、区分登記できるケースは限られています。

注意が必要なのは、完全分離型の二世帯住宅であれば必ず区分登記できるというわけではないという点です。

内部の間取りによっては区分登記できない場合もあるため、区分登記して節税効果を高めたい場合は事前に間取りについて良く検討しましょう。

親が亡くなったあとの相続も見据えて登記方法を選ぶ

「小規模宅地の特例」を利用して、相続税を軽減するという方法があります。

小規模宅地の特例とは、亡くなった被相続人の土地を相続人が相続した場合に、要件を満たしていれば該当する宅地の評価額を80%まで減額するという特例制度です。

土地を相続する際にかかる相続税は、土地の評価額から基礎控除額を差し引き、そこに相続税率の30%を乗じたものから控除額を差し引いて算定されます。

もし小規模宅地の特例が適用されれば土地の評価額が80%減額されるため、場合によっては相続税が非課税となるケースもあるでしょう。

この特例を利用するためには二世帯住宅の建っている土地を誰名義にしておくか等、よく検討する必要があります。

二世帯住宅の登記をする際には建築費用や翌年以降の節税対策だけでなく、将来的な相続についても考慮しましょう。

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