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2020年01月31日更新

二世帯住宅を別棟で建てる!後悔しない家作り

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

二世帯住宅…別棟で建てた場合の費用の違いは?

既存の住宅を活用して二世帯住宅にするのなら、既存の住宅を増築するか、十分に土地が広い場合は別棟を建築することが考えられます。

別棟を建てることは住宅を新しく建てるということですから、大変な費用がかかるように思われますが、必ずしも増築よりも費用がかかるというわけではありません。

ここでは、既存住宅の増築によるデメリットを引き合いにして増築と別棟建築を比較したときの費用の違いをご紹介します。

二世帯住宅への増築のデメリット

二世帯住宅へと増築した場合の問題として、次のようなことが挙げられます。

建築基準に合わせた改築

増築しようとしている住宅の築年数が経っていると、増築工事を始める前に、既存の住宅を建築基準法に合わせるための工事が必要になります。

1981年に大きく建築基準が見直されて、大きな地震が来ても倒れることが少ないような耐震性を備えていることが義務付けられました。

その基準は以前の物よりも高い基準となっています。

既存の住宅が最新の建築基準に見合っていない場合は、それに合わせた改修工事を行い、二世帯住宅用の増築工事はその後の工事となります。

そうなると工事費用は増築工事分だけでなく、改修工事分もかかることになります。

リフォームローンで敷地と建物が担保になる

増築のためのリフォームなのだから、リフォームローンの担保は増築分だけだと思いがちですが、リフォームローンの担保は敷地だけでなく住宅全体になります。

そのため、もしもローンの返済できない場合の痛手が大きなものになります。

将来、活用しにくい増築型二世帯住宅

増築型二世帯住宅の場合、将来、その家を賃貸や売却などの活用がしにくいことが考えられます。

二世帯用に増築された住宅は、一世帯で住むには大きすぎるなどの理由で、賃貸または売却がしにくい物件になります。

そのため将来的に活用しにくい住宅ともいえます。

別棟を建てたほうが費用はかからないこともある

増築して二世帯住宅にする場合には、建築基準法をクリアするために改修工事と増築工事のための費用を捻出することになります。

別棟の建築にも費用は掛かるのですが、修繕と増築の両方にかける費用と比べると、別棟を建てたほうが安くすむケースがあります。

しかし別棟を建てるためにはそれだけの広さの土地が必要です。

そこで、もしも別棟を建てられるだけの土地面積があるならば、既存住宅の増築にどれだけのメリットとデメリットがあるのかを確認し、そして別棟を建てたときのメリットとデメリットをそれぞれ出して、十分に比較・検討しましょう。

工事費用に関しても、増築の場合と別棟建設の場合とで比べて検討することが大切です。

二世帯住宅を別棟にするメリットとデメリット

別棟を建築することは、二世帯が一緒に暮らせるだけでなく、将来的に考えた時にもメリットがあるのですが、その一方でデメリットも考えられます。

ここでは別棟建築のメリットとデメリットを紹介して、デメリットを解消するための対処法も併せて解説します。

別棟のメリット

別棟を建てることのメリットは、親世帯と子世帯が独立して暮らすことができることです。

それぞれが別の住宅に住むことで、各世帯の暮らしを干渉されることが少ない状態で生活することができます。

それでいて、共働きの夫婦のように子育てや家事を親世帯に頼みやすい距離感でもあり、安心して暮らすことができるでしょう。

別棟は利用しなくなれば、賃貸物件や売却物件としても活用しやすい上に、別棟の建設中には実家などで仮住まいする必要がありません。

さらに別棟は一戸建てにも関わらず土地代がかからないので、経済的にもメリットがあると言えるでしょう。

別棟のデメリット

いっぽうで、子育てや家事を頼みやすい距離感に暮らしているため、親世帯に頼り過ぎて、迷惑と感じられてしまうこともあるようです。

いざという時に助けを求められるのは安心ですが、親世帯自身の生活に影響が出ない範囲で二世帯が協力しあえる関係が大切です。

親世帯の介護が必要なケースでは、親のところにまで向かう動線が長くなるというデメリットもあります。

別棟が建つ位置によってはお互いの家の日当たりが悪くなることもありますので、建設プランを立てるときには、住宅そのものだけでなく、別棟と母屋との関係なども考慮に入れることが重要です。

また経済的な負担として、一戸の住宅で二世帯が暮らす二世帯住宅に比べると、別棟の方が維持費がかかることが考えられます。



別棟で建てる二世帯住宅!その注意点とは?

建築基準法によれば、「一つの土地に一つの建物」という原則が定められています。

そのため既存住宅の建つ敷地が空いているからという理由で、勝手に別棟を建てることはできません。

それでは、どのようにすれば別棟を建てることができるのでしょうか。

ここでは別棟を建てるための土地の分割「分筆」とその手続き方法についても解説して、「分筆」をするときの注意点を紹介します。

別棟を建てるためにクリアすること

建築基準法の一つの敷地には一軒の住宅を建築することができるという原則を守るために、別棟建築では、敷地を分割する手続きが必要になります。

この手続きは「分筆(ぶんぴつ)」といいます。

「分筆」とは土地を分割すること

「分筆」とは土地を分割することです。

住宅地を分筆する際は、土地の境界がわかっていることが条件となります。

そのため、土地の境界は境界確定測量という土地の境界を定めるための測量を行います。

この測量には、土地の所有者と隣接地の土地の所有者も立ち会って行います。

土地の境界をはっきりさせたところで、土地の分割を行います。

分割された土地には、新しく「地番」が付けられて登記記録が作成されます。

分筆登記で住宅ローンも組みやすい

分筆した土地を登記する「分筆登記」を行うことで、既存住宅と別棟のそれぞれに土地が用意されたことになります。

分筆登記のメリットは、別棟の建築のための住宅ローンが組みやすくなることです。

別棟を建てるために住宅ローンを組みたくても、既存の住宅に住宅ローンの支払いが残っていると、金融機関は新たな住宅ローンを組むことを渋ることがあります。

そのような状況で分筆を行い、新たに組む住宅ローンについては別棟と別棟の建つ敷地だけを抵当権に入れることで、住宅ローンを組むことができます。

分筆登記や土地の測量に費用がかかりますが、分筆により住宅ローンを組むことができるのは大きな経済的な援助となるでしょう。

分筆登記の仕方

分筆登記は、必要な書類を登記する土地を取り扱っている登記所で申請します。

必要な書類は、分筆登記を申請するための申請書、筆界確認書と地積測量図、そして現地がわかる案内図が必要です。

筆界確認書は土地家屋調査士により土地の境界を測量してもらうことで得られる書類です。

地積測量図は確定測量図をもとに作成される書類で、これも土地家屋調査士や測量士によって作成されます。

分筆登記は自分で行うことも可能ですが、土地家屋調査士に依頼して行うこともできます。

分筆の注意点

別棟建築のために予備知識もないまま安易に分筆をすると、分筆したのに別棟が建てられないといった状況も考えられるので注意しましょう。

住宅を建てるための土地には、建築基準法によって定められた基準があります。

住宅用の土地は、道路に接する間口が2メートル以上ないと住宅は建てられません。

つまり分筆する際に分割する土地が接道道路に2メートル以上は接していないと、別棟を建てられなくなりますので、土地の分割の仕方に注意が必要です。

分筆の際は、素人考えで安易に行わず、専門家の意見も借りて行うようにしましょう。

別棟の二世帯住宅…実際の暮らしは?

別棟で暮らしていると完全に独立して暮らすことができるため、各世帯のプライバシーが守られているというイメージがあります。

しかし実際のところ、別棟に暮らしていても、すぐそばに親世帯が住んでいる、子世帯が住んでいることに変わりはなく、距離感は近いためお互いに意識し合こともあるようです。

子供の声が別棟から聞こえてくる

子供たちの元気に遊ぶ声というのは、親世帯にも元気をくれるエネルギーがあるものです。

別棟なのだし、ある程度は許容範囲であろうと子供たちを元気に遊ばせていると、トラブルの原因となることがあります。

別棟は一戸住宅ではあるものの母屋との距離が近く、思ったよりも隣からの音が聞こえることがあります。

親の就寝時間になっても子供たちが騒いでいると、子供の声がうるさくて眠れないといった苦情が親世帯から寄せられることにもつながりますので注意しましょう。

お互いが理解を示す関係を作る

別棟で暮らしていたとしても、近い距離で暮らしていることに変わりはありませんから、一つ同じ屋根の下に住む二世帯住宅のように、お互いが気づかうことが大切です。

親世帯とのトラブルを避けるためにも、子世帯が親世帯の生活パターンを知っておきたいものです。

また親世帯は子世帯の生活の仕方に理解を示すなど、近くに暮らすことで二世帯が気持ちよく暮らすための工夫が必要です。

何らかの事情でどちらかの住居が空家になった場合借家としての活用も可能ですが、入居者がすべて気の合う人ばかりとは限らず、余計な近隣ストレスになってしまうケースもあり将来的な展望も十分考えておくべきでしょう。

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